BGH Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 279/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 279/05

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 20. September 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

MiethöheRegG § 14 Abs. 1

Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß

§ 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkenn-

bar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will.

BGH, Urteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 279/05 - LG Chemnitz

AG Chemnitz

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. September 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch sowie die Richterin

Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts

Chemnitz - 6. Zivilkammer - vom 14. November 2005 wird zurück-

gewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten sind seit dem 1. Januar 1993 Mieter einer Wohnung der

Klägerin in C. . Die Wohnung war zunächst mit einer Gas-Etagenheizung

ausgestattet; die Abrechnung der Heizkosten erfolgte direkt im Verhältnis zwi-

schen den Beklagten und den Stadtwerken. Mit Schreiben vom 4. September

1997 kündigte die Klägerin umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmaß-

nahmen an. Unter anderem sollten eine mit Erdgas betriebene Zentralhei-

zungsanlage errichtet und in den einzelnen Wohnungen Plattenheizkörper mit

Wärmemengenzählern zur Verbrauchserfassung angebracht werden. In der

beigefügten Kostenaufstellung waren die auf die Mieter umlegungsfähigen Kos-

ten der Heizungszentrale mit "0,00" angegeben. Mit Schreiben vom

10. Dezember 1997 teilte die Klägerin den Beklagten unter dem Betreff "Erfas-

sung des Wärmeenergieverbrauches und des Warmwassers gemäß Heizkos-

tenverordnung" unter anderem folgendes mit:

"Die bei Ihnen eingebaute Heizungsanlage wurde mit individuellen Erfassungsgeräten - Wärmemengenzähler sowie Warm- und Kaltwasserzähler - ausgerüstet. Als Wärmedienstunternehmen wurde

W. GmbH & Co. KG

gebunden. Mit der Ausrüstung ist es möglich, ab dem 01.01.1998 die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten nach Heizkos- tenverordnung (BGBl. vom 20.01.1989) in dem gleichen Abrech- nungsrhythmus wie die Betriebskostenabrechnung durchzuführen.

...

Unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen (§§ 4, 14 MHG), der mietvertraglichen Vereinbarung und zur Vermeidung von er- heblichen Nachzahlungen wird ab 01.01.1998 für Heizung und Warmwasser eine

Vorauszahlung in Höhe von

2,00 DM/qm Wohnfläche

fällig."

Mit Schreiben vom gleichen Tag, welches mit "Erklärung der Umlage von

Betriebskosten gemäß § 14 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe

(MHG)" überschrieben ist, erklärte die Klägerin gegenüber den Beklagten, sie

möchte

"gemäß § 14 Abs. 1 MHG die Möglichkeit nutzen, Ihnen als Mieter bzw. Nutzer und Pächter gegenüber nochmals eine einheitliche und zusammengefasste Erklärung bezüglich der Betriebskosten- umlage abzugeben. Besonders deshalb, weil es im Zusammen- hang mit der Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 1996

verstärkt zu Rückfragen zur Formulierung der Positionen, welche als Betriebskosten gegenüber dem Mieter geltend gemacht wer- den können, kam. Somit werden neben der Miete die nachstehen- den Betriebskosten gemäß des § 27 Anlage 3 der Zweiten Be- rechnungsVO umgelegt. Hierfür werden Vorauszahlungen erho- ben, soweit diese tatsächlich anfallen."

In Ziff. 4 der sich daran anschließenden Auflistung werden die "Kosten

des Betriebs zentraler Heizungsanlagen einschließlich der Reinigung und War-

tung der Heizungsanlagen bzw. Reinigung und Wartung von Etagenheizungen",

in Ziff. 5 die entsprechenden Kosten des Betriebs zentraler Warmwasseranla-

gen genannt.

Die Klägerin übertrug den Betrieb der Zentralheizungsanlage im Rahmen

der Modernisierung auf einen Wärmecontractor. Seit dem Abrechnungszeit-

raum 1998 rechnete sie die gesamten Kosten der Wärmelieferung gegenüber

den Beklagten ab. Die Beklagten leisteten die jeweils von der Klägerin geforder-

ten Vorauszahlungen, die Zahlung der sich aus den Abrechnungen für die Kos-

ten der Wärmelieferung ergebenden Nachforderungen verweigerten sie.

Mit der Klage begehrt die Klägerin Zahlung der sich aus den Abrechnun-

gen für die Jahre 1998 bis 2002 ergebenden Nachforderungen für die Wärme-

lieferung in Höhe von insgesamt 1.138,08 €. Das Amtsgericht hat die Klage ab-

gewiesen, das Landgericht die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zu-

rückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge-

richt zugelassenen Revision.

Die Revision der Klägerin hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Nachzahlung der begehrten Kos-

ten für die Wärmelieferung. Denn die im Zusammenhang mit der Auswechslung

der Heizung vorgenommenen Modernisierungsarbeiten seien nicht ordnungs-

gemäß im Sinne von § 541 b Abs. 2 BGB a.F. angekündigt worden. Zwar habe

ein Vermieter nach § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG unter den dort genannten Voraus-

setzungen Betriebskosten durch schriftliche Erklärung auf den Mieter umlegen

können. Dadurch werde ein Vermieter jedoch nicht davon befreit, den Mieter

von der Modernisierung im Sinne von § 541 b Abs. 2 BGB a.F. zu informieren.

Zu einer wirksamen Begründung des Modernisierungsverlangens gehöre auch

die Darlegung der voraussichtlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten.

Der Mieter könne sein Wahlrecht zwischen Duldung der Modernisierungsmaß-

nahme und Ausübung des Sonderkündigungsrechts wegen der Mietpreissteige-

rung aufgrund der Modernisierung nur dann effektiv nutzen, wenn der Vermieter

ihn umfassend und wahrheitsgemäß über die im Zusammenhang mit der Mo-

dernisierung anfallenden Kosten informiere. Zwar werde gerade bei den

verbrauchsabhängigen Betriebskosten eine genaue Vorhersage hinsichtlich der

zu erwartenden Kostensteigerung kaum möglich sein. Anstelle dieser Angaben

trete jedoch dann die Pflicht des Vermieters zur eindeutigen Information des

Mieters darüber, dass die Wärmeversorgung auf ein Drittunternehmen übertra-

gen und dass damit die Umlage von weiteren Kosten der Wärmelieferung auf

den Mieter verbunden sein werde. Dies ergebe sich für die Beklagten jedoch

weder aus der Modernisierungsankündigung noch aus den Schreiben vom

10. Dezember 1997.

II.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprü-

fung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

Zu Recht hat das Berufungsgericht der Klägerin die für die Jahre 1998

bis 2002 noch geltend gemachten Heizkosten in Höhe von insgesamt

1.138,08 € versagt. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von den Beklagten Erstat-

tung der abgerechneten Wärmelieferungskosten zu verlangen.

1. Grundsätzlich kann ein Vermieter nur dann Ersatz der Wärmeliefe-

rungskosten im Sinne des § 7 Abs. 4 HeizKV verlangen, die auch kalkulatori-

sche Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn des

Wärmelieferanten enthalten, wenn der Mieter dem Wärmecontracting zustimmt

oder eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag die Umlegung dieser Kosten

vorsieht (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776).

Hieran fehlt es vorliegend.

2. Weitergehend konnte ein Vermieter nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG in

den neuen Bundesländern bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem 11. Juni

1995 abgeschlossen worden waren, Betriebskosten im Sinne des § 27 der

Zweiten Berechnungsverordnung durch schriftliche Erklärung bis zum

31. Dezember 1997 auf den Mieter umlegen. Eine solche Erklärung hatte nach

§ 14 Abs. 1 Satz 2 MHG die Folge, dass die in dieser Weise umgelegten Be-

triebskosten künftig als vereinbart galten. Diese Vorschrift ist, obwohl sie inzwi-

schen aufgehoben worden ist, nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB im Streit-

fall noch anzuwenden. Zu den in § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG genannten Betriebs-

kosten gehört nach Nrn. 4 c und 5 b der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten

BerechnungsVO auch das Entgelt für die eigenständige gewerbliche Lieferung

von Wärme und Warmwasser (Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02,

NJW 2003, 2900 unter III 2).

a) Es fehlt indessen an einer schriftlichen Erklärung der Klägerin, aus der

sich mit hinreichender Deutlichkeit eine Umlegung der Wärmelieferungskosten

auf die Beklagte ergibt.

aa) Zwar ist bei einer einseitigen Umlegung von Betriebskosten im Sinne

des § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG nicht erforderlich, dass in dem Schriftstück der

Grund für die Umlage nach § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG bezeichnet und erläutert

wird (Senat, aaO unter III 1 a). Aus der Erklärung muss jedoch nach allgemei-

nen Grundsätzen für den Mieter klar erkennbar sein, welche Art von Betriebs-

kosten der Vermieter umlegen will. Der Vermieter kann nur dann Betriebskosten

durch einseitige Erklärung auf den Mieter überwälzen, wenn in der schriftlichen

Erklärung - ebenso wie in einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung -

die Betriebskostenarten inhaltlich bestimmt und eindeutig angegeben werden.

Dies ergibt sich bereits aus der Entstehungsgeschichte des § 14 MHG, der

durch das Mietenüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I, 748) eingeführt

wurde und die bis dahin in den neuen Ländern geltende Betriebskosten-

Umlageverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I, 1270) ablöste. Die in § 1 Be-

triebskosten-Umlageverordnung vorgesehene und in § 14 MHG übernommene

Möglichkeit, Betriebskosten einseitig auf den Vermieter umzulegen, sollte in den

neuen Ländern den Umstand ausgleichen, dass das Mietrecht der ehemaligen

DDR keine Möglichkeit vorsah, die anfallenden Betriebskosten in tatsächlicher

Höhe auf den Mieter umzulegen (Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur

Überleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine

Miethöherecht, BT-Drucks. 13/783 S. 14). Die gesetzlichen Vorschriften zur

Überleitung preisgebundenen Wohnraums verfolgten das Ziel, die bisher auf

sehr niedrigem Niveau preisgebundenen Mieten im Bestand des Beitrittsgebie-

tes allmählich an marktorientierte Mieten heranzuführen und das Vergleichsmie-

tensystem einzuführen. Hierzu gehörte auch die dem Vermieter an die Hand

gegebene Möglichkeit, durch einseitige Erklärung die Umlage der Betriebskos-

ten und Abrechnung nach dem tatsächlich entstehenden Aufwand herbeizufüh-

ren. Die einseitige Umlegung von Betriebskosten sollte damit eine entspre-

chende vertragliche Vereinbarung, die in älteren Mietverträgen in den neuen

Bundesländern fehlte, ersetzen. Dies folgt auch aus § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG,

wonach bis zum 31. Dezember 1997 nach Satz 1 dieser Vorschrift umgelegte

Betriebskosten als vertraglich vereinbart gelten.

bb) Aus den beiden Schreiben der Klägerin vom 10. Dezember 1997

geht nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit hervor, dass Kosten der eigen-

ständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser umgelegt wer-

den sollten.

Allerdings hat das Berufungsgericht, ohne dazu abschließende Feststel-

lungen zu treffen, offenbar angenommen, die von der Klägerin abgegebenen

Erklärungen erfüllten die Voraussetzungen einer einseitigen Umlegung der Kos-

ten der Wärme- und Warmwasserlieferung nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG, und

die Klageabweisung damit begründet, dass es an einer hinreichenden Moderni-

sierungsankündigung im Sinne von § 541 b Abs. 2 BGB a.F. fehle. Das trifft

jedoch nicht zu. Wie die Revisionserwiderung im Wege einer Gegenrüge mit

Recht geltend macht, hat das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang

rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen festgestellt, nach dem Ge-

samtbild der ihnen zugegangenen Erklärungen habe sich für die Beklagten auf-

drängen müssen, dass die Wärmeversorgung durch die Klägerin selbst - und

nicht durch einen gewerblichen Dienstleister - sichergestellt werde. Im Ergebnis

ist dies zutreffend.

Zwar könnten sich daraus, dass in dem ersten Schreiben der Klägerin

vom 10. Dezember 1997 von einem "Wärmedienstunternehmen" die Rede ist

und in der Anlage zur Modernisierungsankündigung vom 4. September 1997 für

die Errichtung einer Heizzentrale die auf die Mieter umzulegenden Kosten mit

"0,00" angegeben sind, Anhaltspunkte dafür ergeben, dass die Klägerin beab-

sichtigte, Wärme und Warmwasser von einem gewerblichen Anbieter zu bezie-

hen. Die Erklärung bringt jedoch schon nicht hinreichend deutlich zum Aus-

druck, dass das "Wärmedienstunternehmen" mit der Lieferung von Wärme und

Warmwasser und nicht etwa nur mit der in dem Schreiben angesprochenen

Verbrauchserfassung beauftragt worden sei.

An einer eindeutigen Erklärung, die Kosten des Fremdbezugs von Wär-

me und Warmwasser auf die Mieter umlegen zu wollen, fehlt es zudem jeden-

falls deshalb, weil die Klägerin in ihrem weiteren Schreiben vom 10. Dezember

1997, das ausweislich seiner Überschrift und des Einleitungssatzes als Erklä-

rung der Umlage von Betriebskosten gemäß § 14 Abs. 1 MHG gelten sollte,

gerade nicht die Kosten des Fremdbezugs von Wärme und Warmwasser im

Sinne von Nrn. 4 c und 5 b der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten Berech-

nungsVO, sondern stattdessen in Ziffer 4 und 5 - unter Wiedergabe des Wort-

lauts der Nrn. 4 a und 5 a der vorbezeichneten Anlage - die "Kosten des Be-

triebs zentraler Heizungsanlagen" sowie die "Kosten des Betriebs zentraler

Warmwasseranlagen" als umzulegende Betriebskosten bezeichnet hat.

b) Angesichts der Erwägungen unter a) kann dahinstehen, ob eine

schriftliche Erklärung des Vermieters überhaupt den Voraussetzungen des § 14

Abs. 1 Satz 1 MHG genügt und die Rechtsfolge des § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG

auslöst, wenn - wie hier - die Umlegung der Kosten auf den Mieter zwar vor

dem Stichtag (31. Dezember 1997) erklärt wird, die Kosten selbst jedoch erst

nach dem maßgeblichen Zeitpunkt entstehen und hierfür Vorauszahlungen ver-

langt werden.

c) Die vom Berufungsgericht als grundsätzlich erachtete Frage, ob ein

Vermieter, der künftig entstehende Wärmelieferungskosten (Wärmecontracting)

durch einseitige Erklärung nach § 14 Abs. 1 Satz 1 MHG auf den Mieter umle-

gen will, zusätzlich die voraussichtliche Höhe dieser Kosten und die generelle

Umstellung auf das Wärmecontracting in einer Modernisierungsankündigung,

die unter anderem die Modernisierung der Heizanlage betrifft , nach § 541 b

Abs. 2 BGB a.F. (jetzt: § 554 Abs. 3 BGB) mitteilen muss, ist für die Entschei-

dung des Rechtsstreits ebenfalls ohne Bedeutung.

Ball

Dr. Frellesen

Dr. Milger

Dr. Koch

Dr. Hessel

Vorinstanzen: AG Chemnitz, Entscheidung vom 12.05.2005 - 12 C 4764/04 - LG Chemnitz, Entscheidung vom 14.11.2005 - 6 S 281/05 -