BGH Beschluss vom 30.11.2006 – V ZB 44/06

BUNDESGERICHTSHOF

V ZB 44/06

vom

30. November 2006

in dem Zwangsversteigerungsverfahren

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 30. November 2006 durch den

Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-

Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss der Zivilkammer III

des Landgerichts Detmold vom 8. Februar 2006 wird auf Kosten

des Schuldners zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert für die Gerichtsgebühren des Rechtsbe-

schwerdeverfahrens beträgt 39.000 €.

I.

Die Gläubigerin betreibt die Zwangsversteigerung der im Rubrum bezeich-

neten Grundstücke des Schuldners. Das Vollstreckungsgericht hat ein Sachver-

ständigengutachten über den Verkehrswert der Grundstücke eingeholt und auf

dieser Grundlage durch Beschluss vom 31. Oktober 2005 für das bebaute Flur-

stück 208 einen Verkehrswert von 320.000 € und für das unbebaute Flurstück 15

einen Verkehrswert von 21.500 € festgesetzt.

Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Schuldners ist von dem

Landgericht zurückgewiesen worden. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde

verfolgt er seinen Antrag weiter, den Verkehrswert für das Flurstück 208 auf min-

destens 500.000 € und für das Flurstück 15 auf mindestens 36.000 € festzuset-

zen.

II.

Das Beschwerdegericht meint, das Wertfestsetzungsverfahren sei ord-

nungsgemäß durchgeführt worden und im Ergebnis nicht zu beanstanden. Das

von der Sachverständigen zugrunde gelegte Ertragswertverfahren sei bei ge-

mischt genutzten Objekten und deshalb bei dem zuletzt als Gartenbaubetrieb und

zu Wohnzwecken genutzten Flurstück 208 angezeigt. Nicht zu beanstanden sei

ferner, dass die Sachverständige den Bodenwert unter Anwendung des Ver-

gleichswertverfahrens für die bebaute Fläche nebst Umgriffsfläche mit 51 €/m²

ermittelt und die übrige Fläche des Flurstücks 208 - darunter eine als Land-

schaftsgarten angelegte Teilfläche - als Gartenland mit 5,10 €/m² bewertet habe.

Die von dem Schuldner für den Landschaftsgarten erbrachten Aufwendungen sei-

en bei einer Veräußerung nicht zu realisieren, zumal der Garten ungepflegt sei

und in ungünstiger Lage im Außenbereich auf einem an einen Autobahnzubringer

angrenzenden Grundstück liege. Das verwilderte Flurstück 15 sei mit 3,20 €/m²

zutreffend bewertet worden.

III.

1. Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund der Zulassung durch das Beschwer-

degericht statthaft. Allerdings war die Zulassung rechtsfehlerhaft. Sie setzt nach

§ 574 Abs. 3 Satz 1 ZPO voraus, dass die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung

hat (§ 574 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung

einer einheitlichen Rechtsprechung sie erfordert (§ 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Keiner

dieser Gründe liegt hier vor. Insbesondere fehlt es an der von dem Beschwerde-

gericht - ohne Begründung - angenommenen Grundsatzbedeutung. Sie liegt nur

vor, wenn die Sache eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klä-

rungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fäl-

len stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der ein-

heitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Senat, BGHZ

154, 288, 291 mwN). Daran fehlt es hier. Die Bewertung eines Landschaftsgar-

tens, die das Beschwerdegericht möglicherweise zur Zulassung der Rechtsbe-

schwerde veranlasst hat, ist weitgehend eine Frage des Einzelfalls; dass es in die-

sem Zusammenhang klärungsbedürftige, also umstrittene, Rechtsfragen gibt, ist

nicht ersichtlich. Der Senat ist an die fehlerhafte Zulassung jedoch gebunden

(§ 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO).

2. Die Rechtsbeschwerde ist unbegründet.

Die Festsetzung des Grundstückswerts durch das Vollstreckungsgericht

(§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG) kann von dem Rechtsbeschwerdegericht nur darauf

überprüft werden, ob sie auf grundsätzlich fehlerhaften Erwägungen beruht und ob

erhebliche Tatsachen außer Acht gelassen worden sind (vgl. BGHZ 83, 61, 66;

120, 38, 45 f.; Senat, Urt. v. 5. Juli 2002, V ZR 97/01, ZfIR 2002, 1022, 1023). Sol-

che Rechtsfehler sind hier nicht gegeben.

a) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde stellt es keinen Rechts-

fehler dar, dass der Landschaftsgarten bei der Verkehrswertfestsetzung nicht als

werterhöhender Faktor angesehen worden ist.

aa) Bei dem von der Sachverständigen angewandten Ertragswertverfahren

(§ 15 der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von

Grundstücken vom 6. Dezember 1988 - WertV - BGBl. I S. 2209) werden Garten-

anlagen, Anpflanzungen und Parks im Allgemeinen nicht gesondert bewertet, da

sie meist keine über den Ertrag der baulichen Anlagen hinausgehende Rendite

erwarten lassen (vgl. Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 19 WertV

Rdn. 50 f.; Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grund-

stückswerten, 8. Aufl., Rdn. 4.332; Simon/Cors/Halaczinsky/Teß, Handbuch der

Grundstückswertermittlung, 5. Aufl., B.5 Rdn. 66). Zuschläge gemäß § 19 WertV

sind nur ausnahmsweise und nur dann angebracht, wenn besonders aufwendige

Anpflanzungen vorliegen, die nicht bereits mit den zugrunde gelegten Ertragsver-

hältnissen berücksichtigt werden und denen von Marktteilnehmern zusätzlich

Rechnung getragen wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Gartenanlagen von

individuellen Vorlieben des Eigentümers geprägt sind und ihnen deshalb meist nur

ein - für die Verkehrswertermittlung unmaßgeblicher - Affektionswert zukommt

(vgl. § 6 WertV sowie Kleiber/Simon, aaO, § 21 WertV Rdn. 39). Als werterhöhend

können solche Anlagen nur angesehen werden, wenn sie auch im gewöhnlichen

Grundstücksverkehr einen höheren Kaufpreis erwarten lassen (Kleiber/Simon,

aaO, § 19 WertV Rdn. 50). Dies hat das Beschwerdegericht für den in Rede ste-

henden Landschaftsgarten unter Hinweis auf dessen Lage und den ungepflegten

Zustand - aus der Stellungnahme der Sachverständigen vom 4. Januar 2006 er-

gibt sich, dass die professionell erstellten Außenanlagen nicht einmal mehr als

solche erkennbar sind - mit rechtlich nicht zu beanstandender Begründung ver-

neint.

bb) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde muss die Ertrags-

wertmethode nicht deshalb zugunsten einer anderen Methode zurücktreten oder

im Ergebnis korrigiert werden, weil sie den Wert der Gartenanlage nicht erfasst.

Einen Grundsatz, wonach die Herstellungskosten einer Sache mit ihrem Wert

identisch sind, gibt es nicht (vgl. Senat, BGHZ 10, 171, 180). Das gilt auch im

Rahmen des an den Herstellungskosten orientierten Sachwertverfahrens (vgl.

Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., §§ 21 bis 25 WertV Vorbem. Rdn. 8).

Im Übrigen steht die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode im pflicht-

gemäßen Ermessen des Tatrichters (vgl. Senat, BGHZ 160, 8, 11 mwN). Dass die

Wahl des Ertragswertverfahrens für die Bewertung des Flurstücks 208 auf einem

Ermessensfehler des Beschwerdegerichts beruht, zeigt die Rechtsbeschwerde

nicht auf.

b) Die weitere Rüge, das der Verkehrswertfestsetzung zugrunde liegende

Gutachten beruhe auf einer unzureichenden Untersuchung des Objekts, weil die

Sachverständige einen Teil der Räumlichkeiten im Dachgeschoss sowie ein Holz-

haus nicht besichtigt habe, ist ebenfalls unbegründet. Ein Rechtsfehler des Be-

schwerdegerichts ist in diesem Zusammenhang nicht ersichtlich. In ihrer ergän-

zenden Stellungnahme vom 22. November 2005 hat die Sachverständige erklärt,

die nicht besichtigten Bauteile und das kleine, nur von außen in Augenschein ge-

nommene Holzhaus seien bei der Verkehrswertermittlung nicht durch einen Risi-

koabschlag oder in sonstiger Weise negativ berücksichtigt worden. Da die Rechts-

beschwerde weder aufzeigt, dass dies unrichtig ist, noch darlegt, dass und warum

eine Besichtigung der genannten Bauteile zu einer höheren Festsetzung des Ver-

kehrswerts hätte führen können, lässt sich nicht feststellen, dass sich der Umfang

der Innenbesichtigung auf das Ergebnis der Verkehrswertfestsetzung ausgewirkt

haben kann.

c) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde stellt es auch keinen

Rechtsfehler dar, dass das Beschwerdegericht dem von dem Schuldner vorgeleg-

ten Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 1982 keine Bedeutung zugemessen hat.

Das Beschwerdegericht hat sich insoweit die Stellungnahme der Sachverständi-

gen vom 22. November 2005 zu eigen gemacht, die das Gutachten unter anderem

deshalb für unmaßgeblich hält, weil es auf den sogenannten „13er-Werten“ beruht.

Hierbei handelt es sich um die auf das Jahr 1913 bezogenen Normalherstellungs-

kosten für Gebäude, die mittels verschiedener Indexreihen auf den heutigen Zeit-

raum umgerechnet und sodann im Rahmen des Sachwertverfahrens (vgl. § 22

WertV) verwendet werden. Diese Werte werden in Teilen der Fachliteratur mit der

Begründung als unbrauchbar angesehen, die Anpassung der Neubauwerte aus

dem Jahr 1913 an heutige Verhältnisse führe aufgrund der Verkettung verschie-

denartiger Indexreihen, unterschiedlicher Erfassungsmethoden und sich stetig än-

dernder Regelbauleistungen zu irrealen Werten und damit zu höchst fragwürdigen

Wertermittlungen (so Kleiber/Simon, Marktwertermittlung, 6. Aufl., § 22 WertV

Rdn. 39 ff.; J.Simon in: Simon/Kleiber/Joeris/Simon, Schätzung und Ermittlung von

Grundstückswerten, 8. Aufl., Rdn. 5.51; vgl. ferner die Nachweise bei Sprengnet-

ter, Grundstücksbewertung, Stand August 2002, S. 7/2/4.3/2 Fn 1 sowie Kleiber in

Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Juli 2006, § 22 WertV Rdn.

15). Mit Rücksicht hierauf konnte das Beschwerdegericht ohne Rechtsfehler zu

der Einschätzung gelangen, dass das von dem Schuldner vorgelegte Gutachten

nicht geeignet ist, Zweifel an der Richtigkeit der aktuellen Verkehrswertermittlung

zu begründen.

d) Unbegründet ist schließlich die Rüge, die Wertermittlung hinsichtlich des

Flurstücks 15 sei unzureichend, weil die Sachverständige das Grundstück nicht in

Augenschein genommen habe. Ausweislich des Gutachtens hat die Sachverstän-

dige das - von ihr als sehr verwildert und nicht begehbar beschriebene - unbebau-

te Grundstück von der Straße her eingesehen und fotografiert. Auf dieser Grund-

lage konnte das Beschwerdegericht ohne Ermessensfehler ihrer Einschätzung

folgen, der Aufwuchs sei durch den Bodenwert hinreichend erfasst. Dabei stellt es

entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde keinen Widerspruch dar, dass

die Sachverständige das Grundstück einerseits als nicht begehbar bezeichnet und

andererseits festgestellt hat, es sei von dem Schuldner zur Aufzucht von Bäumen

und Sträuchern genutzt worden. Beide Aussagen sind im Hinblick auf die weitere

Feststellung der Sachverständigen, der Aufwuchs scheine seit längerer Zeit nicht

gepflegt worden zu sein, ohne weiteres miteinander vereinbar.

Krüger Lemke Schmidt-Räntsch

Stresemann Czub

Vorinstanzen:

AG Lemgo, Entscheidung vom 31.10.2005 - 14 K 115/05 -

LG Detmold, Entscheidung vom 08.02.2006 - 3 T 9/06 -