BGH Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 150/06
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 27. Juni 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst
und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Halle vom 10. Mai 2006 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-
gen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten waren Mieter einer in H. gelegenen Wohnung des Klä-
gers. Im Mietvertrag vom 26. Juni 1996 vereinbarten die Parteien ab dem 1.
August 1996 eine monatliche Nettomiete von 15 DM/m². § 21 des Mietvertrags
("Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen") lautet:
"1. Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen die- ses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht be- rührt.
2. Wenn insoweit eine der Bestimmungen dieses Vertrages gegen zwin- gende gesetzliche Vorschriften verstößt, tritt an ihre Stelle die entspre- chende gesetzliche Regelung. Bei Außerkrafttreten der gesetzlichen Re- gelungen wird die vertragliche Bestimmung voll wirksam…"
Aufgrund des am 11. Juni 1995 in Kraft getretenen Gesetzes zur Überlei-
tung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Miethö-
herecht vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748; Mietenüberleitungsgesetz, künftig
MÜG) unterlag die Wohnungsmiete der Preisbindung. Danach durfte die zuläs-
sige Miete bis zum 30. Juni 1997 monatlich 8,06 DM/m² nicht übersteigen.
Mit der Klage hat der Kläger die ursprünglich vereinbarte Nettomiete von
monatlich 15 DM/m² ab Januar 1998 geltend gemacht. In erster Instanz hat er
23.206,74 € Restmiete für die Zeit von Januar 1998 bis Juni 2004 - mit Aus-
nahme der Monate Mai bis Juli 2001, die bereits Gegenstand eines Vorprozes-
ses waren - verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die auf
Rückerstattung überzahlter Miete in Höhe von 4.916,01 € gerichtete Widerklage
der Beklagten abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten
zurückgewiesen, nachdem der Kläger seine Forderung durch Teilklagerück-
nahme auf 18.753,84 € beschränkt hatte. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-
lassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungs- und Wider-
klageantrag weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die vertragliche
Vereinbarung einer Miete von 15 DM/m² sei gemäß Art. 2 § 2 MÜG teilnichtig
gewesen. Nach dem Wegfall der Preisbindung sei der Kläger aber nicht gehin-
dert, die ursprünglich vereinbarte Miete zu verlangen. Die Wirksamkeit des rest-
lichen Vertrags werde durch die Teilnichtigkeit nicht berührt. Gemäß § 21 Nr. 2
Satz 2 des Mietvertrags werde die vertragliche Bestimmung bei Außerkrafttre-
ten der gesetzlichen Regelungen wirksam. Ein nichtiges Rechtsgeschäft bleibe
zwar grundsätzlich unwirksam, wenn der Nichtigkeitsgrund nachträglich wegfal-
le. Nach dem Zweck der Preisbindung erstrecke sich die ursprüngliche Nichtig-
keitsfolge aber nicht auf später mögliche Erhöhungsbeträge. Schon während
der Übergangszeit wären die Parteien berechtigt gewesen, Vereinbarungen
über die Miete für die Zeit nach der Preisbindung zu treffen.
Wie sich bereits aus den Ausführungen zur Klage ergebe, sei die Wider-
klage unbegründet. Bereits bei Bezifferung der Klageforderung habe der Kläger
überdies berücksichtigt, dass die Beklagten eine Mietminderung wegen be-
haupteter Mängel geltend gemacht hätten.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revisi-
on unbegründet ist.
1. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete, berechnet
auf der Grundlage von 15 DM/m², zu.
a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Ver-
einbarung der Parteien im Mietvertrag vom 26. Juni 1996 über die Höhe der
Art. 2 § 2 MÜG unterlag. Gemäß Art. 2 § 2 MÜG durfte die Miete bei Abschluss
eines Mietvertrags über Wohnraum im Sinne von § 11 Abs. 2 MHG in der Zeit
vom 11. Juni 1995 bis zum 30. Juni 1997 15% der preisrechtlich zulässigen
Miete nicht übersteigen. Unter den Parteien besteht kein Streit, dass danach die
zulässige Nettomiete monatlich 8,06 DM/m² betrug. Mit diesem Inhalt blieb der
Mietvertrag bestehen (st. Rspr.; siehe etwa BGHZ 116, 77, 85 m.w.N.).
b) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht angenommen, dass die
teilunwirksame Vereinbarung einer Nettomiete von monatlich 15 DM/m² für die
Zeit nach dem Wegfall der Preisbindung wirksam ist.
aa) Das Berufungsgericht hat dabei nicht verkannt, dass ein nichtiges Ge-
schäft auch bei Außerkrafttreten des Verbots grundsätzlich nichtig bleibt (BGH,
Urteil vom 1. Juni 1994 - XII ZR 241/92, WM 1994, 1940, unter I 3; BGH, Urteil
vom 19. Februar 1997 - XII ZR 236/95, NJW-RR 1997, 641, unter 2 b; Staudin-
ger/Sack, BGB (2003), § 134 Rdnr. 56 m.w.N.); das gilt auch für teilnichtige Ge-
schäfte.
bb) Entgegen der Ansicht der Revision folgt jedoch schon aus § 21 Nr. 2
Satz 2 des Mietvertrags, dass der Kläger nach Wegfall der Kappungsgrenze
Miete in der vereinbarten Höhe von monatlich 15 DM/m² verlangen kann. Nach
dieser Vereinbarung, deren Voraussetzungen hier vorliegen, soll eine vertragli-
che Bestimmung, die gegen gesetzliche Vorschriften verstößt, bei deren Außer-
krafttreten wirksam werden.
Dem steht der Verbotszweck des Art. 2 § 2 MÜG nicht entgegen. Der
Zweck des Mietenüberleitungsgesetzes bestand darin, das Vergleichsmieten-
system der §§ 2 ff. MHG (heute §§ 558 ff. BGB) schrittweise auch in den neuen
Bundesländern einzuführen (Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs.
13/1041, S. 1 f., 7 ff.; Senatsurteil vom 22. Dezember 2004 - VIII ZR 41/04,
WuM 2005, 132, unter II 1 c). Nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung bestand
das Verbot des Art. 2 § 2 MÜG jedoch nur "beim Abschluss" des Mietvertrags;
die Parteien hatten die Möglichkeit, in der Folgezeit eine andere Vereinbarung
ohne die von dieser Vorschrift vorgesehenen Beschränkungen zu treffen (Stau-
dinger/Emmerich, BGB (1997), Mietrecht 3, Anh. zu Art. 3 WKSchG II §§ 11-17
MHRG: Art. 2 § 2 MÜG Rdnr. 5). Zudem hätten sich die Parteien bereits bei
Vertragsabschluss für die Zeit nach Ablauf der bestehenden Preisbindung wirk-
sam über eine höhere Miete einigen können (siehe bereits Senatsurteil vom 3.
Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, WuM 2004, 28, unter II, zur Staffelmiete).
Dem steht die von den Parteien in § 21 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags getroffene
Vereinbarung für die Zeit nach Außerkrafttreten des Verbots am 30. Juni 1997
in ihren Auswirkungen gleich.
2. Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht auch die gegen die
Abweisung der Widerklage gerichtete Berufung der Beklagten zu Recht zurück-
gewiesen. Das gilt auch, soweit die Beklagten die Widerklage zum Teil auf eine
Minderung der Miete wegen behaupteter Mietmängel gestützt haben. Die Revi-
sion berücksichtigt nicht, dass der Kläger dem in zweiter Instanz durch Teilkla-
gerücknahme Rechnung getragen hat. Darauf hat das Berufungsgericht zutref-
fend abgestellt.
Ball
Dr. Wolst
Dr. Frellesen
Hermanns
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Halle (Saale), Entscheidung vom 31.08.2005 - 98 C 3523/04 -
LG Halle, Entscheidung vom 10.05.2006 - 2 S 254/05 -