BGH Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 157/03

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 157/03

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 3. Dezember 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

MHG § 10 Abs. 2

Zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete, die während des Laufs einer

Mietpreisbindung für die Zeit nach ihrer Beendigung geschlossen wird.

BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03 - LG Berlin

AG Wedding

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 5. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die

Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67

des Landgerichts Berlin vom 17. März 2003 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte ist Mieterin der dem Kläger gehörigen Wohnung in der

S. straße in B. . Der von den Parteien geschlossene Mietvertrag lautet

auszugsweise:

"§ 3 ...

Die Wohnung unterliegt bis zum 31.12.2001 der sozialen Miet- preisbindung ...

Die monatliche Netto-Kaltmiete beträgt zur Zeit 212,69 DM.

Es wird folgende Staffelmiete vereinbart:

- Die erste Staffel beträgt 500 DM, wird jedoch erst nach dem Auslaufen der sozialen Mietpreisbindung im Januar 2002 fällig. ..."

Der Kläger verlangte unter Berufung auf diese Vereinbarung nach Ablauf

der Mietpreisbindung am 31. Dezember 2001 für die Zeit ab Januar 2002 von

der Beklagten den Betrag von insgesamt 700 DM (357,90

(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:6)(cid:5)(cid:8)(cid:7)(cid:10)(cid:9)(cid:12)(cid:11)(cid:14)(cid:13)(cid:15)(cid:3)(cid:16)(cid:1)(cid:4)(cid:17)(cid:18)(cid:13)(cid:15)(cid:3)(cid:16)(cid:9)(cid:12)(cid:11)

150 DM Betriebskosten und 50 DM Heizkosten. Die Beklagte weigerte sich,

eine erhöhte Miete zu zahlen. Sie meint, Miete sei lediglich in der bisherigen

Höhe geschuldet.

Mit der Klage macht der Kläger die nach seiner Ansicht aufgelaufenen

Mietrückstände für die Monate Januar 2002 bis Mai 2002 geltend und begehrt

- nach teilweiser Klagerücknahme - von der Beklagten Zahlung von 734,45

nebst Zinsen. Er hat in beiden Vorinstanzen obsiegt. Mit der vom Berufungsge-

richt zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, er-

strebt die Beklagte die Abweisung der Klage.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Staffelmiete sei wirksam vereinbart, da sie erst nach Ablauf der

Preisbindung für die Wohnung gelten sollte. Dabei sei es ohne Bedeutung,

wenn die Vereinbarung bereits zu einem Zeitpunkt getroffen werde, zu welchem

die Wohnung noch der Mietpreisbindung unterliege. Deshalb dürfe der Kläger

den geforderten Betrag verlangen, der sich bei Zugrundelegen der Staffelmiete

als Rückstand für die Zeit nach Auslaufen dieser Beschränkung ergebe.

II.

Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so

daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.

Für die vor dem 1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinba-

rung der Parteien ist § 10 MHG (vgl. jetzt § 557 a BGB) in der Fassung vom

21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257), mithin § 10 Abs. 2 MHG anwendbar (Börsting-

haus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 9). Die Wirk-

samkeit einer solchen Abrede nach § 10 Abs. 2 MHG, die die Mietvertragspar-

teien während der Dauer einer Mietpreisbindung für die Zeit nach deren Ablauf

getroffen haben, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Nach einer An-

sicht kann während einer Mietpreisbindung eine Staffelmiete für die Zeit nach

Ablauf der Bindung nicht wirksam vereinbart werden (OLG Stuttgart, NJW-RR

1989, 1357 f.; LG Hamburg, WuM 1997, 331; Börstinghaus in Schmidt-Futterer,

Mietrecht, 7. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 80 f.; ders. in Schmidt-Futterer, Mietrecht,

8. Aufl., § 557 a BGB Rdnr. 20). Zu Recht hat sich das Berufungsgericht jedoch

der Gegenmeinung angeschlossen, die die Vereinbarung einer Staffelmiete

schon vor Ablauf der Preisbindung für unbedenklich hält, sofern diese erst nach

dem Ende der Mietpreisbindung einsetzen soll (LG Berlin, NJW-RR 1991, 1040;

Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 557 a Rdnr. 2).

1. Für die Auffassung des Berufungsgerichts spricht der Grundsatz der

Vertragsfreiheit des § 305 BGB a.F. (jetzt § 311 Abs. 1 BGB), dem im gegebe-

nen Fall eine gesetzliche Bestimmung nicht entgegensteht. In § 10 Abs. 2 MHG

wird die Zulässigkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete nicht eingeschränkt.

Durch § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG, die lediglich eine Anwendbarkeit der Vorschriften

der §§ 1 bis 9 MHG für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum

ausschließt, ist die Vorschrift des § 10 Abs. 2 MHG nicht betroffen; es kann

deshalb dahingestellt bleiben, ob § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG als zeitliches Verbot

zu verstehen (so Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 10

MHG Rdnr. 81, der allerdings im Anschluß an OLG Hamm, WuM 1993, 108

eine Staffelmietvereinbarung im preisgebundenen Wohnungsbau innerhalb der

durch die Kostenmiete bestimmten Obergrenzen als zulässig ansieht) oder ob

diese Bestimmung als eine Regelung des Anwendungsbereichs der §§ 1 bis 9

MHG zu begreifen ist (vgl. zu dem gleichlautenden § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG a.F.

für ein Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 2 Abs. 1 MHG: KG, NJW

1982, 2077 und OLG Hamm, NJW 1981, 234 mit Anmerkung Köhler; Münch-

Komm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 22).

2. Die Zulassung einer Staffelmietvereinbarung, die vor dem Ablauf der

Bindungsfrist für die Zeit danach getroffen wird, steht im Einklang mit dem

Zweck des Gesetzes. Die Staffelmiete bietet den Mietvertragsparteien Kalkula-

tionssicherheit. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 9/2079 S. 9) sollen

dem Vermieter Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, daß er

mit den künftigen Steigerungen der Mieteinnahmen schon zu einem früheren

Zeitpunkt sicher rechnen kann, um die in den ersten Jahren regelmäßig entste-

hende Verlustphase zu überwinden; bei Altbauten wurde im Hinblick auf die

regelmäßig erheblichen Unterhaltungskosten ein entsprechendes Bedürfnis des

Vermieters anerkannt. Der Mieter wiederum hat die Möglichkeit, sich schon

frühzeitig auf Umfang und Zeitpunkt der auf ihn zukommenden Mieterhöhung

einzurichten (Palandt/Weidenkaff aaO, § 557 a Rdnr. 1), so daß die Vereinba-

rung einer Staffelmiete zugleich in seinem Interesse liegt. Diese Gesichtspunkte

greifen auch für eine Staffelmiete ein, die während der Dauer einer Mietpreis-

bindung für den Zeitraum nach ihrem Ablauf vereinbart wurde. Bei der Zulas-

sung einer solchen im vorhinein getroffenen Abrede wird dem Willen des Ge-

setzgebers Rechnung getragen, dem Vermieter durch eine Staffelmiete Pla-

nungssicherheit in bezug auf den künftig zu erzielenden Mietertrag zu gewähr-

leisten. Wäre er darauf verwiesen, mit dem Mieter eine Einigung auf eine Staf-

felmiete erst nach Ablauf der Mietpreisbindung zu erzielen, hätte dies zur Folge,

daß die Preisbindung des Mietverhältnisses trotz rechtlicher Beendigung tat-

sächlich noch eine gewisse Zeitlang weiterbestünde (vgl. KG aaO, OLG Hamm

aaO). Die im voraus vereinbarte Staffelmiete bringt unter Umständen aber auch

dem Mieter Vorteile. Abgesehen davon, daß er langfristig Klarheit über die auf

ihn zukommenden Belastungen gewinnt, unter anderem nicht mit Erhöhungen

wegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters rechnen muß, kann sich

die Staffelung finanziell zu seinen Gunsten auswirken. Ist den Mietvertragspar-

teien während des Laufs der Mietpreisbindung die Vereinbarung einer Staffel-

miete für die Zeit danach gestattet, muß sich der Vermieter nach Beendigung

der Preisbindung an der Staffelmiete festhalten lassen, selbst wenn er nunmehr

eine höhere Miete hätte durchsetzen können, weil die Preise am Wohnungs-

markt rascher gestiegen sind, als es die vereinbarte Staffel vorsieht.

Dr. Deppert

Dr. Hübsch

Dr. Leimert

Wiechers

Dr. Wolst