BGH Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 14. November 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 19/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 535, 556

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die we-

gen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind

keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger

vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.

BGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/07 - LG Görlitz

AG Görlitz

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 14. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen

Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des

Landgerichts Görlitz vom 15. Dezember 2006 in der Fassung des

Berichtigungsbeschlusses vom 15. Februar 2007 wird zurückge-

wiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung restlicher Betriebskosten in

Anspruch.

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in G. . Das

Mietverhältnis endete am 31. Juli 2003. Mit der Betriebskostenabrechnung vom

19. Mai 2004 für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 verlangte die

Klägerin unter anderem die Zahlung einer sogenannten Nutzerwechselgebühr

in Höhe von 30,74 €. Diese war ihr von dem für sie tätigen Abrechnungsunter-

nehmen für den durch den Auszug der Beklagten innerhalb der Abrechnungs-

periode bedingten Nutzerwechsel bezüglich der Wasserkosten in Rechnung

gestellt worden.

Das Amtsgericht hat die Beklagte unter anderem zur Zahlung von

30,74 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die zugelassene Berufung der Beklagten

hiergegen hat das Berufungsgericht die Klage insoweit abgewiesen. Mit der

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wieder-

herstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Die Revision der Klägerin hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (LG Görlitz, WuM 2007, 265) hat zur Begründung

seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Zwischenablesekosten, zu denen auch die Nutzerwechselgebühren ge-

hörten, seien grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, da der Mieterwechsel und

damit die Notwendigkeit der Zwischenablesung grundsätzlich in den Risikobe-

reich des Vermieters falle. Bei der Nutzerwechselgebühr handele es sich nicht

um umlegbare Betriebskosten. Weder könne auf die Anlage 3 zu § 27 der II.

Berechnungsverordnung noch auf die Heizkostenverordnung zurückgegriffen

werden. Die Nutzerwechselgebühr werde nicht durch den Verbrauch ausgelöst

und stelle keine periodischen, regelmäßig wiederkehrenden Kosten dar. Da die

Parteien die Erstattung von Nutzerwechselgebühren nicht ausdrücklich verein-

bart hätten und das Mietverhältnis nicht außerordentlich und aufgrund vom Mie-

ter zu vertretender Umstände beendet worden sei, fehle es an einer Rechts-

grundlage, dem Mieter die Nutzerwechselgebühr aufzuerlegen.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Er-

gebnis stand.

1. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin ge-

gen die Beklagte auf Zahlung der von ihr berechneten sogenannten Nutzer-

wechselgebühr verneint. Unter der Nutzerwechselgebühr sind hier die durch

den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veran-

lassten Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Geräte und die

gegebenenfalls anfallenden Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels zu

verstehen.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kostentragung

hinsichtlich der Nutzerwechselgebühr gesetzlich nicht geregelt ist und die hier-

aus entstehenden Kosten mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung

der Parteien grundsätzlich dem Vermieter zur Last fallen. Dies folgt aus dem

Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter die auf der

Mietsache ruhenden Lasten trägt, sofern keine anderslautende Vereinbarung

durch die Parteien getroffen wird.

Eine solche Vereinbarung bezüglich der Nutzerwechselgebühr haben die

Parteien hier jedoch weder ausdrücklich noch durch Einbeziehung der Anlage 3

zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung geschlossen. Auch aus § 7

Abs. 2, § 9b HeizkostenV ergibt sich insoweit nichts anderes. Denn dort wird

nur geregelt, dass bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung zu erfolgen

hat, nicht jedoch, wer die Kosten dafür zu tragen hat (vgl. Schmid, Handbuch

der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 6241).

a) In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob es sich bei der

Nutzerwechselgebühr um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung (zur

Legaldefinition vgl. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, in Kraft getreten am 1. Januar

2004) oder um - umlagefähige - Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27

Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung oder gemäß § 7 Abs. 2, § 9b Heiz-

kostenV handelt.

aa) Nach einer vorwiegend in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht,

der sich auch das Berufungsgericht angeschlossen hat, sind die Nutzerwech-

selkosten vom Vermieter zu tragen, da der sie auslösende Mieterwechsel

grundsätzlich in den Risikobereich des Vermieters falle (AG Münster, WuM

1996, 231; AG Augsburg, WuM 1996, 98; AG Rendsburg, WuM 1981, 105; AG

Braunschweig, WuM 1982, 170 - nur Leitsatz).

bb) Nach anderer Auffassung soll der ausziehende Mieter diese Kosten

tragen (AG Coesfeld, WuM 1994, 696 [hiergegen: AG Münster, WuM 1999,

405]; AG Köln, WuM 1997, 648).

cc) Eine weitere Meinung stellt auf das Verursacherprinzip ab und will

danach unterscheiden, wer den Auszug herbeigeführt hat: Der Vermieter oder

der ausziehende Mieter (AG Lörrach, WuM 1993, 68; LG Berlin, GE 2003, 121;

von Brunn in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,

3. Aufl., Kap. III Rdnr. 93), wobei die Verursachung teilweise mit schuldhaftem

Verhalten gleichgesetzt wird. Die Revisionsbegründung sieht als Verursacher

den ausziehenden Mieter an.

dd) Teilweise wird die Meinung vertreten, die Kosten seien verhältnismä-

ßig zwischen dem ausziehenden Mieter und dem neuen Mieter/gegebenenfalls

- bei Leerstand - dem Vermieter aufzuteilen (Lammel, Heizkostenverordnung,

2. Aufl., § 9b Rdnr. 11 ff., 15; ders. in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 9b

HeizkostenV Rdnr. 15). Dieser Meinung tritt die Revisionsbegründung hilfswei-

se bei.

ee) Die Gegenauffassung hält es nicht für gerechtfertigt, den Vermieter

einerseits oder den ausziehenden Mieter andererseits (gegebenenfalls zusam-

men mit dem einziehenden Mieter) mit den Kosten des Nutzerwechsels zu be-

lasten. Sie meint, diese Kosten flössen in die Gesamtkosten für die Betriebs-

kostenabrechnung ein, die auf alle Mieter umzulegen seien (AG Hamburg,

WuM 1996, 562; AG Rheine, WuM 1996, 715; AG Oberhausen, DWW 1994,

24; Wall in: Eisenschmid/Rips, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rdnr. 3001;

Schmid, aaO, Rdnr. 6243; Wall, WuM 2007, 415, 424; Ropertz, WuM 1992,

291, 292; Lützenkirchen, Anw-Handbuch Mietrecht, 3. Aufl., L, Rdnr. 207;

Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556a Rdnr. 33; Both, Betriebskostenle-

xikon, 2. Aufl., Teil 1, Rdnr. 13; aA Schmidt-Futterer/Lammel, aaO, Rdnr. 4).

b) Die unter aa) vertretene Auffassung trifft im Ergebnis zu. Bei den Nut-

zerwechselkosten handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Be-

triebskosten. Nach der Legaldefinition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB (gleich lau-

tend mit § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990,

gültig bis 31. Dezember 2003) sind unter Betriebskosten diejenigen Kosten zu

verstehen, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum

oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen

Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des

Grundstücks laufend entstehen. Hiernach gehört zu den tatbestandlichen Vor-

aussetzungen, dass es um "laufend entstehende Kosten" geht. Es muss sich

daher um (stetig) wiederkehrende Belastungen handeln (vgl. auch Senatsurteil

vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, unter II 1, 2). Daran

fehlt es hier. Die sogenannte Nutzerwechselgebühr fällt nicht in wiederkehren-

den, periodischen Zeiträumen an, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses

lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters.

Ball

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Görlitz, Entscheidung vom 17.02.2006 - 5 C 371/05 -

LG Görlitz, Entscheidung vom 15.12.2006 - 2 S 39/06 -