BGH Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 14. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 556 Abs. 1 Satz 2; BetrKostVO §§ 1, 2 Nr. 17; II. BVO, Anlage 3 Nr. 17 zu § 27
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit
einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten,
die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien
als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverord-
nung (bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den
Mieter umgelegt werden können.
BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06 - LG Magdeburg AG Magdeburg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 10. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball,
den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und
die Richterin Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 2. Zivil-
kammer des Landgerichts Magdeburg vom 25. April 2006 aufge-
hoben und das Urteil des Amtsgerichts Magdeburg vom 23. De-
zember 2005 geändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 22,65 Euro nebst Zin-
sen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit
dem 28. Mai 2004 zu zahlen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagte ist seit 1999 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in M. .
Die Parteien streiten darum, ob die Klägerin die Kosten für die Revision
der Elektroanlage umlegen kann.
Der Mietvertrag vom 16. November 1999 enthält zu den Vorauszahlun-
gen für die Nebenkosten unter § 2 Nr. 2 folgende Bestimmung:
"Es werden Vorauszahlungen erhoben für (Einzelaufstellung siehe Anlage 1) Betriebskosten kalt: 107,96 DM (Vorauszahlung s. Anlage 1)…"
In der Anlage 1 heißt es:
"Übersicht der in der Vorauszahlung enthaltenen Kostenarten ge- mäß Anlage 3 (zu § 27 Abs. 1) der zweiten Berechnungsverord- nung. Bezeichnung: …"
Anschließend werden die einzelnen Betriebskosten genannt. Bei den
sonstigen Betriebskosten sind unter anderem ausdrücklich die Kosten für die
Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtun-
gen sowie weiterer installierter Haustechnik aufgeführt. Die Klägerin lässt die
Revision der Elektroanlagen entsprechend den berufsgenossenschaftlichen
Unfallverhütungsvorschriften im Abstand von vier Jahren durchführen.
Die der Beklagten am 29. August 2003 erteilte Betriebskostenabrech-
nung der Klägerin für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2002 wies eine
Nachforderung aus, die die Beklagte mit Ausnahme der anteiligen Kosten für
die Revision der Elektroanlage in Höhe von 22,65 Euro beglich. Diesen Betrag
nebst Zinsen ab Rechtshängigkeit fordert die Klägerin im vorliegenden Rechts-
streit ein. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die
Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas-
senen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-
führt:
Die Klägerin könne die Erstattung der anteiligen Kosten für die Revision
der Elektroanlage nicht verlangen, weil es sich insoweit nicht um umlagefähige
Betriebskosten im Sinne des § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung handele.
Die durch die Revision der Elektroanlage regelmäßig alle vier Jahre entstehen-
den Kosten seien nicht als "sonstige Betriebskosten" anzusehen, sondern als
Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, die ebenso wie Verwaltungskos-
ten nicht umlagefähig seien.
Der mit der Revision der Elektroanlage verfolgte Zweck liege vor allem
im Interesse des Vermieters, der sich auf diese Weise vor einer etwaigen Inan-
spruchnahme wegen Mängeln der Elektroanlage schützen könne und lediglich
der ihm ohnehin obliegenden Verkehrssicherungspflicht nachkomme. Anders
als bei Wartungsarbeiten, von denen auch der Mieter profitiere, wie z.B. von
einer optimalen Einstellung der Heizungsanlage durch niedrige Energiekosten,
habe der Mieter von der Revision der Elektroanlage - abgesehen davon, dass
die Erfüllung der dem Vermieter obliegenden Verkehrssicherungspflichten auch
in seinem Interesse liege - keinen weitergehenden Nutzen. Da es sich somit bei
den Aufwendungen für die Revision der Elektroanlage nicht um "sonstige Be-
triebskosten" handele, sei es unerheblich, dass sie nach der vertraglichen Ver-
einbarung vom Mieter zu tragen seien.
II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Klä-
gerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der auf die Wohnung
der Beklagten entfallenden anteiligen Kosten der Überprüfung der Elektroanla-
ge zu. Bei den Kosten der Überprüfung der elektrischen Anlage handelt es sich
um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um Instandset-
zungs- und Instandhaltungskosten.
1. Betriebskosten sind - wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech-
nungsverordnung (ebenso in § 1 der ab 1. Januar 2004 geltenden Betriebskos-
tenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346, sowie in § 556 Abs. 1
Satz 2 BGB in der ab 1. Januar 2007 geltenden Fassung) definiert - die Kosten,
die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den
bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit,
der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend
entstehen. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden demgegen-
über durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur
Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die
durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder
sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen
(§ 28 Abs. 1 der
II. Berechnungsverordnung bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung).
Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz
der Immobilie oder ihrer Teile (Senatsurteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03,
NJW-RR 2004, 875 unter II 1a); es handelt sich dabei um weitgehend
inhaltsgleiche Begriffe.
a) Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen
Anlagen eines Mietobjekts dient als solche nicht der Beseitigung von Mängeln;
die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als sonstige - grundsätzlich um-
legbare - Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der
II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung anzuse-
Derckx, NZM 2005, 807, 809; Kinne, GE 2005, 165, 166; AG Tiergarten, GE
1996, 1435; vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 45).
b) Nach einer in der Literatur verbreiteten Meinung, der sich auch das
Berufungsgericht angeschlossen hat, steht dieser Einordnung entgegen, dass
es sich bei der Überprüfung der Elektroanlage um eine vom Vermieter in erster
Linie im eigenen Interesse getroffene Vorsorgemaßnahme ("vorbeugende In-
standhaltung") handele, mit der dieser zudem vor allem der ihm ohnehin oblie-
genden Verkehrssicherungspflicht nachkomme, um sich vor einer Inanspruch-
nahme auf Schadensersatz zu schützen (Eisenschmid in Eisenschmid/Rips/
Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., § 2 BetrKV Rdnr. 3923; Wall, WuM
1998, 524, 526; vgl. ferner Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rdnr. 73;
Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Auflage, § 556 Rdnr. 109; AG Lichtenberg,
WuM 1998, 572). Dieser einschränkenden Auslegung des Betriebskostenbeg-
riffs kann nicht gefolgt werden. Vorsorgemaßnahmen des Vermieters gehören
zwar dann zur Instandhaltung, wenn Erneuerungen schon vor dem Auftreten
von Mängeln getätigt werden, z.B. um einen Ausfall einer ohnehin in absehba-
rer Zeit zu ersetzenden Einrichtung von vornherein zu verhindern (vgl. Langen-
berg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., A III,
Rdnr. 136). Anders verhält es sich bei regelmäßig anfallenden, nicht durch eine
bereits aufgetretene Störung veranlassten Maßnahmen, die der Überprüfung
der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung
dienen. Hierzu gehören etwa die in den Verordnungen ausdrücklich als Be-
triebskosten genannten Kosten der Prüfung der Betriebsbereitschaft und Be-
triebssicherheit der Fahrstühle sowie die Gebühren des Schornsteinfegers (An-
lage 3 Nr. 7 und 12 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 7 und
12 Betriebskostenverordnung). Auch bei diesen Maßnahmen steht die Erfüllung
der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Die regelmäßi-
ge Prüfung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der
Instandhaltungskosten führen, weil Mängel infolge der Inspektionen frühzeitig
erkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden
können. Dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnun-
gen jedoch nicht, bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung
zuzuordnen.
c) Für die Einordnung als Betriebskosten ist es ferner nicht von Bedeu-
tung, ob die Überprüfung der elektrischen Anlage als "Wartung" zu qualifizieren
ist. Teilweise wird in der Literatur allerdings die Auffassung vertreten, mit Hilfe
eines besonderen Wartungsbegriffs sei eine als sinnvoll erachtete Beschrän-
kung der umlegbaren "sonstigen Betriebskosten" zu erzielen. Anderenfalls wäre
der Vermieter - entgegen dem gesetzlichen Leitbild der Miete - in der Lage, alle
regelmäßigen Kosten, die ihm für eine reibungslose Durchführung der Vermie-
tung sinnvoll erschienen, auf den Mieter abzuwälzen (Langenberg, aaO,
Rdnr. 137). Die "Wartung" setzt sich nach dieser Auffassung als komplexer
Vorgang aus der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und weiteren Maßnahmen
der Einstellung, Reinigung oder Pflege zusammen. Maßnahmen, die sich von
vornherein in einer Überprüfung der Funktionsfähigkeit erschöpften - wie die
Revision der Elektroanlage - seien keine "Wartung", die dafür anfallenden Kos-
ten deshalb auch keine sonstigen Betriebskosten (Langenberg, aaO, Rdnr. 138,
149; Wall, aaO, S. 528).
Für eine derartige Beschränkung der "sonstigen Betriebskosten" auf die
Fälle einer so verstandenen "Wartung" besteht keine Grundlage. Sie lässt sich
nicht damit rechtfertigen, dass einzelne Wartungsarbeiten, die über eine bloße
Funktionsprüfung hinausgehen (z.B. Heizungseinstellung), ausdrücklich in den
Katalog der umlegbaren Betriebskosten aufgenommen wurden. Nach den Be-
triebskostenverordnungen können derartige Kosten insgesamt umgelegt wer-
den, nicht etwa nur die auf Einstellmaßnahmen entfallenden Kostenanteile. Im
Übrigen können sich auch die bereits erwähnten, in den Verordnungen aus-
drücklich als Betriebskosten aufgeführten Maßnahmen der Überprüfung der
Betriebssicherheit der Fahrstühle und die Tätigkeit des Schornsteinfegers (bei
der Abgaswegeüberprüfung von Gasfeuerstätten) im Einzelfall auf eine bloße
Messung und Funktionsprüfung beschränken, so dass kein grundlegender Un-
terschied zu der hier streitigen Revision der Elektroanlage besteht. Es ist auch
nicht zu besorgen, dass dem Vermieter ohne eine Einschränkung des Betriebs-
kostenbegriffs unübersehbare Umlagemöglichkeiten eingeräumt werden, denn
die Verwaltungskosten und die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln
bleiben dem Vermieter zugewiesen; lediglich die laufenden Kosten einer ord-
nungsgemäßen Bewirtschaftung können - nach ausdrücklicher Vereinbarung -
auf den Mieter umgelegt werden.
2. Bei den wiederkehrenden Aufwendungen für die Revision der Elektro-
anlage handelt es sich um "laufend entstehende" Kosten im Sinne der Betriebs-
kostenverordnungen. Dieser Bewertung steht nicht entgegen, dass die Revisi-
onskosten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht jährlich, son-
dern in Abständen von vier Jahren anfallen. Es muss sich lediglich um wieder-
kehrende Belastungen handeln, so dass auch ein mehrjähriger Turnus aus-
reicht (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, § 556 Rdnr. 5; Langenberg, aaO,
A II, Rdnr. 18; Eisenschmid, aaO, Rdnr. 3910). Ob Aufwendungen, die in noch
längeren und deshalb nicht mehr überschaubaren Zeitabständen anfallen,
schon dem Wortsinne nach keine "laufenden Kosten" mehr sind, bedarf hier
keiner Entscheidung.
3. Im Übrigen hat der Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten
- wie in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB ausdrücklich bestimmt - das Wirt-
schaftlichkeitsgebot zu beachten und darf deshalb keine überflüssigen Maß-
nahmen oder Kosten auf den Mieter umlegen (Palandt/Weidenkaff, BGB,
66. Aufl., § 556 Rdnr. 9; Schmid, Mietrecht, 2006, Rdnr. 25 vor § 556;
Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 105); er muss sich also an die Grundsät-
ze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten (vgl. Senatsurteil vom
7. April 2004, aaO, unter II 2). Soweit der Vermieter sich jedoch - wie hier be-
züglich der Prüfung der Betriebssicherheit der elektrischen Anlage geschehen -
an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiert und
die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreift, handelt er
im Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsführung.
III.
Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen
Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung
reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3
ZPO). Die Beklagte ist in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Zah-
lung der auf ihre Wohnung anteilig entfallenden Kosten für die Revision der
Ball
Dr. Frellesen
Dr. Milger
Dr. Koch
Richterin am Bundesgerichtshof Dr. Hessel ist wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 13. Februar 2007 Ball
Vorinstanzen: AG Magdeburg, Entscheidung vom 23.12.2005 - 140 C 274/05 - LG Magdeburg, Entscheidung vom 25.04.2006 - 2 S 28/06 -