BGH Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 337/06
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 14. November 2007 Holmes Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach
§ 128 Abs. 2 ZPO mit einer Schriftsatzfrist bis zum 26. Oktober 2007 durch den
Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Her-
manns, Dr. Milger und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63
des Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2006 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung eines Wohn-
raummietverhältnisses.
Die Beklagten mieteten aufgrund eines Vertrages vom 14. September
1999 eine Wohnung der Klägerin in B. . Der Formularmietver-
trag enthält in §§ 9, 10 die folgenden Regelungen:
"§ 9 Mietzahlungen
I. Der Mietzins einschließlich der Abschlagszahlungen für die Neben- kosten ist monatlich im voraus und zwar spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter oder die von ihm zur Entge- gennahme ermächtige Person oder Stelle zu zahlen. Die Miete ist auf folgendes Konto:
zu überweisen.
…
II. Der Mieter verpflichtet sich, für die Bezahlung der Miete einen Dauer- auftrag zu erteilen oder eine Einzugsermächtigung im Lastschriftver- fahren zu erteilen. Diese kann jederzeit widerrufen werden.
…
…
§ 10 Aufrechnung mit Gegenforderungen, Zurückbehaltung des Mietzinses
II. Der Mieter kann nur mit Forderungen aus dem Mietverhältnis auf- rechnen, wenn sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder ent- scheidungsreif sind. Dies gilt nicht für Mietzinsminderungen, die we- gen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstanden sind. Diese Rückforderungsbeträge eines eventuell zuviel bezahlten Mietzinses für den laufenden Monat können vom Mieter in den Fol- gemonaten zur Aufrechnung gebracht werden.
..."
Die Beklagte zu 1 ist nach der Trennung von dem Beklagten zu 2 im April
2005 aus der gemieteten Wohnung ausgezogen. In der Folgezeit wurde die
Miete für die Monate Juli bis Oktober 2005 verspätet gezahlt, und zwar für Juli
am 29. Juli, für August am 2. September, für September am 28. September und
für Oktober am 14. Oktober. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. Oktober 2005
wurden die Beklagten wegen der unpünktlichen Zahlung der Miete abgemahnt.
Im Monat November 2005 wurde die Miete fristgerecht gezahlt, dagegen erfolg-
ten die Zahlungen für den Monat Dezember 2005 und Januar 2006 wiederum
verspätet am 20. Dezember 2005 und am 6. Januar 2006. Mit einem weiteren
anwaltlichen Schreiben vom 21. Dezember 2005 erklärte die Klägerin die frist-
lose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlun-
gen. Die Klägerin hat mit der Klage vorsorglich erneut eine Kündigung ausge-
sprochen und die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung von Schadenser-
satz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 553,60 € verlangt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be-
rufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision der Klägerin hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
Der Klägerin stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung der
Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Mietverhältnis sei weder
durch eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 21. Dezember 2005
noch durch die erneut in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung beendet
liege nicht vor, weil die Mietzahlungen vom 20. Dezember 2005 und vom 6. Ja-
nuar 2006 für die jeweiligen Monate rechtzeitig gewesen seien. Der Bundesge-
richtshof habe mit Beschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245 ff.) ent-
schieden, dass die Kombination einer Mietvorauszahlungsklausel mit einer
Formularklausel, durch welche die Aufrechnung bei Mietminderung auf unbe-
strittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt werde, unwirk-
sam sei. Eine unangemessene Benachteiligung (§ 9 AGBG) liege in der Kombi-
nation von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel, wenn dem Mieter
die Minderung zumindest für den ersten Monat, in dem der Mangel auftrete,
weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung mit
einem auf der Überzahlung der Miete in diesem Monat beruhenden Bereiche-
rungsanspruch gegenüber der Mietzinsforderung in den Folgemonaten ermög-
licht werde. Beschränkungen des Minderungsrechts auch in der Durchsetzung
durch Abzug von der Miete zwängen den Mieter auf den Klageweg und stellten
eine unzulässige Einschränkung dar.
Dieser Rechtsprechung werde auch nicht dadurch Rechnung getragen,
dass § 10 Abs. 2 des Mietvertrages eine Ausnahme für Mietzinsminderungen
mache, die wegen der Vorfälligkeit des Mietzinses im laufenden Monat entstan-
den seien. Bei Entstehung eines Minderungsgrundes zum Ende eines Monats
sei der Mieter wegen der Rechtzeitigkeitsklausel und des standardisierten Zah-
lungswegs nicht in der Lage, die volle Mietzinszahlung bis zum dritten Werktag
des nächsten Monats zu verhindern. Ein Dauerauftrag etwa müsse so erteilt
sein, dass die Überweisung rechtzeitig auf dem Konto des Vermieters eingehe,
also bereits vor dem dritten Werktag des Folgemonats erfolge, und er könne
nicht kurzfristig zum Ende eines Monats noch geändert werden. Die Aufrech-
nung mit der Rückforderung der Miete für diesen Folgemonat erlaube die Rege-
lung des Mietvertrages jedoch nicht, da nur mit Rückforderungsbeträgen wegen
des ersten Monats seit Entstehung des Mangels aufgerechnet werden könne.
Die nach der vorliegenden Klauselkombination faktische Einschränkung des
Minderungsrechts führe zur Unwirksamkeit, da sich die Kammer dem vorste-
hend zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs anschließe, wonach jegliche Ein-
schränkung unangemessen sei und die Vorfälligkeitsklausel unwirksam mache.
Mangels einer wirksamen Kündigung komme auch ein Schadensersatz-
anspruch für Rechtsanwaltskosten nicht in Betracht.
II.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-
fung nicht stand.
Das Berufungsgericht hat mit der gegebenen Begründung zu Unrecht
angenommen, dass die Klägerin nicht von den Beklagten die Räumung und
Herausgabe der Wohnung sowie Schadensersatz für vorgerichtliche Anwalts-
kosten verlangen kann, weil das Mietverhältnis nicht durch Kündigung gemäß
§ 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlung wirk-
sam beendet worden sei.
1. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung der Miete für die Monate
Juli bis Oktober 2005, für den Monat Dezember 2005 und den Monat Januar
2006 im Verzug, denn sie waren zur Vorauszahlung der Miete verpflichtet. Zwar
ergibt sich dies nicht aus § 556b Abs. 1 BGB, denn diese Vorschrift findet im
vorliegenden Fall keine Anwendung. Die Fälligkeit der Miete beurteilt sich hier
gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB vielmehr weiterhin nach § 551 BGB
aF, da es sich bei dem am 14. September 1999 geschlossenen Mietvertrag um
ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis handelt. Danach
wäre die Miete nicht, wie nunmehr nach § 556b Abs. 1 BGB, spätestens bis
zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, sondern erst am ersten Werktag
nach Ablauf des jeweiligen Monats zu entrichten (§ 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF).
Die Parteien haben jedoch in § 9 des Mietvertrages eine abweichende Verein-
barung dahin getroffen, dass die Miete monatlich im Voraus, und zwar spätes-
tens am dritten Werktag des Monats, zu zahlen ist.
2. Diese Vorauszahlungsklausel ist wirksam.
a) Das Berufungsgericht ist aufgrund einer fehlerhaften Auslegung zum
gegenteiligen Ergebnis gelangt. Es meint, der Mieter könne wegen des formu-
larvertraglichen Aufrechnungsverbots Mietminderungen, die sich erst in dem
Monat nach Entstehung des Mangels ergeben, in bestimmten Konstellationen
nicht durchsetzen. Mangels einer rechtzeitigen Änderungsmöglichkeit eines
Dauerauftrags werde die volle Miete für den Folgemonat überwiesen, die Klau-
sel sehe aber lediglich eine Aufrechnung mit Rückforderungsbeträgen wegen
des ersten Monats seit Entstehung des Mangels vor. Diese Auslegung findet
weder in dem Wortlaut noch in dem Sinngehalt der Klausel eine Stütze und hält
damit auch einer nur eingeschränkt möglichen Nachprüfung durch das Revisi-
onsgericht nicht stand. Nach der Klausel kann mit Rückforderungsbeträgen we-
gen Mietminderungen, die wegen der Vorfälligkeit der Miete im laufenden Mo-
nat entstanden sind, in den Folgemonaten aufgerechnet werden. Die Regelung
ist schon nach ihrem Wortlaut nicht auf Rückforderungsbeträge aus dem ersten
Monat seit der Entstehung des Mangels beschränkt, sondern ebenso auf die
folgenden Monate anwendbar, weil der Mieter auch insoweit zur Vorauszahlung
der Miete verpflichtet ist und damit Monat für Monat eine Mietminderung im lau-
fenden Monat entsteht. Eine andere Auslegung würde auch dem sachlichen
Zusammenhang der Regelung widersprechen. Ob und in welchem Umfang die
Miete gemindert ist, kann regelmäßig erst nach Ablauf eines Monats festgestellt
werden, da erst dann feststeht, in welchem zeitlichen Umfang die Nutzung der
Mietsache beeinträchtigt war.
b) Aus dem Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 (BGHZ 127, 245),
auf den das Landgericht Bezug nimmt, folgt kein anderes Ergebnis. Denn an-
ders als nach der dort zu beurteilenden Regelung wird der Mieter im vorliegen-
den Streitfall nicht darauf verwiesen, sein Minderungsrecht im Klagewege
durchzusetzen. Die Aufrechnung hängt allein von der praktischen Möglichkeit
im Einzelfall ab, die Mietminderung bei der nächsten Zahlung der Miete zu be-
rücksichtigen. Dabei mag bei Vorliegen eines Dauerauftrags ein Zeitraum von
über einem Monat verstreichen, wenn der Mangel erst gegen Ende des Monats
entsteht und somit eine Kürzung der Miete im darauf folgenden Monat nicht
mehr möglich ist. Eine Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsan-
spruchs von ein oder zwei Monaten stellt jedoch keine unangemessene Be-
nachteiligung dar (BGHZ, aaO, 249, m.w.N.). Erst wenn die Kombination von
Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel dazu führt, dass der Mieter
gezwungen ist, seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchzusetzen, liegt
eine unzulässige Beschränkung des Minderungsrechts vor (BGHZ, aaO, 252 f.).
Das ist hier nicht der Fall.
III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; das Urteil
ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur End-
entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getrof-
fen hat, ob die Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung berechtigt war. Die Sa-
che ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-
richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Wolst
Hermanns
Dr. Milger
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 19.04.2006 - 12 C 31/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 01.12.2006 - 63 S 177/06 -