BGH Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 105/07
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 554 Abs. 2
Verkündet am: 13. Februar 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
a) Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann
dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon
vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtig-
ten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden.
b) Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer
Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist auf-
grund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des
Einzelfalls vorzunehmen.
BGH, Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07 - LG Berlin
AG Schöneberg
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. Februar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63
des Landgerichts Berlin vom 27. März 2007 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-
gen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. August 1984 vom Land B.
eine Vier-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von rund 136 qm.
Der Mietvertrag nimmt auf die in der beigefügten Anlage 1 enthaltenen
"Allgemeinen Vertragsbestimmungen" Bezug. Dort ist im Hinblick auf Ausbes-
serungen und bauliche Veränderungen in Ziffer 9.2 bestimmt:
"Ausbesserungen, bauliche Veränderungen und Maßnahmen zur Ver- besserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes dürfen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, wenn sie den Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen."
Ferner schlossen die Beklagten mit ihrem damaligen Vermieter am
20. November 1984 eine als Ergänzung zum Mietvertrag bezeichnete Vereinba-
rung, die die Durchführung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen durch
die Beklagten zum Gegenstand hatte. Dort heißt es in § 2 Ziffer 4:
"Modernisierungen des Vermieters in der Wohnung des Mieters bleiben vorbehalten."
Mit notariellem Vertrag vom 6. Mai 2005 kauften die Kläger das Grund-
stück von der Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vermieters. Die Verkäufe-
rin erteilte den Klägern am 9. Januar 2006 schriftlich Vollmacht, bis zur endgül-
tigen Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch sämtliche Erklärungen die
Mietverhältnisse betreffend im eigenen Namen abzugeben, insbesondere "An-
kündigung, Durchführung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen
sowie Durchführung von Klagen jeder Art gegen Mieter". Gestützt auf diese
Vollmacht kündigte die von den Klägern beauftragte Hausverwaltung mit
Schreiben vom 11. Januar 2006 umfangreiche Instandsetzungs- und Moderni-
sierungsarbeiten für die Wohnung der Beklagten an.
Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu den Modernisierungsmaß-
nahmen gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Beklagten unter
Zurückweisung der weitergehenden Berufung verurteilt, die Zustimmung zum
Umbau des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer
und zur Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf
der obersten Geschossdecke zu erteilen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-
lassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der vollständigen Klageab-
weisung weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit
für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Die Verkäuferin und Vermieterin habe die Kläger als noch nicht im
Grundbuch eingetragene Erwerber wirksam ermächtigt, im eigenen Namen
Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen. Zwar solle
nach Wortlaut und Sinn des § 554 BGB grundsätzlich der Vermieter Bauherr
der Modernisierungsmaßnahmen sein. Ein Erwerber könne jedoch ausnahms-
weise zur Ausübung eines Gestaltungsrechts ermächtigt werden. Die tragenden
Gründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Kündigung (Urteil vom
10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896) seien auch auf die Mo-
dernisierungsankündigung anzuwenden. Die Vollmachtserteilung sei in beiden
Fällen möglich, und auch die damit funktionell verwandte Ermächtigung sei zu-
lässig. Die Gefahr eines Baustillstands infolge finanzieller Probleme werde da-
durch nicht erhöht und stehe einer Ermächtigung nicht entgegen. Ohnehin sei
der Mieter im Falle einer etwaigen Bauzeitverlängerung zum Beispiel durch
Minderungsansprüche geschützt.
Die Beklagten seien gemäß § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet, den Umbau
des Badezimmers unter Hinzunahme der ehemaligen Speisekammer und Ab-
trennung der Toilette zu dulden. Die Ankündigung vom 11. Januar 2006 enthal-
te insbesondere genaue Angaben zur voraussichtlichen Dauer der Arbeiten und
erfülle die Voraussetzungen des § 554 Abs. 3 BGB. Die geplante Grundrissän-
derung stelle eine Verbesserung der Mietsache dar. Die Veränderung des Ba-
dezimmerzuschnitts unter Verwendung des Raums der derzeitigen Speise-
kammer sei vorteilhaft, denn eine Nasszelle bzw. deren Vergrößerung sei höher
zu bewerten als das Vorhandensein einer Speisekammer. Auch die Abtren-
nung der Toilette vom Duschraum sei objektiv eine Verbesserung der Mietsa-
che.
Die ordnungsgemäß nach § 554 Abs. 3 BGB angekündigte Anbringung
eines Wärmeverbundsystems an der Hoffassade sowie auf der obersten Ge-
schossdecke hätten die Beklagten gemäß § 554 Abs. 2 BGB ebenfalls zu dul-
den. Durch die bessere Dämmung des Hauses werde Heizenergie eingespart.
Dass die Wohnungen aufgrund ihrer Lage in unterschiedlichem Maße von ein-
zelnen Wärmedämmmaßnahmen profitierten, sei unerheblich, weil insoweit ein
generalisierender Maßstab anzulegen sei.
II.
Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die
Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagten sind verpflichtet, den von den Klä-
gern angekündigten Umbau von Bad und Abstellraum in ihrer Mietwohnung
sowie die Wärmedammmaßnahmen am Gebäude zu dulden.
1. Die Klage ist zulässig, denn die Kläger sind – was das Berufungsge-
richt nicht ausdrücklich erörtert – befugt, den Anspruch des Vermieters auf Dul-
dung der Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen gerichtlich geltend
zu machen. Die "Vollmacht" vom 11. Januar 2006 ermächtigt die Kläger aus-
drücklich, Ansprüche aus dem Mietverhältnis im eigenen Namen gerichtlich gel-
tend zu machen. Hierzu gehört auch der Anspruch auf Duldung beabsichtigter
Modernisierungsmaßnahmen, den die Kläger hier mit dem als Zustimmungs-
begehren formulierten Klagantrag offensichtlich geltend machen.
Eine solche gewillkürte (aktive) Prozessstandschaft ist zulässig, wenn
der Prozessstandschafter ein (rechtliches) Eigeninteresse an der gerichtlichen
Geltendmachung eines fremden Rechts im eigenen Namen hat und eine Beein-
trächtigung schutzwürdiger Belange des Prozessgegners nicht zu besorgen ist
(BGHZ 92, 347, 349; 119, 237, 242; 125, 196, 199, st. Rspr.). Beide Vorausset-
zungen liegen hier offensichtlich vor. Die Kläger haben als Grundstückskäufer
ein anerkennenswertes Interesse an der Durchsetzung von Modernisierungs-
maßnahmen, die der Werterhöhung ihres (künftigen) Eigentums bzw. der Stei-
gerung seiner Ertragskraft dienen. Eine Benachteiligung der Beklagten dadurch,
dass die Duldungsklage von den Klägern als Erwerbern im eigenen Namen und
nicht von der noch im Grundbuch eingetragenen bisherigen Vermieterin erho-
ben wurde, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Revision nicht vorge-
bracht.
2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklag-
ten die streitigen Baumaßnahmen gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dulden haben.
a) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Klage nicht deshalb un-
begründet, weil die Kläger nicht dargelegt haben, dass mit den beabsichtigten
Modernisierungsmaßnahmen keine wesentlichen Beeinträchtigungen der Be-
klagten verbunden sind. Zu Unrecht stützt die Revision sich für ihre Auffassung
auf die in Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag getroffene Regelung.
aa) Nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB hat der Mieter unter anderem Maß-
nahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie zu
dulden. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn mit den (Bau-)Maßnahmen
wesentliche Beeinträchtigungen des Mieters verbunden sind. Eine Ausnahme
sieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den
Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine
Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen
des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.
Eine unbillige Härte, für deren Voraussetzungen der Mieter nach allgemeiner
Auffassung die Beweislast trägt (Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Mietrecht,
9. Aufl., § 554 Rdnr. 237; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 554 Rdnr. 57;
Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 554 Rdnr. 24), wird von der Revision
nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.
bb) Eine zugunsten der Beklagten von § 554 Abs. 2 BGB abweichende
vertragliche Vereinbarung haben die Parteien entgegen der Auffassung der Re-
vision in Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag nicht getroffen.
Der Senat kann die Klausel selbst auslegen, weil das Berufungsgericht
dies unterlassen hat und weitere Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind
(vgl. BGH, Urteil vom 12. Dezember 1998 – V ZR 250/96, NJW 1998, 1219).
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ausgehend von den Verständnismög-
lichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten durchschnittlichen Vertragspart-
ners einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Ver-
tragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten
Kreise verstanden werden (BGHZ 79, 117, 118 f.; 102, 384, 389 f., st. Rspr.).
Hiernach enthält die Klausel keine einschränkenden Voraussetzungen für Ver-
besserungen der Mietsache durch den Vermieter.
Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietvertrag trifft nach seinem Wortlaut nur
eine Regelung dahin, dass der Vermieter bauliche Veränderungen und Maß-
nahmen zur Verbesserung der Mieträume oder sonstiger Gebäudeteile, die den
Mieter nicht wesentlich beeinträchtigen, ohne dessen Zustimmung vornehmen
darf. Eine ausdrückliche Regelung, dass der Vermieter umgekehrt für bauliche
Veränderungen und Maßnahmen zur Verbesserung der Mieträume, die mit ei-
ner wesentlichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind, die
Zustimmung des Mieters benötigt, enthält Ziffer 9.2 der Anlage 1 zum Mietver-
trag nicht. Es kann auch nicht angenommen werden, dass mit dieser Klausel
eine stillschweigende Regelung in dieser Hinsicht getroffen werden sollte.
Bei einer solchen Auslegung hätten die Mietvertragsparteien die dem
Vermieter vom Gesetz im Rahmen des § 554 BGB zugewiesene, nur im Fall
einer für den Mieter unbilligen Härte eingeschränkte Befugnis zur Durchführung
von Modernisierungsmaßnahmen sehr weitgehend zugunsten des Mieters ab-
bedungen. Denn Maßnahmen zur Modernisierung sind typischerweise bauliche
Veränderungen, die regelmäßig mit nicht unerheblichen Beeinträchtigungen
des Mieters zumindest in der Bauphase verbunden sind. Ein Anlass für ein so
weites Entgegenkommen des Vermieters ist aus der – für die Auslegung maß-
geblichen – Sicht eines verständigen Mieters nicht erkennbar und wird von der
Revision auch nicht vorgetragen. Auch haben die Mietvertragsparteien in der
kurz nach Abschluss des Mietvertrags getroffenen Modernisierungsvereinba-
rung vom 20. November 1984 in § 2 Ziffer 4 ausdrücklich festgehalten, dass
sich der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung der Mieter
vorbehalten habe. Auch dies spricht gegen die Annahme, dass die Mietpartei-
en die sich aus dem Gesetz ergebenden Rechte des Vermieters zur Durchfüh-
rung von Verbesserungen der Mietwohnung einschränken wollten.
b) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der von den
Klägern geplante Umbau des Badezimmers unter Einbeziehung der bisherigen
Abstellkammer eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2
Satz 1 BGB darstellt. Hierunter
fallen Maßnahmen, die den objektiven
Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres
Zwecks erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen (KG, NJW 1985,
2031, 2032; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 14; Schmidt-
Futterer/Eisenschmid, aaO, § 554 Rdnr. 62). Der Maßstab, nach dem beurteilt
werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, ist die Verkehrsanschauung.
Entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommen-
den Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen
wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach
Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im übrigen
gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Woh-
nung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (Senatsurteil vom
20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995, unter II 1).
Die Beurteilung, ob eine mit einer Grundrissänderung verbundene Um-
baumaßnahme als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, entzieht sich einer
generalisierenden Betrachtung; sie kann nur aufgrund einer Würdigung des
konkreten Zuschnitts der betroffenen Wohnung, der Wohnungsgröße, der Ein-
zelheiten der konkret geplanten Baumaßnahme und der allgemeinen Wohnbe-
dürfnisse der für die Wohnung in Betracht kommenden Mieterkreise beurteilt
werden.
Entgegen der Auffassung der Revision kann deshalb nicht allgemein an-
genommen werden, dass bauliche Maßnahmen, die mit einer Änderung des
Wohnungsgrundrisses oder mit dem Wegfall eines Raumes verbunden sind,
nicht zu einer Verbesserung des Wohnwertes führen und deshalb vom Mieter
grundsätzlich nicht zu dulden sind; es kommt vielmehr auch insoweit auf eine
Würdigung der Umstände des Einzelfalls an. Dabei handelt es sich um eine
tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin über-
prüft werden kann, ob das Berufungsgericht die tatsächliche Wertungsgrundla-
ge ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat. Einen sol-
chen Fehler zeigt die Revision nicht auf. Die – allerdings sehr knapp gehalte-
nen – Ausführungen des Berufungsgerichts zu den von den Klägern geplanten
Umbaumaßnahmen im Sanitärbereich werden den an die erforderliche Abwä-
gung der maßgeblichen Gesichtspunkte zu stellenden Anforderungen noch ge-
recht. Die Einzelheiten der vorgesehenen Baumaßnahmen waren aus dem im
Berufungsurteil wiedergegebenen Wohnungsgrundriss der mit der Planung und
Ausführung beauftragten Architekten ersichtlich. Die auf dieser Grundlage er-
folgte Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Abtrennung von Bad und
WC (Schaffung eines separaten WC) – bei einer nach Größe und Zuschnitt of-
fensichtlich für mehrere Bewohner oder für Familien geeigneten Wohnung –
vorteilhaft ist, erscheint lebensnah und lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen,
zumal mit dem Umbau – auch unter Berücksichtigung des damit notwendig ver-
bundenen Verlusts der bisherigen Abstell- und Speisekammer – ein Zuschnitt
erreicht wird, der bei neueren Wohnungen weithin dem üblichen Standard ent-
spricht. Hieran ändert auch der von der Revision hervorgehobene Umstand,
dass zur Wohnung nach dem Mietvertrag keine sonstigen Neben- oder Keller-
räume mit Abstellmöglichkeiten gehören, nichts.
c) Die von den Klägern im Übrigen vorgesehenen Wärmedämmmaß-
nahmen an der Fassade des Gebäudes und der obersten Geschossdecke füh-
ren, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen
festgestellt hat, zur Einsparung von Energie und sind von den Beklagten unter
diesem Gesichtspunkt zu dulden. Auch die von der Revision gleichfalls nicht
beanstandete Würdigung des Berufungsgerichts, das Schreiben der Kläger vom
11. Januar 2006 erfülle die an eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554
Abs. 3 BGB zu stellenden Anforderungen, lässt keinen Rechtsfehler erkennen.
d) Entgegen der Auffassung der Revision steht dem auf § 554 Abs. 2
BGB gestützten Duldungsbegehren der Kläger nicht entgegen, dass sie die
Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen durchführen wollen, obwohl
sie noch nicht durch die Eintragung ins Grundbuch in die Rechte und Pflichten
aus dem Mietverhältnis eingetreten sind (§ 566 BGB).
aa) Dem Wortlaut des § 554 BGB lässt sich entgegen der Auffassung der
Revision nicht entnehmen, dass der Vermieter nur selbst und nicht durch einen
von ihm ermächtigten Dritten Modernisierungsmaßnahmen durchführen darf
oder dass die gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Ankündigung der
Arbeiten nur durch den Vermieter selbst erfolgen kann. Mit der Planung und
tatsächlichen Durchführung der Modernisierungsarbeiten wird der Vermieter in
der Regel ohnehin Dritte (Architekten, Handwerker) beauftragen. Diese kann er
– was auch die Revision nicht verkennt – ohne weiteres bevollmächtigten, in
seinem Namen Duldung der Bauausführung zu verlangen. Der Mieter ist da-
durch nicht in seinen schützenswerten Interessen beeinträchtigt, denn ihm ste-
hen bei einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs Minderungsansprüche ge-
gen den Vermieter zu. Im Übrigen haftet der Vermieter nach § 278 BGB für ein
etwaiges Verschulden der beauftragten Dritten, denn diese handeln als seine
Erfüllungsgehilfen im Hinblick auf die sich aus dem Mietvertrag dem Mieter ge-
genüber ergebenden Obhutspflichten. Nichts anderes gilt, wenn der Vermieter
einen Dritten, der als Käufer des Mietobjekts schon vor der Grundbuchum-
schreibung auf eigene Rechnung Modernisierungsmaßnahmen durchführen
will, dazu ermächtigt, die Maßnahmen im eigenen Namen anzukündigen und
von den Mietern Duldung der Bauausführung zu verlangen. Auch insoweit ist
der Dritte insbesondere bei der Bauausführung im Rechtskreis des bisherigen
Vermieters und mit dessen Einverständnis tätig und gilt deshalb für etwaige
Minderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters nichts anderes.
Entgegen der Auffassung der Revision ist einer derartigen Ermächtigung
eines Erwerbers der Mietsache auch nicht deshalb die Wirksamkeit zu versa-
gen, weil die zügige Durchführung der vom Erwerber angekündigten Arbeiten
gefährdet sei, wenn die Durchführung des Kaufvertrags später scheitere. Auch
die Gefahr eines Baustillstandes wird durch die Anerkennung einer solchen Er-
mächtigung nicht erhöht. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kommt
es für die dem Vermieter gegenüber seinem Mieter obliegenden Pflichten nicht
darauf an, ob er Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Namen und für eige-
ne Rechnung durchführt oder einen Käufer des vermieteten Grundstücks dazu
ermächtigt; in jedem Fall trifft die vertragliche Nebenpflicht zur zügigen Durch-
führung der Arbeiten den Vermieter als Vertragspartner des Mieters.
bb) Ob es sich bei dem Duldungsanspruch des Vermieters im Hinblick
darauf, dass er auf eine Veränderung des bisherigen Zustands der Mietsache
zielt, um ein – nicht isoliert abtretbares – Gestaltungsrecht handelt, wie die Re-
vision meint, bedarf keiner Entscheidung. Eine Ermächtigung zur Ausübung
eines Rechts im eigenen Namen ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich
zulässig, auch bei Gestaltungsrechten und selbst dann, wenn diese nicht isoliert
abgetreten werden können (BGHZ 68, 118, 124 f., für das Wandelungsrecht;
BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 – XII ZR 119/96, NJW 1998, 896, unter 3
für das Kündigungsrecht des Vermieters; Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl.,
fugnis des Vermieters, Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 554 Abs. 3 BGB
anzukündigen und den Mieter auf deren Duldung in Anspruch zu nehmen, ist
auch unter Berücksichtigung berechtigter Interessen des Mieters – wie oben
dargelegt – keine Ausnahme geboten.
Ball
Wiechers
Hermanns
Dr. Milger
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 04.09.2006 - 7 C 180/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 27.03.2007 - 63 S 313/06 -