BGH Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 14/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 14/06

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 13. Februar 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 13. Februar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wie-

chers und Dr. Wolst, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer

des Landgerichts Mannheim vom 7. Dezember 2005 wird zurück-

gewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in M. , die bei Ab-

schluss des Mietvertrags im Jahr 1982 der Mutter des Klägers gehörte. Im Feb-

ruar 2004 trat der Kläger als neuer Eigentümer anstelle seiner Mutter in das

Mietverhältnis ein. Nach dem Mietvertrag haben die Beklagten neben der

Grundmiete anteilige Betriebskosten zu tragen und darauf als "Vorauspauscha-

le" bezeichnete monatliche Vorauszahlungen in Höhe von (ursprünglich 40 DM,

jetzt) 20,45 € zu leisten, über die sodann abzurechnen ist. Für die Jahre 1982

bis 2002 wurden den Beklagten keine Betriebskostenabrechnungen erteilt. Im

Oktober 2004 rechnete der Kläger die Betriebskosten für das Jahr 2003 ab; da-

nach haben die Beklagten 946,85 € nachzuzahlen.

Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen ge-

richtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben. Mit der vom

Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wieder-

herstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Kläger habe Anspruch auf Zahlung des mit der Betriebskostenab-

rechnung vom 8. Oktober 2004 geforderten Betrages. Die Auslegung des Ver-

trages ergebe, dass die Beklagten alle Betriebskosten im Sinne des § 27 der

Zweiten Berechnungsverordnung anteilig zu tragen und hierauf Vorauszahlun-

gen geschuldet hätten. Etwas anderes ergebe sich nicht daraus, dass in diesem

Zusammenhang im Vertrag auch das Wort "Vorauspauschale" verwendet wer-

de. Die Beklagten schuldeten die Bezahlung des geforderten Betrages aus der

Betriebskostenabrechnung, obwohl ihnen gegenüber seit Beginn des Mietver-

hältnisses Betriebs- und Nebenkosten nicht abgerechnet worden seien. Dieser

Umstand habe jedoch den Mietvertrag nicht geändert. Der Anspruch des Klä-

gers sei auch nicht verwirkt; für die Beklagten sei durch das Unterlassen der

Abrechnungen allenfalls ein Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen

worden, dass der Kläger für zurückliegende Zeiträume keine Nachforderungen

stellen werde.

II.

Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. Zutreffend

hat das Berufungsgericht die Beklagten für verpflichtet gehalten, die in der Hö-

he nicht bestrittenen Betriebskosten zu bezahlen.

1. Das Landgericht hat den schriftlichen Mietvertrag dahin ausgelegt,

dass es sich bei der monatlich auf die Betriebskosten zu zahlenden "Voraus-

pauschale" nicht um eine Pauschale, sondern um eine Vorauszahlung handelt,

über die jährlich abzurechnen ist. Dies lässt keinen Rechtsfehler erkennen und

wird von der Revision hingenommen.

2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Beru-

fungsgerichts, dass die schriftlich vereinbarte Regelung betreffend die Abrech-

nung der Betriebskosten nicht dadurch konkludent in eine Pauschalabgeltungs-

regelung abgeändert worden ist, dass die ursprüngliche Vermieterin zu keiner

Zeit Betriebskosten abgerechnet hat. Wie auch die Revision nicht verkennt, un-

terliegt die tatrichterliche Beurteilung der Frage, ob Vertragsparteien eine ur-

sprüngliche vertragliche Regelung durch eine - ausdrückliche oder konkluden-

te - Individualvereinbarung abgeändert haben, in der Revisionsinstanz nur einer

eingeschränkten Nachprüfung darauf, ob das Berufungsgericht gegen gesetzli-

che Auslegungsregeln, Denk- oder Erfahrungsgesetze verstoßen oder die Tat-

sachengrundlage der Auslegung verfahrensfehlerhaft festgestellt hat. Dieser

Nachprüfung hält die Beurteilung des Verhaltens der ursprünglichen Mietver-

tragsparteien durch das Berufungsgericht stand.

Dabei bedarf es keiner Auseinandersetzung mit der Rüge der Revision,

das Berufungsgericht habe aus dem Fehlen eines schriftlichen Änderungsan-

trags der Vermieterin nicht folgern dürfen, dass deren sonstiges Verhalten aus

der Sicht der Mieter nicht auf einen Vertragsänderungswillen habe schließen

lassen. Denn das vom Berufungsgericht gewonnene Auslegungsergebnis wird

jedenfalls durch die weitere, rechtsfehlerfreie Erwägung getragen, dass es bei

dem langjährigen Unterlassen der Betriebskostenabrechnung aus der Sicht der

Mieter schon an einer auf Vertragsänderung gerichteten Willensbetätigung der

damaligen Vermieterin fehlt.

Allerdings kann ein die Umlage der Betriebskosten betreffender Ände-

rungsvertrag, wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, grundsätzlich

auch stillschweigend zustande kommen (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007

- VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283, Tz. 18, m.w.N.). Erforderlich ist dafür aber ein

Verhalten der einen Vertragspartei, das aus der Sicht der anderen Partei einen

entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Wie der Senat für

den umgekehrten Fall einer konkludenten Erweiterung der Vereinbarung über

die Umlage der Betriebskosten entschieden hat, lässt sich aus der Sicht des

Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag

abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstän-

de der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags her-

beizuführen (Senat, aaO, Tz. 19, m.w.N.). Das gilt auch für die hier in Rede

stehende Einschränkung der Umlagevereinbarung und erst recht dann, wenn

- wie im vorliegenden Fall - das unter dem Blickwinkel eines konkludenten Än-

derungsangebots zu beurteilende Verhalten in einem bloßen Untätigbleiben

besteht. Besondere Umstände, die aus der Sicht der Beklagten für die Annah-

me hätten sprechen können, die damalige Vermieterin wolle durch das Unter-

lassen der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Mietvertrag zu ihrem

Nachteil dahin abändern, dass die vereinbarte Abrechnung für die Zukunft aus-

geschlossen sein solle, sind von den Beklagten nicht vorgetragen worden und

auch nicht ersichtlich.

Die von der Revision aufgezeigten Fälle, in denen die Rechtsprechung

dem Schweigen oder Untätigbleiben in bestimmten Situationen einen Erklä-

rungsgehalt beigelegt hat (BGHZ 152, 63; 109, 171 und 91, 324), weisen in tat-

sächlicher und rechtlicher Hinsicht Besonderheiten auf, mit denen der vorlie-

gende Fall nicht vergleichbar ist.

3. Ohne Erfolg rügt die Revision, der Forderung des Klägers stehe der

Gesichtspunkt der Verwirkung (§ 242 BGB) entgegen. Dies hat das Berufungs-

gericht zutreffend verneint.

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere Zeit nicht

geltend macht und sich der Verpflichtete darauf eingerichtet hat und nach dem

gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser

das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß ge-

gen Treu und Glauben in der illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt.

Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen

Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner einen Vertrauenstatbe-

stand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig er-

scheinen lassen (st.Rspr., vgl. nur Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR

199/04, NJW-RR 2005, 1464, unter II 4 m.w.N.). Solche vertrauensbildenden

Umstände sind hier weder dargetan noch ersichtlich.

Ball

Wiechers

Dr. Wolst

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Mannheim, Entscheidung vom 27.04.2005 - 8 C 691/04 -

LG Mannheim, Entscheidung vom 07.12.2005 - 4 S 62/05 -