BGH Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 37/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 280 Abs. 1, § 538

Verkündet am: 5. März 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus

und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechte-

rungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsrepa-

raturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung besei-

tigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht

(Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006,

2915).

BGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07 - LG Bonn

AG Bonn

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst

und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer

des Landgerichts Bonn vom 21. Januar 2007 wird zurückgewie-

sen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger waren in der Zeit vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2004

Mieter einer Wohnung der Beklagten in B. . Der zugrunde liegende Mietver-

trag lautet auszugsweise in § 11:

"1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, und zwar auch die ersten Schönheitsreparaturen, übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese Schönheitsreparaturen gelten folgende Fristen: Küche, Bad, WC und Diele alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. Den Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre kann der Vermieter alle 7 Jahre beanspruchen.

2. (...)

3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mie- ter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovie- rungskosten:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Küche, Baderäumen und Du- schen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66 % der erforderlichen Re- novierungskosten.

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen, Flu- ren, Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %, (...) der erforderlichen Renovierungskosten.

(...)"

Im Vertragsformular wurde unter § 11 Nr. 5 ("Die Parteien treffen im Üb-

rigen folgende Vereinbarungen") mit Schreibmaschine unter anderem folgender

Satz eingefügt:

"Bitte möglichst nicht rauchen, (...)"

Mit der Klage haben die Kläger zunächst die Rückzahlung der geleiste-

ten Kaution in Höhe von 1.710 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat die

Aufrechnung mit Gegenforderungen erklärt, nämlich den Renovierungskosten

gemäß Rechnung vom 23. Dezember 2004 über 1.969,56 € sowie zwei weite-

ren Beträgen (58,67 € für Installationsarbeiten und 55,90 € für den Austausch

von Türschlössern). Nachdem die Kläger die Aufrechnung in Höhe von

267,47 € (58,67 € für Installationsarbeiten und 208,80 € aus der Rechnung vom

23. Dezember 2004 für Lackierarbeiten an zwei Türen mit Schlagstellen) akzep-

tiert und die Klage teilweise zurückgenommen haben, haben sie in erster In-

stanz noch die Zahlung von 1.442,53 € nebst Zinsen beantragt.

Die Beklagte hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung extrem

stark geraucht. Nach deren Auszug seien die Decken und Wände in zwei Zim-

mern sowie sämtliche Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt

gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen", was

eine Neutapezierung notwendig gemacht habe. Ferner sei die Neulackierung

aller sechs Türen erforderlich gewesen. Insgesamt seien durch von den Klägern

verursachte Nikotinablagerungen die in der Rechnung vom 23. Dezember 2004

aufgeführten Renovierungskosten von 1.969,56 € entstanden.

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Das Beru-

fungsgericht hat die Aufrechnung der Beklagten mit den Kosten für den Aus-

tausch der Türschlösser (55,90 €) als berechtigt angesehen und die Beklagte

unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von 1.386,63 €

nebst Zinsen verurteilt. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zuge-

lassene Revision der Beklagten, mit der sie ihr Ziel einer vollständigen Klage-

abweisung weiter verfolgt.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat – soweit für das Revisionsverfahren noch von

Interesse – zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Die von der Beklagten gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch

der Kläger erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Ersatz der Renovie-

rungskosten in Höhe von insgesamt 1.969,56 € greife über den von den Klä-

gern akzeptierten Teilbetrag von 208,80 € nicht durch.

Auf die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln zur Übernahme der Pflicht

zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Mieter könne die Be-

klagte ihre Forderung schon deshalb nicht stützen, weil die dort genannten

Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen gewesen

seien.

Ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der Renovierungskosten folge

auch nicht aus der Abgeltungsklausel in § 11 Nr. 3 des Mietvertrages. Diese

Vertragsbestimmung sei nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk-

sam. Es handele sich um eine unzulässige "starre" Abgeltungsklausel, weil der

Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeit-

ablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsrepa-

raturen auch dann verpflichtet sein soll, wenn ein entsprechender Renovie-

rungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch

nicht gegeben ist.

Die Kläger müssten auch nicht nach § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz

leisten. Dies gelte auch dann, wenn man den Vortrag der Beklagten zugrunde

lege.

Die Kläger hätten mit der Beklagten keine Vereinbarung getroffen, wo-

nach es ihnen untersagt gewesen wäre, in der Wohnung zu rauchen, oder wo-

nach der Umfang des Rauchens verbindlich beschränkt worden wäre. Der Zu-

satz in § 11 Nr. 5 des Mietvertrages sei ausdrücklich als Bitte formuliert. Des-

halb könne nicht festgestellt werden, dass sich die Kläger mit dem nötigen Bin-

dungswillen einem rechtswirksamen Rauchverbot unterworfen hätten.

In Ermangelung einer das Rauchen untersagenden oder einschränken-

den Vereinbarung verhalte sich ein Mieter, der in der Wohnung rauche und

hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursache, nicht vertragswid-

rig. Auch wenn aufgrund starken Rauchens durch den Mieter innerhalb von

zwei Jahren eine Neutapezierung der Decken und Wände sowie eine Neula-

ckierung der Türen erforderlich würden, gelte nichts anderes.

Regelmäßiges Rauchen führe nach einer gewissen Zeit zwangsläufig zu

Gebrauchsspuren, die im Falle eines Mieterwechsels eine Renovierung erfor-

derlich machten. Die damit verbundenen Kosten könne der Vermieter in der

Regel mit einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel auf den Mieter abwäl-

zen.

Gehe es um die Frage, ob ein Mieter durch das Rauchen in der Woh-

nung vertragliche Pflichten verletze, erscheine es jedenfalls dann nicht sachge-

recht, nach der Intensität des Rauchens zu differenzieren, wenn die durch das

Rauchen herbeigeführten Gebrauchsspuren durch einen Neuanstrich und ge-

gebenenfalls durch eine Neutapezierung beseitigt werden könnten. Der privaten

Lebensführung des Mieters unterfalle nicht nur die Entscheidung, zu rauchen

oder nicht zu rauchen, sondern auch die Entscheidung, in einem bestimmten

Ausmaß zu rauchen. In welchen Fällen ein Mieter aufgrund einer solchen Ent-

scheidung vertragswidrig handele, müsse er nach seiner für den Vermieter er-

kennbaren Interessenlage einigermaßen zuverlässig abschätzen können. Das

wäre nicht gewährleistet, wenn das vertragliche Recht des Mieters zu rauchen

von der Zeitspanne abhinge, innerhalb derer infolge des Rauchens eine "ma-

lermäßige Renovierung" der Wohnung erforderlich werde.

II.

Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. Zu Recht hat

das Berufungsgericht einen Anspruch der Beklagten auf Ersatz der zur Auf-

rechnung gestellten Renovierungskosten verneint und sie zur Auszahlung der

Mietkaution in der jetzt noch streitigen Höhe verurteilt.

1. Die Beklagte hat weder Anspruch auf Schadensersatz statt der Leis-

tung (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen nicht durchgeführter

Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan in § 11 Nr. 1 des Mietvertrages

noch Anspruch auf zeitanteilige Kostenbeteiligung gemäß § 11 Nr. 3 des Miet-

vertrages (Abgeltungsklausel). Denn beide Klauseln sind, wie das Berufungsge-

richt richtig gesehen hat, hinsichtlich der zugrunde gelegten Fristen starr und

deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. Senats-

urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, Tz. 11 f.; vom

18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, Tz. 19 ff.; jeweils m.w.N.).

2. Die Beklagte kann auch nicht Schadensersatz wegen vertragswidrigen

Verhaltens (§ 280 Abs. 1 BGB) verlangen.

a) Ein vertragliches Rauchverbot oder eine das Rauchen einschränkende

Vereinbarung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Seine Ausle-

gung, dem Zusatz in § 11 Nr. 5 des Vertrages ("Bitte möglichst nicht rauchen,

…") könne aufgrund der Formulierung als Bitte und der Einschränkung "mög-

lichst" ein Rechtsbindungswille der Kläger nicht entnommen werden, ist als tat-

richterliche Würdigung in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar. Das

gilt auch für den Fall, dass der Zusatz nicht zwischen den Parteien individuell

ausgehandelt wurde. Denn wenn es sich um einen von der Beklagten bei jedem

Vertragsabschluss formularmäßig verwendeten Zusatz handeln sollte, geht

dessen Anwendungsbereich nicht über den Bezirk des Berufungsgerichts hin-

aus, sodass kein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht (vgl.

BGHZ 112, 204, 210 m.w.N.). Die Auslegung des Berufungsgerichts kann des-

halb nur daraufhin nachgeprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein aner-

kannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Ver-

fahrensvorschriften verletzt worden sind. Derartige Fehler zeigt die Revision

nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die

Revisionsinstanz bindend (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 285/06,

NJW 2007, 3122, Tz. 10, m.w.N.).

b) Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten ergibt sich auch nicht aus

einer über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden Schädigung der

Mietsache (§ 538 BGB).

aa) Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch

den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nach

§ 538 BGB nicht zu vertreten. Wie der Senat bereits entschieden hat, verhält

sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht ver-

tragswidrig, auch wenn er hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen ver-

ursacht (Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915,

Tz. 23). Offengelassen hat der Senat allerdings, ob ausnahmsweise eine vom

vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzu-

nehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen er-

heblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (aaO).

In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob "exzessives" Rau-

chen in der Wohnung zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen

kann. Nach einer verbreiteten und auch vom Berufungsgericht vertretenen An-

sicht ist das zu verneinen (LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Köln, WuM 1998,

596; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689; Staudinger/Emmerich, BGB (2006),

§ 538 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 538 Rdnr. 3; wohl auch

Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl.,

S. 18 f.; Dübbers, MDR 2000, 878, 879). Danach ist auch exzessives Rauchen

vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Rauchen sei Konsequenz freier

Willensentscheidung des Mieters und als Teil eines sozialadäquaten Verhaltens

in der Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Nach an-

derer Ansicht ist exzessives Rauchen geeignet, Schadensersatzansprüche des

Vermieters zu begründen (LG Waldshut-Tiengen, DWW 2006, 287; LG Kob-

lenz, ZMR 2006, 288; LG Baden-Baden, WuM 2001, 603; LG Paderborn, NZM

2000, 710; AG Magdeburg, NZM 2000, 657; AG Tuttlingen, NZM 1999, 1141;

Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 538 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, 595,

598; Stangl, ZMR 2002, 734, 735). Da ein exzessives, zu einer nachhaltigen

Schädigung führendes Verhalten des Mieters stets als vertragswidrig anzuse-

hen sei, müsse dies auch für übermäßiges intensives Rauchen gelten.

Der Senat entscheidet die Frage dahin, dass das Rauchen in einer Miet-

wohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Scha-

densersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen

der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsrepara-

turen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung

beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten

erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vor-

zeitig – wie hier nach Darstellung der Beklagten schon nach zwei Jahren – ent-

standen ist. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkon-

sum verursachten Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, soweit sie sich

(noch) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, nicht unbillig benachtei-

ligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der er-

forderlichen Schönheitsreparaturen – auch im Wege formularvertraglicher Ver-

einbarung – auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist.

Wenn es – wie im vorliegenden Fall – an einer wirksamen Vereinbarung zur

Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, sodass es bei der Instandhaltungs-

pflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibt, so geht dies zu

Lasten des Vermieters – hier der Beklagten – als Verwender der unzulässigen

Formularklausel (vgl. Senatsurteil vom 28. Juni 2006, aaO, Tz. 25).

bb) Schadensersatz wegen der behaupteten Spuren des Tabakkonsums

in der von den Klägern gemieteten Wohnung könnte die Beklagte daher nur

dann beanspruchen, wenn diese Spuren sich nicht durch Schönheitsreparatu-

ren im vorgenannten Sinne hätten beseitigen lassen. Das ist indessen nach

dem eigenen Sachvortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen nicht der

Fall, denn sowohl das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken als

auch die Lackierung von Türen stellen Schönheitsreparaturen im Sinne des

§ 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung dar.

Ball

Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Dr. Milger

Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Bonn, Entscheidung vom 05.07.2006 - 5 C 5/06 -

LG Bonn, Entscheidung vom 21.01.2007 - 6 S 191/06 -