BGH Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 124/05

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 28. Juni 2006 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 535 Abs. 1 Satz 2

a) Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von

Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Ta-

bakkonsum.

b) Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich

auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.

BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 - LG Mannheim

AG Schwetzingen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. Juni 2006 durch die

Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert und

Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des

Landgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mie-

ter einer Wohnung des Klägers in H. . Der Mietvertrag vom 3. Januar

2000 enthält unter anderem folgende Formularklauseln:

"§ 8 Schönheitsreparaturen, Ansprüche bei Vertragsende …

2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter § 8, Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. …

Bei Beendigung des Mietvertrages gilt die nachstehend festge-

legte Regelung.

3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen inner-

halb folgender Fristen auszuführen:

a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Speisekammer, Besenkam-

mer, Bad, Dusche, WC

alle drei Jahre

b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonsti-

gen Räume

...

alle fünf Jahre

5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmän- nisch nachzuholen. ...

§ 9 Beginn der Renovierungsfristen

Die Renovierungsfristen gemäß § 8 Abs. 3 dieses Vertrages be- ginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen.

§ 17 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Unabhängig von den Verpflichtungen des Mieters, die sich aus §§ 8 -10 dieses Vertrages ergeben, sind die Mieträume bei Be- endigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zu- rückzugeben".

Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten un-

ter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu

weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab.

Auf Antrag des Klägers wurde in einem selbständigen Beweisverfahren ein

Sachverständigengutachten über den Zustand der Wohnung eingeholt.

Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten Zahlung von Scha-

densersatz wegen der Kosten für die Erneuerung von Teppichboden (795,41 €),

Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Tür-

rahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche

einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) und des

Austauschs von Halogenlampen in der Küche (13 €) begehrt. Insgesamt hat der

Kläger zunächst 9.218,28 € nebst Zinsen verlangt. Nach Klageerhebung hat er

von der Klageforderung eine von ihm verrechnete Mietkaution in Höhe von

1.687,26 € in Abzug gebracht, die eine Sparkasse als Bürgin an den Kläger ge-

zahlt hatte. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage vom Kläger die Aus-

zahlung des vorgenannten Kautionsbetrags nebst Zinsen sowie die Herausga-

be der Bürgschaftsurkunde an die Bürgin verlangt. Das Amtsgericht hat die

Klage abgewiesen; der Widerklage hat es hinsichtlich des Zahlungsantrags in

Höhe von 1.520,26 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewie-

sen. Mit seiner Berufung hat der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren

- mit Ausnahme des Anspruchs wegen des Teppichbodens - in Höhe von

8.422,86 € nebst Zinsen abzüglich 1.687,26 € sowie seinen Antrag auf vollstän-

dige Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Das Landgericht hat die Beru-

fung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen

Revision verfolgt der Kläger seine im Berufungsrechtszug gestellten Anträge

weiter.

Die Revision des Klägers hat keinen Erfolg.

A.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen der Kosten von

Malerarbeiten zu. Die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Aus-

führung von Schönheitsreparaturen sei gemäß § 307 BGB unwirksam. Der in

§ 8 Ziff. 3 des Mietvertrags vereinbarte Fristenplan enthalte eine "starre" Fällig-

keitsregelung, weil der Mieter nach Ablauf der Fristen von drei Jahren bezie-

hungsweise von fünf Jahren zur Renovierung verpflichtet sei, auch wenn die

gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht reno-

vierungsbedürftig seien. Die Unwirksamkeit des Fristenplans habe die Unwirk-

samkeit aller in § 8 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen zur Folge. Des

Weiteren liege nicht deshalb eine "übervertragsgemäße Abnutzung" der Räume

vor, weil sich nach dem Vorbringen des Klägers an Wänden und Decken ein

starker "Nikotinbelag" gebildet habe. Die Parteien hätten keine Vereinbarung

getroffen, dass in der gemieteten Wohnung nicht geraucht werden dürfe. Daher

stelle Rauchen - auch starkes Rauchen - keine Pflichtwidrigkeit dar. Die damit

verbundenen Abnutzungen seien im Wege der turnusmäßig durchzuführenden

Schönheitsreparaturen zu beseitigen. Seien diese vom Mieter zu tragen, könne

der Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung bereits vor Ablauf der

regulären Fristen eine Renovierung verlangen. Eine solche Vereinbarung hätten

die Parteien jedoch nicht getroffen.

Schadensersatz wegen einer Reinigung der Fenster schuldeten die Be-

klagten weder unter dem Gesichtspunkt einer verstärkten Abnutzung durch "Ni-

kotineinwirkung" noch aufgrund ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Rück-

gabe der Wohnung in besenreinem Zustand. Danach schulde der Mieter nur die

Beseitigung groben Schmutzes. Soweit das Amtsgericht auch eine Verpflich-

tung der Beklagten zur Reinigung der Küche und des Kellers verneint habe, sei

dies hinsichtlich der Spinnweben im Keller zweifelhaft, weil diese bei der ge-

schuldeten Rückgabe in besenreinem Zustand beseitigt werden müssten. Aller-

dings werde der dem Kläger insoweit entstandene Schaden bereits durch den

vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag mit abgegolten. Die Widerklage der

Beklagten habe aus den vorgenannten Gründen Erfolg.

B.

Die Revision des Klägers ist zulässig; insbesondere ist sie entgegen der

Auffassung der Revisionserwiderung uneingeschränkt - einschließlich der gel-

tend gemachten Reinigungskosten für Küche und Keller - statthaft (§ 543 Abs. 1

Nr. 1 ZPO).

Es kann dahinstehen, ob den Gründen des Berufungsurteils, in denen

die Revision "wegen der unter Ziff. II 2 behandelten Rechtsfragen" zugelassen

worden ist, eine Beschränkung der Rechtsmittelzulassung zu entnehmen ist.

Denn die Zulassung der Revision kann wirksam nur auf einen tatsächlich und

rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, der Ge-

genstand eines Teilurteils sein könnte oder auf den der Revisionskläger selbst

seine Revision beschränken könnte; unzulässig ist es dagegen, die Zulassung

auf einzelne von mehreren möglichen Anspruchsgrundlagen oder auf bestimm-

te Rechtsfragen zu beschränken (BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02,

NJW 2003, 2529, unter A; Urteil vom 28. Oktober 2004 - VII ZR 18/03, BGH-

Report 2005, 393, unter II 2 m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 4. Juni 2003

- VIII ZR 91/02, NJW-RR 2003, 1192, unter II).

An einer solchen Trennbarkeit des Gesamtstreitstoffs fehlt es im vorlie-

genden Fall, weil sowohl die im Berufungsurteil unter Ziff. II 2 und 3 als auch

- entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - die unter Ziff. II 3 und 4

behandelten Ansprüche des Klägers in einem rechtlichen Zusammenhang ste-

hen, der die Beschränkung der Revisionszulassung hindert. Das Berufungsge-

richt hat zunächst einen Anspruch des Klägers auf Erstattung der Kosten für

Malerarbeiten unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Abwälzung von

Schönheitsreparaturen auf den Mieter sowie im Hinblick auf eine vertragswidri-

ge Abnutzung der Wohnung verneint (Ziff. II 2). Den weiter geltend gemachten

Schadensersatzanspruch wegen der Reinigung der Fenster, der Küche und des

Kellers hat das Berufungsgericht, wie sich aus entsprechenden Verweisungen

ergibt, gleichfalls unter dem letztgenannten rechtlichen Gesichtspunkt für unbe-

gründet gehalten (Ziff. II 3 und 4). Diese Schadensersatzansprüche hat das Be-

rufungsgericht darüber hinaus im Hinblick auf die mietvertragliche Pflicht der

Beklagten zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand geprüft und

einen Anspruch des Klägers verneint. Der Umstand, dass - wie hier - Teile des

Gesamtstreitstoffs jeweils unter demselben rechtlichen Gesichtspunkt zu beur-

teilen sind, steht einer Eingrenzung der Revisionszulassung unter Ausschluss

der Reinigungskosten für Küche und Keller entgegen. Denn anderenfalls be-

stünde die Gefahr, dass zwischen der Entscheidung des Revisionsgerichts und

der - im Falle der Beschränkung der Revisionszulassung nicht anfechtbaren -

Entscheidung des Berufungsgerichts über dieselbe Rechtsfrage ein Wider-

spruch entstehen könnte (vgl. auch Senatsurteil vom 4. Juni 2003, aaO). Das

Berufungsurteil unterliegt daher in vollem Umfang der revisionsgerichtlichen

Überprüfung.

C.

Die Revision des Klägers ist nicht begründet; sie ist daher zurückzuwei-

sen. Zu Recht hat das Berufungsgericht die mit der Klage geltend gemachten

Schadensersatzansprüche des Klägers auf Zahlung von Renovierungs- und

Reinigungskosten verneint und den Beklagten den im Wege der Widerklage

geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution zuerkannt.

I. Klage

1. Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadenser-

satz statt der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB hin-

sichtlich der Kosten für Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) so-

wie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €) nicht zu. Die Beklagten haben weder

unter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Schönheits-

reparaturen noch wegen einer etwaigen Verursachung von "Nikotinrückstän-

den" eine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht verletzt.

a) Die Beklagten sind nicht aufgrund des Mietvertrags vom 3. Januar

2000 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung der

Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sowohl § 8 Ziff. 2

und 3 des Mietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von

Schönheitsreparaturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters

zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, sind gemäß

§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

aa) Zutreffend hat das Berufungsgericht den in § 8 Ziff. 3 des Mietver-

trags enthaltenen Fristenplan, wonach der Mieter sich verpflichtet, die Schön-

heitsreparaturen in den dort unter Buchst. a) aufgeführten Räumen alle drei

Jahre und in den unter Buchst. b) genannten Räumen alle fünf Jahre auszufüh-

ren, als "starre" Fälligkeitsregelung angesehen.

Der Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Beru-

fungsgericht uneingeschränkt überprüfen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45),

weil Fristenpläne in dieser oder inhaltsgleicher Fassung auch über den Bezirk

des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und

typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redli-

chen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-

teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-

ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen

sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines

verständigen Mieters hat die in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung

die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen

Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Reno-

vierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erschei-

nungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 5. April

2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 a, zu einem insoweit inhalts-

gleichen Fristenplan). Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung benachteiligt den

Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist

daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senat, Urteil

vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom

22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b; Urteil vom

5. April 2006, aaO).

Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich ein hiervon abwei-

chender, am tatsächlichen Renovierungsbedarf ausgerichteter Fälligkeitszeit-

punkt auch nicht unter Berücksichtigung des Zusammenhangs mit anderen

Klauseln des Mietvertrags, insbesondere mit § 8 Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 5 und § 9.

Gemäß § 8 Ziff. 2 Abs. 2 ist der in Ziff. 3 enthaltene Fristenplan gerade auf den

- hier vorliegenden - Fall der Beendigung des Mietverhältnisses anzuwenden.

§ 8 Ziff. 5 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Renovierung spätestens bei

Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen hat, wenn er die Räume zu § 8

Ziff. 3 Buchst. a) mindestens drei Jahre und die Räume zu Ziff. 3 Buchst. b)

mindestens fünf Jahre benutzt hat, enthält keine von den starren Fristen des § 8

Ziff. 3

abweichende Fälligkeitsregelung. Vielmehr

ist

auch

diese

- eigenständige - Fälligkeitsbestimmung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2

Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie - wie § 8 Ziff. 3 - den Mieter bei Beendigung des

Mietverhältnisses allein aufgrund des Ablaufs der dort bestimmten, verbindli-

chen Fristen zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn ein Renovierungsbedarf

noch nicht besteht. § 9 des Mietvertrags regelt den Zeitpunkt des Beginns der

Renovierungsfristen, hat jedoch nicht die Fälligkeit von Renovierungen zum

Gegenstand.

bb) Die Unwirksamkeit der in § 8 Ziff. 3 und 5 des Mietvertrags enthalte-

nen Fälligkeitsregelungen hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden

Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach § 8 Ziff. 2

und 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnis-

ses gemäß § 8 Ziff. 5 zur Folge.

Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem Fristen-

plan nach § 8 Ziff. 3 nicht um eine von der Pflicht zur Ausführung der Schön-

heitsreparaturen trennbare Fälligkeitsregelung. Vielmehr bildet der Fristenplan

mit der Schönheitsreparaturpflicht eine Einheit (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni

2004, aaO, unter II 3; vom 22. September 2004, aaO, unter II 1 c; vom 5. April

2006, aaO). Denn der Fristenplan hat turnusmäßig wiederkehrende Renovie-

rungspflichten zum Gegenstand. Führt der Mieter während des Mietverhältnis-

ses entsprechend seiner vertraglichen Verpflichtung die Schönheitsreparaturen

unter Beachtung des Fristenplans aus, beginnen die Renovierungsfristen erneut

zu laufen. Die Anzahl der vom Mieter im Verlauf der gesamten Mietdauer vor-

zunehmenden Renovierungen richtet sich daher nach der Dauer der im Fristen-

plan festgelegten Renovierungsintervalle. Würden § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietver-

trags ohne den Fristenplan bestehen bleiben, müssten die Zeiträume, nach de-

ren Ablauf die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, durch Auslegung unter

Zugrundelegung zulässiger Renovierungsintervalle bestimmt werden (vgl. Se-

nat, BGHZ 92, 363, 368 f.). Hierdurch würde der Umfang der auf den Mieter

übertragenen Renovierungsverpflichtung jedoch auf das in zeitlicher Hinsicht

(gerade noch) zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre eine unzulässige gel-

tungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni

2004 und vom 22. September 2004, jew. aaO). Nichts anderes gilt hinsichtlich

der in § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags enthaltenen Renovierungspflicht.

cc) Die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung zur

Schließung einer im Vertrag entstandenen Regelungslücke liegen nicht vor. Die

Revision meint, an die Stelle der unwirksamen Renovierungsklauseln müsse

diejenige Gestaltungsmöglichkeit treten, die die Parteien bei sachgerechter Ab-

wägung der beiderseitigen Interessen gewählt hätten, wenn ihnen die Unwirk-

samkeit bekannt gewesen wäre; dies sei deshalb geboten, weil die Übernahme

der Schönheitsreparaturen Teil der Gegenleistung des Mieters sei und die Kos-

ten ihrer Ausführung daher bei der Kalkulation der Miete nicht erhöhend be-

rücksichtigt worden seien. Damit dringt die Revision - die im Übrigen nicht auf-

zeigt, welche Vertragsgestaltung an die Stelle der unwirksamen Abwälzung der

Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu treten hätte - nicht durch.

Gemäß § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den

gesetzlichen Vorschriften, soweit Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht Ver-

tragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Eine ergänzende Vertragsaus-

legung zur Schließung einer durch die Unwirksamkeit einer Formularklausel

entstandenen Lücke setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge

der Lücke einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn

dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und

die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den

typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rech-

nung

tragende Lösung bietet (st.Rspr.; Senat, BGHZ 143, 103, 120

m.w.Nachw.). Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an der ersten Vorausset-

zung. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache - zu der auch die Ausführung

von Schönheitsreparaturen gehört - ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem

Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306

Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für

ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf

die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde (vgl. BGHZ 87, 309, 321;

96, 18, 26, jew. zu § 6 Abs. 2 AGBG).

b) Dem Kläger steht der vorgenannte Schadensersatzanspruch gegen

die Beklagten auch nicht wegen der geltend gemachten Verunreinigungen der

Wohnung durch Tabakkonsum zu. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange-

nommen, dass die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben.

Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der

durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535

Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache,

die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter

nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung

untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nach den

unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getroffen. Liegt

eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemiete-

ten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen ver-

ursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (so auch LG Köln, WuM 1991, 578

und NZM 1999, 456; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689, 690; LG Hamburg,

WuM 2001, 469; LG Karlsruhe, WuM 2002, 50; LG Berlin, GE 2004, 1096;

Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,

III A. Rdnr. 945; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 29; Staudin-

ger/Emmerich, BGB (2003), § 538 Rdnr. 3). Ob ausnahmsweise, wie die Revi-

sion meint, eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung

der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer

Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (vgl. LG Pader-

born, NJW-RR 2000, 1110: weniger als zwei Jahre nach Übernahme einer neu

tapezierten Wohnung), kann dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gege-

ben ist.

Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädi-

gung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde

(vgl. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 548 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000,

595, 596 m.w.Nachw.), liegt nicht vor. Zwar trifft der Hinweis der Revision zu,

dass der Sachverständige G. in seinem im selbständigen Beweisverfahren

erstatteten schriftlichen Gutachten die festgestellten Gebrauchsspuren zum Teil

als "Schädigungen der Oberfläche" bezeichnet hat. Die vom Sachverständigen

für erforderlich gehaltenen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung beschränken

sich jedoch - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist (vgl. auch

Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 108) - im Wesent-

lichen auf die Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten, die zur Beseitigung typi-

scher Gebrauchsspuren im Rahmen von Schönheitsreparaturen erforderlich

sind, sowie auf Reinigungsmaßnahmen. Soweit der Sachverständige Silikonfu-

gen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen als

möglicherweise erneuerungsbedürftig angesehen hat, sind auch solche typi-

schen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierjährige Mietzeit von

den Beklagten nicht zu vertreten (§ 538 BGB), zumal sie unwidersprochen vor-

getragen haben, dass die Silikonfugen in der zehn Jahre alten Wohnung bisher

noch nicht erneuert worden waren.

Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum

verursachten Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbil-

lig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausfüh-

rung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertrag-

licher Vereinbarung (st.Rspr., Senat, BGHZ 92, 363) - auf den Mieter abzuwäl-

zen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Dass es im vorliegenden Fall auf-

grund einer den Mieter unangemessen benachteiligenden Abwälzung von Re-

novierungspflichten an einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung fehlt - so

dass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2

BGB verbleibt (vgl. oben a cc) -, geht zu Lasten des Klägers als Verwender der

unzulässigen Formularklauseln.

2. Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Be-

trag von 154 € hinaus kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz

statt der Leistung hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie

der Küche und des Kellers gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB

zu. Soweit der Kläger vorgetragen hat, die Fenster seien aufgrund von "Nikotin-

ablagerungen" reinigungsbedürftig, beruht dies nicht auf einem vertragswidrigen

Gebrauch der Mietsache (vgl. oben 1 b). Des Weiteren hat das Berufungsge-

richt ohne Rechtsverstoß angenommen, dass die Beklagten ihre vertragliche

Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziff. 1 des

Mietvertrags) nicht verletzt haben. Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückga-

be beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (vgl. LG Saar-

brücken, WuM 1998, 689 f.; LG Wiesbaden, WuM 2001, 236, 237; Langenberg,

Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerbe-

raum, 2. Aufl., F Rdnr. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 598; vgl. auch

Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.: "mit dem Be-

sen grob gereinigt"). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel.

Die Revision rügt jedoch, das Berufungsgericht habe es rechtsfehlerhaft

versäumt, die unzutreffende Wertung des Amtsgerichts zu korrigieren, wonach

eine Beseitigung groben Schmutzes nur geschuldet sei, wenn dieser die Folge

eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache sei; auf der Grundlage des

Sachverständigengutachtens sei von weiteren groben Verschmutzungen in der

Küche auszugehen; zudem habe sich das Berufungsgericht - außer in Bezug

auf die Spinnweben - der rechtsfehlerhaften Auffassung des Amtsgerichts an-

geschlossen, dass die Vereinbarung einer besenreinen Übergabe nicht die Be-

seitigung groben Schmutzes an "horizontalen Flächen einzelner Raumteile oder

oberen Flächen vermieterseitiger Einrichtungen" - mithin auch der Fenster - um-

fasse. Diese Rügen sind nicht begründet.

Das Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Pflicht zur besen-

reinen Rückgabe der Mietsache nicht verkannt. Vielmehr ist es - wie dem Zu-

sammenhang der Urteilsgründe zu entnehmen ist - zutreffend davon ausge-

gangen, dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Eine Ver-

letzung dieser so verstandenen Reinigungspflicht hat das Berufungsgericht je-

doch nur hinsichtlich der Spinnweben im Kellerraum angenommen und im Übri-

gen das Vorliegen grober Verschmutzungen verneint. Diese tatrichterliche Wür-

digung, die vom Revisionsgericht nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu

überprüfen ist, ist nicht zu beanstanden. Ein revisionsrechtlich beachtlicher Feh-

ler wird auch von der Revision, die der Würdigung durch das Berufungsgericht

lediglich ihre eigene Beurteilung entgegensetzt, nicht aufgezeigt.

II. Widerklage

Zu Recht hat das Berufungsgericht die Berufung des Klägers auch hin-

sichtlich seiner Verurteilung nach dem Widerklageantrag zurückgewiesen. Den

Beklagten steht ein Anspruch auf Auszahlung der restlichen Mietkaution in Hö-

he von 1.520,26 € zu, weil - wie ausgeführt - Schadensersatzansprüche des

Klägers, die den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag übersteigen, nicht

bestehen.

Vorsitzende Richterin Ball Dr. Leimert Dr. Deppert ist mit Ablauf des Monats Juni 2006 in den Ruhestand getreten und daher gehindert, ihre Unterschrift beizufügen.

Ball Dr. Frellesen Hermanns

Vorinstanzen: AG Schwetzingen, Entscheidung vom 16.09.2004 - 52 C 130/04 - LG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 122/04 -