BGH Urteil vom 12.03.2008 – XII ZR 156/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 156/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 12. März 2008 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

SchuldRAnpG § 12 Abs. 3, 4

a) Der Entschädigungsanspruch nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG ist der Höhe

nach nicht auf den Zeitwert des Gebäudes (§ 12 Abs. 3) beschränkt.

b) Die Anwendung des Sachwertverfahrens bei der Ermittlung des Verkehrs-

werts i.S. von § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG ist bei Grundstücken, die der Erho-

lung dienen, in der Regel nicht zu beanstanden.

BGH, Urteil vom 12. März 2008 - XII ZR 156/05 - LG Potsdam AG Potsdam

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-

mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 30. Januar 2008 am 12. März

2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick,

Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Ahlt

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landge-

richts Potsdam vom 26. August 2005 wird auf Kosten der Beklag-

ten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt von der Beklagten nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG

Entschädigung für ein auf deren Grundstück errichtetes Wochenendhaus.

Die Beklagte ist Eigentümerin des im Grundbuch von F. unter Flur 13

Flurstück 122 eingetragenen Grundstücks von 1.500 m². Das Grundstück liegt

im Außenbereich und ist im Entwurf des Flächennutzungsplans als Waldgebiet

ausgewiesen.

Mit Vertrag vom 25. April 1968 pachtete der Ehemann der vormaligen

Klägerin von der Gemeinde F. als staatlicher Verwalterin das Grundstück zur

Wochenendnutzung. Er errichtete 1968 mit städtebaulicher Genehmigung des

Rates des Kreises P. einen Bungalow, im Jahre 1976 einen Anbau, ferner einen

Geräteschuppen, eine Kläranlage sowie eine Duschecke. Nach dem Tode des

Pächters führte dessen Ehefrau, die vormalige Klägerin, das Pachtverhältnis

allein fort. Mit privatschriftlichem Vertrag vom 1. September 1991 veräußerte sie

das Wochenendhaus an ihre Tochter, die jetzige Klägerin. Mit Schreiben vom

10. Dezember 2000, das auch von ihrer Tochter unterzeichnet ist, kündigte die

vormalige Klägerin das Pachtverhältnis zum 31. Dezember 2000 und gab das

Grundstück an die Beklagte zurück.

Die vormalige Klägerin hat für die Wertsteigerung des Bodens sowie die

Erschließung und Bebauung gegen die Beklagte 27.609,76 € geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von

10.941 € verurteilt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückge-

wiesen und die Beklagte auf die Anschlussberufung der Klägerin zur Zahlung

von weiteren 17.339 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wendet sich die Beklag-

te mit der vom Landgericht zugelassenen Revision.

Nach Erlass des Berufungsurteils ist die vormalige Klägerin verstorben.

Sie hatte ihre Tochter Claudia M. sowie vier weitere Personen zu Miterben ein-

gesetzt, der Tochter darüber hinaus den Bungalow im Wege des Vermächtnis-

ses zugewandt. In Erfüllung des Vermächtnisses haben die Miterben an Frau

M. den streitgegenständlichen Entschädigungsanspruch abgetreten. Frau M.

führt den Rechtsstreit als Miterbin weiter.

Die Revision bleibt ohne Erfolg.

1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-

tung, ausgeführt, der Klägerin stehe ein Anspruch auf Entschädigung nach § 12

Abs. 3 SchuldRAnpG zu. Die Klägerin sei aktivlegitimiert. Es sei anerkannt,

dass die Veräußerung des Gebäudes seit dem 3. Oktober 2000 entgegen der

Regelung des § 296 Abs. 2 ZGB auch ohne Eintritt des Erwerbers in das Nut-

zungsverhältnis möglich sei. Mit der Veräußerung des Gebäudes scheide der

bisherige Nutzer nicht aus dem Pachtvertrag über das Grundstück aus. Die

Entschädigung stehe dem Nutzer zu.

Da die Klägerin selbst gekündigt habe, lägen die Voraussetzungen des

§ 12 Abs. 3 SchuldRAnpG vor, so dass der Betrag verlangt werden könnte, um

den der Wert des Grundstücks durch die aufstehenden Gebäude erhöht sei.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei der Anspruch nicht auf die Höhe

des Anspruchs aus § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG begrenzt. Aus § 12 Abs. 4

SchuldRAnpG ergebe sich, dass der kündigende oder gekündigte Nutzer be-

rechtigt sei, das aufstehende Gebäude nach § 258 BGB wegzunehmen. Der

Grundstückseigentümer habe keinen Einfluss darauf, ob sich der Nutzer für die

Wegnahme oder den Entschädigungsanspruch entscheide. Aus dieser Wertung

des Gesetzgebers sei ersichtlich, dass ein etwaiger Wertzuwachs des Grund-

stücks dem Nutzer zustehen solle, da dieser es in der Hand habe, dem Eigen-

tümer ein unbebautes Grundstück zu übergeben. Damit bestehe kein Anlass,

die ihrem Wortlaut nach eindeutige Regelung des § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG

einzuschränken.

Die Auffassung der Berufung, der Wert des Grundstücks sei nach dem

Ertragswertverfahren zu ermitteln, widerspreche sowohl der Begründung der

Bundesregierung als auch der einhelligen Kommentarliteratur, die ausnahmslos

auch das Sachwertverfahren zuließen. Die Anwendung des Sachwertverfah-

rens begegne daher im vorliegenden Fall keinen Bedenken.

Nach Ergänzung des eingeholten Gutachtens gehe die Kammer auf-

grund der vorhandenen Mängel von einer Wertminderung des Bungalows in

Höhe von 2.845,45 € aus. Danach ergebe sich folgende Berechnung: Nach den

Feststellungen des Sachverständigen betrage der Bodenwert (des im Außenbe-

reich gelegenen Grundstücks unter Berücksichtigung des für seine Bebauung

bestehenden Bestandsschutzes) 29.800 €, der Wert des Bungalows bei Be-

rücksichtigung eines

Instandhaltungsrückstaus von

insgesamt 2.845,45 €

10.972,55 €; Grundstück und Gebäude seien damit 29.800 € + 10.972,55 € =

40.772,55 € wert. Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Sachver-

ständigen belaufe sich der abzuziehende Bodenwert des unbebauten (und in-

soweit im Außenbereich nicht mehr bebaubaren) Grundstücks auf 1.500 €, so

dass sich mindestens ein Entschädigungsanspruch in der von der Klägerin gel-

tend gemachten Höhe ergebe.

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.

a) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die frühere Klägerin sei nicht

aktivlegitimiert gewesen, der Anspruch habe von Anfang an der jetzigen Kläge-

rin zugestanden. Es kann dahinstehen, ob die frühere Klägerin in den Vorin-

stanzen Nutzerin war (in diesem Sinne BGH Urteil vom 4. Februar 2005 - V ZR

114/04 - NZM 2005, 835, 837) oder ob deren Tochter, die jetzige Klägerin, Nut-

zerin im Sinne von § 4 SchuldRAnpG war. Die Erben der früheren Klägerin ha-

ben den Entschädigungsanspruch nämlich vorsorglich an die Klägerin abgetre-

ten. Zwar erfolgte die Abtretung erst nach dem Schluss der mündlichen Ver-

handlung in der Berufungsinstanz. Sie ist aber in der Revisionsinstanz zu be-

rücksichtigen, weil sie unstreitig ist und schützenswerte Belange der Beklagten

nicht entgegenstehen (vgl. Zöller/Gummer ZPO 26. Aufl. § 559 Rdn. 7 mit zahl-

reichen Rechtsprechungsnachweisen). Damit ist die Klägerin aktivlegitimiert.

Entgegen der Auffassung der Revision ist sie auch berechtigt, Zahlung an sich

zu verlangen.

b) Unangegriffen geht das Berufungsgericht von § 12 Abs. 3

SchuldRAnpG als Anspruchsgrundlage aus. Entgegen der Auffassung der Re-

vision ist dieser Anspruch der Höhe nach nicht auf den Wert des Gebäudes be-

grenzt.

aa) Ob, wie das Berufungsgericht ausführt, bereits Abs. 4 gegen eine

Beschränkung des Anspruchs aus Abs. 3 entgegen dem insoweit eindeutigen

Wortlaut spricht, ist zweifelhaft. Die Bestimmung gewährt dem Nutzer ein

Wegnahmerecht, das der Eigentümer nicht beeinflussen kann. Es besteht un-

abhängig davon, wer die Kündigung ausspricht und aus welchem Grunde ge-

kündigt wird. Es besteht auch dann, wenn kein Sondereigentum (mehr) besteht

und die Materialien wesentliche Bestandteile des Grundstücks geworden sind

(Rövekamp Schuldrechtsanpassung 2. Aufl. 1997 Rdn. 564). Der Nutzer ist be-

rechtigt, sie vom Grundstück zu trennen und sich anzueignen (Abs. 4 Satz 2).

Damit entscheidet allein der Nutzer, ob eine Werterhöhung bestehen bleibt und

damit ein Entschädigungsanspruch entsteht. Zu Recht weist die Revision aber

darauf hin, dass der Nutzer zwar durch Ausübung des Wegnahmerechts eine

Wertsteigerung verhindern kann, dass dies aber nichts darüber besagt, ob und

ggf. wie eine verbleibende Wertverbesserung zu entschädigen ist. Die Frage

bedarf aber keiner Vertiefung, weil die Regelung des § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG

jedenfalls nicht für eine Auslegung entgegen dem klaren Wortlaut des Gesetzes

spricht und sich das vom Berufungsgericht gefundene Ergebnis zweifelsfrei aus

weiteren Umständen ergibt.

bb) Entgegen der Auffassung der Revision kann dem Begriff "Entschädi-

gung" i.S. des § 12 Abs. 2, 3 SchuldRAnpG nicht entnommen werden, dass

damit nur ein schadensrechtlicher Ausgleich für den Rechtsverlust, nicht aber

eine

umfassende Vorteilsabschöpfung

nach

bereicherungsrechtlichen

Grundsätzen zu verstehen sei. Die Entstehungsgeschichte spricht gegen eine

solche Auslegung.

Der Gesetzgeber ging davon aus, dass ein vom Nutzer auf einem frem-

den Grundstück errichtetes Bauwerk bei Vertragsbeendigung noch einen erheb-

lichen Wert darstellen kann. Er hielt es für unangemessen, den Nutzern, die

ihre baulichen Investitionen im Vertrauen auf den langfristigen Fortbestand der

vertraglichen Nutzungsbefugnis vorgenommen haben, diesen Wert ersatzlos zu

nehmen und dem Grundstückseigentümer einen solchen Vorteil unentgeltlich

zufallen zu lassen (BT-Drucks. 12/7135 S. 46). Der Gesetzgeber war der Auf-

fassung, dass Ausgleichsansprüche nach dem BGB zweifelhaft seien. Er hielt

die Voraussetzungen des § 547 Abs. 1, 2 BGB a.F. nicht für gegeben und Be-

reicherungsansprüche nach § 951 Abs. 1 BGB für fraglich und wollte deshalb

mit § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG einen besonderen Ausgleichsanspruch schaffen

(aaO). Um Streit zu vermeiden, ob und in welchem Umfang bei Vertragsbeen-

digung Ersatz für vom Nutzer herbeigeführte Wertverbesserungen zu leisten ist,

sollte der Grundstückseigentümer zum Wertausgleich verpflichtet sein, wenn

das Bauwerk entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden

war. Er sollte sich nicht darauf berufen können, dass der Vertrag ohne sein Zu-

tun geschlossen und die Bebauung ohne seine Billigung erfolgt ist. Der Ein-

wand einer aufgedrängten Bereicherung sollte für rechtmäßig errichtete Ge-

bäude ausgeschlossen sein (Rövekamp aaO Nr. 545).

Die vorgeschlagene Regelung wurde im Gesetzgebungsverfahren geän-

dert und ergänzt. Terminologische Änderungsvorschläge des Bundesrates wur-

den teils aufgegriffen, teils abgelehnt. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegen-

äußerung zur Stellungnahme des Bundesrats deutlich gemacht, dass eine Er-

setzung des Begriffs "Entschädigung" durch den Begriff "Ausgleich" bzw. "Er-

satz" deshalb nicht in Betracht komme, weil von den Wertersatzprinzipien und

-maßstäben des BGB gerade abgewichen werden und eine Anlehnung an die

Terminologie des § 314 Abs. 5 Satz 2 ZGB erfolgen solle (Kiethe/Bultmann

SchuldRAnpG § 12 Rdn. 4; Rövekamp aaO Rdn. 547). Nach dieser Bestim-

mung sind aber bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Wertverbesserun-

gen dem Nutzungsberechtigten zu entschädigen. Damit bieten der Wortlaut des

§ 12 SchuldRAnpG und seine Entstehungsgeschichte keinen Anhalt, dass eine

Bereicherung nur insoweit ausgeglichen werden soll, als sie mit einem Nachteil

des Nutzers verbunden ist. Auszugleichen sind vielmehr die Vorteile, die der

Nutzer veranlasst hat und die bei Rückgabe des Grundstücks noch werterhö-

hend vorhanden sind.

cc) Entgegen der Auffassung der Revision spricht auch der systemati-

sche Zusammenhang der Absätze 2 und 3 nicht für die von ihr geforderte Be-

schränkung.

Das Gesetz unterscheidet danach, ob das Nutzungsverhältnis durch den

Eigentümer oder durch den Nutzer (bzw. durch von ihm verschuldete Kündi-

gung) beendet wird. Kündigt der Vermieter, so verliert der Nutzer das von ihm

errichtete Gebäude gegen seinen Willen. Da er die Investition im Vertrauen auf

den langfristigen Fortbestand des Nutzungsverhältnisses vorgenommen hat,

soll er eine Entschädigung erhalten, wenn das Gebäude zum Zeitpunkt der

Rückgabe noch einen Wert hatte. Der auf seine Investition zurückzuführende

und noch vorhandene Wert soll ihm zugute kommen, und zwar unabhängig da-

von, ob das Grundstück durch die Bauten eine Werterhöhung erfährt.

Kündigt der Nutzer selbst (oder der Verwalter wegen Verschuldens des

Nutzers), so bedarf der Nutzer keines Schutzes bezüglich seiner Investitionen.

Da er das Nutzungsverhältnis aus freien Stücken beendet, ist er nicht schutz-

bedürftig. Auch wenn das Gebäude noch einen Wert hat, erhält der Nutzer kei-

ne Entschädigung in Höhe seiner Aufwendungen. Hat aber - wie im vorliegen-

den Fall - die Errichtung des Gebäudes zu einer Werterhöhung des Grund-

stücks insgesamt geführt, so soll nach der Wertung des Gesetzes diese Wert-

erhöhung dem Nutzer zugute kommen, weil sie auf die Investition des Nutzers

zurückzuführen ist und der Eigentümer zur Werterhöhung nichts beigetragen

hat.

Der von der Revision geltend gemachte Wertungswiderspruch gebietet

keine vom Wortlaut abweichende Auslegung. Zwar trifft es zu, dass der Nutzer,

der durch sein eigenes Verhalten Anlass zur Kündigung aus wichtigem Grund

gibt, eine unter Umständen höhere Entschädigung erhalten kann, als wenn er

sich pflichtgemäß verhalten hätte. Erhöht nämlich - wie im Streitfall - wegen des

damit verbundenen Bestandsschutzes das Gebäude den Zeitwert des Grund-

stücks mehr als das Gebäude selbst wert ist, so führt die Kündigung des Ver-

mieters bei pflichtwidrigem Verhalten des Nutzers (§ 12 Abs. 2 Satz 2

SchuldRAnpG) zu einer höheren Entschädigung als dann, wenn der Vermieter

aus sonstigen Gründen kündigt und nur der Zeitwert des Bauwerks zu ersetzen

ist. Dieser Widerspruch beruht aber auf einer Entscheidung des Gesetzgebers,

die Kündigung des Vermieters aus Verschulden des Mieters entschädigungs-

rechtlich wie eine Kündigung des Mieters zu behandeln und dem Mieter keinen

Anspruch auf Ersatz des Zeitwertes des Bauwerkes (Absatz 2) zu geben, son-

dern die durch das Bauwerk eingetretene Erhöhung des Verkehrswerts (Ab-

satz 3), die nach der Vorstellung des Gesetzgebers geringer ist als der Wert

des Gebäudes. Diese vom Gesetzgeber getroffene Wertung ist hinzunehmen

und verlangt keine - dem Wortlaut der Regelung widersprechende - Beschrän-

kung der Entschädigung bei Kündigung des Mieters, zumal die ordentliche

Kündigung seitens des Vermieters ohnehin erheblich eingeschränkt ist (vgl.

§ 23 SchuldRAnpG).

dd) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die vom Berufungsgericht

vorgenommene Auslegung könne dazu führen, dass sich das Nutzungsverhält-

nis in ein Spekulationsverhältnis umgestalte; der Nutzer wäre aus wirtschaftli-

chem Eigeninteresse stets gehalten, eine den Zeitwert des Gebäudes über-

schreitende Werterhöhung zu realisieren, während der Grundstückseigentümer

zur Verhinderung einer solchen Entschädigungspflicht aus § 12 Abs. 3

SchuldRAnpG einer Kündigung des Nutzers mit seiner eigenen Kündigung zu-

vorkommen müsste. Ein Wettlauf, bei dem derjenige profitiere, dessen Kündi-

gung zuerst zugehe, könne nicht im Sinn des Gesetzgebers gewesen sein.

Der befürchtete Wettlauf ist nicht zu besorgen. Der Nutzer eines Wo-

chenendgrundstücks errichtet ein Gebäude nicht zu Spekulationszwecken,

sondern um es lange zu nutzen. Er hat deshalb in der Regel kein Interesse an

einer vorzeitigen Aufgabe. Die ordentliche Kündigungsmöglichkeit des Vermie-

ters ist, wie bereits ausgeführt, ohnehin stark beschränkt (§ 23 SchuldRAnpG).

c) Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht den Verkehrswert

des Grundstücks nach dem Sachwertverfahren und nicht nach dem Ertrags-

wertverfahren ermittelt.

Da § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG keine Regeln enthält, wie die Verkehrs-

werterhöhung festzustellen ist, kann auf die Wertermittlungsverordnung zurück-

gegriffen werden, die für nahezu alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die

Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken enthält (BGH Urteil vom

12. Januar 2001 - V ZR 420/99 - NZM 2001, 440 f.). Nach ständiger Rechtspre-

chung des BGH (z.B. Urteil vom 11. März 1993 - III ZR 24/92 - Juris) liegt die

Wahl der Ermittlungsmethode im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters. Die

von ihm gewählte Wertermittlungsmethode muss jedoch nach den Besonder-

heiten des konkreten Falles geeignet sein, den vollen Verkehrswert für den zu

bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne das Wertbild zu verzerren (BGH

Urteil vom 12. Januar 2001 aaO). Auf das Ertragswertverfahren abzustellen ist

sinnvoll und damit sachgerecht, wenn das zu bewertende Grundstück dazu be-

stimmt ist, nachhaltige Erträge zu erzielen wie etwa bei Mietwohnhäusern, Ge-

schäfts- und Gewerbegrundstücken. Dem Käufer eines derartigen Grundstücks

kommt es nämlich in erster Linie darauf an, welche Rendite ihm das eingesetzte

Kapital in Gestalt der durch die Vermietung oder Verpachtung erzielten Erträge

erwirtschaftet. Demgegenüber eignet sich das Sachwertverfahren für Grundstü-

cke, die nach der Art ihrer Bebauung vornehmlich nicht auf eine möglichst hohe

Rendite im Verhältnis zu den aufgewandten Kosten ausgelegt sind (Klei-

ber/Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken 5. Aufl. 2007 V § 7 WertV

Rdn. 63, 71), sondern der Eigennutzung dienen (BGH Urteil vom 12. Januar

2001 aaO).

Unter Beachtung dieser Grundsätze und auch sonst ohne Ermessens-

fehler haben der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht den

Verkehrswert unter Anwendung des Sachwertverfahrens ermittelt. Sie liegen

damit auf einer Linie mit der Bundesregierung, die im Gesetzgebungsverfahren

der Auffassung war (BT-Drucks. aaO S. 47), dass bei Bauwerken, die Erho-

lungszwecken dienen, sich die Bewertung in aller Regel am Sachwertverfahren

orientieren muss. Auch die Literatur ist dieser Auffassung überwiegend gefolgt

(Thiele/Röske Schuldrechtsänderungsgesetz § 12 SchuldRAnpG Rdn. 26;

Kiethe/Bultmann aaO § 12 Rdn. 16; a.A. Zimmermann Rechtshandbuch Ver-

mögen und Investitionen in der ehemaligen DDR § 12 SchuldRAnpG Rdn. 32).

Im Streitfall wurde das Grundstück nicht vom Eigentümer, sondern vom

Rat der Gemeinde F. als Verwalter dem Rechtsvorgänger der Klägerin zur Wo-

chenendnutzung überlassen. Von einer wirtschaftlichen Nutzung des Eigentums

zur Erzielung von Renditen kann damit nicht die Rede sein.

d) Ohne Erfolg rügt die Revision, einerseits habe der Sachverständige

einen Marktwert, d.h. einen bei Veräußerung erzielbaren Preis ermittelt, ande-

rerseits gehe er aber davon aus, dass das Grundstück ohne Reparaturen an

den Gebäuden nicht vermarktet werden könne. Denn entgegen der Auffassung

der Revision sind die Äußerungen des Sachverständigen bei der mündlichen

Erläuterung seines Gutachtens so nicht zu verstehen. Vielmehr hat er zum

Ausdruck gebracht, dass das Grundstück wegen des bestehenden Reparatur-

staus nur eingeschränkt zu vermarkten sei, diese Einschränkung sich aber mit

einem geringen Reparaturaufwand von unter 3.000 € (unschwer) beheben lie-

ße. Dies hat er bei der Ermittlung des Verkehrswertes, den er mit 40.772,55 €

festgestellt hat, bereits berücksichtigt. Deshalb hat das Landgericht zutreffend

die der Klägerin nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG zustehende Erhöhung des

Verkehrswertes durch die Bebauung mit 40.772,55 € - 1.500 € (Wert des unbe-

bauten Grundstücks) zugrunde gelegt, wonach sich ein Entschädigungsbetrag

mindestens in Höhe des geltend gemachten Anspruchs ergab.

Hahne

Sprick

Wagenitz

Fuchs

Ahlt

Vorinstanzen:

AG Potsdam, Entscheidung vom 14.11.2003 - 28 C 124/01 -

LG Potsdam, Entscheidung vom 26.08.2005 - 6 S 4/04 -