BGH Urteil vom 12.01.2001 – V ZR 420/99
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Verkündet am: 12. Januar 2001 K a n i k , Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
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ZPO § 286 B; WertV 1988
Die Wertermittlungsverordnung 1988 enthält allgemein anerkannte Grundsätze für
die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken; ihre Anwendbarkeit ist nicht auf
BGH, Urt. v. 12. Januar 2001 - V ZR 420/99 - OLG Naumburg
LG Stendal
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Naumburg vom 19. Oktober 1999 aufge-
hoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Mutter der Klägerin war Miteigentümerin zu 1/2 der im Zentrum der
beklagten Gemeinde liegenden Flurstücke und . Ihr Eigentumsanteil
ging aufgrund der Verordnung vom 17. Februar 1952 in Volkseigentum über,
nachdem sie am 8. Juni 1953 das Gebiet der DDR ohne Beachtung der poli-
zeilichen Meldevorschriften verlassen hatte. Sie stellte am 9. Juli 1990 einen
ordnete die Oberfinanzdirektion M. der Beklagten, die bereits als Ei-
gentümerin des Flurstücks im Grundbuch eingetragen war, das Flurstück
zu. Am 8. Juni 1994 erließ die Beklagte einen Investitionsvorrangbescheid,
in welchem für die beiden Flurstücke ein besonderer Investitionszweck festge-
stellt wurde, weil auf ihnen zwei Verkaufseinrichtungen und sechs Wohnungen
errichtet werden sollten. Die Beklagte verkaufte beide Flurstücke am 30. Juni
1994 für 200.000 DM an einen Herrn N. .
Die Mutter der Klägerin starb am 21. November 1994; die Klägerin ist
Alleinerbin.
Mit Teilbescheid des A. kreises S. vom 17. Januar 1996
wurde der Antrag der Klägerin auf Übertragung von Miteigentum an den Flur-
stücken und abgelehnt. Zugleich wurde ihre Berechtigung nach § 2
VermG und die Verpflichtung der Beklagten zur Auszahlung der Hälfte des
Veräußerungserlöses an die Klägerin festgestellt. Diesen Betrag abzüglich ei-
nes Hypothekenablösungsbetrages von 1.250 DM bezahlte die Beklagte an
die Klägerin.
Mit der Behauptung, die Flurstücke seien wesentlich mehr wert gewe-
sen, es habe zahlreiche Kaufinteressenten gegeben, die weit mehr als
200.000 DM gezahlt hätten, verlangt die Klägerin von der Beklagten die Zah-
lung weiterer 100.000 DM. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die
Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer Revision erstrebt die
Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Die Klägerin beantragt die Zu-
rückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hält die Klage nach § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3
InVorG für begründet. Es nimmt als Verkehrswert der beiden Flurstücke im
maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt (Juni 1994) einen Betrag von 406.410 DM
an. Zu diesem Wert gelangt es aufgrund eines vom Landgericht eingeholten
Sachverständigengutachtens, in dem ein Sachwert von 505.000 DM und ein
Ertragswert von 119.000 DM ermittelt wurde. Das Berufungsgericht schätzt den
Verkehrswert auf der Grundlage von 20 % des Ertragswerts und 80 % des
Sachwerts abzüglich eines im Hinblick auf die damalige Marktlage vorzuneh-
menden Abschlags von 5 %. Die Miteigentumsanteile bewertet es mit der
Hälfte des Verkehrswerts.
II.
Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß die
Klägerin gegen die Beklagte grundsätzlich einen Anspruch nach § 16 Abs. 1
Satz 1 und 3 InVorG hat. Berechtigter im Sinne dieser Vorschrift ist derjenige,
dessen Übertragungsanspruch durch den Erlaß eines Investitionsvorrangbe-
scheids entfallen ist. Das war hier die Mutter der Klägerin, in deren Rechtspo-
sition sie als Alleinerbin eingetreten ist.
2. Mit Erfolg rügt die Revision jedoch die Ermittlung des Verkehrswerts
der Miteigentumsanteile. Das vom Landgericht eingeholte Sachverständigen-
gutachten, auf das sich das Berufungsgericht stützt, beruht nämlich auf fal-
schen Erwägungen.
a) Zutreffend wendet die Sachverständige allerdings die Vorschriften
der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von
Grundstücken vom 6. Dezember 1988 (WertV 88, BGBl. I S. 2209) an. Sie
gelten nicht nur bei Wertermittlungen in Durchführung des Baugesetzbuches,
sondern enthalten für nahezu alle Bereiche anerkannte Grundsätze für die
Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken (Kleiber/Simon/Weyers,
WertV 88, 3. Aufl., § 1 Rdn. 4). Ob sie deswegen auch für alle Sachverständi-
gen verbindlich sind (so Zimmermann, in: Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Hand-
buch der Grundstückspraxis, Anh. II, Rdn. 141), braucht hier nicht entschieden
zu werden; denn die Anwendbarkeit der WertV 88 ist jedenfalls nicht auf die
(vgl. Senatsurt. v. 17. Mai 1991, V ZR 104/90, NJW 1991, 2698).
b) Zu Unrecht wirft die Revision dem Berufungsgericht auch vor, es ha-
be nicht erkannt, daß der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils im allgemei-
nen geringer sei als der entsprechende Bruchteil des Verkehrswerts des
Grundstücks. Zwar ist es denkbar, daß ein rechtlich für sich verkäuflicher
Bruchteilsanteil am Eigentum tatsächlich nur schwer zu verkaufen ist, weil der
Miteigentümer in seiner Verfügungsmacht über das Grundstück erheblich ein-
geschränkt und der Kreis möglicher Käufer für solche Miteigentumsanteile sehr
begrenzt ist (vgl. VGH München, GuG 1992, 29, 32). Ob aber bereits deswe-
gen generell ein Abschlag von dem rechnerischen Anteil an dem Verkehrswert
des gesamten Grundstücks gerechtfertigt ist, kann hier offen bleiben; denn es
wurden nicht etwa Miteigentumsanteile, sondern die gesamten Grundstücke
veräußert. In diesem Fall haben die Anteile denselben Wert, wie er dem ent-
sprechenden rechnerischen Bruchteil an dem Verkehrswert der Grundstücke
entspricht.
c) Unbegründet ist die Rüge der Revision, die Sachverständige stütze
sich bei der Wertermittlung ausschließlich auf das Sachwertverfahren. Denn
die Sachverständige hat auch den Ertragswert der Grundstücke ermittelt.
Das Sachwertverfahren bietet sich grundsätzlich zur Wertermittlung von
eigengenutzten bebauten Grundstücken an (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März
1993, III ZR 24/92, BGHR BauGB § 194 Wertermittlung 4; Urt. v. 6. April 1995,
III ZR 27/94, NJW-RR 1995, 911, 913). Das Ertragswertverfahren ist demge-
genüber bei der Bewertung von bebauten Grundstücken, die auf laufende Er-
träge ausgerichtet sind, angebracht (vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1970,
VII ZR 189/68, NJW 1970, 2018; Urt. v. 6. April 1995, aaO; Senatsurt. v.
25. Oktober 1996, V ZR 212/95, NJW 1997, 129). Welcher der beiden Metho-
den der Tatrichter den Vorzug gibt, liegt in seinem Ermessen (Senatsurt. v.
25. Oktober 1996, aaO). Das Revisionsgericht kann nur prüfen, ob das ge-
wählte Verfahren nach den Besonderheiten des konkreten Falles geeignet ist,
den vollen Gegenwert für den zu bewertenden Gegenstand zu erfassen, ohne
das Wertbild zu verzerren (vgl. BGH, Urt. v. 6. April 1995, aaO, 912). Danach
ist es hier nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den Verkehrswert
nicht ausschließlich nach dem Sachwert, sondern zusätzlich auch nach dem
Ertragswert ermittelt hat. Die Gewichtung der auf die Ergebnisse der Methoden
entfallenden Anteile hält sich im Rahmen des dem Tatrichter durch § 287 ZPO
gewährten Beurteilungsspielraums (vgl. BGH, Beschl. v. 11. März 1993, aaO).
Deswegen kommt es auf die weiteren Angriffe der Revision gegen die Anwen-
dung des Sachwertverfahrens nicht an.
d) Zu Unrecht wirft die Revision schließlich der Sachverständigen eine
fehlerhafte Ermittlung des Gebäudewerts vor. Nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WertV
sind zur Ermittlung des Herstellungswerts der Gebäude die gewöhnlichen Her-
stellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entspre-
chenden Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten der Gebäude zu
vervielfachen. Dabei kommen als Raum- oder Flächeninhalt u.a. der umbaute
Raum nach DIN 277/1950 oder der Rauminhalt bzw. die Bruttogrundfläche
nach DIN 277/1973/1987 in Betracht. Der umbaute Raum nach DIN 277/1950
ist auch nach der II. BV maßgebend; die Berechnung des Rauminhalts nach
der DIN 277/1973/1987 hat demgegenüber bislang keine Bedeutung erlangt
(Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl.,
§ 22 WertV, Rd. 9). Da es dem Sachverständigen grundsätzlich freisteht, auf
welche Weise er den Herstellungswert ermittelt (Kleiber/Simon/Weyers, aaO,
§ 22 WertV, Rdn. 10), war die Gutachterin nicht gehalten, ihren Berechnungen
die DIN 277/1987 zugrunde zu legen.
e) Das Berufungsurteil hat jedoch deswegen keinen Bestand, weil die
Sachverständige die Besonderheiten des Grundstücksmarkts in der beklagten
Gemeinde nicht berücksichtigt hat. Wie aus den Ausführungen im letzten Ab-
satz auf S. 18 des Gutachtens hervorgeht, war sie sich zwar bewußt, daß der
Sachwert durch die allgemeine Immobilienlage nach oben oder unten korrigiert
werden kann. Ausführungen zur konkreten Marktsituation enthält das Gutach-
ten allerdings nicht. Sie sind aber deswegen erforderlich, weil nach § 7 Abs. 1
Satz 2 WertV die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen ist. Auch
enthält der Prozeßvortrag der Beklagten durchaus Anhaltspunkte, die eine
Auseinandersetzung mit der konkreten Grundstücksmarktsituation erforderten.
Danach wurden die Grundstücke im Wege der öffentlichen Ausschreibung an-
geboten, ohne daß sich ein Interessent gefunden hätte, der mehr als
200.000 DM bezahlen wollte. Läßt sich aber ein ermittelter Verkehrswert trotz
geschäftsüblicher Veräußerungsanstrengungen als Kaufpreis nicht realisieren,
kann dies als deutlicher Hinweis auf eine nicht marktgerechte Verkehrswerter-
mittlung verstanden werden (Kleiber/Simon/Weyers, aaO, II Rdn. 19). Daß die
Sachverständige dieses Problem nicht erkannt hat, ergibt sich aus ihrer Anhö-
rung vor dem Landgericht; dort unterschied sie zwischen Verkehrswert und
Marktwert und meinte, ein Gebäude könne einen hohen Verkehrswert haben,
aber völlig unverkäuflich sein. Dies läßt § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV außer acht.
f) Im übrigen läßt sich dem Gutachten nicht sicher entnehmen, ob die
Sachverständige bei ihrer Wertermittlung berücksichtigt hat, daß eines der Ge-
bäude unter Denkmalschutz stand. Zwar ist auf Seite 15 bei der Beschreibung
eines Nebengebäudes vermerkt "Saalanbau denkmalgeschützt". Aber wie sich
dieser Umstand (vgl. § 5 Abs. 1 und 2 WertV), der entsprechend der Vorgabe
des § 194 BauGB bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden muß,
weil die Denkmaleigenschaft den Verkehrswert des Grundstücks beeinflußt
(vgl. Kleiber/Simon/Weyers, aaO, VI Rdn. 137), auf die Wertermittlung ausge-
wirkt hat, ist nicht erkennbar.
g) Mit Erfolg rügt die Revision auch, daß das Berufungsgericht ohne
Darlegung eigener Sachkunde einen Abschlag von 5 % aufgrund der Beson-
derheiten der Marktlage in den neuen Bundesländern vornimmt. Damit weicht
es von Wertungen der Sachverständigen ab, ohne die für seine eigene Wer-
tung erforderlichen Kenntnisse aufzuzeigen. Fehlen sie, hätten seine Ausfüh-
rungen nur nach entsprechender Beratung durch Sachverständige erfolgen
können (vgl. BGH, Urt. v. 21. Januar 1997, VI ZR 86/96, NJW 1997, 1446).
III.
Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zur an-
derweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu-
verweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es erhält damit Gelegenheit, ein weite-
res Gutachten einzuholen oder wenigstens eine Ergänzung des vorliegenden
Gutachtens anzuordnen (vgl. BGH, Urt. v. 15. Juni 1994, IV ZR 126/93, NJW-
RR 1994, 1112; Urt. v. 29. November 1995, VIII ZR 278/94, NJW 1996, 730,
731).
Wenzel
Tropf
Krüger
Lemke
Gaier