BGH Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 205/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 205/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 9. April 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

NutzEV § 3; EGBGB Art. 232 § 4 a

Nach § 3 NutzEV mögliche, aber zunächst versäumte Erhöhungen des

Nutungsentgeltes können zu einem späteren Zeitpunkt in voller Höhe in einem

Schritt für die Zukunft verlangt werden.

BGH, Urteil vom 9. April 2008 - XII ZR 205/06 - LG Frankfurt (Oder)

AG Strausberg

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Fuchs,

Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des

Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 12. Dezember 2006 aufgeho-

ben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger verlangen Nutzungsentschädigung nach dem SchuldRAnpG.

Die Beklagte und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann schlossen

am 1. August 1970 mit dem Rat der Gemeinde G. einen als Pachtvertrag be-

zeichneten Vertrag über die Nutzung des Grundstücks "Gelände für Naherho-

lung Parzelle 2" für die Dauer von 25 Jahren zum jährlichen Pachtzins von

50 Mark. Im Jahre 1979 erwarb Jürgen S. das Grundstück Gemarkung G. Flur 3

Flurstück 24, zu dem die an die Beklagte und an ihren Ehemann verpachtete

Parzelle gehört, zu Eigentum. Auf seine Klage stellte das Amtsgericht S.

mit Urteil vom 22. Januar 1993 (1 C 529/91) die Unwirksamkeit des zwi-

schen dem Rat der Gemeinde und der Beklagten und ihrem Ehemann ge-

schlossenen Vertrages fest. Die daraufhin von Jürgen S. erhobene Räumungs-

klage hat das Amtsgericht S. am 9. November 1994 (9 C 541/94) mit

der Begründung abgewiesen, den Beklagten komme Bestandsschutz nach dem

Moratorium zu.

Am 9. Oktober 1997 veräußerte Jürgen S. das gesamte Grundstück Ge-

markung G. Flur 3 Flurstück 24 an die Kläger und die Eheleute Bärbel und

Werner H. zu je ¼. Nachdem Frau H. 2001 den ¼-Anteil ihres Ehemannes mit

dessen Tod im Wege der Erbfolge erworben hatte, veräußerte sie mit notariel-

lem Vertrag vom 4. August 2004 ihren jetzt hälftigen Miteigentumsanteil an die

Klägerin zu 1. Dies wurde am 24. Mai 2005 im Grundbuch eingetragen.

Im Jahre 2003 wurden die Flurstücksbezeichnungen neu festgelegt. Aus

der überlassenen Parzelle 2 wurde das Flurstück 55 mit einer Größe von

507 m².

Mit Schreiben vom 16. August 2000 erklärte der Kläger zu 2 im eigenen

Namen und als Bevollmächtigter der Miteigentümer die Erhöhung des Nut-

zungsentgelts mit Wirkung vom 1. November 2000 auf 3.735,42 DM

(6,68 DM/m²) pro Jahr. Mit Schreiben vom 13. Dezember 2001 folgte eine wei-

tere Erhöhung ab 1. März 2002 auf 4.233,48 DM (7,75 DM/m²) pro Jahr. In ei-

nem weiteren Erhöhungsschreiben vom 26. Oktober 2004 wurde unter Zugrun-

delegung der neu vermessenen Bodenfläche von 507 m² ein Nutzungsentgelt

von 2.310,22 € pro Jahr, beginnend mit dem 1. Januar 2005, verlangt. Die

Vollmacht für dieses Erhöhungsverlangen war lediglich von der Klägerin zu 1

unterzeichnet, was die Beklagte gerügt hat.

Die Beklagte hat allen Erhöhungsverlangen widersprochen. Sie hat in

den Folgejahren ab 2000 unter Zugrundelegung einer Fläche von 300 m² je-

weils geringere Nutzungsentschädigung gezahlt, als von den Klägern verlangt.

Die Kläger haben zunächst für die Zeit vom 1. November 2000 bis

31. Dezember 2005 rückständiges Nutzungsentgelt in Höhe von 9.098,84 € be-

gehrt und mit Schriftsatz vom 3. November 2005 die Klage auf 3.336,66 € redu-

ziert. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die

Kläger weiterhin 3.336,66 € Nutzungsentgelt, hilfsweise im Wege der Klageer-

weiterung Räumung und Herausgabe des Grundstücks sowie Zahlung von

15.744,28 € nebst 3.586,20 € Zinsen (Schadensersatz und Bereicherung) gel-

tend gemacht. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich

die Kläger mit der vom Senat zugelassenen Revision.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung des Berufungsurteils

und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.

1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-

tung, ausgeführt: Der Nutzungsvertrag zwischen der Beklagten und ihrem ver-

storbenen Ehemann als Nutzer und dem Rat der Gemeinde auf Überlasserseite

sei nicht unwirksam. Die materielle Rechtskraft des Urteils vom 22. Januar 1993

- 1 C 529/91 -, mit dem das Kreisgericht S. die Unwirksamkeit des

Pachtvertrages festgestellt habe, binde die Kammer nicht. Zum einen sei es

falsch, weil es die Unwirksamkeit des Pachtvertrages auf die fehlende Geneh-

migung nach § 1 Abs. 3 der Grundstücksverkehrsordnung stütze, obwohl die-

ses Genehmigungserfordernis durch Gesetz vom 28. Juni 1990 entfallen und

folglich der schwebend unwirksame Vertrag wirksam geworden sei. Zum ande-

ren seien diejenigen Nutzer geschützt worden, die einen Nutzungsvertrag nicht

mit dem Eigentümer, sondern mit einem Dritten, einer LPG oder mit staatlichen

Stellen abgeschlossen hätten. In der ehemaligen DDR habe es zahlreiche Fall-

gestaltungen gegeben, in denen staatliche Stellen Nutzern Grundstücke ohne

Mitwirkung von Eigentümern zur Verfügung gestellt hätten, ohne dass für ihr

Handeln eine ausreichende Rechtsgrundlage erkennbar gewesen sei. Teilweise

habe sich in vielen Gemeinden eine Praxis "wilder Verwaltungen" entwickelt,

nach der nicht genutzte Grundstücke ohne oder ohne ausreichende Rechts-

grundlage Bürgern zur Nutzung überlassen worden seien. Mit dem Inkrafttreten

des Schuldrechtsanpassungsgesetzes hätten die Eigentümer in diese Nut-

zungsverhältnisse eintreten sollen. Das Fehlen oder die Überschreitung einer

Rechtsgrundlage zur Grundstücksüberlassung sei in diesen Fällen nur beacht-

lich, wenn der Nutzer den Mangel gekannt habe. Vor Inkrafttreten des Schuld-

rechtsanpassungsgesetzes habe bereits Art. 232 § 4 a EGBGB (sog. Vertrags-

moratorium) den Nutzer geschützt. Dieses habe Wirksamkeitshindernisse aus-

drücklich für unerheblich erklärt, wenn der Vertrag von einer hierzu nicht er-

mächtigten Stelle geschlossen worden sei.

Die Erhöhungsverlangen der Kläger seien aber aus formellen Gründen

unwirksam. Die Erhöhungserklärungen vom 16. August 2000 und 13. Dezem-

ber 2001 seien unwirksam, weil sie nicht den nach den §§ 3 Abs. 1, 6 Abs. 1

NutzEV erforderlichen formellen Anforderungen an Erhöhungserklärungen ent-

sprächen. Notwendiger Mindestinhalt sei nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV die

genaue Bezeichnung von Grundstück und Vertrag sowie des Betrages des er-

höhten Nutzungsentgelts und dessen kalendermäßige Fälligkeit. Der Nutzer

müsse der Erklärung entnehmen können, welchen Betrag er von wann ab nach

der Nutzungsentgeltverordnung für die vertragliche Nutzung welchen Grundstü-

ckes zahlen solle. Darüber hinaus müsse der Nutzer aus der Erklärung erken-

nen können, welchen oder welche Erhöhungsschritte im Sinne des § 3 Abs. 1

Nr. 1 NutzEV der Grundstückseigentümer vollziehen wolle. Nach § 6 Abs. 1

Satz 2 und 3 NutzEV in der Fassung der Änderungsverordnung vom 24. Juli

1997 habe der Grundstückseigentümer sein Erhöhungsverlangen schriftlich zu

erklären. Es müsse stets dargelegt werden, dass mit dem Erhöhungsverlangen

die ortsüblichen Entgelte nicht überschritten würden (Satz 1). Diese Regelung

solle der Vermeidung unbegründeter Erhöhungsverlangen dienen, indem der

Grundstückseigentümer gezwungen werde, sich vor weiteren Erhöhungsschrit-

ten ein Bild von der Höhe des ortsüblichen Entgelts zu verschaffen. Die zum

2. Oktober 1990 vereinbarten Nutzungsentgelte sollten schrittweise an die auf

dem freien Grundstücksmarkt üblichen Entgelte herangeführt werden.

Lege der Grundstückseigentümer seiner Erhöhungserklärung unrichtige

Mietwerte zugrunde, z.B. in Form falscher Ausgangswerte oder unrichtiger an-

geblicher ortsüblicher Miete, müsse der Nutzer solche Unrichtigkeiten aus der

Erklärung zumindest erkennen können. Die Erhöhungserklärung müsse des-

halb auch eine für den Nutzer nachvollziehbare Berechnung unter Angabe des

ortsüblichen Entgelts als zu beachtende Obergrenze enthalten. Diesen Anforde-

rungen genügten die genannten Erhöhungserklärungen vom 16. August 2000

und 13. Dezember 2001 nicht. Für beide Erklärungen sei bereits fraglich, ob sie

von den Klägern aufrechterhalten worden seien. Mit ihrem Schriftsatz vom

3. November 2005 hätten die Kläger nämlich ihren Zahlungsanspruch reduziert.

Dies könne nur so verstanden werden, dass sie an ihrem ursprünglichen Erhö-

hungsverlangen nicht mehr festhielten. Dazu seien sie ohne Zustimmung der

Nutzer befugt. Ihr neues Erhöhungsverlangen hätten die Kläger unter Beach-

tung der Erhöhungsschritte des § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 NutzEV auf 3 DM/m² re-

duziert, ohne jedoch das in § 6 Abs. 1 NutzEV zwingend vorgeschriebene Er-

läuterungs- und Begründungsgebot beachtet und Ausführungen zum ortsübli-

chen Entgelt gemacht zu haben. Deshalb seien die Erhöhungsverlangen auch

in der reduzierten Form unwirksam und könnten keine Rechtsfolge im Sinne

des § 6 Abs. 2 NutzEV auslösen. Die Unwirksamkeit ergebe sich zudem dar-

aus, dass weder das Schuldrechtsanpassungsgesetz noch die nach § 20 Abs. 1

Satz 2 SchuldRAnpG maßgebliche Entgeltverordnung eine rückwirkende Erhö-

hung des Entgelts vorsehe.

Selbst wenn man der Auffassung sei, dass die Kläger ihre Erhöhungsver-

langen vom 16. August 2000 und 13. Dezember 2001 zumindest hilfsweise auf-

rechterhalten hätten, seien diese infolge der Nichtbeachtung der formellen und

materiellen Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 NutzEV in Verbindung mit § 3

Abs. 1 NutzEV unwirksam, da für die Beklagte als Nutzerin die genannten Er-

fordernisse nicht ausreichend erläutert und bekanntgegeben worden seien.

Dies gelte nicht nur für die Fehlerhaftigkeit des Ausgangswertes des zum

2. Oktober 1990 zulässigen Entgelts, sondern auch für den Umstand, dass die

Kläger als Rechtsnachfolger in den bestehenden Nutzungsvertrag eingetreten

und folglich an vollzogene Nutzungsentgelterhöhungen durch Voreigentümer

gebunden seien und es darüber hinaus unzulässig sei, versäumte Erhöhungen

in einem Schritt nachzuholen.

Die Erhöhungserklärung vom 26. Oktober 2004 sei bereits deshalb for-

mell unwirksam, da sie nicht von allen Grundstückseigentümern erklärt worden

sei. Mehrere Grundstückseigentümer könnten die Erhöhungserklärung nur ge-

meinsam abgeben. Zum Zeitpunkt dieser Erhöhungserklärung sei noch Frau H.

Miteigentümerin des Grundstücks gewesen. Zwar habe sie ihren Anteil an die

Klägerin veräußert. Die Eigentumsüberschreibung sei aber erst am 24. Mai

2005 erfolgt. Eine Ermächtigung zur Entgelterhöhung liege nicht vor. Die Voll-

macht sei von Frau H. nicht unterzeichnet. Der Bevollmächtigte der Beklagten

habe deshalb die Erklärung mit Schriftsatz vom 20. November 2004 (richtig:

22. November 2004) zurückgewiesen. Gehe man davon aus, dass die Kläger

ihr Erhöhungsverlangen im Schriftsatz vom 3. November 2005 erneut geltend

gemacht hätten, sei festzustellen, dass ihr neues Erhöhungsverlangen unter

Beachtung der Erhöhungsschritte des § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 NutzEV erfolgt aber

dennoch unwirksam sei, da das in § 6 Abs. 1 NutzEV zwingend vorgesehene

Erläuterungs- und Begründungsgebot nicht beachtet sei. Die Unwirksamkeit

ergebe sich zudem daraus, dass weder das SchuldRAnpG noch die nach § 20

Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG maßgebliche NutzEV eine rückwirkende Erhöhung

des Entgelts vorsehe.

Die Hilfsanträge seien zulässig, in der Sache aber unbegründet. Den

Klägern stehe weder ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB noch ein An-

spruch auf Nutzungsentschädigung gemäß §§ 987 f. BGB zu. Die Beklagte sei

nämlich aus dem Nutzungsvertrag vom 1. August 1970, in den die Kläger ein-

getreten seien, zum Besitz berechtigt (§ 986 BGB). Das Urteil vom 22. Januar

1993, mit dem das Kreisgericht S. die Unwirksamkeit des Pachtvertra-

ges vom 1. August 1970 zwischen der Gemeinde G. und der Beklagten sowie

ihrem verstorbenen Ehemann festgestellt habe, binde die Kammer nicht. Wenn

die in einem Vorprozess entschiedene Rechtsfrage Vorfrage eines nachfolgen-

den Rechtsstreits sei, so führe die Rechtskraftwirkung des Vorprozesses zwar

grundsätzlich zu einer Bindung im Folgeverfahren. Eine Einschränkung sei aber

anerkannt, wenn die präjudizielle Vorentscheidung aufgrund eines Rechtsan-

wendungsfehlers unrichtig sei oder sich die Gesetzes- und Rechtslage nach

Erlass der Entscheidung geändert habe, so dass die gerichtliche Entscheidung

nicht mehr mit der wahren Gesetzes- oder Rechtslage übereinstimme. So sei

es hier. Die gerichtliche Entscheidung des Kreisgerichts S. erweise

sich mit dem zum Schluss der mündlichen Verhandlung geltenden Recht als

unvereinbar, soweit die Unwirksamkeit des Pachtvertrages und damit der Tenor

der gerichtlichen Entscheidung auf die fehlende Genehmigung nach § 1 Abs. 3

der Grundstücksverkehrsordnung gestützt werde, obwohl dieses Genehmi-

gungserfordernis durch Gesetz vom 28. Juni 1990 (GBl. I Nr. 39 S. 524) entfal-

len und folglich der schwebend unwirksame Vertrag wirksam geworden sei.

Darüber hinaus habe die Beklagte nach dem 2. Oktober 1990 bis zum Inkraft-

treten des SchuldRAnpG am 1. Juli 1995 (richtig: 1. Januar 1995) aufgrund des

Vertragsmoratoriums (Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB a.F. i.V.m. Art. 232 § 4

Abs. 2 EGBGB a.F.) ein Recht zum Besitz gehabt, da die Vorschrift des

Art. 232 § 4 a EGBGB (jetzt § 8 SchuldRAnpG) gemäß Art. 232 § 4 Abs. 4

EGBGB für die vor dem 1. Januar 1976 geschlossenen Verträge, durch die

land- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zur Erholung

und Freizeitgestaltung bzw. zum Zwecke der nicht gewerblichen kleingärtneri-

schen Nutzung überlassen worden seien, zur Anwendung komme. Art. 232

§ 4 a Abs. 2 und 3 EGBGB a.F., als Vorläufer des § 8 SchuldRAnpG, habe den

gesetzlichen Bestandsschutz der am 2. Oktober 1990 existenten Nutzungsver-

träge unabhängig davon angeordnet, ob diese Verträge unmittelbar mit den Ei-

gentümern geschlossen worden seien. Geschützt seien auch diejenigen Nutzer,

die einen Nutzungsvertrag nicht unmittelbar mit dem Grundstückseigentümer,

sondern mit einem Dritten, einer LPG oder mit staatlichen Stellen abgeschlos-

sen hätten. Der Nutzer habe so gestellt werden sollen, wie er bei gesetzeskon-

formem Vorgehen der Behörden der DDR gestanden hätte. Seine schuldrechtli-

che Rechtsposition habe gesichert werden sollen. Diesem Anliegen sei der Ge-

setzgeber ab dem 1. Juni 1995 (richtig: 1. Januar 1995) mit dem SchuldRAnpG

nachgekommen.

2. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen

Nachprüfung nur zum Teil stand.

a) Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, das Berufungsge-

richt hätte, weil aufgrund des rechtskräftigen Urteils des Amtsgerichts S.

vom 31. Januar 1993 die Unwirksamkeit des Nutzungsvertrages feststehe,

den Hauptantrag abweisen, aber dem Hilfsantrag stattgeben müssen. Im Er-

gebnis zutreffend ist das Berufungsgericht nämlich davon ausgegangen, dass

der Beklagten ein Recht zum Besitz (§ 986 BGB) zustehe und deshalb die

Hilfsanträge keinen Erfolg haben könnten. Entgegen der Auffassung der Revi-

sion hat das Berufungsgericht gesehen, dass eine Bindung an das Feststel-

lungsurteil grundsätzlich in Betracht kam, weil dort über diese als Vorfrage

rechtskräftig entschieden worden ist. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsge-

richt aber angenommen, dass ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB und

ein Entschädigungsanspruch nach § 987 BGB deshalb ausscheiden, weil der

Gesetzgeber nach Erlass des Feststellungsurteils (zu den zeitlichen Grenzen

der Rechtskraft vgl. Zöller/Vollkommer ZPO 26. Aufl. vor § 322 Rdn. 53) der

Beklagten ein Recht zum Besitz eingeräumt habe. Mit dem Registerverfahrens-

beschleunigungsgesetz vom 25. Dezember 1993 - somit nach Erlass des Fest-

stellungsurteils - wurden durch Art. 232 § 4 Abs. 4 EGBGB auch vor dem

1. Januar 1976 - Datum des Inkrafttretens des ZGB - geschlossene Nutzungs-

verträge den §§ 312 bis 315 ZGB unterworfen, und mit Art. 232 § 4 a EGBGB

wurde das sogenannte Vertragsmoratorium geschaffen, wonach die alten Ver-

träge bis 31. Dezember 1994 nur noch aus Gründen des § 554 BGB a.F. been-

det werden konnten. Demjenigen, der mit einer staatlichen Stelle der DDR ei-

nen Nutzungsvertrag im Vertrauen auf dessen Gültigkeit geschlossen hatte,

sollte Vertrauensschutz dahin zukommen, dass er dem Eigentümer gegenüber

zum Besitz berechtigt war, unabhängig davon, ob die staatliche Stelle zum Ab-

schluss berechtigt war (vgl. Art. 232 § 4 a Abs. 2, 3 EGBGB). Mit dem am

1. Januar 1995 in Kraft getretenen SchuldRAnpG hat der Gesetzgeber den Be-

standsschutz fortgeführt (§ 8 SchuldRAnpG). Zum Ausgleich dafür, dass der

Eigentümer das Grundstück auf lange Zeit nicht herausverlangen kann (vgl.

§ 23 SchuldRAnpG), sieht § 20 SchuldRAnpG i.V.m. der NutzEV eine schritt-

weise Anpassung an die ortsübliche Miete vor.

Der Entscheidung des Berufungsgerichts stehen auch Art. 232 § 4 a

Abs. 7 und § 8 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht entgegen. Nach diesen Bestimmun-

gen soll Bestandsschutz dann nicht bestehen, wenn die Rechtskraft eines Ur-

teils entgegensteht. Das ist hier nicht der Fall. Die Vorschriften sind dahin aus-

zulegen, dass sie dem Bestandsschutz nur dann entgegenstehen, wenn über

das Recht zum Besitz gemäß Art. 232 § 4 a EGBGB entschieden worden ist.

Das Gesetz will nämlich denjenigen Nutzer, der aufgrund eines unwirksamen

Nutzungsvertrages besitzt, vor Herausgabeansprüchen des Eigentümers schüt-

zen, indem es ihm ein neues Besitzrecht einräumt. Der Eigentümer soll sich

nicht auf die Unwirksamkeit eines Vertrages berufen können, der unter den in

Art. 232 § 4 a EGBGB genannten Umständen zustande gekommen ist, und

zwar auch dann nicht, wenn dies rechtskräftig festgestellt ist.

Es kommt hinzu, dass das Amtsgericht S. die Räumungsklage

des Klägers abgewiesen hat mit der Begründung, die Unwirksamkeit des Nut-

zungsvertrages stehe zwar rechtskräftig fest, dem Beklagten stehe aber Be-

standsschutz zu. Zwar ist es zweifelhaft, welchem Urteil bei einander wider-

sprechenden formell rechtskräftigen Entscheidungen der Vorrang einzuräumen

ist (vgl. dazu Zöller/Vollkommer aaO Rdn. 78 m.w.N.). Diese Problematik stellt

sich vorliegend aber nicht, weil der Streitgegenstand des Räumungsrechts-

streits nicht identisch mit dem des Feststellungsstreits ist. Mit der rechtskräfti-

gen Abweisung der Räumungsklage steht rechtskräftig fest, dass dem Beklag-

ten aufgrund der Schutzvorschriften des Moratoriums (und des SchuldRAnpG)

trotz der rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit des Nutzungsvertrages

ein Recht zum Besitz zusteht.

b) Ohne Rechtsfehler und von der Revision auch nicht angegriffen geht

das Berufungsgericht zwar davon aus, dass die Kläger ihr Erhöhungsverlangen

im Rechtsstreit wirksam reduziert haben und nur noch die in § 3 NutzEV vorge-

sehene Mindesterhöhung geltend machen. Soweit das Berufungsgericht aber

meint, dieses Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil es das in § 6 Abs. 1

NutzEV zwingend vorgesehene Erläuterungs- und Begründungsgebot nicht be-

achte und keine Ausführungen zum ortsüblichen Entgelt enthalte, kann ihm

nicht gefolgt werden. Die Mindestentschädigung ist in jedem Fall geschuldet.

aa) § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV regelt die materiellen Voraussetzungen für

die Anpassung des vereinbarten Nutzungsentgelts an die Marktmiete. Danach

soll zum 1. November 1993 eine Verdoppelung des am 2. Oktober 1990 zuläs-

sigen Entgelts möglich sein, mindestens aber eine Festsetzung auf 0,15 bzw.

0,30 DM/m² bei bebauten Grundstücken. Die Erhöhung auf 0,15 bzw.

0,30 DM/m² soll damit auf jeden Fall erfolgen können, unabhängig davon, wie

hoch das Entgelt am 2. Oktober 1990 war. Sinn und Zweck des Erläuterungs-

gebotes werden nicht beeinträchtigt, wenn dem Grundstückseigentümer wegen

seines falschen Ausgangspunktes zwar nicht das Doppelte des am 2. Oktober

1990 zulässigen Entgelts, aber jedenfalls das Mindestentgelt zugesprochen

wird. Nach dem insoweit unmissverständlichen Wortlaut des Gesetzes soll der

Nutzer mindestens - d.h. unabhängig davon, wie viel er bisher bezahlt hat, was

ortsüblich ist usw. - 0,15 bzw. 0,30 DM/m² bezahlen. Diese Mindesterhöhung ist

nicht davon abhängig, dass der Kläger in seinem Erhöhungsverlangen richtige

Daten zugrunde legt und zutreffende Rechtsausführungen vertritt. Sie soll der

Nutzer auch dann zahlen, wenn das Erhöhungsverlangen unwirksam ist. Der

Nutzer bedarf insoweit auch keines Schutzes. Er weiß, dass er die sich unmit-

telbar aus dem Gesetz ergebende Mindestvergütung auf jeden Fall zahlen

muss.

bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Kläger

die vom Gesetz für die Geltendmachung der Mindesterhöhung geforderte Erklä-

rung abgegeben, dass die verlangte Erhöhung das ortsübliche Entgelt nicht

überschreite. Dass sie dies im Schriftsatz vom 3. November 2005, mit dem sie

ihr Erhöhungsverlangen reduziert haben, nicht noch einmal ausdrücklich erklärt

haben, schadet nicht. Die Kläger hatten in allen drei Erhöhungsverlangen um-

fangreiche Ausführungen zum ortsüblichen Nutzungsentgelt gemacht. Sie für

das reduzierte Erhöhungsverlangen erneut zu fordern, wäre eine nicht mehr

vertretbare Förmelei.

cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das reduzierte

Erhöhungsverlangen im Schriftsatz vom 3. November 2005 auch nicht deshalb

unwirksam, weil das SchuldRAnpG eine rückwirkende Erhöhung nicht vorsieht.

Die Kläger machen Mindestbeträge geltend, die bereits in den ursprünglichen

Erhöhungsverlangen als "minus" enthalten waren. Hätten sie ihr Begehren nicht

auf die im Gesetz vorgesehenen Mindestbeträge reduziert, so hätte das Land-

gericht, wenn es die zunächst geltend gemachten Beträge aus formalen Grün-

den nicht zusprechen wollte, diese als "minus" zuerkennen müssen.

dd) Soweit das Berufungsgericht meint, es sei unzulässig, versäumte Er-

höhungen in einem Schritt nachzuholen, vermag sich der Senat dem nicht an-

zuschließen. Die Frage, ob ein Grundeigentümer, der einen Erhöhungsschritt

nach § 3 Abs. 1 Satz 2 NutzEV versäumt oder zeitweilig auf ihn verzichtet hat,

ihn später in einem Schritt nachholen kann, ist streitig (Nachweise bei

Kiethe/Schilling SchuldRAnpG § 3 NutzEV Rdn. 36). Der Senat bejaht die Mög-

lichkeit einer solchen Nachholung.

(1) § 3 NutzEV bestimmt, dass ab 1. November 1993 die Entgelte

schrittweise bis zum Erreichen der ortsüblichen Miete angepasst werden kön-

nen. Dabei ist genau geregelt, in welcher Höhe die Miete ab dem Jahre 1993

jährlich angepasst werden darf. Die Erhöhungsmöglichkeit ist betragsmäßig nur

insoweit beschränkt, als die zulässige Erhöhung sich jeweils an der für einen

früheren Zeitpunkt zulässigen Erhöhung orientiert. So darf z.B. nach § 3 Ziff. 5

NutzEV die ab 1. November 1998 zulässige Erhöhung nur noch 1/3 der sich

aus Ziff. 3 ergebenden Erhöhungsmöglichkeit betragen.

(2) Weder § 3 NutzEV noch eine andere Vorschrift bestimmen zeitliche

Mindestabstände zwischen einzelnen Entgelterhöhungen. Die Verordnung

weicht bewusst von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MiethöheG (= § 558 BGB) ab

(Kiethe/Schilling aaO). Dort hat der Gesetzgeber zusätzlich Hürden für die je-

weilige Erhöhung geschaffen. So darf eine Erhöhung die letzte Miete nicht um

mehr als 20 % übersteigen (sog. Kappungsgrenze). Das hat zur Folge, dass der

Vermieter, der die Miete längere Zeit nicht erhöht hat, nicht in einem Schritt die

Marktmiete verlangen kann. Zwar ist die Erhöhung nach der NutzEV im oben

gesagten Sinne begrenzt. Für jede Erhöhung gibt es eine Obergrenze, die für

jedes Jahr - beginnend mit dem Jahr 1993 - festgelegt ist. Im Gegensatz zum

MiethöheG bzw. zu § 558 BGB ist der Erhöhungsbetrag aber nicht durch die

letzte vorgenommene Erhöhung begrenzt.

(3) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Görlitz (Urteil vom

29. August 2000 - 3 C 1604/97 -) und Thiele/Winterstein (SchuldRAnpG 2. Aufl.

§ 3 NutzEV Rdn. 6) kann auch der Verordnung zur Änderung der NutzEV vom

24. Juli 1997 nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber mit dieser Ver-

ordnung die Erhöhung in einem Schritt nicht mehr zulassen wollte. Die Ände-

rungsverordnung hat in der Überschrift und in § 3 Abs. 1 Satz 1 NutzEV die

ortsüblichen Entgelte als absolute Obergrenze noch deutlicher als in der ur-

sprünglichen Fassung ausformuliert und in § 3 Abs. 1 Satz 2 NutzEV noch kla-

rer herausgestellt, dass die angemessene Gestaltung in der zeitlich gestreckten

Erhöhung bis zur Ortsüblichkeitsgrenze besteht (Kiethe/Schilling aaO Rdn. 3).

In der amtlichen Begründung heißt es dazu (BR-Drucks. 381/97 S. 12): "Ange-

messen ist danach nicht ein sofortiges, mit einem Sprung erreichtes ortsübli-

ches Entgelt, sondern eine über einen bestimmten Zeitraum verteilte Erhö-

hung." Dieser Formulierung wollen Thiele/Winterstein aaO Rdn. 6 entnehmen,

dass nunmehr - anders als vorher - die Erhöhung in einem Schritt, auch in

Nachholung vorher versäumter Schritte, nicht mehr zulässig sei. Dem folgt der

Senat nicht. Die in der Begründung geforderte Verteilung der Erhöhung "über

einen bestimmten Zeitraum" bezieht sich vielmehr auf die gesamte, seit 1993

verflossene und künftig ablaufende Zeit. Dementsprechend steht nach S. 13 der

Begründung das Ziel einer zeitlich verteilten Erhöhung "nicht der Möglichkeit

entgegen, unterbliebene Erhöhungsschritte ... zu einem späteren Zeitpunkt

nachzuholen und sie auch mit einem oder mehreren folgenden Erhöhungs-

schritten zu verbinden."

(4) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gebietet auch das

Schutzbedürfnis des Mieters keine Begrenzung. Zwar sollte die Verteilung der

Erhöhung auf einen längeren Zeitraum "einen sprunghaften Anstieg der Nut-

zungsentgelte verhindern", der viele Nutzer dazu gezwungen hätte, ihre Erho-

lungsgrundstücke aufzugeben (amtliche Begründung BR-Drucks. 344/93 zu

§ 3). Die Anpassung in einem Schritt führt aber "insgesamt nicht zu höheren

und auch nicht zu verfrühten Belastungen des Nutzers" (Kiethe/Schilling aaO

Rdn. 36). Im Gegenteil hat der Nutzer durch die Nichtanpassung jahrelang we-

niger bezahlt, als der Vermieter hätte verlangen können.

ee) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen geht das

Berufungsgericht im Ansatz zutreffend davon aus, dass das Erhöhungsverlan-

gen vom 26. Oktober 2004 bereits deshalb unwirksam ist, weil die Erklärung

nicht von allen Grundstückseigentümern abgegeben wurde. Soweit das Beru-

fungsgericht es für möglich hält, im Schriftsatz der Kläger vom 3. November

2005 ein erneutes Erhöhungsverlangen zu sehen, dieses aber wie die anderen

Erhöhungsverlangen an mangelnder Begründung scheitern lässt, stellt es auch

hier übertriebene Anforderungen, da die Kläger nur die Mindesterhöhung gel-

tend machen. Dieses Verlangen könnte aber für das Jahr 2005 zu keiner Erhö-

hung mehr führen, da nach § 6 Abs. 2 NutzEV das erhöhte Nutzungsentgelt

erst von dem Beginn des dritten auf die Erklärung folgenden Monats zu entrich-

ten ist. Allerdings hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass bereits in

der Klagebegründung vom 22. Juni 2005 ein Erhöhungsverlangen für das Jahr

2005 zu sehen sein kann. Zu diesem Zeitpunkt waren die Kläger Eigentümer

des Grundstücks. Die Erhöhungserklärung scheitert deshalb nicht an der man-

gelnden Aktivlegitimation.

3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Zwischen den

Parteien ist die Größe des überlassenen Grundstücks streitig. Die Kläger gehen

von einer Nutzungsfläche von 507 m² aus, während die Beklagte eine solche

von 300 m² behauptet. Die Größe ist für die Höhe des verlangten Pachtzinses

bestimmend.

Hahne

Fuchs

Bundesrichter Dr. Ahlt ist urlaubsbedingt verhindert zu unterschreiben.

Hahne

Vézina

Dose

Vorinstanzen:

AG Strausberg, Entscheidung vom 08.12.2005 - 24 C 261/05 -

LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 12.12.2006 - 6a S 14/06 -