BGH Urteil vom 11.06.2008 – XII ZR 206/06

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 11. Juni 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

XII ZR 206/06

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

NutzEV §§ 3, 6

a) Zulässiges Entgelt i.S. von § 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV ist das von den Parteien

des Nutzungsvertrages in zulässiger Weise vereinbarte Nutzungsentgelt.

b) Zu den Anforderungen an die Begründung (§ 6 NutzEV) einer Entgelterhö-

hung nach § 3 NutzEV.

BGH, Urteil vom 11. Juni 2008 - XII ZR 206/06 - LG Frankfurt (Oder)

AG Strausberg

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. Juni 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richterin

Weber-Monecke, den Richter Fuchs, die Richterin Dr. Vézina und den Richter

Dose

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des

Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 12. Dezember 2006 aufgeho-

ben.

Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Kläger verlangen Nutzungsentschädigung nach dem Schuldrechts-

anpassungsgesetz.

Die Rechtsvorgänger des Beklagten schlossen am 1. August 1970 mit

dem Rat der Gemeinde G. einen als Pachtvertrag bezeichneten Vertrag über

die Nutzung der Parzelle 4 auf einem nicht näher bezeichneten Gelände für die

Dauer von 25 Jahren zum jährlichen Pachtzins von 50 Mark.

Im Jahre 1979 erwarb Jürgen S. das Grundstück Gemarkung G. Flur 3

Flurstück 24, zu dem die an den Rechtsvorgänger des Beklagten verpachtete

Parzelle gehört, zu Eigentum. Mit Schreiben vom 21. Juni 1994 kündigte Jürgen

S. den Nutzungsvertrag ohne Begründung zum 31. Dezember 1994. Seine

Räumungsklage wies das Amtsgericht Strausberg am 9. September 1994

(1 C 357/94) mit der Begründung ab, dem Beklagten komme Bestandsschutz

nach dem Moratorium zu.

Mit Schreiben vom 22. Juni 1994 erhöhte das Amt Märkische Schweiz,

ausgehend von einer Bodenfläche von 315 m² und einem zulässigen Entgelt

von 0,30 DM/m² zum 1. November 1993, das Nutzungsentgelt auf 0,60 DM/m²

jährlich zum 1. September 1995.

Am 9. Oktober 1997 veräußerte Jürgen S. das gesamte Grundstück Ge-

markung G. Flur 3 Flurstück 24 an die Kläger und die Eheleute Bärbel und

Werner H. zu je 1/4. Nachdem Frau H. den 1/4-Anteil ihres Ehemanns mit des-

sen Tod im Wege der Erbfolge erworben hatte, veräußerte sie mit notariellem

Vertrag vom 4. August 2004 ihren jetzt hälftigen Miteigentumsanteil an die Klä-

gerin zu 1. Diese wurde am 24. Mai 2005 im Grundbuch eingetragen.

Im Jahre 2003 wurden die Flurstücksbezeichnungen neu festgelegt. Aus

der überlassenen Parzelle 4 ist nunmehr das Flurstück 57 geworden.

Mit Schreiben vom 16. August 2000 erklärte der Kläger zu 2 im eigenen

Namen und als Bevollmächtigter der Miteigentümer die Erhöhung des Nut-

zungsentgelts auf 6,84 DM/m² pro Jahr. Die Erhöhungserklärung führte eine

Bodenfläche von 330 m² und eine mit einem Gebäude bebaute Fläche von

37,44 m² auf. Als am 2. Oktober 1990 zulässiges Entgelt nannte sie für die Bo-

denfläche einen Betrag von 0,20 Mark-DDR/m² und für die bebaute Fläche

1,25 Mark-DDR. Die Preisansätze wurden damit begründet, dass sie anderen

Nutzungsverträgen des vormaligen Flurstücks 24 entnommen seien. Insgesamt

verlangte der Kläger ab 1. November 2000 ein Nutzungsentgelt von

2.256 DM/Jahr "für den Fall, wenn in einem anhängigen Zahlungs- und Räu-

mungsrechtsstreit dem Räumungsantrag nicht stattgegeben werden sollte". Zur

Begründung der Ortsüblichkeit nannten die Kläger vier in ihrem Eigentum be-

findliche Grundstücke, für die sie 1998 Nutzungsverträge geschlossen hatten.

Mit Schreiben vom 13. Dezember 2001 folgte eine Erhöhung ab 1. März

2002 auf 3.158,40 DM/Jahr. In einem weiteren Erhöhungsschreiben vom

29. Oktober 2004 wurde unter Zugrundelegung der neu vermessenen Boden-

fläche von 310 m² mit einem Ausgangswert von 108,80 DM zum 2. Oktober

1990 ab dem 1. Januar 2005 ein Nutzungsentgelt von 1.829,76 €/Jahr verlangt.

Die Vollmacht für dieses Erhöhungsverlangen war lediglich von der Klägerin

zu 1 unterzeichnet, was der Beklagte gerügt hat. Der Beklagte hat allen Erhö-

hungsverlangen widersprochen und in den Folgejahren unter Zugrundelegung

einer Fläche von 310 m² jeweils geringere Nutzungsentschädigungen gezahlt,

als von den Klägern verlangt.

Die Kläger haben für die Zeit vom 1. November 2000 bis 31. Dezember

2005 rückständiges Nutzungsentgelt in Höhe von 4.408,93 € geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die Kläger

weiterhin das Nutzungsentgelt, hilfsweise im Wege der Klageerweiterung Räu-

mung und Herausgabe des Grundstücks sowie Zahlung von 11.139,86 € nebst

2.506,47 € Zinsen (Schadensersatz und Bereicherung) verlangt. Die Berufung

ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich die Kläger mit der vom Senat

zugelassenen Revision.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung des Berufungsurteils

und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.

1. Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-

tung, ausgeführt: Der Nutzungsvertrag zwischen dem Beklagten und dem Rat

der Gemeinde auf Überlassung sei nicht unwirksam. Nutzer, die einen Nut-

zungsvertrag nicht mit dem Eigentümer, sondern mit einem Dritten, einer LPG

oder mit staatlichen Stellen abgeschlossen hätten, seien geschützt. In der ehe-

maligen DDR habe es zahlreiche Fallgestaltungen gegeben, in denen staatliche

Stellen Nutzern Grundstücke ohne Mitwirkung von Eigentümern zur Verfügung

gestellt hätten, ohne dass für ihr Handeln eine ausreichende Rechtsgrundlage

erkennbar gewesen sei. Teilweise habe sich in vielen Gemeinden eine Praxis

"wilder Verwaltungen" entwickelt, nach der nicht genutzte Grundstücke ohne

oder ohne ausreichende Rechtsgrundlage Bürgern zur Nutzung überlassen

worden seien. Mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes hät-

ten die Eigentümer in diese Nutzungsverhältnisse eintreten sollen. Das Fehlen

oder die Überschreitung einer Rechtsgrundlage zur Grundstücksüberlassung

sei in diesen Fällen nur beachtlich, wenn der Nutzer den Mangel gekannt habe.

Vor Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes habe bereits Artikel 232

§ 4a EGBGB (so genanntes Vertragsmoratorium) den Nutzer geschützt. Dieses

habe Wirksamkeitshindernisse ausdrücklich für unerheblich erklärt, wenn der

Vertrag von einer hierzu nicht ermächtigten Stelle geschlossen worden sei.

Die Behauptung der Kläger, die Bürgermeisterin der Gemeinde habe mit

Schreiben vom 20. Februar 1991 allen Nutzern gegenüber die Kündigung der

Nutzungsverträge ausgesprochen, sei rechtlich schon deshalb unerheblich, weil

mit dem Beweisantritt der vom Beklagten bestrittene Zugang des Schreibens

nicht bewiesen werden könne. Ein Kündigungsgrund habe dem Rechtsvorgän-

ger der Kläger auch im Jahre 1994 nicht zur Verfügung gestanden. Die Kündi-

gung, deren Zulässigkeit sich nach dem BGB richte, sei unwirksam, weil sie

keinen Kündigungsgrund enthalte.

Die Erhöhungsverlangen der Kläger seien aus formellen Gründen un-

wirksam. Die Erhöhungserklärungen vom 16. August 2000 und 13. Dezember

2001 seien unwirksam, weil sie nicht den nach den §§ 3 Abs. 1, 6 Abs. 1 Nut-

zEV erforderlichen formellen Anforderungen an Erhöhungserklärungen entsprä-

chen. Notwendiger Mindestinhalt sei nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV die genaue

Bezeichnung von Grundstück und Vertrag sowie des Betrages des erhöhten

Nutzungsentgelts und dessen kalendermäßige Fälligkeit. Der Nutzer müsse der

Erklärung entnehmen können, welchen Betrag er von wann ab nach der Nut-

zungsentgeltverordnung für die vertragliche Nutzung welchen Grundstücks zah-

len solle. Darüber hinaus müsse der Nutzer aus der Erklärung erkennen kön-

nen, welchen oder welche Erhöhungsschritte im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 1

NutzEV der Grundstückseigentümer vollziehen wolle. Nach § 6 Abs. 1 Satz 2

und 3 NutzEV in der Fassung der Änderungsverordnung vom 24. Juli 1997 ha-

be der Grundstückseigentümer sein Erhöhungsverlangen schriftlich zu erklären.

Es müsse stets dargelegt werden, dass mit dem Erhöhungsverlangen die orts-

üblichen Entgelte nicht überschritten würden (Satz 1). Diese Regelung solle der

Vermeidung unbegründeter Erhöhungsverlangen dienen, indem der Grund-

stückseigentümer gezwungen werde, sich vor weiteren Erhöhungsschritten ein

Bild von der Höhe des ortsüblichen Entgelts zu verschaffen. Die zum 2. Oktober

1990 vereinbarten Nutzungsentgelte sollten schrittweise an die auf dem freien

Grundstücksmarkt üblichen Entgelte herangeführt werden.

Lege der Grundstückseigentümer seiner Erhöhungserklärung unrichtige

Mietwerte zugrunde, z.B. in Form falscher Ausgangswerte oder unrichtiger an-

geblicher ortsüblicher Miete, müsse der Nutzer solche Unrichtigkeiten aus der

Erklärung zumindest erkennen können. Die Erhöhungserklärung müsse des-

halb auch eine für den Nutzer nachvollziehbare Berechnung unter Angabe des

ortsüblichen Entgelts als zu beachtende Obergrenze enthalten. Diesen Anforde-

rungen genügten die genannten Erhöhungserklärungen vom 16. August 2000

und 13. Dezember 2001 nicht. Für beide Erklärungen sei bereits fraglich, ob sie

von den Klägern aufrechterhalten worden seien. Mit ihrem Schriftsatz vom

21. Februar 2006 hätten die Kläger nämlich ihren Zahlungsanspruch reduziert.

Dies könne nur so verstanden werden, dass sie an ihrem ursprünglichen Erhö-

hungsverlangen nicht mehr festhielten. Dazu seien sie ohne Zustimmung der

Nutzer befugt. Ihr neues Erhöhungsverlangen hätten die Kläger unter Beach-

tung der Erhöhungsschritte des § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 NutzEV auf 3 DM/m² re-

duziert, ohne jedoch das in § 6 Abs. 1 NutzEV zwingend vorgeschriebene Er-

läuterungs- und Begründungsgebot beachtet und Ausführungen zum ortsübli-

chen Entgelt gemacht zu haben. Deshalb seien die Erhöhungsverlangen auch

in der reduzierten Form unwirksam und könnten keine Rechtsfolge im Sinne

des § 6 Abs. 2 NutzEV auslösen. Die Unwirksamkeit ergebe sich zudem

daraus, dass weder das Schuldrechtsanpassungsgesetz noch die nach § 20

Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG maßgebliche Entgeltverordnung eine rückwirkende

Erhöhung des Entgelts vorsehe.

Selbst wenn man der Auffassung sei, dass die Kläger ihre Erhöhungsver-

langen vom 16. August 2000 und 13. Dezember 2001 zumindest hilfsweise auf-

rechterhalten hätten, seien diese infolge der Nichtbeachtung der formellen und

materiellen Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 NutzEV

i.V.m. § 3 Abs. 1

NutzEV unwirksam.

Da es sich bei der Erhöhungserklärung um eine rechtsgestaltende Wil-

lenserklärung handele, sei diese grundsätzlich bedingungsfeindlich, da dem

Erklärungsempfänger keine Ungewissheit und kein Schwebezustand zugemutet

werden könnten.

Ausgangspunkt für eine Entgelterhöhung sei nach § 3 Abs. 1 NutzEV das

am 2. Oktober 1990 zulässige Entgelt; darunter sei das am 2. Oktober 1990

tatsächliche Entgelt zu verstehen. Sinn und Zweck der Nutzungsentgeltverord-

nung sei es, das zwischen den Parteien vereinbarte Nutzungsentgelt an die

tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen. Die Heranziehung

von Vergleichsgrundstücken sei nur für die Frage der Ortsüblichkeit des Ent-

gelts im Sinne von § 3 Abs. 2 NutzEV, nicht aber für die Frage des am

2. Oktober 1990 zulässigen Entgelts zulässig. Dies hätten die Kläger nicht be-

achtet. Es komme auch keine geltungserhaltende Reduktion in Höhe des Min-

destentgeltes von 0,30 DM/m² in Betracht. Die Kläger hätten von Anfang an

einen falschen Ansatz gewählt. Die Erhöhungen seien schon im Ausgangspunkt

falsch. Sinn und Zweck des Erläuterungserfordernisses nach § 6 Abs. 1 NutzEV

sei es, dem Nutzer die Erhöhung des Entgelts plausibel zu erklären und ihm die

Möglichkeit einer Überprüfung und Entscheidung zu bieten, ob er die Erhöhung

akzeptiere. Dieser Zweck könne nicht erreicht werden, wenn bereits die Grund-

lage des Erhöhungsbegehrens den gesetzlichen Anforderungen nicht entspre-

che. Es widerspreche auch der Systematik der Nutzungsentgeltverordnung,

verschiedene Preise für die Erhöhung in Ansatz zu bringen. Sei ein Grundstück

bebaut, so gelte das für bebaute Grundstücke maßgebliche Mindestentgelt für

die gesamte verpachtete Grundstücksfläche.

Die Kläger hätten als Rechtsnachfolger die vom Rechtsvorgänger vorge-

nommene Erhöhung vom 22. Juni 1994 zur Grundlage ihrer Erhöhungsschritte

zu wählen. Sie hätten kein Recht mehr zu einer neuen Berechnung, sondern

seien an vorangegangene Erhöhungen gebunden.

Die Frage, ob der Überlassende in der Vergangenheit versäumte Erhö-

hungserklärungen nachholen könne und ob dies in einem Schritt möglich sei,

werde nach der Neufassung des § 3 Abs. 1 NutzEV durch die Verordnung vom

24. Juli 1997 zu verneinen sein.

Die Erhöhungserklärung vom 26. Oktober/November 2004 (richtig:

29. Oktober 2004) sei bereits deshalb formell unwirksam, da sie nicht von allen

Grundstückseigentümern abgegeben worden sei. Mehrere Grundstückseigen-

tümer könnten die Erhöhungserklärung nur gemeinsam abgeben. Zum Zeit-

punkt dieser Erhöhungserklärung sei noch Frau H. Miteigentümerin des Grund-

stücks gewesen. Zwar habe sie einen Anteil an die Klägerin veräußert. Die Ei-

gentumsüberschreibung sei aber erst am 24. Mai 2005 erfolgt. Eine Ermächti-

gung zur Entgelterhöhung liege nicht vor. Die Vollmacht sei von Frau H. nicht

unterzeichnet. Der Bevollmächtigte der Beklagten habe deshalb die Erklärung

mit Schriftsatz vom 20. November 2004 zurückgewiesen. Gehe man davon aus,

dass die Kläger ihr Erhöhungsverlangen im Schriftsatz vom 21. Februar 2006

erneut geltend gemacht hätten, sei festzustellen, dass ihr neues Erhöhungsver-

langen unter Beachtung der Erhöhungsschritte des § 3 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 Nut-

zEV erfolgt, aber dennoch unwirksam sei, da das in § 6 Abs. 1 NutzEV zwin-

gend vorgesehene Erläuterungs- und Begründungsgebot nicht beachtet sei. Die

Unwirksamkeit ergebe sich zudem daraus, dass weder das Schuldrechtsanpas-

sungsgesetz noch die nach § 20 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG maßgebliche

Nutzungsentgeltverordnung eine rückwirkende Erhöhung des Entgelts vorsä-

hen.

Die Hilfsanträge seien zulässig, in der Sache aber unbegründet. Den

Klägern stehe weder ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB noch ein An-

spruch auf Nutzungsentschädigung gemäß §§ 987 f. BGB zu. Der Beklagte sei

nämlich aus dem Nutzungsvertrag vom 1. August 1970, in den die Kläger ein-

getreten seien, zum Besitz berechtigt (§ 986 BGB). Darüber hinaus habe er

nach dem 2. Oktober 1990 bis zum Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungs-

gesetzes am 1. Juni 1995 (richtig: 1. Januar 1995) auf Grund des Vertragsmo-

ratoriums (Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB a.F. i.V.m. Art. 232 § 4 Abs. 2 EGBGB

a.F.) ein Recht zum Besitz gehabt, da die Vorschrift des Art. 232 § 4 a EGBGB

(jetzt § 8 SchuldRAnpG) gemäß Art. 232 § 4 Abs. 4 EGBGB a.F. für die vor

dem 1. Januar 1976 geschlossenen Verträge, durch die land- und forstwirt-

schaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zur Erholung und Freizeitgestal-

tung bzw. zum Zwecke der nicht gewerblichen kleingärtnerischen Nutzung ü-

berlassen worden seien, zur Anwendung komme. Art. 232 § 4 a Abs. 2 und 3

EGBGB a.F. habe als Vorläufer des § 8 SchuldRAnpG den gesetzlichen Be-

standsschutz der am 2. Oktober 1990 existenten Nutzungsverträge unabhängig

davon angeordnet, ob diese Verträge unmittelbar mit den tatsächlichen Eigen-

tümern geschlossen worden seien. Geschützt seien auch diejenigen Nutzer, die

einen Nutzungsvertrag nicht unmittelbar mit dem Grundstückseigentümer, son-

dern mit einem Dritten, einer LPG oder mit staatlichen Stellen abgeschlossen

hätten. Der Nutzer habe so gestellt werden sollen, wie er bei gesetzeskonfor-

mem Vorgehen der Behörden der DDR gestanden hätte. Seine schuldrechtliche

Rechtsposition habe gesichert werden sollen. Diesem Anliegen sei der Gesetz-

geber ab dem 1. Juli 1995 (richtig: 1. Januar 1995) mit dem Schuldrechtsan-

passungsgesetz nachgekommen.

2. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen

Nachprüfung nur zum Teil stand.

a) Ohne Erfolg macht die Revision allerdings geltend, das Berufungsge-

richt hätte, weil der Rechtsvorgänger der Kläger den Nutzungsvertrag wirksam

gekündigt habe, den Hauptantrag abweisen und dem Hilfsantrag stattgeben

müssen. Im Ergebnis zutreffend ist das Berufungsgericht nämlich davon ausge-

gangen, dass dem Beklagten ein Recht zum Besitz (§ 986 BGB) zusteht und

deshalb die Hilfsanträge keinen Erfolg haben können.

Zwar erlaubte der Vertrag, worauf die Revision zutreffend hinweist, die

Kündigung zum 31. Dezember 1994, weil der Wortlaut zu diesem Zeitpunkt eine

Kündigung zuließ. Nach § 2 erfolgte die Verpachtung bis 31. Dezember 1994

und verlängerte sich um jeweils ein weiteres Jahr, wenn der Vertrag nicht spä-

testens 6 Monate vor dem Ablauf schriftlich gekündigt wurde. Gleichwohl hat

die Kündigung den Nutzungsvertrag nicht beendet.

aa) Am 9. September 1994 hat nämlich das Amtsgericht Strausberg die

Räumungs- und Herausgabeklage des Rechtsvorgängers der Kläger abgewie-

sen. Im damaligen Verfahren hatten die Rechtsvorgänger der Kläger mit einem

Hilfsantrag Räumung zum 1. Januar 1995 begehrt. Dieser Antrag wurde abge-

wiesen mit der Begründung, dass das Vertragsmoratorium entgegenstehe.

Zwar laufe der Bestandsschutz nach dem Moratorium am 31. Dezember 1994

aus, werde aber durch das geplante Schuldrechtsanpassungsgesetz fortge-

setzt. Damit wurde über die Kündigung vom 21. Juni 1994, auf die die Kläger ihr

jetziges Herausgabeverlangen stützen, rechtskräftig entschieden, unabhängig

davon, ob sie im Räumungsrechtsstreit in das Verfahren eingeführt worden ist.

Die Kläger können sich auf eine Kündigung, die schon im Räumungsrechtsstreit

hätte geltend gemacht werden können, nicht mehr berufen. Über sie ist mit

Rechtskraftwirkung entschieden (vgl. Zöller/Vollkommer ZPO 26. Aufl. vor § 322

Rdn. 21).

bb) Unabhängig von der Rechtskraft des Räumungsurteils stehen der

Wirksamkeit der Kündigung zum 1. Januar 1995 auch materiellrechtliche Grün-

de entgegen. Der Nutzungsvertrag ist am 1. August 1970 geschlossen worden.

Damals galt auch im Gebiet der DDR das BGB. Am 1. Januar 1976 trat das

ZGB in Kraft. Es ist auf die vor dem 1. Januar 1976 geschlossenen Verträge,

somit auch auf den hier im Streit befindlichen Nutzungsvertrag anzuwenden

(vgl. OG, Urteil vom 23. Mai 1978 - NJ 8/78 -; Senatsurteil vom 31. März 1993

- XII ZR 265/91 - DtZ 1993, 343). Danach gilt § 313 ZGB, dessen Abs. 2 lautet:

"Der Vertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Ein Vertrag

darf nur befristet abgeschlossen werden, wenn dafür gesellschaftlich gerecht-

fertigte Gründe vorliegen. Sie sind im Vertrag anzugeben". Da der Nutzungsver-

trag keine Begründung für die Befristung enthielt, ist diese unwirksam (OG

aaO). Eine Kündigung wäre nur unter den besonderen Voraussetzungen des

§ 314 Abs. 3 ZGB möglich gewesen. Das Berufungsgericht hat die Kündigung

des Rechtsvorgängers der Kläger vom 21. Juni 1994, weil sie keine Begrün-

dung enthielt, deshalb im Ergebnis zu Recht als unwirksam angesehen. Aus

denselben Gründen scheitert auch die Kündigung der Gemeinde vom

20. Februar 1991, auf die sich die Revision berufen hat.

b) Die Ausführungen des Berufungsgerichts zum Nutzungsentgelt sind

nicht frei von Rechtsfehlern.

aa) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht an, die Kläger hätten ihre

Ansprüche im Laufe des Verfahrens reduziert und machten nur noch die Min-

destentschädigung nach § 3 NutzEV geltend. Diese Auffassung lässt sich mit

der Aktenlage und den im Berufungsurteil wiedergegebenen Anträgen nicht

vereinbaren. Bereits mit

ihrer Anspruchsbegründung haben die Kläger

4.408,93 € geltend gemacht. Diesen Betrag haben sie entgegen der Auffassung

des Berufungsurteils nicht reduziert, sondern lediglich im Rahmen ihrer Beru-

fung hilfsweise ausgeführt, dass die Mindestbeträge des § 3 NutzEV auf jeden

Fall zuzusprechen seien.

bb) Soweit das Berufungsgericht - in einer Hilfsbegründung - die - nicht

reduzierten - Ansprüche erörtert und ablehnt, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt

werden.

(1) Im Ausgangspunkt noch zutreffend geht es allerdings davon aus,

dass die Kläger für die nach § 3 NutzEV vorgenommenen Erhöhungsschritte

einen falschen Ausgangspunkt zu Grunde gelegt haben. Nach der gesetzlichen

Regelung (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV) darf nämlich das Nutzungsentgelt "ab dem

1. November 1993 auf das Doppelte des am 2. Oktober 1990 zulässigen Ent-

gelts" und in den Folgejahren auf dieser Grundlage aufbauend erhöht werden.

Ohne Erfolg macht die Revision geltend, zulässiges Entgelt könne, wie die Klä-

ger vortragen, das Entgelt sein, das die zuständigen DDR-Behörden im Früh-

jahr 1990 mit Nachbarnutzern vereinbart hätten. Dies gelte umso mehr, als der

im Jahre 1970 vereinbarte Betrag von 50 Mark weder einen Quadratmeterpreis

ausweise noch die Fläche der Parzelle nenne, so dass ein Quadratmeterpreis

auch nicht berechenbar sei.

Zwar ist der Gesetzeswortlaut nicht eindeutig und ließe die von der Revi-

sion vorgenommene Auslegung zu. Gleichwohl ist der vom Berufungsgericht

unter Hinweis auf Stimmen in der Literatur vorgenommenen Auslegung, als "zu-

lässiges Entgelt" sei das von den Parteien in zulässiger Weise vereinbarte Ent-

gelt anzusehen, der Vorzug zu geben. Die Regelung bezweckte, das in der

DDR niedrige Nutzungsentgelt in einem dafür vorgesehenen Verfahren schritt-

weise an das am 1. November 1993 ortsübliche Entgelt heranzuführen. Einer-

seits sollten die Eigentümer alsbald die ortsübliche Gegenleistung für die

- zwangsweise - Überlassung des Grundstücks erhalten, andererseits sollten

die Nutzer - vertrauend auf die in der DDR niedrigen Entgelte - nicht durch eine

zu schnelle Anpassung wirtschaftlich überfordert werden. Damit war es nahe

liegend, als Ausgangspunkt für die schrittweise Anpassung nicht das ortsübli-

che, sondern das vereinbarte Entgelt zu Grunde zu legen. Damit konnten am

2. Oktober 1990 bereits vergleichsweise hohe Entgelte schneller an die Markt-

miete herangeführt werden, während die Nutzer bei niedrigen Entgelten auf ei-

nen langsameren Anstieg vertrauen durften. Für diese Auslegung sprechen

auch Gründe der Praktikabilität. Da die Entgelte in der DDR weitgehend unver-

ändert geblieben sind (Kiethe/Schilling, Schuldrechtsanpassungsgesetz, § 3

Rdn. 25), ergibt sich das am 2. Oktober 1990 zulässige Entgelt in der Regel aus

dem Nutzungsvertrag und kann problemlos festgestellt werden, während bei

der von den Klägern vorgenommenen Auslegung das am 2. Oktober 1990 orts-

übliche Entgelt aufwändig - gegebenenfalls unter Einschaltung eines Sachver-

ständigen - ermittelt werden müsste.

(2) Soweit das Berufungsgericht aber meint, die Wahl des falschen Aus-

gangspunktes für die Erhöhung führe zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlan-

gens, kann ihm nicht gefolgt werden.

§ 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV verlangt eine Begründung des Erhöhungsver-

langens. Zwingend vorgesehen ist dabei die Erklärung, dass mit der Erhöhung

das ortsübliche Entgelt nicht überschritten wird. Weitere Anforderungen werden

nicht gestellt. Damit genügen Hinweise und Angaben, die dem Nutzer eine

Nachprüfung und darauf gestützt eine eigene Berechnung ermöglichen, ob das

Erhöhungsverlangen gerechtfertigt ist (Thiele/Krajewski, Schuldrechtsände-

rungsgesetz, § 6 NutzEV Rdn. 4 e). Die Erhöhungserklärung ist nicht deshalb

unwirksam, weil einzelne Angaben unzutreffend sind. Bei einer inhaltlich unrich-

tigen Erhöhung ist der Nutzer nur zur Zahlung des Entgelts verpflichtet, das sich

anhand der tatsächlich gegebenen Größen errechnet (Kiethe/Schilling, aaO,

Schuldrechtsanpassungsgesetz, § 6 NutzEV Rdn. 19). Verlangt der Grund-

stückseigentümer eine Erhöhung, welche die in § 3 Abs. 1 NutzEV zugelasse-

nen Erhöhungsschritte oder das ortsübliche Entgeltniveau übersteigt, so ist die

Erhöhungserklärung nicht insgesamt, sondern nur in dem Umfang unwirksam,

in dem sie das zulässige Maß überschreitet (Rövekamp, Schuldrechtsanpas-

sung, Rdn. 331).

Die Erhöhungserklärungen der Kläger genügen den formellen Begrün-

dungsanforderungen. Die Kläger haben durch Vorlage des Nutzungsvertrages

und die Angabe der Grundstücksgröße das am 2. Oktober 1990 zulässige Ent-

gelt ausreichend dargelegt. Sie haben ferner erklärt und belegt, dass mit der

verlangten Erhöhung das ortsübliche Nutzungsentgelt nicht überschritten wer-

de. Dass sie auf Grund falscher Subsumtion als Basis für die Erhöhung nicht

das mit der Gemeinde vereinbarte Entgelt, sondern das am 2. Oktober 1990

ortsübliche Entgelt gewählt haben, macht das Erhöhungsverlangen nicht un-

wirksam. Die Erhöhung ist vom Tatrichter durch zutreffende Subsumtion zu kor-

rigieren.

Dementsprechend schadet es auch nicht, dass die Kläger für bebaute

und unbebaute Teile des Grundstücks jeweils unterschiedliche Entgelte zu

Grunde gelegt haben, während für ein bebautes Grundstück nach herrschender

Meinung (vgl. Wardenbach, MDR 1993, 711/712; Kiethe/Schilling aaO § 3

NutzEV Rdn. 29) ein einheitlicher Preis für das gesamte Grundstück anzuneh-

men ist. Auch dieser Subsumtionsfehler hindert die Nachvollziehbarkeit des

Erhöhungsverlangens nicht und kann vom Tatrichter unschwer korrigiert wer-

den.

cc) Soweit das Berufungsgericht meint, es sei unzulässig, versäumte Er-

höhungen in einem Schritt nachzuholen, ist dem nicht zu folgen. Der Senat hat

- nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass versäumte Erhöhungen

zu einem späteren Zeitpunkt in voller Höhe und in einem Schritt für die Zukunft

nachgeholt werden können (Senatsurteil vom 9. April 2008 - XII ZR 205/06 - zur

Veröffentlichung vorgesehen).

(1) § 3 NutzEV bestimmt, dass ab 1. November 1993 die Entgelte

schrittweise bis zum Erreichen der ortsüblichen Miete angepasst werden kön-

nen. Dabei ist genau geregelt, in welcher Höhe die Miete ab dem Jahre 1993

jährlich angepasst werden darf. Die Erhöhungsmöglichkeit ist betragsmäßig nur

insoweit beschränkt, als die zulässige Erhöhung sich jeweils an der für einen

früheren Zeitpunkt zulässigen Erhöhung orientiert. So darf z.B. nach § 3 Ziff. 5

NutzEV die ab 1. November 1998 zulässige Erhöhung nur noch 1/3 der sich

aus Ziff. 3 ergebenden Erhöhungsmöglichkeit betragen.

(2) Weder § 3 NutzEV noch eine andere Vorschrift bestimmen zeitliche

Mindestabstände zwischen einzelnen Entgelterhöhungen. Die Verordnung

weicht bewusst von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Miethöhegesetz (= § 558 BGB) ab

(Kiethe/Schilling, aaO). Dort hat der Gesetzgeber zusätzlich Hürden für die je-

weilige Erhöhung geschaffen. So darf eine Erhöhung die letzte Miete nicht um

mehr als 20 % übersteigen (so genannte Kappungsgrenze). Das hat zur Folge,

dass der Vermieter, der die Miete längere Zeit nicht erhöht hat, nicht in einem

Schritt die Marktmiete verlangen kann. Zwar ist die Erhöhung nach der Nut-

zungsentgeltverordnung im oben genannten Sinne begrenzt. Für jede Erhöhung

gibt es eine Obergrenze, die für jedes Jahr - beginnend mit dem Jahr 1993 -

festgelegt ist. Im Gegensatz zum Miethöhegesetz bzw. zu § 558 BGB ist der

Erhöhungsbetrag aber nicht durch die letzte vorgenommene Erhöhung be-

grenzt.

(3) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts Görlitz (WuM 2001, 26)

und von Thiele/Winterstein (Schuldrechtsanpassungsgesetz 2. Aufl. § 3 NutzEV

Rdn. 6) kann auch der Verordnung zur Änderung der Nutzungsentgeltverord-

nung vom 24. Juli 1997 nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber mit

dieser Verordnung die Erhöhung in einem Schritt nicht mehr zulassen wollte.

Die Änderungsverordnung hat in der Überschrift und in § 3 Abs. 1 Satz 1

NutzEV die ortsüblichen Entgelte als absolute Obergrenze noch deutlicher als

in der ursprünglichen Fassung ausformuliert und in § 3 Abs. 1 Satz 2 NutzEV

noch klarer herausgestellt, dass die angemessene Gestaltung in der zeitlich

gestreckten Erhöhung bis zur Ortsüblichkeitsgrenze besteht (Kiethe/Schilling

aaO Rdn. 3). In der amtlichen Begründung heißt es dazu (BR-Drucks. 381/97

S. 12): "Angemessen ist danach nicht ein sofortiges, mit einem Sprung erreich-

tes ortsübliches Entgelt, sondern eine über einen bestimmten Zeitraum verteilte

Erhöhung". Dieser Formulierung wollen Thiele/Winterstein (aaO Rdn. 6) ent-

nehmen, dass nunmehr - anders als vorher - die Erhöhung in einem Schritt,

auch in Nachholung vorher versäumter Schritte, nicht mehr zulässig sei. Dem

ist nicht zu folgen. Die in der Begründung geforderte Verteilung der Erhöhung

"über einen bestimmten Zeitraum" bezieht sich vielmehr auf die gesamte, seit

1993 verflossene und künftig ablaufende Zeit. Dementsprechend steht in Sei-

te 13 der Begründung das Ziel einer zeitlich verteilten Erhöhung "nicht der Mög-

lichkeit entgegen, unterbliebene Erhöhungsschritte … zu einem späteren Zeit-

punkt nachzuholen und sie auch mit einem oder mehreren folgenden Erhö-

hungsschritten zu verbinden".

(4) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gebietet auch das

Schutzbedürfnis des Mieters keine Begrenzung. Zwar sollte die Verteilung der

Erhöhung auf einen längeren Zeitraum "einen sprunghaften Anstieg der Nut-

zungsentgelte verhindern", der viele Nutzer gezwungen hätte, ihre Erholungs-

grundstücke aufzugeben (BR-Drucks. 344/93 zu § 3). Die Anpassung in einem

Schritt führt aber "insgesamt nicht zu höheren und damit zu verfrühten Belas-

tungen des Nutzers" (Kiethe/Schilling aaO Rdn. 36). Im Gegenteil hat der Nut-

zer durch die Nichtanpassung jahrelang weniger bezahlt, als der Vermieter hät-

te verlangen können.

dd) Dem Erhöhungsverlangen steht auch nicht entgegen, dass das Amt

Märkische Schweiz am 22. Juni 1994 die Nutzungsentschädigung von

0,30 DM/m² auf 0,60 DM/m² erhöht hat. Es kann dahinstehen, ob der Eigentü-

mer an die zu einem bestimmten Zeitpunkt vorgenommene Erhöhung gebun-

den ist. Die - bindende - Erhöhung zu einem bestimmten Zeitpunkt hindert den

Eigentümer jedenfalls nicht, für spätere Zeiträume eine eigenständige Erhöhung

ohne Bindung an frühere Erhöhungen vorzunehmen. Nach der gesetzlichen

Regelung in § 3 NutzEV kann die Erhöhung für jedes Jahr gesondert - ohne

Bindung an frühere Erhöhungen - erfolgen. Nach dem insoweit eindeutigen

Wortlaut des § 3 NutzEV ist die Erhöhung nicht davon abhängig, was der Ei-

gentümer im vorangegangenen Jahr verlangt hat, sondern davon, was er hätte

verlangen können. Schöpft der Eigentümer die erlaubte Erhöhungsmöglichkeit

nicht aus, so kann er für einen neuen Zeitraum eine andere Erhöhung wählen,

genauso wie er vollständig unterlassene Erhöhungen (vgl. cc)) für die Zukunft

nachholen kann (vgl. Thiele/Winterstein aaO § 3 NutzEV Rdn. 10, 11).

ee) Soweit das Berufungsgericht die Erhöhungserklärung vom

16. August 2000 deshalb für unwirksam hält, weil es sich um eine rechtsgestal-

tende und damit bedingungsfeindliche Willenserklärung handele, tragen die

Feststellungen die getroffene Entscheidung nicht. Zwar besteht Einigkeit, dass

rechtsgestaltende Erklärungen grundsätzlich bedingungsfeindlich sind, da dem

Erklärungsempfänger keine Ungewissheit und kein Schwebezustand zugemutet

werden kann (Palandt/Heinrichs BGB 67. Aufl. Einführung vor § 158 Rdn. 13

m. Rspr. Nachw.). Unbedenklich sind aber solche Bedingungen, die den Erklä-

rungsempfänger nicht in eine ungewisse Lage versetzen und seine berechtigten

Interessen somit nicht beeinträchtigen (Palandt aaO). Den Feststellungen des

Berufungsgerichts sowie dem Parteivortrag kann nicht mit ausreichender Si-

cherheit entnommen werden, ob für den Beklagten hier eine Ungewissheit bzw.

Unsicherheit bestand. Dagegen spricht, dass der Beklagte das Erhöhungsver-

langen zwar zurückgewiesen, sich dabei aber nicht auf Unsicherheiten wegen

der Bedingung berufen hat. Da der Erfolg des Räumungsbegehrens weitgehend

vom Willen des Beklagten abhängt, könnte es sich um eine so genannte

Potestativbedingung gehandelt haben, die möglicherweise die Interessen des

Beklagten nicht beeinträchtigt hat und damit zulässig wäre (vgl. Palandt/Hein-

richs aaO). Jedenfalls kann ohne nähere Feststellungen nicht angenommen

werden, dass die Bedingung für den Beklagten zu einem unzumutbaren

Schwebezustand geführt hat.

ff) Ohne Rechtsfehler und von der Revision nicht angegriffen geht das

Berufungsgericht davon aus, dass das Erhöhungsverlangen vom 29. Oktober

2004 bereits deshalb unwirksam ist, weil die Erklärung nicht von allen Grund-

stückseigentümern abgegeben wurde. Soweit das Berufungsgericht es für mög-

lich hält, im Schriftsatz der Kläger vom 21. Februar 2006 ein erneutes Erhö-

hungsverlangen zu sehen, dieses aber wie die anderen Erhöhungsverlangen an

mangelnder Begründung scheitern lässt, stellt es auch hier übertriebene Anfor-

derungen. Dieses Erhöhungsverlangen könnte aber für das Jahr 2005 zu keiner

Erhöhung mehr führen, da nach § 6 Abs. 2 NutzEV das erhöhte Nutzungsent-

gelt erst von dem Beginn des dritten auf die Erhöhung folgenden Monats zu

entrichten ist. Allerdings hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass

bereits in der Klagebegründung vom 8. Juni 2005 ein Erhöhungsverlangen für

das Jahr 2005 zu sehen sein kann. Zu diesem Zeitpunkt waren die Kläger be-

reits Eigentümer des Grundstücks. Die Erhöhungserklärung scheitert für die

Zeit ab Zustellung der Anspruchsbegründung deshalb nicht an der mangelnden

Aktivlegitimation.

3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Zwischen den

Parteien ist die Größe des überlassenen Grundstücks streitig. Die Kläger gehen

von einer Nutzungsfläche von 330 m² aus, während der Beklagte eine solche

von 310 m² behauptet. Die Grundstücksgröße ist entscheidungserheblich.

Hahne

Weber-Monecke

Fuchs

Vézina

Dose

Vorinstanzen:

AG Strausberg, Entscheidung vom 07.02.2006 - 24 C 202/05 -

LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 12.12.2006 - 6a S 45/06 -