BGH Urteil vom 15.05.2008 – III ZR 256/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 256/07

Verkündet am: 15. Mai 2008 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 15. Mai 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter Dörr und

Wöstmann, die Richterin Harsdorf-Gebhardt und den Richter Hucke

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 10. Zivilkammer

des Landgerichts Mannheim vom 27. September 2007 aufgeho-

ben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Kläger, ein Immobilienmakler, wurde vom Eigentümer des Anwesens

T. straße in Sch. mit der Vermietung oder dem Verkauf der Büro-

räume in dem Objekt betraut. Der Beklagte wurde im Januar 2005 auf das Ob-

jekt aufmerksam, schloss mit dem Kläger einen Maklervertrag und unterzeich-

nete am 15. Januar 2005 einen Objektnachweis. Nach der Besichtigung sämtli-

cher Büroeinheiten mietete der Beklagte noch im Januar 2005 Büroräume an.

Die vom Kläger in Rechnung gestellte Courtage wurde vom Beklagten ausge-

glichen. Mit Vertrag vom 11. Januar 2006 mietete der Beklagte eine weitere

Büroeinheit im selben Haus zum Mietpreis von 568,40 € inklusive Mehrwert-

steuer zum bisherigen Mietvertrag hinzu.

Der Kläger berechnete dem Beklagten auch hierfür eine Courtage, die

der Beklagte mangels sachlichen und zeitlichen Zusammenhangs zwischen

dem Maklervertrag und der weiteren Anmietung als nicht gerechtfertigt ansah.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klä-

gers hat das Landgericht den Beklagten zur Zahlung der Maklercourtage in Hö-

he von 1.705,20 € sowie 86,45 € wegen vorgerichtlich aufgewandter Anwalts-

kosten jeweils nebst Zinsen verurteilt.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be-

klagte sein Begehren auf Abweisung der Klage weiter.

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils

und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger der geltend

gemachte Anspruch auf Maklercourtage zu. Maklerverträge seien von unbe-

stimmter Dauer. Der Abschluss des weiteren Mietvertrags sei kausal zum Mak-

lervertrag, da er innerhalb eines Jahres geschlossen worden sei und deswegen

eine Vermutung für die Kausalität bestehe.

II.

Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision nicht stand. Aufgrund

des derzeitigen Sach- und Streitstands kann ein Anspruch des Klägers auf Zah-

lung der Maklercourtage aus § 652 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden.

1.

Nicht frei von Rechtsfehlern ist die Auffassung des Berufungsgerichts,

der Abschluss des Mietvertrags vom 11. Januar 2006 sei kausal auf den Mak-

lervertrag vom 18. Januar 2005 zurückzuführen.

Voraussetzung für die Kausalität ist, dass der Hauptvertrag sich zumin-

dest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung dar-

stellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem We-

ge adäquat kausal geworden ist. Denn der Makler wird nicht für den Erfolg

schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg (Senatsurteil vom 23. No-

vember 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403 Rn. 13).

Das Berufungsurteil ist schon deshalb aufzuheben, weil das Berufungs-

gericht jenseits der von ihm angenommenen Vermutung für den Ursachenzu-

sammenhang zwischen Maklerleistung und weiterem Mietvertragsschluss nicht

festgestellt hat, dass der Kläger überhaupt eine Nachweismaklerleistung als

Ausgangspunkt jeder Kausalitätsprüfung erbracht hat. Dies kann - ausgehend

vom revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachvortrag des Beklagten -

auch nicht bejaht werden.

Der Nachweismakler hat seinen Kunden auf die Gelegenheit, über ein

bestimmtes Objekt einen Vertrag zu schließen, hinzuweisen. Er muss ihn in die

Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten

Hauptvertrag einzutreten. Dazu gehört in der Regel, dass der Vertragspartner

auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu

schließen (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 40, 46).

Vorliegend war der Vermieter des Objekts nach dem Vortrag des Beklag-

ten - unbeschadet dessen mangelnden Interesses - zum Zeitpunkt der Besichti-

gung und der damit letzten relevanten Maklerleistung des Klägers nicht bereit,

die später angemieteten Räume zu vermieten, da diese noch - unstreitig - an-

derweitig vermietet waren, auch wenn sie leer standen.

2.

Das Urteil erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561

ZPO) und die Sache ist auch nicht zur Entscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Nach der Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Beru-

fungsgericht (§ 563 Abs. 1 ZPO) ist über die klägerische Behauptung Beweis zu

erheben, dass der Beklagte bereits bei Besichtigung der Büroeinheiten im Ja-

nuar 2005 Interesse an der weiteren Anmietung der letztlich im Januar 2006

zusätzlich angemieteten Büroeinheit geäußert hat und der Vermieter zu einer

Vermietung, gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt, an die Beklagte be-

reit war.

Schlick

Dörr

Wöstmann

Harsdorf-Gebhardt

Hucke

Vorinstanzen:

AG Weinheim, Entscheidung vom 28.03.2007 - 3 C 185/06 -

LG Mannheim, Entscheidung vom 27.09.2007 - 10 S 28/07 -