BGH Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 224/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, 535 Abs. 1 Satz 2

Verkündet am: 18. Juni 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

a) Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn ab-

gewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und

Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters

unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rück-

gabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt,

die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.

b) Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Aus-

führung von Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der

Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin.

BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07 - LG Berlin

AG Pankow/Weißensee

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 18. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers

sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62

des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2007 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-

gen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin ist seit dem 1. Februar 2004 Mieterin einer Wohnung der

Beklagten in B. . Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die "Allgemeinen Ver-

tragsbedingungen Wohnraum (Stand 01/2002)" [im Folgenden: Vertragsbedin-

gungen] Vertragsinhalt sind. Darin heißt es in § 8 zu den Schönheitsreparatu-

ren:

"Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch wäh- rend des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen.

Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristen- plan auszuführen bzw. ausführen zu lassen:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen, Fluren alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen:

Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren innen. Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, decken- den, hellen Farben und Tapeten auszuführen.

…

Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgen- der Maßgabe zu zahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit:

in Küchen, Bädern, Duschen: länger als 1 Jahr zurück = 33 % der Kosten des Kostenvoranschlages, länger als 2 Jahre zurück = 66 % der Kosten des Kos- tenvoranschlages

in Wohn-, Schlaf-, Hobbyräumen, Toiletten, Dielen und Fluren: länger als 1 Jahr zurück = 20 % der Kosten des Kostenvoranschlages, länger als 2 Jahre zurück = 40 % der Kosten des Kostenvoranschlages

…"

Mit anwaltlichem Schreiben vom 1. August 2006 vertrat die Klägerin die

Auffassung, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam sei,

und forderte die Beklagten zur Abgabe einer entsprechenden Erklärung auf. Die

Beklagten widersprachen der Auffassung der Klägerin mit Schreiben ihrer

Hausverwaltung vom 4. August 2006.

Die Klägerin begehrt Feststellung, dass den Beklagten nach dem Miet-

vertrag kein Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen zustehe. Das

Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das

Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgege-

ben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Be-

klagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1125) hat zur Begründung

seiner Entscheidung ausgeführt:

Die Feststellungsklage sei zulässig. Die Klägerin habe ein rechtliches In-

teresse an der alsbaldigen Feststellung, dass sie zur Ausführung der Schön-

heitsreparaturen nicht verpflichtet sei. Die Feststellung beziehe sich auf ein ge-

genwärtiges zwischen den Parteien aufgrund des Mietvertrags bestehendes

Rechtsverhältnis. Die Beklagten hätten sich durch das Schreiben ihrer Haus-

verwaltung vom 4. August 2006 eines Anspruchs auf Durchführung von Schön-

heitsreparaturen nach Ablauf der Renovierungsfristen berühmt. Auch vor Ablauf

der Fristen habe der Mieter ein rechtliches Interesse an der Klärung der Rechts-

frage, ob er nach dem Mietvertrag zur Ausführung von Schönheitsreparaturen

verpflichtet sei, etwa um entsprechende Rücklagen bilden zu können.

Die Feststellungsklage sei auch begründet, denn die in § 8 der Allgemei-

nen Vertragsbedingungen enthaltene Regelung zur Abwälzung der Schönheits-

reparaturen sei wegen unangemessener Benachteiligung der Klägerin gemäß

§ 307 BGB unwirksam.

Dies folge allerdings noch nicht daraus, dass die Arbeiten "spätestens im

Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserschei-

nungen" nach den dort genannten, an dem Mustermietvertrag des Bundesjus-

tizministeriums orientierten Fristen durchzuführen seien. Ungeachtet der Ver-

wendung des Wortes "spätestens" komme durch die im Folgenden vorgesehe-

ne Einschränkung ("im Allgemeinen") zum Ausdruck, dass die Fristen nicht aus-

nahmslos verbindlich seien. Die Berücksichtigung der individuellen Abnut-

zungserscheinungen sei ausdrücklich vorgesehen und führe dem Mieter vor

Augen, dass er bei geringerer Abnutzung erst später renovieren müsse.

Der Umstand, dass die Quotenhaftungsklausel an starre Fristen gebun-

den und deshalb unwirksam sei, lasse die in § 8 vorgenommene Abwälzung der

Schönheitsreparaturen unberührt. Wenn sich eine Formularklausel vom Wort-

laut her sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen inhaltlich unzulässi-

gen Regelungsteil trennen lasse, sei die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils

geboten. Dies sei hier der Fall, weil bei Wegfall der Quotenklausel eine immer

noch verständliche und zulässige Regelung bezüglich der Schönheitsreparatu-

ren verbliebe.

Die Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen ergebe

sich aber daraus, dass der Mieterin die Pflicht auferlegt worden sei, die Ausfüh-

rung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen. Die-

se Klausel, die eine Gestaltung der Räume in einem bestimmten Farbton vor-

schreibe, greife unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich

der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, ein und

komme einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter,

der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung wähle, müsse spä-

testens bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen,

die der Vermieter als neutral bewerte. Dieser Leistungspflicht stehe, anders als

bei der allgemeinen Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter, auch

keine Gegenleistung des Vermieters in Form einer günstigeren Miete gegen-

über. Überdies sei die Regelung ebenso unbestimmt wie die vom Bundesge-

richtshof in seiner Entscheidung vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06, WuM

2007, 259) beanstandete Klausel, dass der Mieter nur mit Zustimmung des

Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Denn es sei

bereits fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen sei. Wände in

zartem Lindgrün oder Hellblau könnten je nach persönlicher Vorliebe als neutral

oder als unangemessen und auffallend empfunden werden. Ob die Ausführung

des Putzes in der zunehmend beliebteren Wischtechnik gestattet sei oder nicht,

erschließe sich anhand einer solchen Regelung ebenfalls nicht. Die beiden Re-

novierungsklauseln – die generelle Abwälzung und die Farbwahlklausel – führ-

ten insgesamt zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin. Würde

die Farbwahlklausel gestrichen, wäre damit eine inhaltliche Veränderung der

generellen Regelung und somit eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion

verbunden.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die

Revision zurückzuweisen ist.

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin

ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung hat, ob die Pflicht zur

Ausführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf sie übertragen worden ist

(§ 256 Abs. 1 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision ist das gegenwärti-

ge Interesse der Klägerin an der Klärung dieser Frage unabhängig davon zu

bejahen, ob bereits konkreter Renovierungsbedarf in der Wohnung der Klägerin

besteht oder die Beklagten die Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits

verlangt haben. Das für die Feststellungsklage erforderliche Rechtsschutzinte-

resse ergibt sich daraus, dass sich die Beklagten im anwaltlichen Schreiben

vom 4. August 2006 auf die Wirksamkeit des § 8 der Vertragsbedingungen be-

rufen und sich damit eines Anspruchs gegen die Klägerin berühmt haben. Dar-

auf, ob der Gläubiger einen bereits durchsetzbaren Anspruch geltend macht,

kommt es nicht an (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1991 – IX ZR 38/91, NJW

1992, 436, unter 1).

2. Zutreffend und in der Revisionsinstanz unangegriffen ist das Beru-

fungsgericht davon ausgegangen, dass § 8 der Vertragsbedingungen die Be-

rücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen der Dekoration er-

möglicht und deshalb die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsrepa-

raturen nicht wegen eines unzulässigen "starren" Fristenplans unwirksam ist.

3. Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die an

starre Fristen geknüpfte und deshalb nach der Rechtsprechung des Senats un-

wirksame Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006

– VIII ZR 52/06, NZM 2006, 924, Tz. 24) nicht zur Unwirksamkeit der Übertra-

gung der Schönheitsreparaturen führt. Denn der Zweck der Abgeltungsklausel

besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fäl-

ligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, we-

nigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten

Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb

die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für

den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom

18. Oktober 2006, aaO, Tz. 22). Das Zusammentreffen der unwirksamen Abgel-

tungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht

zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel.

4. Auch der Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die "Farbwahlklau-

sel" wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307

Abs. 1 Satz 1 BGB), ist im Ergebnis beizupflichten.

a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die hier

verwendete Klausel allerdings nicht schon daran, dass sie nicht hinreichend klar

und verständlich ist. Für den durchschnittlichen Mieter ist ohne weiteres ersicht-

lich, was unter "hellen" Farben zu verstehen ist und dass farbige Gestaltungen

wie (zartes) Lindgrün oder Hellblau zwar "hell" sein mögen, aber zu vielen Ein-

richtungsarten nicht passen und deshalb nicht als "neutral", wie von der Klau-

sel verlangt, angesehen werden können.

b) Die Klausel benachteiligt den Mieter aber deshalb unangemessen,

weil sie ihn auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration

in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung sei-

nes persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass hierfür ein anerken-

nenswertes Interesse des Vermieters besteht.

aa) Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten

Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am

Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von

möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. In der Rechtsprechung der

Instanzgerichte und der Literatur wird deshalb überwiegend angenommen, dass

der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des

Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben

(LG Hamburg, NZM 1999, 838 – grellgrüne Küche; LG Berlin, GE 1995, 115

und 249 – blau lackierte Türrahmen bzw. farbig gestrichene Heizkörper; LG Aa-

chen, WuM 1998, 596 – farbig lackierte Naturholzrahmen; LG Frankfurt am

Main, NZM 2007, 922 – Anstrich mit "rotem Vollton"; Emmerich, NZM 2000,

1165, 1161; Kraemer, NZM 2003, 417, 421; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl.,

§ 535 Rdnr. 270; zum Gesichtspunkt der Vertragsverletzung vgl. Langenberg,

Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., S. 137 f.). In die-

se Richtung zielt auch die hier verwendete Farbwahlklausel. Sie setzt dem Mie-

ter zwar mit der Beschränkung auf helle, neutrale und deckende Farben viel-

leicht einen etwas engeren Rahmen, legt ihn aber nicht auf eine spezielle Deko-

rationsweise fest. Sie stellt auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichs-

ten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist.

Bezöge sie sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, läge eine

unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht vor. Denn dieser könnte

während der Mietzeit nach Belieben dekorieren und selbst entscheiden, ob er

beispielsweise mit einem farbigen Anstrich in Kauf nehmen will, dass er am

Ende des Mietverhältnisses einen Neuanstrich in neutralen Farben anbringen

muss, obwohl die Dekoration noch nicht abgenutzt ist, oder ob er es vorzieht,

die Schönheitsreparaturen schon während des Mietverhältnisses entsprechend

der Farbwahlklausel in "hellen, neutralen, deckenden Farben" auszuführen,

womit ihm auch in gewissem Rahmen unterschiedliche Dekorationsmöglichkei-

ten zur Verfügung stehen.

bb) Entgegen der Auffassung der Revision beschränkt sich die hier ver-

wendete Farbwahlklausel aber nicht auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Miet-

sache. Denn der Klägerin ist in § 8 der Vertragsbedingungen ausdrücklich die

Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auch während des Bestehens

des Mietverhältnisses auferlegt. Eine Einschränkung dahingehend, dass die

Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen, die der Mieter im Laufe des Miet-

verhältnisses durchführt, nicht gilt, sehen die Vertragsbedingungen nicht vor.

Die Klausel verpflichtet den Mieter daher dazu, die Wohnung auch während der

Dauer des – sich möglicherweise über viele Jahre erstreckenden – Mietverhält-

nisses in einem der Farbwahlklausel entsprechenden Zustand "vorzuhalten", an

dem der Vermieter aber erst im Zeitpunkt der Rückgabe im Hinblick auf eine

baldige Weitervermietung ein berechtigtes Interesse hat. Eine formularvertragli-

che Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack

einzurichten, für die kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu er-

kennen ist, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom

28. März 2007 – VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398, Tz. 10)

c) Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Aus-

führung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der

Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine Aufrechter-

haltung der Vertragsbestimmungen über die Schönheitsreparaturen ohne die

Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, dass die Farbwahlklausel nur für das En-

de des Mietverhältnisses gilt, wäre nur mittels einer inhaltlichen und gegebe-

nenfalls sprachlichen Umgestaltung möglich und käme einer unzulässigen gel-

tungserhaltenden Reduktion gleich. An die Stelle der unzulässigen Schönheits-

reparaturklausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Be-

stimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 18. Oktober 2006,

aaO, Tz. 27, sowie vom 5. März 2008 – VIII ZR 95/07, NZM 2008, 363, Tz. 20).

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 06.12.2006 - 7 C 302/06 -

LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2007 - 62 S 341/06 -