BGH Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 95/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 5. März 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 95/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb, § 306 Abs. 2

a) Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für

den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig

sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu ent-

schädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

b) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Än-

derung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist

grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6,

12).

BGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 95/07 - LG Düsseldorf

AG Düsseldorf

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter

Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer

des Landgerichts Düsseldorf vom 22. Februar 2007 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten über die Kosten der Durchführung von Schönheits-

reparaturen.

Die Beklagten hatten vom Kläger eine Drei-Zimmer-Wohnung in D.

gemietet. Das Mietverhältnis dauerte vom 1. September 1998 bis zum

31. August 2002.

Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der

Mietvertrag in § 8 Ziffer 2 unter anderem folgende vorgedruckte Klausel:

"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen…

Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkei- ten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

In § 12 Ziffer 1 des Mietvertrages heißt es weiter:

"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeit- anteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Re- novierung durch den Mieter."

Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten bei ihrem Auszug die erfor-

derlichen Schönheitsreparaturen trotz Setzung einer Nachfrist nicht bzw. nicht

ordnungsgemäß durchgeführt. Er hat zunächst Zahlung der ihm entstandenen

Kosten eines Malerbetriebs in Höhe von 4.199,36 € begehrt. Das Amtsgericht

hat die Klage abgewiesen. Im (ersten) Berufungsverfahren hat der Kläger sei-

nen Anspruch noch in Höhe von 3.330,17 € weiterverfolgt. Das Landgericht hat

die Berufung zurückgewiesen. Es hat eine Verpflichtung der Beklagten zur

Durchführung von Schönheitsreparaturen verneint, weil die Klausel in § 8 Zif-

fer 2 des Mietvertrags einen starren Fristenplan enthalte und deshalb unwirk-

sam sei. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen (ersten) Revision hat der

Kläger sein Begehren noch in Höhe von 2.581,35 € weiterverfolgt. Mit Urteil

vom 13. Juli 2005 (VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416) hat der Senat das Beru-

fungsurteil im Umfang der Anfechtung aufgehoben und den Rechtsstreit zur

Nachholung der erforderlichen weiteren Tatsachenfeststellungen (insbesondere

zur Schadenshöhe) und zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht

zurückverwiesen.

Das Landgericht hat die Berufung des Klägers erneut zurückgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht wiederum zugelassenen Revision verfolgt der

Kläger sein Klagebegehren im Umfang von 2.581,35 € - wie im vorangegange-

nen Revisionsverfahren - weiter.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-

sentlichen ausgeführt:

Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für Schönheits-

reparaturen zu. Die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags bestimmte Abwälzung der

Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei wegen unangemessener Benachteili-

gung der Beklagten gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) unwirksam, denn die

darin bezeichnete Frist sei hinsichtlich der Toilette zu kurz.

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel sei - ab-

gesehen von dem Fall starrer Fristen - auch dann unwirksam, wenn sie so ge-

nannte verkürzte Fristen gegenüber den im Mustermietvertrag des Bundesmi-

nisteriums der Justiz vorgesehenen Zeitabständen für die Renovierung enthal-

te. Hier sei die Renovierungsfrist für die Toilette von fünf auf drei Jahre verkürzt.

Da innerhalb dieser Frist bei normaler Wohnungsnutzung noch kein Renovie-

rungsbedarf entstehe, benachteilige die verkürzte Frist den Mieter unangemes-

sen. Hieraus folge die Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Schön-

heitsreparaturen, denn es käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Re-

duktion gleich, nur die Regelung über den Toilettenraum als unwirksam anzu-

sehen.

Dem Kläger stehe auch kein Anspruch auf Zahlung anteiliger Renovie-

rungskosten gemäß der in § 12 Ziffer 1 des Mietvertrags enthaltenen Abgel-

tungsklausel zu. Zwar nehme diese Vertragsbestimmung Bezug auf den in § 8

Ziffer 2 des Mietvertrags enthaltenen "weichen" Fristenplan. Die in der vorge-

nannten Regelung enthaltene Öffnungsklausel beziehe sich jedoch nicht, jeden-

falls nicht ausdrücklich, auf die Abgeltungsklausel. Der Mieter könne der Abgel-

tungsklausel nicht eindeutig entnehmen, dass sich die Höhe seiner Zahlungs-

pflicht im konkreten Fall am tatsächlichen Zustand der Wohnung bemessen sol-

le. Vielmehr dränge sich der Schluss auf, dass der Zahlungsanspruch des Ver-

mieters zwingend mit Ablauf der Fristen entstehe. Auch wenn eine andere Aus-

legung denkbar wäre, ginge die Mehrdeutigkeit zu Lasten des Klägers als Ver-

wender der Formularklausel.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten

stand.

1. Das Berufungsgericht durfte einen Schadensersatzanspruch des Klä-

gers wegen unterlassener Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen nicht

(erneut) mit der Begründung verneinen, die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages

formularmäßig bestimmte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Be-

klagten sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9

AGBG (jetzt § 307 BGB) insgesamt unwirksam. Diese Frage ist vom Senat be-

reits im ersten Revisionsverfahren mit Bindungswirkung für das Berufungsge-

richt im gegenteiligen Sinn entschieden worden.

Die Bindungswirkung nach § 563 Abs. 2 ZPO bezieht sich auf diejenige

rechtliche Beurteilung, auf der die Entscheidung des Revisionsgerichts unmit-

telbar beruht (BGHZ 51, 131, 135; 132, 6, 10; 145, 316, 319; 163, 223, 233).

Tragender Grund für die Aufhebung des ersten Berufungsurteils war die rechtli-

che Beurteilung des Senats, dass die Schönheitsreparaturen durch die Rege-

lung in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages - entgegen der Auffassung des Beru-

fungsgerichts - wirksam auf den Mieter übertragen sind und dem Kläger des-

halb bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen, zu denen noch tatsächliche

Feststellungen zu treffen sind, ein Schadensersatzspruch wegen Nichtausfüh-

rung geschuldeter Schönheitsreparaturen zusteht. Das erste Revisionsurteil in

dieser Sache beruht mithin unmittelbar auf der Rechtsauffassung des Senats,

dass § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB

standhält. Diese Beurteilung hatte das Berufungsgericht nach Zurückverwei-

sung der Sache gemäß § 563 Abs. 2 ZPO seiner Entscheidung zugrunde zu

legen. Es durfte deshalb nicht - mit der nunmehr gegebenen Begründung, die

Klausel benachteilige den Mieter unter dem Aspekt einer zu kurzen Renovie-

rungsfrist für die Toilette unangemessen - wiederum darauf abstellen, dass § 8

Ziffer 2 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhalte.

2. Im Ergebnis ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auffas-

sung des Berufungsgerichts, dass der Kläger den geltend gemachten Zah-

lungsanspruch nicht auf die Regelung in § 12 des Mietvertrags stützen könne.

Die darin enthaltene Quotenabgeltungsklausel ist wegen unangemessener Be-

nachteiligung des Mieters unwirksam.

a) Allerdings lässt die Klausel - entgegen der Ansicht des Berufungsge-

richts - bei der Berechnung der Abgeltungsquote die zur Vermeidung einer un-

angemessenen Benachteiligung des Mieters gebotene Berücksichtigung des

tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu, denn sie verweist auf die in

§ 8 Ziffer 2 des Mietvertrags genannten Renovierungsintervalle. Dort sind aber

- wie der Senat im ersten Revisionsurteil in dieser Sache (aaO) entschieden

hat - keine starren Renovierungsfristen vorgesehen. Bei einem unterdurch-

schnittlichen Abnutzungsgrad kann der Mieter nach diesem ausdrücklich nur "in

der Regel" geltenden Fristenplan eine längere Renovierungsfrist in Anspruch

nehmen. Dass dies auch für die Berechnung der Abgeltungsquote gilt, ergibt

sich ohne weiteres daraus, dass die Abgeltungsklausel - ohne Einschränkung -

auf § 8 Ziffer 2 des Mietvertrags verweist, der - wie ausgeführt - einen flexiblen

Fristenplan enthält. Dass dieser (flexible) Fristenplan deshalb auch der Berech-

nung der Abgeltungsquote zugrunde zu legen ist, ist für einen verständigen

Mieter unschwer zu erkennen.

b) Die Abgeltungsklausel benachteiligt den Mieter jedoch deswegen un-

angemessen, weil sie im Hinblick auf die konkrete Berechnung des vom Mieter

hiernach als "zeitanteilige Entschädigung angelaufener Renovierungsintervalle"

geschuldeten Betrags nicht hinreichend klar und verständlich ist. Das in § 307

Abs. 1 Satz 2 BGB normierte Transparenzgebot gebietet es, tatbestandliche

Voraussetzungen und Rechtsfolgen in Formularbedingungen so genau zu be-

schreiben, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurtei-

lungsspielräume entstehen und andererseits der Vertragspartner seine Rechte

und Pflichten ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach feststellen kann (Se-

natsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 2632, Tz. 31).

Diesen Anforderungen wird die in § 12 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungs-

klausel nicht gerecht.

Es ist bereits zweifelhaft, ob der weitere Klauseltext, dass die Entschädi-

gung nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines - nicht näher bezeich-

neten - Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den

Mieter zu geschehen habe, für einen durchschnittlichen Mieter hinreichend ver-

deutlicht, dass Ausgangspunkt für die Berechnung der von ihm an den Vermie-

ter in Geld zu entrichtenden zeitanteiligen Entschädigung das Angebot eines

Malerbetriebes für die (hypothetische) vollständige Renovierung der Wohnung

sein soll. Vor allem aber kann der Mieter der Klausel nicht entnehmen, wie der

von ihm zu tragende Anteil an einer mit Hilfe eines Kostenvoranschlags ermit-

telten Summe der Renovierungskosten (Abgeltungsquote) zu bestimmen ist.

Nach der Klausel hat der Mieter "angelaufene Renovierungsintervalle zeitantei-

lig zu entschädigen". Was mit einem "angelaufenen Renovierungsintervall"

gemeint ist und wie das für die konkrete Berechnung der dem Mieter auferleg-

ten Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll, wird nicht er-

läutert und kann der Klausel nicht entnommen werden. Dies gilt insbesondere

für den Fall, dass während der Mietzeit nur eine unterdurchschnittliche Abnut-

zung der Dekoration eingetreten ist, z.B. trotz Ablaufs der für die Vornahme der

Schönheitsreparaturen vorgesehenen Regelfristen noch kein Renovierungsbe-

darf besteht.

c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abgeltungsklausel auch

nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vor-

liegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in frühe-

ren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen

hat (BGHZ 105, 71, 76 ff.; Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998,

3114, unter III 3; Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903,

unter II 1; zur Frage des Vertrauensschutzes vgl. Sternel, NZM 2007, 545,

546 f.; Artz, NZM 2007, 265, 268; Beyer, GE 2007, 122, 130; Bub/von der

Osten, NZM 2007, 76, 79; Horst, NZM 2007, 185, 191 f.).

Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund

einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erwei-

sen, ist im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen (vgl. BGHZ 132, 6,

12). Höchstrichterliche Urteile sind kein Gesetzesrecht und erzeugen damit kei-

ne vergleichbare Rechtsbindung. Gerichtliche Entscheidungen, die die Wirk-

samkeit eines Rechtsgeschäfts betreffen, wirken schon ihrer Natur nach auf

einen in der Vergangenheit liegenden, in seiner rechtlichen Bewertung noch

nicht abgeschlossenen Sachverhalt ein. Für diese grundsätzlich zulässige so

genannte unechte Rückwirkung können sich zwar im Einzelfall unter dem Ge-

sichtspunkt des Vertrauensschutzes Schranken aus dem Prinzip der Rechtssi-

cherheit ergeben. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene

Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemesse-

ner Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt wird, trägt

aber grundsätzlich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen (BGHZ,

aaO). Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung be-

gnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäfts-

bedingungen wählt, wird in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen

Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet

geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird

(BGHZ, aaO). Soweit der Bundesgerichtshof in den von der Revision angeführ-

ten Fällen (BGHZ 130, 19, 35; 137, 153, 156 f.; 153, 311, 312), gleichwohl für

besonders gelagerte Sachverhalte auch dem Verwender Allgemeiner Ge-

schäftsbedingungen teilweise Vertrauensschutz zugebilligt hat, besteht mangels

Vergleichbarkeit für eine Übertragung dieser Rechtsprechung auf unwirksame

Schönheitsreparaturklauseln kein Anlass. In diesen Fällen tritt vielmehr gemäß

§ 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1

Satz 2 BGB an die Stelle der unzulässigen Klausel (Senatsurteile vom 28. Juni

2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 21 sowie vom 18. Oktober 2006

- VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, Tz. 27).

III.

Das Berufungsurteil kann keinen Bestand haben, weil die vom Beru-

fungsgericht gegebene Begründung die Verneinung eines Schadensersatzan-

spruchs des Klägers wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht trägt; es

ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache

ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball

Dr. Frellesen

Dr. Milger

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 08.04.2004 - 23 C 6319/03 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 22.02.2007 - 21 S 241/04 -