BGH Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 280/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 280/07

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 9. Juli 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 566 Abs. 1

Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermie-

ters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das

Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt.

BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07 - LG Berlin

AG Schöneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 9. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst

sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63

des Landgerichts Berlin vom 14. September 2007 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlan-

gens. Mit Vertrag vom 3./11. Februar 1998 mietete der Beklagte von der Bun-

desrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung, vertreten durch das Bun-

desvermögensamt Berlin I) eine Wohnung in der J. straße 6 in B. .

Aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobi-

lienaufgaben

(BImA-Errichtungsgesetz vom 9. Dezember 2004, BGBl. I

S. 3235, künftig: BImAG) ging mit Wirkung vom 1. Januar 2005 das Eigentum

an dem Grundstück J. straße 6 auf die Klägerin über.

Mit Schreiben vom 23. Mai 2006 verlangte die Klägerin die Zustimmung

des Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 598,51 € auf

718,21 €. Da der Beklagte der Erhöhung nicht zustimmte, hat die Klägerin hier-

auf Klage erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landge-

richt hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsge-

richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils

und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Sie sei zwar nach § 2 Abs. 2

BImAG Eigentümerin des Grundstücks J. straße 6 in B. geworden,

nicht aber dadurch auch Vermieterin gegenüber dem Beklagten. Deshalb sei

sie auch nicht berechtigt, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu fordern. Der

allgemeine schuldrechtliche Grundsatz, dass Rechte und Pflichten aus Verträ-

gen nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstünden, sei

nur ausnahmsweise durch § 566 BGB durchbrochen, um den Mieter gegen eine

vorzeitige "Austreibung" zu schützen. Als Ausnahmeregelung sei die Vorschrift

eng auszulegen und regelmäßig einer Ausweitung durch analoge Anwendung

auf ähnliche Sachverhalte nicht zugänglich. Dadurch entstehe auch keine Lü-

cke im System des Mieterschutzes. In Fällen wie dem vorliegenden könnten

vielmehr Mieter einem eventuellen Herausgabeanspruch des Eigentümers ent-

sprechend § 986 Abs. 2 BGB die Einwendung nach §§ 404 ff. BGB entgegen-

halten.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht

stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin

verneint.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend, hat das Landgericht allerdings eine

Vermieterstellung der Klägerin aufgrund einer unmittelbaren Anwendung von

§ 566 Abs. 1 BGB nicht angenommen. Ein Veräußerungsvorgang zwischen der

vormaligen und jetzigen Eigentümerin hat nicht stattgefunden.

2. Rechtsfehlerhaft hat indes das Landgericht auch eine entsprechende

Anwendung der Vorschrift abgelehnt. Die Voraussetzungen für eine Analogie

liegen vor.

a) Das Gesetz weist eine planwidrige Regelungslücke auf. Mit § 566

BGB soll - wie mit der Vorgängervorschrift § 571 BGB aF - verhindert werden,

dass ein Mieter, der von dem oder den Eigentümern gemietet hat, ohne sein

Zutun plötzlich einem oder mehreren Vermietern gegenübersteht, die nicht

mehr Eigentümer sind, und einem oder mehreren Eigentümern, die nicht durch

einen Mietvertrag an ihn gebunden sind (BGHZ 138, 82, 86). Die Norm betrifft

allerdings nach ihrem Wortlaut allein eine Änderung auf der Eigentümerseite

kraft Rechtsgeschäfts. Eine solche Rechtsänderung kann aber auch aufgrund

originären Rechtserwerbs stattfinden. Der Wortlaut der Norm erfasst eine

Rechtsänderung auf dieser Grundlage nicht. Da ein Mieter jedoch in diesem

Fall ebenso schutzwürdig ist, hat bereits das Reichsgericht entschieden, dass

§ 571 BGB aF - die Vorgängervorschrift zu § 566 BGB - auch in diesen Fällen

entsprechend anzuwenden ist (RGZ 103, 166, 167).

b) Der dargestellte Zweck der Regelung erfordert deren Anwendung

auch dann, wenn der Eigentümerwechsel weder auf Rechtsgeschäft noch auf

einem originären Erwerb beruht, sondern - wie hier - kraft Gesetzes eintritt. Die

grundsätzliche Anwendung von § 566 BGB auch dann, wenn ein Veräuße-

rungsgeschäft als Grund einer Rechtsänderung fehlt, liegt nahe, weil nicht das

Veräußerungsgeschäft als solches, sondern der daran sich anschließende Er-

werb des Grundeigentums das rechtserhebliche Ereignis ist, an welches das

Gesetz den Gläubiger- und Schuldnerwechsel auf der Vermieterseite und die

Verpflichtung des neuen Eigentümers zur Fortsetzung und Weitererfüllung des

von seinem Vorgänger im Eigentum abgeschlossenen Mietvertrages knüpft

(RGZ aaO, 167).

c) Gegen eine analoge Anwendung von § 566 BGB bei einem Eigentü-

merwechsel kraft Gesetzes spricht nicht der Umstand, dass es sich um eine

Ausnahmevorschrift handelt. Zwar enthält § 566 BGB eine Sonderbestimmung,

aber eine Sonderbestimmung, die nur Ausfluss des allgemeinen Rechtsgedan-

kens ist, dass ein Grundstücksmieter durch einen Eigentumswechsel in seinen

Mieterrechten nicht beeinträchtigt werden darf (RGZ aaO, 167). Auch die vom

Berufungsgericht angeführte Entscheidung des Senats (BGHZ 107, 315 ff.)

spricht nicht gegen eine entsprechende Anwendung im vorgenannten Sinne. In

jener Entscheidung hat der Senat die analoge Anwendung des § 571 BGB aF

auf Fälle abgelehnt, in denen - wie in dem dort zu entscheidenden Fall - keine

Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit des Vermieters an dem Miet-

grundstück stattgefunden hat (aaO S. 320). Um eine dingliche Rechtsänderung

auf Seiten des Vermieters geht es hier aber gerade.

Auf die Erwägung des Landgerichts, der Mieter bedürfe des Schutzes

des § 566 BGB nicht, weil er aufgrund der entsprechend anzuwendenden Vor-

schrift des § 986 Abs. 2 BGB als unmittelbarer Besitzer dem neuen Eigentümer

„die Einwendungen der §§ 404 ff. BGB“ entgegenhalten könne, so dass ihm die

Rechte des Mieters erhalten blieben, kommt es danach nicht mehr an.

Ist sonach im Streitfall § 566 BGB entsprechend anzuwenden, kann die

Aktivlegitimation der Klägerin nicht verneint werden.

III.

Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben

(§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuver-

weisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Zur eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht

in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf.

Ball Dr. Wolst Hermanns

Dr. Milger Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 17.01.2007 - 104a C 491/06 -

LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 84/07 -