BGH Beschluss vom 04.09.2008 – III ZR 331/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 331/07

Verkündet am: 4. September 2008 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 4. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die

Richter Dr. Wurm, Dr. Herrmann, Wöstmann und Hucke

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 16. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Celle vom 18. September 2007 wird zurück-

gewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger nehmen den beklagten Notar auf Schadensersatz wegen

Amtspflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Kauf-

vertrags über eine Eigentumswohnung in Anspruch. Weiterhin haben sie von

den vormaligen Beklagten zu 1 bis 3 Schadensersatz mit der Begründung ver-

langt, diese hätten ihnen in betrügerischem Zusammenwirken die betreffende

Wohnung zu einem sittenwidrig überhöhten Kaufpreis verkauft. Eigentümer war

der frühere Beklagte zu 2. Dieser hatte die Wohnung 2004 an den vormaligen

Beklagten zu 1 verkauft. Die Eigentumsumschreibung war jedoch unterblieben.

Ende Mai oder Anfang Juni 2004 riet der im Anlagegeschäft tätige frühe-

re Beklagte zu 3 den Klägern, zum Zwecke der Vermögensanlage und der

Steuerersparnis eine Eigentumswohnung zu erwerben. Am 14. Juni 2004 be-

gaben sich diese in die Büroräume eines Unternehmens namens H. AG.

Dort bot ihnen der frühere Beklagte zu 3 die an den vormaligen Beklagten zu 1

verkaufte, angeblich vermietete Eigentumswohnung zum Erwerb an. Nachdem

sich die Kläger - ohne die Wohnung zuvor besichtigt zu haben - hieran interes-

siert gezeigt hatten, wurden noch am selben Tag ein Beurkundungstermin bei

dem beklagten Notar vereinbart und der Kaufvertrag geschlossen. Verkäufer

war der frühere Beklagte zu 1, den der vormalige Beklagte zu 3 vertrat. Als

Kaufpreis waren 114.900 € vereinbart. Nach § 4 Abs. 1 Satz 2 des Kaufvertrags

erfolgte die Übergabe der Wohnung vermietet.

Zur Finanzierung des Kaufpreises nahmen die Kläger einen Kredit in Hö-

he von 100.000 € auf. Später stellten sie fest, dass die Wohnung nicht vermietet

war und sich auch in einem nicht vermietbaren Zustand befand. Im Mai 2005

erklärten die Kläger die Anfechtung des Kaufvertrages. Sie wurden daraufhin

nicht mehr im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Die Kläger haben alle vier Beklagten gesamtschuldnerisch auf Freistel-

lung von den Kreditverbindlichkeiten, Erstattung der bereits geleisteten Darle-

henszahlungen sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht für alle weiteren Schä-

den aus dem Abschluss des Kaufvertrages vom 14. Juni 2004 in Anspruch ge-

nommen. Die Klage gegen die vormaligen Beklagten zu 1 und 2 hatte Erfolg.

Die gegen den früheren Beklagten zu 3 gerichtete Klage hat das Berufungsge-

richt abgewiesen. Weiterhin hat es die vom Landgericht ausgesprochene Ab-

weisung der Klage gegen den beklagten Notar bestätigt. Soweit sich die Klage

gegen diesen richtet, hat das Berufungsgericht die Revision zugelassen, weil

sich die noch nicht geklärte Rechtsfrage stelle, ob der einen Immobilienkauf

beurkundende Notar den Käufer danach befragen müsse, ob er sich über Be-

stand und Ausgestaltung der zu übernehmenden Mietverhältnisse Kenntnis

verschafft habe, und ihn gegebenenfalls vor den Gefahren eines nicht beste-

henden Mietverhältnisses warnen müsse, beziehungsweise ob der Notar we-

nigstens danach zu fragen habe, ob der Käufer einen Mietvertrag gesehen ha-

be.

Mit ihrem Rechtsmittel verfolgen die Kläger ihr Begehren gegenüber dem

beklagten Notar (im Folgenden: Beklagter) weiter.

Die zulässige Revision ist unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat, soweit hier noch von Bedeutung, ausgeführt,

der Beklagte habe keine ihm als Notar obliegenden Belehrungs- oder Betreu-

ungspflichten verletzt. Insbesondere habe er sich nicht bei den Klägern danach

erkundigen müssen, ob diese überprüft hätten, ob das in § 4 Abs. 1 Satz 2 des

Kaufvertrages erwähnte Mietverhältnis tatsächlich bestehe und ob sie den Miet-

vertrag eingesehen hätten. Ebenso wenig sei ein Hinweis auf die Risiken erfor-

derlich gewesen, die mit dem Unterlassen einer solchen Prüfung verbunden

gewesen seien. Der Beklagte habe keine Anhaltspunkte dafür gehabt, dass sich

die Kläger über wesentliche Umstände des Vertragsgegenstandes nicht im Kla-

ren gewesen seien. Der Beklagte habe nicht damit rechnen müssen, dass die

Erklärung, die Übergabe der Wohnung erfolge vermietet, falsch sei. Vielmehr

habe er annehmen dürfen, dass sich die Kläger bereits im Vorfeld der Beurkun-

dung aus eigenem Antrieb ein Bild von dem Kaufobjekt und den für ihre Kauf-

entscheidung maßgeblichen wirtschaftlichen Faktoren gemacht und sich somit

auch über die an der Immobilie bestehenden Mietverhältnisse unterrichtet hät-

ten. Hieran ändere die Kurzfristigkeit des anberaumten Beurkundungstermins

nichts. Es sei auch nicht ersichtlich, dass den Klägern durch die unterlassene

Übersendung des Kaufvertragsentwurfs der von ihnen geltend gemachte Scha-

den entstanden sei.

II.

Die Revisionszulassung ist, wie sich aus ihrer Begründung ergibt (vgl.

zur Beschränkung der Rechtsmittelzulassung aufgrund der Entscheidungsbe-

gründung z.B: BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07 - NJW 2008,

2351 f, Rn. 15 f m.w.N.), beschränkt auf die Aufklärungs- beziehungsweise Be-

lehrungspflichtverletzungen, die die Kläger dem Beklagten im Zusammenhang

mit der Beurkundung des Kaufvertrags vorwerfen. Der weiteren - von der Vorin-

stanz verneinten - Frage, ob der Beklagte auch im Zusammenhang mit der

Auszahlung der bei ihm hinterlegten Darlehensvaluta ihm den Klägern gegen-

über obliegende Amtspflichten verletzt hat, ist deshalb nicht mehr nachzuge-

hen.

Soweit das angefochtene Urteil der revisionsrechtlichen Nachprüfung

unterliegt, hält es ihr stand. Auf der Grundlage des für die Beurteilung durch das

Revisionsgericht maßgeblichen Parteivortrags bis zur letzten mündlichen Ver-

handlung vor dem Berufungsgericht (§ 559 Abs. 1 ZPO) scheidet ein Scha-

densersatzanspruch der Kläger gegen den Beklagten wegen einer Amtspflicht-

verletzung als Notar (§ 19 Abs. 1 BNotO) aus.

1.

Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Be-

klagten wegen eines Verstoßes gegen seine aus § 17 Abs. 1 BeurkG folgenden

Pflichten verneint.

Allerdings ist der Notar verpflichtet, die Grundstückskäufer darauf hinzu-

weisen, dass durch einen Grundstücksverkauf Miet- und Pachtverhältnisse

nicht erlöschen (Winkler, Beurkundungsgesetz, 16. Aufl., § 17 Rn. 230), und

abzuklären, ob noch Regelungsbedarf im Zusammenhang mit dem Übergang

der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (§§ 566 ff BGB), etwa im Hinblick

auf den Zeitpunkt der Übertragung der Mietzinsansprüche im Innenverhältnis

der Kaufvertragsparteien oder der Übergabe von Mietsicherheiten, besteht (vgl.

auch Albrecht in Reithmann/Albrecht, Handbuch der notariellen Vertragsgestal-

tung, 8. Aufl., Rn. 527; Brambring in Beck'sches Notarhandbuch, 4. Aufl., A I

Rn. 10 Buchstabe (d), Rn. 131). Zweck dieser Amtspflicht ist es, zu gewährleis-

ten, dass die Kaufvertragsparteien die Möglichkeit erhalten,

sich

über die im Einzelfall auf sie zukommenden Rechtsfolgen des Übergangs der

Mietverhältnisse im Klaren zu werden. Ungeachtet der Frage, ob der hier gel-

tend gemachte Schaden, der auf die Unkenntnis der tatsächlichen Verhältnisse

(Leerstand) zurückzuführen ist, in den Schutzzweck dieser Pflicht des Notars

fällt, hätten die Kläger jedenfalls vortragen müssen, dass sie entsprechende

Hinweise des Beklagten zum Anlass für weitere Nachfragen genommen hätten,

daraufhin der Leerstand aufgedeckt worden wäre und sie sodann von einem

Kaufvertragsabschluss abgesehen hätten. Hierzu hat das Berufungsgericht kei-

ne Feststellungen getroffen; die Revision hat insoweit auch keinen übergange-

nen Sachvortrag zu rügen vermocht.

2.

Ebenfalls an der fehlenden Ursächlichkeit eines etwaigen Verstoßes des

Beklagten gegen seine Amtspflichten für den geltend gemachten Schaden

scheitert ein Anspruch der Kläger aus § 19 Abs. 1 BNotO wegen Verletzung

seiner aus § 14 Abs. 3 BNotO folgenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Gestal-

tung des Beurkundungsverfahrens, zu der nach Nummer II Satz 3 der Richt-

linien der Notarkammer Celle für die Amtspflichten und sonstigen Pflichten der

Mitglieder der Notarkammer vom 28. April 1999 und 3. Mai 2000 (NdsRpfl 2000,

353) auch gehört, dass den Beteiligten ausreichend Gelegenheit eingeräumt

wird, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen. Auch

insoweit fehlt jeder Tatsachenvortrag der Kläger dazu, dass sie bei Einhaltung

einer angemessenen Frist vor der Beurkundung weitere Überlegungen ange-

stellt, Erkundigungen über das angebliche Mietverhältnis eingeholt und darauf-

hin von dem Vertragsschluss Abstand genommen hätten.

3.

Aus denselben Gründen sind entgegen der Auffassung der Revision

auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zu der aus § 14 Abs. 1 Satz 2

BNotO abgeleiteten sogenannten erweiterten Belehrungspflicht jedenfalls im

Ergebnis nicht zu beanstanden.

4.

An dieser Beurteilung der Sach- und Rechtslage ändert auch nichts das

von den Klägern vorgelegte, während des Revisionsverfahrens ergangene Ur-

teil der 15. Kleinen Strafkammer des Landgerichts Hannover vom 12. März

2008. Zwar könnte diese Entscheidung den Vortrag der Parteien zu den dem

Beklagten vorgeworfenen Amtspflichtverletzungen in ein anderes Licht setzen

als in den Tatsacheninstanzen. Die Strafkammer hat darin ein Urteil des Amts-

gerichts Hannover bestätigt, durch das der Beklagte wegen Betrugs zu einer

Freiheitsstrafe von einem Jahr verurteilt worden war. Das Landgericht hat es als

erwiesen angesehen, dass der Beklagte im Jahr 2004 über 100 von der

H. AG vermittelte Beurkundungen vorgenommen habe. Die Geschäftslei-

tung dieses Unternehmens habe, wie dem Beklagten bewusst gewesen sei,

gezielt die Strategie verfolgt, den Kunden keine Bedenkzeit zu lassen. In dieses

auf Überrumpelung ausgerichtete System sei der Beklagte als sogenannter Mit-

ternachtsnotar eingebunden gewesen.

Allerdings darf der Senat dieses, eine andere als die hier gegenständ-

liche Beurkundung betreffende Strafurteil nicht mehr berücksichtigen. Gemäß

§ 559 Abs. 1 ZPO unterliegt der Beurteilung des Revisionsgerichts nur dasjeni-

ge Parteivorbringen, das aus dem Berufungsurteil oder dem Sitzungsprotokoll

ersichtlich ist. Ferner können nur die Tatsachen berücksichtigt werden, aus de-

nen sich ein Verfahrensverstoß ergibt. Hiervon hat die Rechtsprechung zwar

aus prozesswirtschaftlichen Gründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen, um

zu verhindern, dass die vom Tatsachenausschluss betroffene Partei einen wei-

teren Rechtsstreit, gegebenenfalls durch mehrere Instanzen, führen muss

(BGH, Urteil vom 21. November 2001 - XII ZR 162/99 - NJW 2002, 1130, 1131

m.w.N.). Keiner dieser Ausnahmefälle (vgl. die Aufstellungen bei Ball in Musie-

lak, ZPO, 6. Aufl., § 559 Rn. 8-10 und Wenzel in MünchKommZPO, 3. Aufl.,

§ 559 Rn. 25-31) liegt jedoch vor.

Überdies würde die Berücksichtigung des Strafurteils nicht über den feh-

lenden Sachvortrag zur Ursächlichkeit einer Amtspflichtverletzung des Beklag-

ten für den geltend gemachten Schaden hinweg helfen.

Schlick

Wurm

Herrmann

Wöstmann

Hucke

Vorinstanzen:

LG Hannover, Entscheidung vom 20.12.2006 - 11 O 401/05 -

OLG Celle, Entscheidung vom 18.09.2007 - 16 U 16/07 -