BGH Urteil vom 12.11.2008 – VIII ZR 270/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 270/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 557a Abs. 3 Satz 1

Verkündet am: 12. November 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein

ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn

der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staf-

felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der

Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November

2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256).

BGH, Urteil vom 12. November 2008 - VIII ZR 270/07 - LG München II

AG Dachau

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter

Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin werden das Urteil der 12. Zivilkam-

mer des Landgerichts München II vom 25. September 2007 auf-

gehoben und das Urteil des Amtsgerichts Dachau vom 30. Januar

2007 abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 497,57 € nebst Zinsen

in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem

13. Juli 2006 zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin in K. .

In § 2 des Formularmietvertrages heißt es:

"1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.8.2004 und wird auf unbestimmte Dauer geschlossen. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum.

Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein außeror- dentliches gesetzliches Kündigungsrecht bleibt davon unberührt."

Ferner ist in § 3 des Vertrags zur Miete vereinbart:

"1. Der Mietzins, ausgenommen Betriebskosten, über die nach § 4 des Mietvertrags gesondert abzurechnen ist, beträgt bei Beginn des Miet- verhältnisses 310 €.

2. Staffelmiete

Darüber hinaus wird folgende Staffelmiete vereinbart:

Datum Wohnungsmiete

1. ab dem 1.9.2005 bis 31.8.2006 319,30

2. ab 1.9.2006 bis 31.8.2007 328,90

3. ab 1.9.2007 bis 31.8.2008 338,70

… ."

Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit einem bei der Klägerin am

29. September 2005 eingegangenen Schreiben zum 31. Dezember 2005 und

zog aus. Die Klägerin begehrt Miete für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 15. Ap-

ril 2006, da sie die Wohnung erst zu diesem Zeitpunkt anderweit vermieten

konnte. Im vorliegenden Rechtsstreit macht sie einen Betrag von 497,57 €

nebst Verzugszinsen geltend, der nach Verrechnung mit der Mietkaution unter

Berücksichtigung weiterer unstreitiger Beträge zu ihren Gunsten verbleibt. Der

Beklagte begehrt Klageabweisung und im Wege der Widerklage Zahlung eines

Betrages von 899,98 €, der sich bei der Kautionsabrechnung ohne Berücksich-

tigung der zwischen den Parteien streitigen Miete für die Zeit vom 1. Januar bis

15. April 2006 zu seinen Gunsten ergibt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge-

geben. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebe-

gehren und den Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

führt:

Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Klägerin die

geltend gemachte Miete für den Zeitraum vom 1. Januar bis 15. April 2006 nicht

zustehe, denn die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 habe

das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2005 beendet.

Bei der in § 2 des Formularmietvertrags enthaltenen Klausel über den

Kündigungsausschluss handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Insbesondere sei die Klausel nicht handschriftlich oder in sonstiger Weise ein-

gefügt, die einen Rückschluss auf eine Individualvereinbarung zulassen würde.

Der Kündigungsausschluss sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemes-

sener Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil er nur für den Mieter gelte;

ein derartiger einseitiger Kündigungsausschluss könne nicht in Allgemeinen

Geschäftsbedingungen vereinbart werden.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mietverhältnis

der Parteien nicht durch die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005

gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Dezember 2005 beendet worden.

Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht

des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu

kündigen (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) im Mietvertrag wirksam für die Dauer von

24 Monaten ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Beru-

fungsgerichts hält der in § 2 des Mietvertrags formularmäßig vereinbarte einsei-

tige Kündigungsverzicht des Mieters der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1

BGB stand.

1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsge-

richt davon ausgegangen, dass es sich bei der Vertragsklausel in § 2 des Miet-

vertrags um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.

2. Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge

scheitert die Einbeziehung der Klausel in den Vertrag nicht an § 305c Abs. 2

BGB. Selbst wenn die Klausel, wie die Revisionserwiderung meint, nicht ein-

deutig regelte, ob das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf von zwei Jahren ge-

kündigt oder die Kündigungserklärung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums

abgegeben werden kann, hätte eine diesbezügliche Mehrdeutigkeit nach § 305c

Abs. 2 BGB lediglich zur Folge, dass die Klägerin die ihr ungünstigste Ausle-

gungsvariante gegen sich gelten lassen müsste; auch danach wäre das Miet-

verhältnis durch die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 aber

erst nach dem Zeitpunkt beendet worden, für den die Klägerin im vorliegenden

Rechtsstreit Miete begehrt.

3. Der formularmäßige Kündigungsausschluss in § 3 des Mietvertrags

hält auch der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand.

a) Wie der Senat bereits mit Urteil vom 23. November 2005 (VIII ZR

154/04, NZM 2006, 256, Tz. 13 ff.) entschieden hat, benachteiligt ein formular-

mäßig erklärter, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters von Wohnraum auf

sein ordentliches Kündigungsrecht den Mieter nicht unangemessen, wenn er

zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wird und einen Zeitraum von vier

Jahren nicht überschreitet. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag – wie

hier – auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist (Senatsurteil vom 23. November

2005, aaO, Tz. 15). Hieran hält der Senat fest.

Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Parteien Kalkulationssi-

cherheit geben; sie ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhun-

gen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen sind (§ 557a Abs. 2 Satz 2

BGB). Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in § 557a Abs. 3 BGB bei der Staffel-

miete ausdrücklich vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens

vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden

kann. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit

des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch

für den Vermieter gilt. Der Gesetzgeber hat Staffelmietvereinbarungen, die ei-

nen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts enthalten, bis zur Grenze

von vier Jahren billigen wollen und durch die Bestimmung des § 557a Abs. 3

BGB zugelassen (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO, Tz. 19). Ein for-

mularvertraglicher Kündigungsausschluss, der – wie auch hier – der gesetzli-

chen Regelung des § 557a Abs. 3 BGB nachgebildet ist, beinhaltet deshalb im

Regelfall keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von

§ 307 Abs. 1 BGB (Senatsurteil, aaO, Tz. 14). Eine Abweichung von wesentli-

chen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) liegt

entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gerade nicht vor.

b) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung ferner, dass die Regelung

des Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrags nicht hinreichend klar und

verständlich sei und den Mieter unter diesem Gesichtspunkt unangemessen

benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein verständiger, nicht juristisch vor-

gebildeter Mieter vermag den Regelungsgehalt der Klausel ohne weiteres zu

erfassen, auch wenn dafür, wie oben dargelegt, mehrere Auslegungsvarianten

in Betracht kommen mögen.

III.

Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-

ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Fest-

stellungen bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563

Abs. 3 ZPO). Der Beklagte ist in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur

Zahlung des von der Klägerin geltend gemachten Betrages von 497,50 € nebst

Zinsen zu verurteilen, der nach Verrechnung der Kaution mit der vom Beklagten

für den Zeitraum von 1. Januar bis 15. April 2006 geschuldeten Miete zu Gun-

sten der Klägerin noch verbleibt. Die Widerklage ist abzuweisen.

Ball

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Dachau, Entscheidung vom 30.01.2007 - 2 C 1153/06 -

LG München II, Entscheidung vom 25.09.2007 - 12 S 1829/07 -