BGH Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
VERSÄUMNIS- und ENDURTEIL
Verkündet am: 23. November 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB §§ 307 Bb, Ci, 557 a Abs. 3 und 4, 573 c
Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein
ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn
der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staf-
felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der
Staffelmietvereinbarung beträgt.
BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 - LG Darmstadt
AG Offenbach am Main
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die
Richter Dr. Leimert, Dr. Wolst, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darm-
stadt - 6. Zivilkammer/Berufungskammer - vom 1. April 2004 im Kos-
tenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Ur-
teil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 11. Dezember 2003 in
Höhe eines Betrags von 1.671,50 € nebst Zinsen zurückgewiesen
worden ist. Die weitergehende Revision der Kläger wird zurückge-
wiesen.
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts teilwei-
se abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere
1.671,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz pro Jahr aus 532,50 € seit 6. Juli 2003 und aus je
569,50 € seit 6. August 2003 und 6. September 2003 zu zahlen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Beklagte mietete von den Klägern mit Vertrag vom 16. Januar 2002 ei-
ne Wohnung in O. . Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abge-
schlossen. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält unter anderem eine Staf-
felmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung:
"Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist ge- mäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zuläs- sig."
Mit Schreiben vom 18. März 2003 kündigte der Beklagte den Mietvertrag
zum 1. Juli 2003. Mit ihrer Klage haben die Kläger unter anderem Zahlung der Mie-
te für die Monate Juli bis September 2003 in Höhe von insgesamt 1.671,50 € nebst
Zinsen und vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € verlangt. Das Amtsge-
richt hat die Klage hinsichtlich dieser Ansprüche abgewiesen. Das Landgericht hat
die dagegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Beru-
fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe
Soweit die Revision der Kläger Erfolg hat, ist über sie antragsgemäß durch
Versäumnisurteil zu entscheiden; inhaltlich beruht die Entscheidung jedoch nicht
auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (BGHZ 37, 79,
81 f.). Im Übrigen (hinsichtlich vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 €) ist
die Revision durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen (BGH, Urteil vom
14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162).
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der Miete ab Juli 2003 bestehe nicht,
weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Beklagten beendet
worden sei. Der in der Anlage 1 zum Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des or-
dentlichen Kündigungsrechts sei unwirksam. Zwar sei der Verzicht auf das ordent-
liche Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung zulässig. Vorliegend sei die
Kündigung aber durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen wor-
den. Dafür, dass die Klausel von den Klägern gestellt worden sei, spreche bereits
der Beweis des ersten Anscheins, da sie sich in vorgedruckter Form in der offen-
sichtlich von den Klägern gefertigten Anlage befinde, die zusammen mit dem Miet-
vertrag unterzeichnet worden sei. Im Übrigen habe der Beklagte unbestritten vorge-
tragen, dass die Kläger die Klausel in allen ihren Verträgen verwendeten und sie
daher an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert seien. Der
einseitige Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für die Dauer von vier
Jahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei gemäß § 307 BGB unwirksam,
weil er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen
benachteilige. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 573 c
Abs. 1 BGB ordentlich zu kündigen, sei faktisch eingeschränkt, wenn das Kündi-
gungsrecht ausgeschlossen werde. Ein Mieter dürfe grundsätzlich - außer im Falle
des Zeitmietvertrages - davon ausgehen, dass er ein Mietverhältnis innerhalb der in
§ 573 c Abs. 1 BGB geregelten Frist beenden könne.
II.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü-
fung nicht stand. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zah-
lung der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gemäß § 535 Abs. 2
BGB. Die Kündigung des Beklagten vom 18. März 2003 hat das Mietverhältnis
nicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2003 beendet.
Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht
des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu
kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren
wirksam ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsge-
richts hält der in der Anlage 1 zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündi-
gungsausschluss der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB stand.
1. Ohne Erfolg rügt die Revision zunächst, dass das Berufungsgericht die in
der Anlage 1 zum Formularmietvertrag gesondert vereinbarte Kündigungsver-
zichtsklausel als eine von den Klägern gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung
angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der Re-
vision unangegriffen, festgestellt, dass die Kläger eine solche Klausel in allen ihren
Mietverträgen verwenden und deshalb an einer grundsätzlichen Klärung der Wirk-
samkeit interessiert sind. Soweit die Revision nun erstmals geltend macht, die
Klausel sei zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden (§ 305
Abs. 1 Satz 3 BGB), handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der Revi-
sionsinstanz nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Übergangenen Sach-
vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger (BGH, Urteil vom
3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 = WM 1998, 1289, unter II 2 b
m.w.Nachw.) zeigt die Revision nicht auf.
2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungs-
ausschluss, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, dass lediglich das Recht zur
ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Die Klausel
schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichti-
gem Grund (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur
außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1
Satz 2, 563 a Abs. 2 BGB) aus.
a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der un-
eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134,
42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen
Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg,
MietRB 2005, 61). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven
Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und
redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-
teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten
des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind
(st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.).
b) Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist
die Klausel nicht mehrdeutig. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht
des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertre-
tenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR
2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die
Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der
Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unab-
dingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke.
Hinzu kommt, dass die Klausel im Zusammenhang mit der ebenfalls in Anlage 1
enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu würdigen ist. Ihre Formulierung ist ersicht-
lich - wie auch aus der Bezugnahme auf diese Vorschrift in Satz 2 der Klausel her-
vorgeht - dem Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nachgebildet. Nach dieser
Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Ab-
schluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche
Bestimmung, die ebenso wie die Klausel nur allgemein vom Kündigungsrecht des
Mieters spricht, hat lediglich den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts
zum Gegenstand. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie anderenfalls mit den
Vorschriften über die Unabdingbarkeit des außerordentlichen Kündigungsrechts
des Mieters kollidieren würde (vgl. §§ 569 Abs. 5 Satz 1, 554 Abs. 5, 563 a Abs. 3
BGB). Einen weitergehenden Regelungsgehalt als § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hat
auch die den gesetzlichen Wortlaut aufgreifende Klausel nicht. Im Übrigen haben
die Parteien selbst der Klausel keine weitergehende Ausschlusswirkung beigemes-
sen.
3. Die Klausel über den Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle
stand. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, der mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003
auf das Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), sind Bestim-
mungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Ver-
tragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen
benachteiligen. Das ist hier nicht der Fall.
a) Nach der Rechtsprechung des Senats verstößt der in einer Individualver-
einbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein or-
dentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575
Abs. 4 BGB (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). Im
Anschluss daran - nach Erlass des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt ent-
schieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss
in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat,
Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom
6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 m.w.Nachw. unter II 1). Ein formu-
larmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht ist allerdings wegen unan-
gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307
Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre
beträgt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). Hinsichtlich der Dauer
des Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mie-
ter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Be-
rücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich
ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung
zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Ge-
setzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters
zu ziehen ist (Senat, aaO, m.w.Nachw.).
b) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu
Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen
BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier
Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kün-
digungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1). Ob dagegen
Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mie-
ters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern,
den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1
BGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO, zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252,
254 m.w.Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier
keiner Entscheidung.
aa) Der in einer zulässigen Staffelmietvereinbarung enthaltene, auf vier Jah-
re begrenzte Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557 a
Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedan-
ken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
(1) Die Vereinbarkeit der vorliegenden Kündigungsausschlussklausel mit
den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist am Maßstab des § 557 a Abs. 3
BGB zu messen. Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil
der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im
Schrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, WuM 2003, 487, 489; Kellendor-
fer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 557 a Rdnr. 20 m.w.Nachw.; wohl
auch MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 16) gilt § 557 a Abs. 3 BGB
nicht nur für den (qualifizierten) Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern
auch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (vgl. Brock/Lattka, aaO, S. 730
m.w.Nachw.; Beuermann, GE 2003, 929, 930; Emmerich/Sonnenschein/
Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 13). Eine Einschränkung des Anwen-
dungsbereichs der Vorschrift auf den Zeitmietvertrag ist weder mit dem Wortlaut
des § 557 a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Absatzes 3, der dar-
auf gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffel-
mietvereinbarung zu ermöglichen. Dass der Gesetzgeber die Anwendung des
§ 557 a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen
zulässig sind, hätte beschränken wollen, lässt sich auch den Gesetzesmaterialien
nicht entnehmen.
(2) Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mie-
ters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausge-
schlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des -
einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer
von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die
Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechsel-
seitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach
dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des
Kündigungsausschlusses.
Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Mietvertragsparteien Kalku-
lationssicherheit bieten. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der
Vorläuferbestimmung zu § 557 a BGB, sollen dem Vermieter Investitionsentschei-
dungen dadurch erleichtert werden, dass er mit der künftigen Steigerung seiner
Mieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann (BT-
Drucks. 9/2079 S. 2, 9; vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03,
NJW 2004, 511, unter II 2). Der Gesetzgeber ist aber zugleich davon ausgegan-
gen, dass die Vereinbarung von Staffelmieten dem Bedürfnis beider Vertragspar-
teien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer
Sicherheit voraussehen zu können (BT-Drucks., aaO S. 18; vgl. auch Senat, aaO).
In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, insbesondere der Mieter werde
sich darauf verlassen, dass - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskos-
ten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn
zukommen (aaO). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2
Satz 3 MHG) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete
bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sowie eine Mieterhöhung
wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen. Daraus
folgt, dass sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell auch zugunsten des Mieters
auswirken kann (vgl. Senat, aaO), weil der Vermieter an die vereinbarte Miete auch
dann gebunden bleibt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglichen Staf-
felmietsätze übersteigt, oder wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er
- wäre eine Staffelmiete nicht vereinbart - durch eine Mieterhöhung gemäß § 559
BGB auf den Mieter umlegen könnte.
Zwar ist auch der Mieter an die Staffelmietvereinbarung zunächst gebunden,
wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete - für ihn ungünstig - entwickelt und hinter
der vereinbarten Staffelmiete zurückbleibt. Jedoch ist der Mieter dadurch ge-
schützt, dass er das Mietverhältnis - anders als der Vermieter, dem ein Kündi-
gungsrecht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 573 BGB zusteht -
spätestens nach vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ordentlich
mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (§§ 557 a Abs. 3, 573 c Abs. 1
Satz 1 BGB). Das Risiko von Fehlkalkulationen bei langfristigen Staffelmietverein-
barungen trägt mithin bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter (vgl. BT-
Drucks. 14/4553 S. 53; zu Gewerberaummietverträgen BGH, Urteil vom
27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, unter 2 b).
Dem Gesetzgeber war bei der Schaffung des § 10 Abs. 2 MHG bewusst,
dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation bei Staffelmietvereinbarungen
den Mietern Verträge vorlegen würden, in denen das Kündigungsrecht des Mieters
für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Daher hielt es der
Gesetzgeber unter Berücksichtigung einer möglichen Zwangslage der Wohnungs-
suchenden beim Abschluss des Mietvertrages für erforderlich, den Ausschluss des
Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen (aaO). § 10 Abs. 2
MHG ist ohne einschneidende Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz in
§ 557 a BGB übernommen worden. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs
zum Mietrechtsreformgesetz ist der Mieter wegen des bei der Staffelmiete beste-
hen bleibenden "Sonderkündigungsrechts des Mieters" nach vier Jahren hinrei-
chend geschützt (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100). Damit hat der Gesetzgeber
Staffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts
des Mieters enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren weiterhin billigen wollen und
dementsprechend auch durch die neue Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zu-
gelassen.
bb) Damit ist auch der Tatbestand des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt.
Nach dieser Vorschrift ist eine ungemessene Benachteiligung in Zweifel anzuneh-
men, wenn eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentliche
Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so ein-
schränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Vorausset-
zungen liegen hier nicht vor. Da bei einer Staffelmietvereinbarung, wie ausgeführt,
der zeitlich begrenzte Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mieters vom
Gesetzgeber gebilligt und deshalb durch § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zugelassen
worden ist, wird der Vertragszweck der Staffelmietvereinbarung durch eine ent-
sprechende - die Grenzen des § 557 a Abs. 3 BGB nicht überschreitende - Formu-
larklausel nicht gefährdet.
cc) Der einseitige Kündigungsverzicht benachteiligt den Beklagten schließ-
lich auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine formu-
larmäßige Vertragsbestimmung ist unangemessen, wenn der Verwender durch
einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines
Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange
hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzuges-
tehen (st.Rspr.: BGHZ 143, 103, 113 m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 82, 238, 240 f.;
114, 238, 242 f., 246; 153, 93, 102, jew. zu § 9 AGBG). Das ist hier nicht der Fall.
Insbesondere steht der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität
des Mieters zu sichern, der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus-
schlusses nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 1
m.w.Nachw.). Dies gilt nicht nur dann, wenn der Kündigungsausschluss - wie in
den bisher vom Senat entschiedenen Fällen - wechselseitig vereinbart worden ist,
sondern auch für den in einer Staffelmietvereinbarung enthaltenen, der Regelung
des § 557 a Abs. 3 BGB entsprechenden Ausschluss des Kündigungsrechts (nur)
des Mieters.
Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kün-
digungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April
2005, aaO, unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des
Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT-
Drucks. 14/4553 S. 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den Ver-
zicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendi-
gerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht ver-
zichtet (so aber Hinz, aaO; Wiek, aaO). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Ver-
tragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Ver-
tragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992
- VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m.w.Nachw.). Unter Berücksichtigung
von Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beider-
seitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemes-
sene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluss sei-
nes Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Re-
gelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffel-
mietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber,
wie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich
begrenzten - Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Der Ge-
setzgeber hat in der Regelung über die Staffelmiete in § 557 a BGB, dessen Ab-
satz 3 die Klausel nachgebildet ist, bereits selbst den angemessenen Ausgleich
zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters dergestalt vorgenom-
men, dass der in einer Staffelmietvereinbarung enthaltene Ausschluss des Kündi-
gungsrechts des Mieters bis zu einer Grenze von vier Jahren durch die Vorteile,
welche die Staffelmiete insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kalkulationssi-
cherheit auch dem Mieter bietet, gerechtfertigt wird und deshalb gemäß § 557 a
Abs. 3 BGB zulässig ist. Deshalb kann das Kündigungsrecht des Mieters in den
Grenzen dieser Vorschrift nicht nur individualvertraglich, sondern auch durch eine
Formularklausel ausgeschlossen werden, ohne dass darin im Regelfall eine unan-
gemessene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür
spricht auch, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete be-
reits erwartete, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern
Verträge "vorlegen" würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten
Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen
ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Angesichts der Verbreitung von Formularverträgen
im Mietrecht liegt es nahe, dass der Gesetzgeber dabei gerade auch vom Vermie-
ter "vorgelegte" Formularverträge im Blick hatte, denen er mit den speziellen Rege-
lungen zur Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses in § 10 Abs. 2 MHG und
- nachfolgend - § 557 a Abs. 3 BGB Grenzen setzen wollte.
III.
Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben,
und das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Klage auf Zahlung der
Mieten für die Monate Juli bis September 2003 nebst Verzugszinsen (§§ 286
Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB) abgewiesen worden ist; im Umfang
der Aufhebung ist der Klage stattzugeben, da der Rechtsstreit zur Endentschei-
Dagegen ist die Revision der Kläger zurückzuweisen, soweit das Beru-
fungsgericht die Berufung der Kläger hinsichtlich der von ihnen begehrten Zahlung
vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € zurückgewiesen hat. Die in der An-
lage 1 zum Mietvertrag enthaltene Formularklausel, wonach der Vermieter nach
Eintritt des Zahlungsverzugs des Mieters berechtigt ist, für jedes Mahnschreiben
einen Kostenaufwand von 6 € zu berechnen, ist gemäß § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB
unwirksam, weil die Klausel dem Mieter nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet,
ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als der pau-
schalierte Schadensersatzanspruch des Verwenders. Dass den Klägern tatsächlich
Mahnkosten entstanden sind, für die sie trotz der Unwirksamkeit der Klausel Scha-
densersatz wegen Verzögerung der Leistung verlangen könnten (§§ 280 Abs. 1
und 2, 286 Abs. 1 BGB), haben sie nicht dargetan.
Dr. Deppert
Dr. Leimert
Dr. Wolst
Dr. Frellesen
Hermanns
Vorinstanzen:
AG Offenbach, Entscheidung vom 11.12.2003 - 390 C 353/03 -
LG Darmstadt, Entscheidung vom 01.04.2004 - 6 S 7/04 -