BGH Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 295/07
VIII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1
a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteiler- schlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallen- den Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksam- keit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.
b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.
c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b).
BGH, Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - LG Heilbronn
AG Öhringen
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Heilbronn vom 26. Oktober 2007 unter Zurück-
weisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und
insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Nebenkosten für die Jah-
re 2005 und 2006 zum Nachteil der Klägerin entschieden worden
ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von
Betriebskosten sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in An-
spruch.
Die Klägerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage und be-
vollmächtigt, im eigenen Namen für die Eigentümer Forderungen gerichtlich
geltend zu machen. Das verwaltete Objekt besteht aus 35 Wohnungen, von
denen 34 in Sondereigentum stehen. Die von der Eigentümergemeinschaft an
die Beklagten vermietete Wohnung war ursprünglich als Hausmeisterwohnung
vorgesehen und gehört zum Gemeinschaftseigentum. Das Mietverhältnis mit
den Beklagten endete am 31. August 2006.
In der Abrechnung der Klägerin vom 24. März 2005 für das Jahr 2004
heißt es eingangs der Aufstellung der Kosten:
"Wohnung
Nr. 35.4
EINHEITEN
QM
Gesamt
2.970,00
MITEIGENTUM
1.000,00
HB-KOSTEN
GARAGEN
EINH. 35
AUFZ. 51,8
AUFZ. 47,9
PERSONEN
34,00
28,00
35,00
51,80
47,90
66,00
/
/
/
/
/
/
/
/
/
/
Anteil
0,00
0.00
1,00
0,00
1,00
0,00
0,00
3,00"
Die Positionen "HAUSBETREUUNG" und "ABZÜGE" sind in der weite-
ren Abrechnung wie folgt dargestellt:
"Konto Nr.
Abrechnung
Verteiler
Kosten d. Einheit
26 HAUSBETREUUNG
12.045,50
HB-KOSTE
40 ABZÜGE
2.372,75
EINZEL
354,28
157,60"
Über die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser wurden gesonderte
Einzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005
aufgeführte Betriebskosten, u.a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässer-
schadenversicherung, weisen als Verteiler "MITEIG" und als Kosten der Einheit
"0,00" aus. Zusätzlich sind aber auf einem gesonderten Blatt unter der Be-
zeichnung "Konto 40" einzelne Beträge zu den Positionen "Telefon, Gartenpfle-
ge, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers.,
Aufzugswartung/TÜV" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der
Position "ABZÜGE" als Anteil der Beklagten genannten Betrag von 157,60 €
addieren.
In der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 heißt es ein-
gangs abweichend zur Abrechnung 2004:
"MITEIGENTUM
1.000,00
AUFZ. 51,8
AUFZ. 47,9
PERSONEN
53,10
47,90
66, 25
/
/
/
/
28,68
1,30
0,00
3,00"
In der nachfolgenden Abrechnung werden die Positionen Versicherun-
gen, Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel
"MITEIG" auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung sind
als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "AUFZ. 51,8" sowie als An-
teil der Beklagten 65,73 € genannt.
Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung restlicher Nebenkosten für die
Jahre 2004 und 2005 in Höhe von zuletzt 461,10 € bzw. 872,99 €, eine Neben-
kostenvorauszahlung für 2006 in Höhe von 640 € sowie die Erstattung vorge-
richtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 79,17 € verlangt. Mit Schreiben
vom 24. Juli 2007 übersandte die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenab-
rechnung für Januar bis August 2006.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be-
klagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten auf 160,57 € nebst
Zinsen reduziert und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Beru-
fungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung
des amtsgerichtlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
Die Revision der Klägerin hat zum überwiegenden Teil Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-
sentlichen ausgeführt:
Soweit die Klägerin in den Nebenkostenabrechnungen für 2004 und
2005 über die Heizkosten und die Wasser-/Entwässerungskosten hinaus weite-
re Nebenkostenpositionen geltend gemacht habe, seien die Nebenkostenab-
rechnungen formell unwirksam. Es fehle an einer Erläuterung der angewandten
Verteilerschlüssel. Diese seien zwar auf den Abrechnungen jeweils oben rechts
für die jeweils abgerechneten Nebenkostenpositionen angegeben, aber nicht
nachvollziehbar. So sei der für die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen
zugrunde gelegte Schlüssel nicht nachvollziehbar, weil auf die Wohnung der
Beklagten gerade kein Miteigentumsanteil entfalle. Bei der Abrechnung nach
Einheiten sei zunächst angegeben, es handele sich um 34 Einheiten, wenige
Zeilen tiefer werde dann aber ein Verteilerschlüssel "Einh. 35" aufgeführt, wo-
nach die Kosten nach dem Verhältnis 35/1 verteilt werden sollten. Dieser
Schlüssel werde auf einen Teil der Müllgebühren angewandt, während die
Hausbetreuungskosten nach dem Verhältnis 34/1 verteilt würden. In der Ne-
benkostenabrechnung für 2005 komme hinzu, dass der für Aufzugswar-
tung/TÜV angegebene Schlüssel ("Aufz. 51,8") von 53,10/1,30 nicht verständ-
lich und nirgends erläutert sei.
Die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen für 2004 und
2005 habe zur Folge, dass die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge nicht
fällig seien. Aufgrund der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungs-
frist von einem Jahr könne die Klägerin für diese Kalenderjahre auch keine Ab-
rechnung mehr nachholen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dazu komme, dass die
Abrechnung der Klägerin auch inhaltliche Fehler aufweise.
Die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach eine Nach-
forderung dann nicht ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter die verspätete
Geltendmachung nicht zu vertreten habe, lägen nicht vor. Es falle in den eige-
nen Verantwortungsbereich des Vermieters, fristgerecht ordnungsgemäße Ab-
rechnungen vorzulegen. Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnungen
der Klägerin für formell ordnungsgemäß gehalten habe, könne die Klägerin
nicht entlasten.
Im Jahr 2004 hätten die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen
die verbrauchsabhängigen Nebenkosten überstiegen, so dass der Klägerin in-
soweit keine Nachforderung zustehe.
Für das Jahr 2005 stehe der Klägerin hingegen eine Nachzahlung in Hö-
he von 160,57 € zu, da die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen
(1.536 €) um diesen Betrag unter den tatsächlichen Heizkosten (1.296,90 €)
und den Wasser-/Entwässerungskosten (399,67 €) lägen.
Da die Abrechnung für das Jahr 2005 weitgehend formell unwirksam sei,
könne sie auch nicht als Grundlage für einen Anspruch nach § 560 Abs. 4 BGB
auf Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung herangezogen werden. Im Üb-
rigen sei die Klägerin nach nunmehr eingetretener Abrechnungsreife daran ge-
hindert, weiterhin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen einzuklagen.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten könne die Klägerin aus Verzugsge-
sichtspunkten nicht ersetzt verlangen, da bereits unklar sei, wofür diese ange-
fallen seien und aus welchem Streitwert sie sich errechnen sollten.
II.
Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen
Punkten stand. Einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das
Jahr 2004 sowie auf Erstattung diesbezüglicher Kosten einer anwaltlichen
Mahnung hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint. Ein Anspruch
auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 kann der Klägerin mit der
vom Berufungsgericht gegebenen Begründung hingegen nicht versagt werden.
Im Hinblick auf die von der Klägerin für das Jahr 2006 geltend gemachten Ne-
benkosten hat das Urteil des Berufungsgerichts wegen eines Verfahrensfehlers
keinen Bestand.
1. Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Abrechnung für das Jahr
2004 sei (mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Wasser/Abwasser) schon
formell nicht ordnungsgemäß, ist jedenfalls für die Position "Hausbetreuungs-
kosten" und "Abzüge" beizupflichten. Bleiben diese beiden Positionen unbe-
rücksichtigt, ergibt sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die
geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag. Der Klägerin stehen somit
Nachforderungen bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2004 nicht zu.
a) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist eine Betriebskosten-
abrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen
des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit - wie hier -
mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der
zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters
und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 28. Mai 2008
- VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; Senatsurteil vom 9. April 2008
- VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15). Freilich ist nicht in jedem Fall die Er-
läuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine for-
mell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die La-
ge versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und
rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR
115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter er-
kennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten
erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten,
juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (vgl. Senatsurteil
vom 9. April 2008, aaO, Tz. 15). Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe
bedürfen keiner Erläuterung.
Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenab-
rechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich
danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzel-
nen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den
Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abge-
rechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder
sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Ge-
samtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit.
b) Für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel "HB-
KOSTE" angegeben. Diese Angabe ist als Verteilerschlüssel für sich gesehen
unverständlich und wird in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Anga-
ben in der Abrechnung lässt sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmen-
ge "34,0" und als Anteil der Beklagten "1,0" angesetzt worden sind. Hieraus
kann der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umla-
gemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Der möglicherweise gemein-
te Umlagemaßstab "Wohneinheiten" ist in diesem Zusammenhang nicht ge-
nannt; auch die genannte Zahl 34 spricht angesichts vorhandener 35 Wohnun-
gen jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüs-
sel.
c) Bei der Position Konto 40 ("ABZÜGE") ist schon nicht erkennbar, um
welche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln soll; die auf ge-
sondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weist zwar einzelne Be-
triebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthält aber
nur die auf die Beklagten entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus
diesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.
d) Zutreffend ist weiterhin die rechtliche Würdigung des Berufungsge-
richts, dass mit Ablauf des Kalenderjahres 2005 eine Behebung der formellen
Fehler der Abrechnung wegen Ablaufs der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist
des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr möglich war und dass die Vorausset-
zungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB, wonach eine Nachforderung
nicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung
nicht zu vertreten hat, hier nicht gegeben sind. Die letztgenannte Vorschrift ist
insbesondere im Hinblick auf den - hier nicht vorliegenden - Fall erlassen wor-
den, dass Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode
behördlich festgesetzt werden (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteil vom
5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350, Tz. 15). Der Umstand, dass das
Amtsgericht die Abrechnung der Klägerin - nach Einholung eines Sachverstän-
digengutachtens hierzu - für insgesamt formell ordnungsgemäß angesehen hat,
führt dagegen nicht zu einer Entlastung der Klägerin. Die Fehler der Abrech-
nung stammen aus ihrer Sphäre und sind nicht vom Gericht verursacht (vgl.
Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 473).
Ohne Erfolg hält die Revision dem entgegen, die Ausschlussfrist des
§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müsse durch Auslegung im Wege einer teleologi-
schen Reduktion oder durch analoge Anwendung der Verjährungsvorschriften
- hier § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB - ausgedehnt werden, weil ein Mieter, der wie die
Beklagten innerhalb der Ausschlussfrist eine Abrechnung erhalten habe, inso-
weit jedenfalls dann kein schutzwürdiges Vertrauen bilden könne, wenn es noch
innerhalb der Ausschlussfrist zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens
komme. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB soll Abrechnungssi-
cherheit für den Mieter gewährleisten, dient der Rechtssicherheit und bezweckt
Rechtsklarheit. Dieser Normzweck würde verfehlt, wenn der Mieter im Falle ei-
ner gerichtlichen Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnung Ge-
fahr liefe, mit höheren als den innerhalb der Abrechnungsfrist formell wirksam
abgerechneten Kosten belastet zu werden. Unter diesem Gesichtspunkt verbie-
tet sich eine teleologische Reduktion der Ausschlussvorschrift des § 556 Abs. 3
Satz 2 BGB. Wie der Senat (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 20 f.)
- nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, kommt aus den gleichen
Gründen auch die entsprechende Anwendung der für die Verjährung geltenden
Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3
Satz 2 und Satz 3 BGB in der Regel nicht in Betracht. Gleiches muss für § 204
Abs. 1 Nr. 1 BGB gelten, auch wenn diese Bestimmung anders als § 212 BGB
nicht den Neubeginn, sondern nur die Hemmung der Verjährung vorsieht.
2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass auch
die Abrechnung 2005 mit Ausnahme der Positionen Heizung und Was-
ser/Abwasser nicht formell ordnungsgemäß sei. Wie die Revision mit Recht
rügt, hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Klägerin bereits in
ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 die Verteilerschlüssel erläutert hat, die
sie auch in der späteren Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 an-
gewendet hat. Jedenfalls unter Berücksichtigung dieser Erläuterungen wird die
Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 insgesamt den formellen Anforde-
rungen gerecht.
a) Der Verteilerschlüssel "MITEIGENTUM" ist bereits aus sich heraus
verständlich und bedarf deshalb keiner Erläuterung. Es liegt auf der Hand, dass
bei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des
Mieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile
der Abrechnungseinheit verteilt werden sollen. Es genügt daher, wenn - wie in
der Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 geschehen - der für die Woh-
nung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil ("28,68") und die Sum-
me aller Anteile ("1.000") angegeben werden, so dass der Mieter die vorge-
nommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigen-
tumsanteils von 28,68 in Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnung der Be-
klagten kein Miteigentumsanteil zugeordnet war, zulässig ist und ob der - nach
der Darstellung der Klägerin fiktive - Anteil richtig angesetzt ist, ist wiederum
keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der
Abrechnung. Im Übrigen hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar
2006 erläutert, dass sie sich bei der Abrechnung damit beholfen habe, für die
im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung der Beklagten den gleichen
Miteigentumsanteil anzusetzen, der auf die darüber liegende, gleich große
Wohnung entfalle.
b) Hinsichtlich der Müllgebühren hat die Klägerin ebenfalls bereits in dem
genannten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass die Gesamtkosten in
der Weise verteilt werden, dass vorab jeder Wohnung ein Grundbetrag von
27,61 € zugeordnet und der Restbetrag nach dem Umlageschlüssel "Personen"
umgelegt wird. So ist die Klägerin in ihrer Abrechnung vom 6. März 2006 ver-
fahren, indem sie vorab einen Teilbetrag von 966,35 € als Grundbetrag (27,61 €
je Wohnung) und den Restbetrag von 1.858,65 € nach dem Verteilerschlüssel
Personenzahl umgelegt hat. Da die Abrechnung sowohl die für die Wohnung
der Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl als auch die Gesamtpersonen-
zahl enthält, ist den formellen Erfordernissen damit Genüge getan.
c) Im Hinblick auf die Positionen Hausbetreuung, Kabelfernsehen und
Allgemeinstrom hat die Klägerin ebenfalls in dem erwähnten Schriftsatz vom
11. Januar 2006 ausgeführt, dass sie diese Positionen nach Wohneinheiten
abrechne. Einer weiteren Erläuterung bedurfte es nicht, da der Verteilerschlüs-
sel Wohneinheiten aus sich heraus verständlich ist. Der in der späteren Ab-
rechnung der Klägerin aufgetretene Widerspruch, dass als Gesamtzahl der
Wohnungen teils 34, teils 35 Wohnungen angegeben sind, betrifft wiederum
nicht die formelle Ebene, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.
d) Auch zu der Position "Aufzugskosten/TÜV" hat die Klägerin in dem
genannten Schriftsatz den - aus der Bezeichnung "AUFZ. 51,8" in der Tat nicht
ersichtlichen - Verteilerschlüssel im Einzelnen dargestellt und erläutert. Sie hat
ausgeführt und näher erläutert, dass den Wohnungen für die Verteilung dieser
Kosten ein nach der Geschosshöhe gestaffelter Bewertungsfaktor zugeordnet
wurde, dass dieser für die Erdgeschosswohnung der Beklagten mit 1,3 ange-
setzt wurde und dass die Summe der Faktoren aller Wohnungen 51,8 betrug.
Zusammen mit diesen Angaben genügte die Abrechnung der Aufzugskosten in
der Abrechnung für das Jahr 2005 den formellen Anforderungen. Dem steht
nicht entgegen, dass in dieser Abrechnung als Summe der Bewertungsfaktoren
nicht 51,8 sondern 53,1 angegeben war; denn ob dieser Ansatz korrekt war,
betrifft wiederum die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.
3. Soweit das Berufungsgericht die Klage auf Zahlung rückständiger Be-
triebskostenvorausleistungen in Höhe von 640 € für das Jahr 2006 unter Hin-
weis auf die zwischenzeitlich erteilte Abrechnung abgewiesen hat, rügt die Re-
vision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht der Klägerin, die die Bedeutung
dieses nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eingetrete-
nen Umstands (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008, aaO, Tz. 18) ersichtlich
übersehen hatte, den hiernach gebotenen Hinweis gemäß § 139 ZPO nicht er-
teilt hat.
4. Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ent-
fällt schließlich schon deshalb, weil der Klägerin für das Jahr 2004 kein Nach-
zahlungsanspruch gegen die Beklagten zusteht und das die Rechtsanwaltskos-
ten auslösende Schreiben der erstinstanzlich tätigen Prozessbevollmächtigten
der Klägerin vom 20. Juli 2005 sich noch nicht auf die Abrechnung für das Jahr
2005 bezogen haben kann.
III.
Das Berufungsurteil erweist sich somit als richtig, soweit es die Neben-
kostenabrechnung für das Jahr 2004 und die vorgerichtlichen Anwaltskosten
betrifft; insoweit ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Nebenkosten-
forderungen für das Jahr 2005 und die Monate Januar bis August 2006 kann
das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf-
zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann, soweit das Berufungsurteil auf-
zuheben ist, nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht
- vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellun-
gen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2005 getroffen hat
und weil der Klägerin bezüglich der für 2006 geltend gemachten Vorauszahlun-
gen Gelegenheit zu geben ist, ihre Anträge an die (infolge der zwischenzeitlich
erfolgten Abrechnung) geänderte Rechtslage anzupassen. Die Sache ist des-
halb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu-
rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Wolst
Hermanns
Dr. Milger
Dr. Hessel
Vorinstanzen: AG Öhringen, Entscheidung vom 15.06.2007 - 2 C 638/05 - LG Heilbronn, Entscheidung vom 26.10.2007 - 2 S 28/07 Sk -