BGH Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 28. Mai 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 261/07

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 259, 273, 556

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer

formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flä-

chenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander

folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter

nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchs-

werte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen

zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt al-

lein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 - LG Berlin

AG Schöneberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren auf

die bis zum 2. Mai 2008 eingegangenen Schriftsätze durch den Vorsitzenden

Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel

und den Richter Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63

des Landgerichts Berlin vom 24. August 2007 aufgehoben.

Der Rechtsstreit ist in Höhe von 438,66 € in der Hauptsache erle-

digt.

Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-

rufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in B. , in der

sie ihre Rechtsanwaltskanzlei betreiben. Die Parteien streiten um Nachzah-

lungsansprüche des Klägers aus Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen

für die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004. Insoweit ist für den Miet-

vertrag in einem späteren Nachtrag klargestellt worden, dass auf das Mietver-

hältnis unabhängig von dem Anteil der gewerblichen Nutzung und der Anzahl

der Hauptmieter auch zukünftig die Vorschriften des Wohnraummietrechts zu-

mindest entsprechend Anwendung finden sollen. Zu den auch hinsichtlich der

Heizung und der Warmwassererzeugung umzulegenden Betriebskosten, für die

eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, heißt es weiter:

"Die Betriebskosten ... werden nach - dem Verhältnis der - Nettomieten - Heizkörperflächen - der Wohnfläche - Quadratmeterzahl der beheizten Fläche - dem Stande der Wärmemesser - umgelegt.

Die - Heizkörperfläche - beheizte Fläche - Wohnfläche - ist vereinbart mit 162 qm."

Die Parteien streiten angesichts mehrfach wechselnder und zwischen

Heizkosten und Warmwasser differierender Wohnflächenangaben sowie auffäl-

liger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten

Gewerbemieter (Wäscherei) bereits um die formelle Ordnungsmäßigkeit der

auch inhaltlich mehrfach geänderten Abrechnungen, ferner um die inhaltliche

Richtigkeit der einer Aufteilung zugrunde gelegten Flächen- und Verbrauchs-

werte sowie um eine von den Beklagten zumindest für die Abrechnungszeit-

räume bis zum Jahr 2000 geltend gemachte Verjährung. Darüber hinaus ist zwi-

schen den Parteien streitig, ob sich ein zunächst erhobener Anspruch auf Heiz-

kostenvorauszahlungen für die Monate Januar bis März 2005 in Höhe von ins-

gesamt 438,66 € während des Berufungsrechtszuges in der Hauptsache erle-

digt hat.

Das Amtsgericht hat etwaige Nachzahlungsforderungen für die Zeit bis

zum Jahre 2000 als verjährt sowie Nachzahlungsforderungen aus den Folge-

jahren mit Ausnahme des Jahres 2001, für das die Klage zurückgenommen

war, mangels formell ordnungsgemäßer Rechnungslegung als nicht fällig ange-

sehen und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des

Klägers zurückgewiesen. Hiergegen wendet dieser sich mit seiner vom Beru-

fungsgericht zugelassenen Revision.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

führt:

Etwaige Nachzahlungsforderungen seien für den gesamten Zeitraum

nicht fällig, weil den Beklagten mangels Erläuterung der unterschiedlichen Ge-

samtflächen, die in den für die einzelnen Jahre erstellten Heiz- und Warmwas-

serkostenabrechnungen in Ansatz gebracht worden seien, keine formell ord-

nungsgemäßen Abrechnungen zugegangen seien. Zwar habe der Kläger in den

nach Flächenmaß vorgenommenen Abrechnungsposten jeweils eine bestimmte

Gesamtfläche und den davon auf die Beklagten entfallenden Flächenanteil an-

gegeben und sei dadurch den grundlegenden Anforderungen nachgekommen,

die auch keinen Vergleich mit entsprechenden Kostenpositionen des Vorjahres

verlangten. Das sei jedoch anders, wenn einzelne Posten im Vergleich zu den

Vorjahren extreme Steigerungen erfahren hätten. Gleiches müsse gelten, wenn

Schwankungen bei solchen Posten auftreten würden, bei denen sie nicht von

vornherein zu erwarten seien. Nicht nachvollziehbar seien insoweit die in all den

Jahren ständig wechselnden und noch nicht einmal untereinander einheitlichen

Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser. Selbst

wenn die Flächenänderungen auf Umbauten im Gebäude zurückzuführen sei-

en, hätte es genauer Erläuterungen bedurft, wo es im Gebäude zu welchen

Umbauten gekommen sei und woraus sich im Einzelnen die Unterschiede zwi-

schen den Flächen für Heiz- und Warmwasserkosten ergäben, um dem Mieter

eine Nachprüfung der Richtigkeit der Abrechnung zu ermöglichen. Dies sei je-

doch weder in den Abrechnungen selbst erfolgt noch später, auch nicht im Pro-

zess, nachgeholt worden. Entsprechendes gelte für die auffällig unterschiedli-

chen Ölverbrauchswerte der im Gebäude untergebrachten Wäscherei, die in

der Gesamtschau derart uneinheitlich seien, dass die dort jeweils angesetzten

Mengen ohne Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien. Dem lasse sich

nicht entgegenhalten, dass die auf schwankende Werte zurückzuführende Un-

verständlichkeit der Abrechnungsgrundlagen zumindest nicht bei der zeitlich

frühesten Abrechnung betreffend die Heizperiode 1998/1999 gegeben sei. Ab-

gesehen davon, dass die bei den späteren Abrechnungsjahren aufgetauchten

Unklarheiten auf diese Abrechnung zurückschlügen, sei die Abrechnung für

1998/1999 zeitlich später erstellt worden als diejenige für 2002, so dass sich

auch kein zeitlicher Vorrang feststellen lasse.

Hinsichtlich der vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Ansprüche auf

Zahlung der Heizkostenvorschüsse für Januar bis März 2005 habe vor Eintritt

des erledigenden Ereignisses kein durchsetzbarer Anspruch bestanden. Den

Beklagten habe vielmehr ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Be-

triebskostenvorauszahlungen zugestanden, solange ihnen für die vorausge-

gangenen Jahre keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegen habe.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entge-

gen der Auffassung des Berufungsgerichts werden die streitigen Betriebskos-

tenabrechnungen den Anforderungen gerecht, die an ihre formelle Ordnungs-

mäßigkeit zu stellen sind, so dass es auf ihre noch nicht geprüfte inhaltliche

Richtigkeit ankommt. Hinsichtlich der Erledigungsfeststellung ist der Rechts-

streit dagegen schon zur Entscheidung reif, weil den Beklagten angesichts der

formellen Ordnungsmäßigkeit der vorausgegangenen Jahresabrechnungen das

beanspruchte Zurückbehaltungsrecht nicht zugestanden hat.

1. Die streitigen Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 1998/1999

bis 2000 und 2002 bis 2004 sind formell ordnungsgemäß abgerechnet und da-

mit im Umfang ihrer noch festzustellenden sachlichen Berechtigung zur Nach-

zahlung fällig geworden.

a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen,

dass die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell

ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt (BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil

vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8). Formell ord-

nungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen

Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstel-

lung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden

getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinhei-

ten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstel-

lung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten

Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug sei-

ner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter

II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO,

m.w.N.).

aa) Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit

einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, ist umstritten. Überwiegend wird

angenommen, dass der Vermieter schon in der Abrechnung selbst Besonder-

heiten zu erläutern habe, namentlich bei auffälligen Betriebskostensteigerungen

oder Verbrauchsschwankungen (OLG Düsseldorf, NJOZ 2001, 287, 295;

Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 121; Langenberg, Betriebskos-

tenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. G Rdnr. 149; Lüt-

zenkirchen, MDR 1998, 134, 136), bei Abweichungen hinsichtlich abrechnungs-

relevanter Nutzflächenangaben in aufeinander folgenden Jahren (KG, ZMR

2006, 446; LG Berlin, GE 1998, 1025) oder bei Verwendung verschiedener Flä-

chenschlüssel oder gemischter Umlegungsmaßstäbe (OLG Nürnberg, WuM

1995, 308; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB

Rdnr. 355; Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 184). Andere verneinen dagegen

ein solches Erläuterungserfordernis, weil es für die formelle Ordnungsmäßigkeit

nur auf eine Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus sich heraus ankomme

(MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 75 f.), oder - was im Ergebnis

auf dasselbe hinausläuft - meinen, dass in Fällen, in denen nach Wohnfläche

verteilt werde, lediglich auf diesen Umstand hingewiesen und angegeben wer-

den müsse, welche Bezugsgrößen (Gesamtfläche, Fläche der Wohnung) in ein

Verhältnis zueinander gesetzt worden seien, während die richtige Bildung die-

ses Verhältnisses und die Richtigkeit der Berechnungen nicht eine Frage der

formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen

sei (Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 75).

bb) Der Senat tritt letztgenannten Auffassungen bei. Soweit er in der Ver-

gangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenab-

rechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, ist es dabei vor

allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der Verteilerschlüs-

sel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (Senatsurteil vom 9. April

2008, aaO, unter II 1) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels

die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechen-

schritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser

Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transpa-

renz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (Senatsurteil vom 31. Oktober

2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; Senatsurteil vom 14. Februar

2007, aaO, Tz. 9 - 11). In diesen Fällen ist der Mieter also allein schon mangels

Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte,

durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab

bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus

sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.

b) Hier hat der Kläger mit den untereinander ins Verhältnis zu setzenden

Flächenangaben zur beheizten und mit Warmwasser versorgten Gesamtfläche

einerseits und dem hieran jeweils bestehenden Flächenanteil der Beklagten

andererseits bestimmte Werte mitgeteilt, die den Mieter gedanklich und rechne-

risch nicht vor Schwierigkeiten stellen. Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der

einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu

klären und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Ver-

mieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaß-

stab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und

rechnerisch verständlich dargestellt hat (dazu Senatsurteil vom 17. November

2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b; Senatsurteil vom 19. Januar

2005 - VIII ZR 116/04, MietPrax-AK § 556 Nr. 10, unter II 2), bei Feststellung

eines Messfehlers nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des

mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos.

Dasselbe gilt für die von den Beklagten als nicht nachvollziehbar bean-

standeten Heizölverbrauchsmengen. Soweit bestimmte, durch Messeinrichtung

erfasste Verbrauchswerte in die Abrechnung eingestellt werden, bedarf es

grundsätzlich keiner näheren Erläuterung. Denn solche Werte sind aus sich

heraus verständlich. Ob sie zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der

formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech-

nung (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II

2 c m.w.N.). Steht wie hier fest, dass für einen gewissen Zeitraum der Zwi-

schenzähler zur gesonderten Erfassung des Heizölverbrauchs eines gewerbli-

chen Mieters ausgefallen war, wird die formelle Ordnungsmäßigkeit der erteilten

Abrechnung schließlich auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kläger

dies aufgegriffen und die Verbrauchsabrechnung unter Hinweis auf den Defekt

in der Weise umgestellt hat, dass er aus dem gemessenen Gesamtverbrauch

eigens für die betroffene Wäscherei einen Heizölverbrauch herausgerechnet

hat, der nunmehr auf einer an den Verbrauchswerten der Vorjahre orientierten

Schätzung mittels Bildung eines Durchschnittwertes beruht. Ob diese Schät-

zung sachlich zutrifft, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung.

c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die von

ihm innerhalb des Zeitraums von 1998 bis 2004 festgestellten Differenzen bei

den Angaben zur Gesamtheizfläche und zur Gesamtfläche für Warmwasser

sowie die extremen Schwankungen bei den abgelesenen Heizölverbrauchswer-

ten der Wäscherei keine Steigerung der in formeller Hinsicht an die Betriebs-

kostenabrechnungen zu stellenden (Erläuterungs-) Anforderungen. Denn das

Berufungsgericht übersieht bei der von ihm über den genannten Zeitraum an-

gestellten Gesamtschau, dass § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, dessen Anwendbar-

keit zwischen den Parteien vereinbart ist, den zeitlichen Rahmen für die zu

erstellende Abrechnung auf lediglich ein Jahr erstreckt. Dem entsprechend

muss der Vermieter in seinem Rechenwerk nur die im Abrechnungszeitraum

angefallenen und deshalb zur Abrechnung anstehenden Betriebskosten des

jeweiligen Abrechnungsjahres erfassen, zusammenstellen und unter Abzug der

jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter verteilen

(Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 103). Den formellen Anforderungen ei-

ner Abrechnung wird deshalb genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum ange-

fallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit

derart klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind,

dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirt-

schaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und

er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen

Abrechungssaldo des Vermieters nachzuprüfen (Senatsurteil vom 9. April 2008,

aaO, unter II 1 b; Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 2). Eines Ab-

gleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es dazu nicht, so dass der

Vermieter sich hierüber auch nicht zu äußern braucht. Soweit ein gleichwohl

vorgenommener Abgleich auffällige Abweichungen oder Schwankungen ge-

genüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechnungszeiträume offenbart,

kann dies in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der

betreffenden Posten zu bezweifeln und sie einer Überprüfung auf ihre sachliche

Berechtigung zu unterziehen. Ungeachtet der den Vermieter in diesem Rahmen

treffenden Darlegungs- und Beweislast, die ihm dann ggf. auch nähere Erläute-

rungen abverlangen kann, bleibt die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Ab-

rechnung von derartigen sachlichen Ungereimtheiten jedoch unberührt.

2. Soweit es den vom Kläger einseitig für erledigt erklärten Anspruch auf

Leistung der vereinbarten Vorauszahlungen für die Monate Januar bis März

2005 anbelangt, ist darüber zu entscheiden, ob die Erledigung eingetreten ist

oder nicht. Das beurteilt sich danach, ob die ursprünglich auf Leistung dieser im

Mietvertrag vorgesehenen Vorauszahlungen gerichtete Klage zulässig und be-

gründet gewesen sowie nach Rechtshängigkeit durch ein erledigendes Ereignis

gegenstandslos geworden ist (BGHZ 155, 392, 395).

Entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts ist die ursprüngliche

Klage zulässig und begründet gewesen. Da die formelle Ordnungsmäßigkeit

der erteilten Abrechnungen nicht zu beanstanden ist, hat einer uneingeschränk-

ten Durchsetzung des Vorauszahlungsanspruchs kein Zurückbehaltungsrecht

gemäß § 273 BGB entgegengestanden, das im Übrigen auch von der Rechts-

folge her nicht die erkannte Klageabweisung, sondern gemäß § 274 Abs. 1

BGB nur eine eingeschränkte Verurteilung zur Zahlung Zug um Zug gegen Er-

teilung einer wirksamen Abrechnung hätte tragen können.

Die hiernach begründete Klage auf Leistung der Vorauszahlungen hat

sich dadurch erledigt, dass der Kläger nach den Feststellungen des Berufungs-

gerichts über die im Jahre 2005 angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten

abgerechnet hat. Dadurch ist der Anspruch untergegangen mit der Folge, dass

der Kläger ab diesem Zeitpunkt nur noch die Zahlung eines sich aus der Ab-

rechnung zu seinen Gunsten etwa ergebenden Saldos beanspruchen kann (vgl.

Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III

2).

III.

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben und ist

aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der festzustellenden Teilerledi-

gung kann der Senat bereits abschließend selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3

ZPO). Soweit es die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen der Jahre

1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004 anbelangt, ist der Rechtsstreit nicht zur

Endentscheidung reif, da es weiterer tatsächlicher Feststellungen zur sachli-

chen Richtigkeit der erteilten Abrechnungen bedarf. Insoweit ist die Sache zur

neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver-

weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 106 C 275/05 -

LG Berlin, Entscheidung vom 24.08.2007 - 63 S 363/06 -