BGH Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 23/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 23/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 17. Dezember 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

MiethöheRegG § 10 Abs. 2 Satz 2; BGB § 139

Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich

vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zuläs-

sige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht.

BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08 - LG Darmstadt

AG Offenbach am Main

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 26. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer

des Landgerichts Darmstadt vom 23. November 2007 unter Zu-

rückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt

und insoweit aufgehoben, als der Beklagte für den Monat Juli

2005 zur Zahlung von 407,44 € nebst Zinsen verurteilt worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-

verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Der Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 24. Mai 1996 eine

Wohnung in H. . Die monatliche Miete belief sich auf umgerechnet

434,60 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von umgerechnet

92,03 €. Gemäß Ziffer 6 der schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 24. Mai 1996

erhöhte sich die monatliche Miete jedes Jahr um 25,56 € (50 DM), erstmals ab

dem 1. Juli 1998. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit dieser Staffelmiet-

vereinbarung.

Der Kläger hat nicht jede Staffelmieterhöhung geltend gemacht und ver-

langt seit dem 1. Januar 2005 eine monatliche Miete von 536,84 €. Er hat Zah-

lung rückständiger Miete für den Zeitraum von Juli 2005 bis Dezember 2006 in

Höhe von insgesamt 2.642,60 € nebst Zinsen begehrt (davon 407,44 € restliche

Miete für den Monat Juli 2005); der Beklagte hat im Wege der Widerklage Er-

stattung seiner Auffassung nach für den Zeitraum Januar 2003 bis Oktober

2005 zuviel gezahlter Miete in Höhe von 3.118,64 € nebst Zinsen verlangt. Das

Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur

Zahlung von 194,53 € nebst Zinsen verurteilt und der Widerklage stattgegeben.

Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts

abgeändert, der Klage insgesamt stattgegeben und die Widerklage abgewie-

sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte

die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision hat nur den aus dem Tenor ersichtlichen Teilerfolg, im Übri-

gen ist sie unbegründet.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-

führt:

Dem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück-

ständiger Miete zu. Die Staffelmietvereinbarung verstoße zwar gegen § 10

Abs. 2 MHG. Dies habe jedoch nicht die Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung

insgesamt zur Folge. Denn Staffelmietvereinbarungen seien nach der gesetzli-

chen Regelung in § 10 MHG nicht grundsätzlich verboten, sondern zulässig und

nur in ihrer Wirksamkeit auf zehn Jahre begrenzt. Bei trennbaren Teilen einer

Vereinbarung sei im Übrigen gemäß § 134 BGB auch nur der vom Verbotsge-

setz erfasste Teil unwirksam; die Teilnichtigkeit könne nicht weiter reichen als

das Verbotsgesetz. Deshalb sei eine zeitlich unbegrenzte Staffelmiete für die

Dauer von zehn Jahren wirksam und lediglich der darüber hinausgehende Teil

unwirksam. Dafür spreche auch die Regelung des § 557a BGB nF, der eine

zeitliche Begrenzung nicht mehr vorsehe.

Dem Kläger stehe daher grundsätzlich die geltend gemachte rückständi-

ge Miete zu, während die Widerklage auf Rückerstattung überzahlter Beträge

abzuweisen sei.

Soweit der Kläger bezüglich der Julimiete 2005 nicht das vollständige

Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 in

Abzug gebracht, sondern hiergegen mit Mietrückständen aus dem Jahr 2004 in

Höhe von 481,23 € aufgerechnet habe, sei auch diese Vorgehensweise rech-

tens, da der Beklagte die Richtigkeit dieser noch ausstehenden Forderung von

481,23 € in seinem Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannt habe.

II.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält - mit Ausnahme der Verur-

teilung des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 - rechtli-

cher Nachprüfung stand. Der Beklagte ist, was die weiteren vom Kläger im vor-

liegenden Rechtsstreit geltend gemachten Mietrückstände betrifft, gemäß § 535

Abs. 2 BGB zur Zahlung verpflichtet; der mit der Widerklage geltend gemachte

Bereicherungsanspruch (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) auf Erstattung geleis-

teter Mietzahlungen steht ihm hingegen nicht zu.

1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Staffel-

mietvereinbarung für den im vorliegenden Rechtsstreit streitigen Zeitraum wirk-

sam ist, so dass dem Beklagten, soweit er die aus der Vereinbarung sich erge-

benden Erhöhungsbeträge entrichtet hat, kein Rückforderungsanspruch wegen

überzahlter Miete zusteht, der Kläger hingegen die noch nicht gezahlten Erhö-

hungsbeträge nachfordern kann.

a) Zwar verstößt die hier vereinbarte - zeitlich nicht begrenzte - Staffel-

miete gegen die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgebliche

Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG. Danach darf die Vereinbarung einer

gestaffelten Miete - anders als nach der seit dem 1. September 2001 gemäß

§ 557a BGB geltenden Regelung - nur einen Zeitraum bis zehn Jahren umfas-

sen.

b) Dem Berufungsgericht ist aber darin beizupflichten, dass dieser Ver-

stoß nicht zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung zur Staffelmiete mit der

Folge führt, dass der Beklagte jeweils nur die Ausgangsmiete schuldet. Entge-

gen der von der Revision und einem Teil der Instanzgerichte vertretenen Auf-

fassung (LG Berlin, GE 2004, 625 - Zivilkammer 63 - sowie GE 2003, 325 - Zi-

vilkammer 62 -; LG Gießen, WuM 1994, 693) ist auch eine unter der Geltung

des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffel-

miete nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer

von zehn Jahren hinausgeht (so auch LG Berlin, GE 1991, 781 - Zivilkammer

67; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdnr. C 518a;

Blank/Börstinghaus, Miete 1. Aufl. § 10 MHG Rdnr. 22; Soergel/Heintzmann,

BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 12; Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 10 MHG

Rdnr. 82; wohl auch MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 20,

unter Hinweis auf die ähnliche Problematik bei Preisvorschriften).

Das Berufungsgericht hat zutreffend einen Fall bloßer Teilnichtigkeit an-

genommen, weil die (damalige) gesetzliche Regelung Staffelmietvereinbarun-

gen nicht grundsätzlich verbot, sondern nur eine zehn Jahre übersteigende

Bindung der Parteien untersagte. Gemäß § 139 BGB führt die Teilnichtigkeit

jedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgeschäfts, wenn anzunehmen ist,

dass die Parteien es auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten.

Dies ist hier offensichtlich der Fall. Die Vereinbarung einer Staffelmiete

bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hin-

sichtlich der Miethöhe und ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Miet-

erhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem

während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen sind (§ 10

Abs. 2 Satz 2 MHG bzw. nach jetziger Regelung § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher anzunehmen, dass die Parteien,

wenn ihnen die zeitliche Begrenzung des § 10 Abs. 2 MHG bekannt gewesen

wäre, nicht von einer Staffelmietvereinbarung insgesamt Abstand genommen,

sondern stattdessen eine Staffelmietvereinbarung mit der höchstmöglichen zeit-

lichen Begrenzung geschlossen hätten.

c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Staffelmietvereinbarung

auch nicht deshalb unwirksam, weil sie mangels einer schriftlichen Regelung

über die Dauer der Staffelmiete bzw. wegen einer fehlenden Befristung nicht

den Mindestinhalt aufwiese, der der Formvorschrift des § 10 Abs. 2 MHG zu

entnehmen sei. Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG kann der Mietzins für be-

stimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Den

sich daraus ergebenden Anforderungen an die Schriftform (§ 126 BGB) wird die

schriftliche Zusatzvereinbarung der Parteien vom 24. Mai 1996 jedoch gerecht,

denn sie legt eine jährliche Mieterhöhung der Ausgangsmiete um jeweils

25,56 € ab dem 1. Juli 1998 fest, so dass die unterschiedliche Miete für jeweils

bestimmte Zeiträume in der Vertragsurkunde geregelt ist.

2. Zu Unrecht rügt die Revision ferner, dass die Berufung, soweit sie sich

gegen die Abweisung der Klage bezüglich der Mietforderung für Juli 2005 rich-

tete, bereits unzulässig gewesen sei, weil der Kläger das Rechtsmittel in die-

sem Punkt nicht ordnungsgemäß begründet habe. Das Amtgericht hat die Kla-

ge insoweit abgewiesen, weil der Beklagte nur die Ausgangsmiete von 434,60 €

zuzüglich Nebenkosten geschuldet habe, die durch Aufrechnung mit dem Ne-

benkostenguthaben 2004 beglichen worden sei. Die vom Kläger zuvor gegen-

über dem Nebenkostenguthaben 2004 erklärte Aufrechnung mit Mietrückstän-

den in Höhe von 481,23 € sei ins Leere gegangen, weil es mangels wirksamer

Staffelmietvereinbarung keine Mietrückstände des Beklagten gegeben habe.

Mit der Begründung, die Staffelmietvereinbarung vom 24. Mai 1996 sei wirk-

sam, hat der Kläger das Urteil des Amtsgerichts mithin auch bezüglich der Ab-

weisung der Julimiete angegriffen.

3. Mit Erfolg beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge-

richt von der Miete für Juli 2005 nicht das vollständige Guthaben aus der Ne-

benkostenabrechnung für das Jahr 2004 abgesetzt hat, weil es angenommen

hat, der Kläger habe seinerseits hiergegen bereits zuvor mit einem - vom Be-

klagten durch das Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannten - Saldo in Hö-

he von 481,23 € aus Mietrückständen aus dem Jahr 2004 wirksam aufgerech-

net. Zutreffend weist die Revision darauf hin, dass der Beklagte in dem genann-

ten Schreiben eine Zahlung des Betrages von 481,23 € gerade ablehnt und le-

diglich ausführt, dass er diese Summe "unter normalen Umständen" sofort ge-

zahlt hätte. Daraus ergibt sich - wie die Revision zu Recht rügt - kein Anhalts-

punkt für einen Schuldbestätigungsvertrag (deklaratorisches Schuldanerkennt-

nis) oder gar für ein (konstitutives) Schuldanerkenntnis im Sinne von § 781

BGB.

Soweit sich das Berufungsurteil nach den vorstehenden Ausführungen

III.

als richtig erweist, ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Verurteilung

des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 kann das Beru-

fungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben

(§ 562 Abs. 1 ZPO). In diesem Punkt ist der Rechtsstreit nicht zur Endentschei-

dung reif, weil das Bestehen der Mietforderung des Klägers für Juli 2005 von

der noch klärungsbedürftigen Frage abhängt, ob ihm der mit dem Guthaben des

Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung 2004 verrechnete "Saldo" rück-

ständiger Mietforderungen (481,23 €) zustand; denn in diesem Fall wäre das

Guthaben des Beklagten in dieser Höhe erloschen und hätte nicht mehr zur

Aufrechnung gegen die Miete für Juli 2005 zur Verfügung gestanden. Dem Klä-

ger ist Gelegenheit zur Aufschlüsselung des "Saldos" - etwa durch Vorlage der

in der Nebenkostenabrechnung 2004 in Bezug genommenen "Kontoaufstel-

lung" - zu geben. Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit daher zur neu-

en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen

(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 18.05.2007 - 350 C 514/06 -

LG Darmstadt, Entscheidung vom 23.11.2007 - 6 S 104/07 -