BGH Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 84/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 17. Dezember 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08)

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 559 Abs. 1

Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559

Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür

notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisie-

rungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen.

BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) - LG Hamburg

AG Hamburg-Bergedorf

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie den Richter

Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Parteien werden unter deren Zurückwei-

sung im Übrigen das Teilurteil des Landgerichts Hamburg, Zivil-

kammer 7, vom 20. Dezember 2007 und das Schlussurteil dersel-

ben Kammer vom 28. Februar 2008, jeweils in der Fassung des

Berichtigungsbeschlusses vom 3. September 2008, teilweise auf-

gehoben sowie das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf

vom 28. August 2007 teilweise abgeändert und wie folgt neu ge-

fasst:

Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin 15,02 € nebst

Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basis-

zinssatz aus 2,78 € seit 5. September 2006 und aus jeweils 4,08 €

seit 5. Oktober, 5. November und 5. Dezember 2006 zu zahlen.

Die Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verur-

teilt, an die Klägerin 48,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent-

punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 4,08 € seit

5. Januar, 5. Februar, 5. März, 5. April, 5. Mai, 5. Juni, 5. Juli,

5. August, 5. September, 5. Oktober, 5. November und 5. Dezem-

ber 2007

sowie ab Januar 2008 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses

über die Wohnung in dem Anwesen L. straße 140a,

2. OG links, in H. jeweils zum dritten Werktag eines Monats

im Voraus über den freiwillig gezahlten Betrag von monatlich

426,21 € hinaus weitere 4,08 € zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits habe die Klägerin zu ¼, die Beklag-

ten als Gesamtschuldner zu ¾ zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung, die die

Klägerin nach Einbau von zwei Wasserzählern in die von den Beklagten gemie-

tete Wohnung verlangt.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in H. . Mit

Schreiben vom 16. Februar 2004 kündigte die Klägerin eine Modernisierung der

Wohnung durch den Einbau von zwei Wasserzählern an. Die Klägerin ließ auf-

grund der baulichen Gegebenheiten zwei Wasserzähler in die Wohnung der

Beklagten einbauen, da Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitungen ver-

sorgt werden.

Nach Durchführung der Arbeiten erklärte die Klägerin mit Schreiben vom

23. Dezember 2004 an die Beklagten eine Mieterhöhung wegen Modernisie-

rung in Höhe von monatlich 12,10 €, die sie hernach ab dem 1. September

2005 verlangte. Die Beklagten erklärten sich mit einer Mieterhöhung von 7,18 €

einverstanden, die sie seit dem 1. Februar 2005 auch zahlen.

Unter Berücksichtigung dieser Zahlungen und einer Differenz von 4,92 €

zwischen dem geforderten und dem gezahlten Erhöhungsbetrag begehrt die

Klägerin von den Beklagten als Gesamtschuldnern für den Zeitraum vom

1. September 2005 bis einschließlich Dezember 2006 die Zahlung von 26,46 €

und für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 von 59,04 € sowie die

künftige Zahlung weiterer 4,92 € monatlich über den freiwillig gezahlten Betrag

von monatlich 426,21 € hinaus bis zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zu-

gelassene Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht der Klage durch ein

Teil- und ein Schlussurteil teilweise stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht

zugelassenen Revision begehren die Beklagten, die Berufung der Klägerin ge-

gen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Die Klägerin tritt dem entge-

gen und wendet sich mit der Anschlussrevision gegen die teilweise Abweisung

der Klage. Der Senat hat die beiden Revisionsverfahren zur gemeinsamen Ver-

handlung und Entscheidung verbunden.

Die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klägerin ha-

ben jeweils nur teilweise Erfolg.

A.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidungen im

Wesentlichen ausgeführt:

Die Mieterhöhung der Klägerin wegen Modernisierung (§ 559 BGB) ge-

mäß Schreiben vom 23. Dezember 2004 sei in Höhe eines Betrages von

10,43 € monatlich berechtigt. Die formalen Voraussetzungen der Mieterhöhung

gemäß § 559b Abs. 1 BGB seien vorliegend unzweifelhaft eingehalten.

Bei dem Einbau der beiden Wasserzähler handele es sich um eine zu-

lässige Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB. Die Auffassung

des Amtsgerichts, der wegen der beiden getrennten Steigleitungen erforderliche

Einbau zweier Wasserzähler falle nicht in den Risikobereich des Mieters, sei

abzulehnen. In Hamburg sei gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung die Nach-

rüstung von Wasserzählern zwingend vorgeschrieben. Dies sei ein Umstand,

den der Vermieter nicht zu vertreten habe. Es handele sich bei dem Einbau von

Wasserzählern auch nicht um eine nicht abwälzbare Luxusmodernisierung,

sondern um die Art und Weise der Ausführung, die der Vermieter bestimmen

könne. Dies gelte umso mehr, als die Beklagte die streitgegenständliche Woh-

nung seinerzeit auch mit zwei getrennten Steigleitungen angemietet habe, so

dass sie diesen Umstand der Klägerin, nachdem diese aufgrund landesgesetz-

licher Vorschriften zum Einbau der Wasserzähler verpflichtet sei, auch nicht

entgegenhalten könne (Rechtsgedanke aus § 536b BGB).

Nach dem vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachten

seien Kosten für die beiden Kaltwasserzähler in Höhe von jeweils 268 € nicht

unangemessen. Die angemessenen Montagekosten beliefen sich auf 601,85 €.

Die ansetzbaren Modernisierungskosten betrügen demnach 1.137,85 €, so

dass bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen Mie-

te um 11 v.H. sich auf den Monat umgerechnet eine Mieterhöhung von 10,43 €

ergebe. Entsprechend der Forderungsaufstellung in der Klageschrift errechne

sich hiernach für den Monat Juli 2006 ein Rückstand in Höhe von 0,17 € und für

die Monate August bis Dezember 2006 von 3,25 € monatlich. Insgesamt sei die

Mieterhöhung hinsichtlich eines Betrages von 10,43 € monatlich gerechtfertigt,

mithin um weitere 3,25 € monatlich über den von den Beklagten anerkannten

Betrag von 7,18 € hinaus.

B.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung - auch rechnerisch -

nicht in jeder Hinsicht stand.

I. Revision der Beklagten

1. Soweit die Revision rügt, dass das vom Berufungsgericht erlassene

Teilurteil gemäß § 301 ZPO unzulässig gewesen sei, da die Gefahr sich wider-

sprechender Entscheidungen bestanden habe

(vgl. BGH, Urteil vom

15. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452), ist diese Gefahr jedenfalls

dadurch ausgeräumt, dass die Revisionsverfahren gegen das Teilurteil und das

Schlussurteil in der Revisionsinstanz zur gemeinsamen Entscheidung gemäß

§ 147 ZPO miteinander verbunden worden sind.

2. Zutreffend hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der

Revision - angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung einer er-

höhten Miete in Form eines Modernisierungszuschlags gemäß § 559 Abs. 1

BGB für die Kosten des Einbaus zweier Wasserzähler in der Wohnung der Be-

klagten zusteht.

Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen einer Modernisierung

die Miete unter anderem dann prozentual um die für die Wohnung aufgewende-

ten Kosten erhöhen, wenn er eine bauliche Maßnahme durchgeführt hat, die

nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt (§ 559 Abs. 1 Alt. 3

BGB), oder wenn er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen

durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB).

Ob im vorliegenden Fall eine Modernisierungsmaßnahme auch gemäß

§ 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB vorgelegen hat, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls

wenn der Vermieter landesgesetzlich verpflichtet ist, Wasserzähler einzubauen,

handelt es sich - wie vom Berufungsgericht zu Recht angenommen - um eine

bauliche Änderung gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB aufgrund von Umständen,

die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet-

recht, 9. Aufl., § 559 Rdnr. 74, vgl. auch Rdnr. 88). So ist es nach den Feststel-

lungen des Berufungsgerichts (§ 545 Abs. 1, § 560 ZPO) hier. Danach muss

gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung jede Wohnung einen eigenen Wasser-

zähler haben. Werden - wie hier - aufgrund besonderer baulicher Gegebenhei-

ten die Wasseranschlüsse in Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitun-

gen versorgt, sind zur Erfassung des (gesamten) Wasserverbrauchs in der

Wohnung zwei Wasserzähler erforderlich. Aufgrund der gesetzlichen Verpflich-

tung des Vermieters zur Erfassung des Wasserverbrauchs je Wohnung handelt

es sich um einen Umstand, den die Klägerin als Vermieterin nicht zu vertreten

hat. Entgegen der Auffassung der Revision spielt es daher keine Rolle, ob im

Normalfall davon auszugehen ist, dass eine Wohnung nur mit einer Wasserzu-

leitung versehen ist.

Zutreffend hat das Berufungsgericht somit die der Höhe nach in der Re-

visionsinstanz nicht angegriffenen Kosten von 268 € pro Wasserzähler der Miet-

erhöhungsberechnung zugrunde gelegt.

II. Anschlussrevision der Klägerin

1. Zu Unrecht setzt das Berufungsgericht bei der Ermittlung des Moder-

nisierungsaufwands im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB unter Berufung auf das

eingeholte Sachverständigengutachten lediglich Montagekosten in Höhe von

601,85 € an. Mit Recht weist die Klägerin darauf hin, dass zumindest weitere

90 € für erneuerte Fliesen anzusetzen sind, da der Sachverständige, auf des-

sen Gutachten das Berufungsgericht sich stützt, in seinem Ergänzungsgutach-

ten vom 29. Juni 2007 ausgeführt hat, dass der Ausbau der zwölf Fliesen ober-

halb der Küchenarbeitsplatte notwendig war, um die in dem Schacht hinter den

Fliesen liegenden Wasserleitungen zu erreichen.

2. Soweit die Klägerin dagegen meint, es sei erforderlich gewesen, die

Arbeitsplatte in der Küche zu demontieren, um die zwölf Fliesen abschlagen zu

können, zeigt sie keinen revisionsrechtlich relevanten Beweiswürdigungsfehler

des Berufungsgerichts auf. Das Berufungsgericht folgt auch insoweit den Aus-

führungen des Sachverständigen, nach denen nur der Ausbau eines Unter-

schranks und des Geschirrspülers sowie der Abschlussleiste der Arbeitsplatte

erforderlich war, um den Wasserzähler in der Küche zu montieren.

Ohne Erfolg macht die Klägerin in diesem Zusammenhang geltend, dem

Vermieter oder dem für ihn tätigen Handwerker müsse ein gewisser Spielraum

bei der Durchführung der für die Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Ar-

beiten verbleiben; so stelle § 559 Abs. 1 BGB allein auf die vom Vermieter tat-

sächlich aufgewendeten Kosten ab. Dies ist nicht richtig. Von den tatsächlich

aufgewendeten Kosten sind nur diejenigen ansatzfähig im Rahmen der Mieter-

höhung, die notwendig sind (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 559 Rdnr. 22

aE m.w.N.). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können

dagegen nicht angesetzt werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559

Rdnr. 79). Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisie-

rung bestimmt der Vermieter, während der Mieter insoweit kein Mitspracherecht

hat. Es wäre daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuer-

legen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tra-

gen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind.

III.

Danach belaufen sich die ansetzbaren Modernisierungskosten hier auf

jeweils 268 € für die beiden Wasserzähler sowie 691,85 € für die Montagekos-

ten (einschließlich des Preises von 90 € für die ersetzten Küchenfliesen), mithin

auf insgesamt 1.227,85 €.

Bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen

Miete um 11 v.H. dieser Kosten ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung von

11,26 €. Da die Beklagten freiwillig lediglich 7,18 € zahlen, steht der Klägerin

daher für den Zeitraum von September 2005 bis Dezember 2006 der Differenz-

betrag von (11,26 € minus 7,18 €) 4,08 € monatlich, somit 16 x 4,08 € entspre-

chend 65,28 € abzüglich der von den Beklagten von Februar bis August 2005

gezahlten (7 x 7,18 €) 50,26 €, also 15,02 € (statt der vom Berufungsgericht

zugesprochenen 16,42 €) zuzüglich Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu.

Für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 und ab Januar 2008

steht der Klägerin eine Mieterhöhung über den von den Beklagten freiwillig ge-

zahlten Erhöhungsbetrag hinaus in Höhe von monatlich 4,08 € (statt der vom

Berufungsgericht zugesprochenen 3,25 €) zu. Dies ergibt für das Jahr 2007 den

Betrag von 48,96 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 39 €)

nebst Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB.

C.

Nach alledem sind die Berufungsteilurteile teilweise aufzuheben (§ 562

Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Entscheidung reif ist, kann der Senat

selbst abschließend in der Sache entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist

der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in dem aus dem Te-

nor ersichtlichen Umfang stattzugeben. Die weitergehenden Rechtsmittel der

Parteien sind zurückzuweisen.

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Hessel

Dr. Achilles

Vorinstanzen: VIII ZR 41/08 AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 20.12.2007 - 307 S 123/07 -

VIII ZR 84/08 AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 28.02.2008 - 307 S 123/07 -