BGH Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 316/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 316/07

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-

mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 3. Februar 2009 durch den

Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers und die Richterinnen

Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 62

des Landgerichts Berlin vom 5. November 2007 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung in

Anspruch.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in Ber-

lin. Die Nettokaltmiete für die 67,35 qm große Wohnung betrug zuletzt 306,44 €.

Mit Schreiben vom 13. Juli 2006 verlangte die Klägerin von der Beklagten unter

Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 und das dort bezeichnete Miet-

spiegelfeld H 7 eine Mieterhöhung um 18,76 € auf 325,20 € ab dem 1. Oktober

2006. Die Beklagte stimmte nicht zu. Nach ihrer Auffassung ist die Wohnung in

das Mietspiegelfeld H 6 einzuordnen und innerhalb der Spanne des Mietspie-

gelfeldes ein Aufschlag von lediglich 20 % auf den Mittelwert gerechtfertigt.

Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, der beantragten Mieterhö-

hung zuzustimmen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht

die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision

verfolgt die Klägerin das Mieterhöhungsverlangen weiter.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1635) hat, soweit für das Re-

visionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:

Die Zustimmungsklage sei - unabhängig von der materiellen Begründet-

heit des Mieterhöhungsverlangens - unzulässig. Das Erhöhungsverlangen vom

13. Juli 2006 entspreche nicht den formellen Anforderungen des § 558a BGB,

weil es wegen falscher Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelkategorie H

7 bereits formell unwirksam sei. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der Mieter

- wie hier - die Fehlerhaftigkeit der Angabe nicht habe erkennen können.

II.

Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlan-

gen der Klägerin vom 13. Juli 2006 formell ordnungsgemäß begründet worden

(§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage hätte nicht als unzulässig abgewiesen

werden dürfen.

Wie der Senat (Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW

2008, 573) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, ist bei Bezug-

nahme auf einen qualifizierten Mietspiegel - wie im vorliegenden Fall - nicht

mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermie-

ters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprü-

fung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel an-

gegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die

vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegel-

feld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne

liegt (Senat, aaO, Tz. 16 m.w.N.). So ist es hier. Ob die Mietwohnung der Be-

klagten in das Mietspiegelfeld H 7 oder, wie die Beklagte meint, in das Feld H 6

einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Be-

gründetheit des Mieterhöhungsverlangens und bedarf hier deswegen keiner

Entscheidung.

Danach ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13. Juli 2006

in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.

III.

Da die Revision begründet ist, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562

Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht

sich in seiner summarischen Prüfung der materiellen Begründetheit des Erhö-

hungsverlangens - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht mit den von

der Beklagten in der Berufungsbegründung vorgebrachten Angriffen auseinan-

dergesetzt hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverwei-

sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball

Wiechers

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 18.04.2007 - 2 C 472/06 -

LG Berlin, Entscheidung vom 05.11.2007 - 62 S 205/07 -