BGH Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 11/07

Verkündet am: 12. Dezember 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3

a) Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qua-

lifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die An-

gaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt,

dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspie-

gels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.

b) Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer

bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist

im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Ver-

mieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den

Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hin-

zuweisen.

BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07 - LG Berlin

AG Tempelhof-Kreuzberg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat aufgrund der mündlichen Ver-

handlung vom 14. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den

Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den

Richter Dr. Achilles

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 62

des Landgerichts Berlin vom 23. November 2006 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 24. April 1995 von der Rechts-

vorgängerin des Klägers eine Wohnung in Berlin. Seit dem 1. Januar 2001 be-

trug die Bruttokaltmiete 542 €. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte

der Kläger von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 73 €

auf 615 € monatlich ab dem 1. Januar 2004. In diesem Schreiben heißt es u.a.:

"Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten.

Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemach- ten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. Die erhöhte Miete liegt auch hinsichtlich der Kappungsgrenze von 20 % im Drei-Jahreszeitraum im gesetzlichen Rahmen."

Die Beklagten stimmten mit Schreiben vom 31. Dezember 2003 einer

Erhöhung der Miete um monatlich 23,86 € auf 565,56 € ab dem 1. Januar 2004

zu.

Wegen des Differenzbetrages in Höhe von 49,44 € monatlich hat der

Kläger Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung erhoben. Die

Beklagten haben mit ihrer Widerklage die Verurteilung des Klägers zur Zahlung

von 65 € (Mietminderung) und zur Beseitigung behaupteter Mängel verlangt; mit

einer Hilfswiderklage haben sie die Feststellung begehrt, dass sie im Falle des

Wirksamwerdens der Mieterhöhung zur Mietminderung wegen bestimmter

Mängel berechtigt sind.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage überwie-

gend stattgegeben. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg gehabt. Mit sei-

ner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Miet-

erhöhungsverlangen weiter.

Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an

das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Kläger habe keinen Anspruch auf weitergehende Zustimmung zu der

begehrten Mieterhöhung, da es an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen

im Sinne des § 558a Abs. 1 und 3 BGB fehle. Die Klage sei aus diesem Grund

bereits unzulässig.

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in

Textform zu erklären und zu begründen. Um diesen Zweck des Begründungser-

fordernisses zu erreichen, müsse der Vermieter Tatsachen vortragen - zu Bau-

jahr, Lage, Beschaffenheit der Wohnung etc. -, die den Mieter in die Lage ver-

setzten, die Behauptung des Vermieters, die derzeit geschuldete Miete sei nied-

riger als die ortsübliche Miete, zu überprüfen. § 558a Abs. 3 BGB enthalte ein

zusätzliches Begründungserfordernis für einen qualifizierten Mietspiegel wie

den vom Kläger herangezogenen Berliner Mietspiegel 2003; ein Verstoß gegen

diese Vorschrift mache das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.

Vorliegend habe der Kläger in dem Mieterhöhungsverlangen lediglich

mitgeteilt, die streitgegenständliche Wohnung sei in das Rasterfeld J1 des Ber-

liner Mietspiegels 2003 einzuordnen. Jedwede weitere Angaben - in Bezug auf

die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel - fehlten. Weder werde die

Spanne des Rasterfeldes angegeben, noch würden die maßgeblichen Tatsa-

chen dazu vorgetragen, warum gerade das Rasterfeld J1 einschlägig sein solle.

Dies genüge dem Begründungserfordernis nicht. Zumindest hätte der Kläger

die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angeben müssen.

Diesen Mangel hätte der Kläger nur dadurch heilen können, dass er dem Erhö-

hungsverlangen den Mietspiegel beigefügt hätte. Den erforderlichen Nachweis,

dass dies geschehen sei, habe der Kläger nach dem Ergebnis der durchgeführ-

ten Beweisaufnahme jedoch nicht geführt; die Kammer sei nicht gehalten ge-

wesen, den weiteren, verspäteten Beweisangeboten des Klägers nachzugehen.

Ein wirksames neues Mieterhöhungsverlangen im Prozess habe der Kläger

nicht abgegeben.

Da die Klage bereits unzulässig sei, komme es auf deren materielle Be-

gründetheit nicht an. Die Beklagten seien durch die von ihnen erteilte Teilzu-

stimmung auch nicht gehindert, sich auf die Unwirksamkeit des Erhöhungsver-

langens zu berufen.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entge-

gen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen des

Klägers im Schreiben vom 29. Oktober 2003 in einer den gesetzlichen Anforde-

rungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB).

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätte deshalb vom Berufungsge-

richt nicht wegen eines formellen Mangels des Erhöhungsverlangens als unzu-

lässig abgewiesen werden dürfen.

1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in

Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die

Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu

überprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden

(Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13;

Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 10

m.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 558a Rdnr. 8). Hierfür ist erforder-

lich, dass die Begründung dem Mieter "konkrete Hinweise" auf die sachliche

Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (Senatsurteil vom 12. November

2003 - VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG);

dabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen ge-

stellt werden

(Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO; Staudin-

ger/Emmerich, BGB (2006), § 558a Rdnr. 19: "erste Hinweise"; Münch-

KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 14 f.). Danach muss das Erhöhungsver-

langen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus de-

nen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und

zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berech-

tigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise

überprüfen zu können (Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 9; Staudinger/

Emmerich, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO).

2. Nimmt der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zur Begründung sei-

nes Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug (§ 558a

Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB), so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Woh-

nung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen; dies

ergibt sich nicht nur aus dem Zweck des Begründungserfordernisses, sondern

unmittelbar aus der Bestimmung des § 558a Abs. 3 BGB. Das Begründungser-

fordernis nach § 558a Abs. 1 BGB wird durch § 558a Abs. 3 BGB für den Fall

des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) dahin konkreti-

siert, dass der Vermieter die Angaben, die ein qualifizierter Mietspiegel für die

Wohnung enthält, dem Mieter im Erhöhungsverlangen in jedem Fall mitzuteilen

hat, das heißt unabhängig davon, ob der Vermieter die Mieterhöhung auf die-

sen Mietspiegel oder auf ein anderes Begründungsmittel des § 558a Abs. 2

BGB stützt. Diese Bestimmung dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen trans-

parenter zu machen, und schreibt deshalb zwingend vor, dass der Vermieter

die Angaben des qualifizierten Mietspiegels zur Wohnung in seinem Mieterhö-

hungsverlangen "stets" mitzuteilen hat (Gesetzentwurf der Bundesregierung für

das Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 55). Auch wenn die Vorschrift

in erster Linie eine besondere Anforderung an die Begründung des Erhöhungs-

verlangens in den Fällen des § 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB stellt, so erfasst sie

doch auch den Fall des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB, in dem der Vermieter zur Be-

gründung seines Erhöhungsverlangens unmittelbar auf einen qualifizierten

Mietspiegel Bezug nimmt.

3. Das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 29. Oktober 2003 genügt

den Anforderungen nach § 558a Abs. 3 BGB.

a) Bei der hier maßgeblichen Berliner Mietspiegeltabelle 2003 für die

westlichen Bezirke handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der ein

Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen

für bestimmte Kategorien von Wohnungen (gegliedert nach Größenordnung,

Zeitraum der Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung) jeweils eine be-

stimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall einer eindeutigen

Zuordnung tatsächlicher Gegebenheiten einer Wohnung zu einer bestimmten

Spanne in einem genau bezeichneten Feld des Mietspiegels ist im Erhöhungs-

verlangen die Mitteilung des konkreten Mietspiegelfeldes, das hinsichtlich Grö-

ße, Alter, Wohnlage und Ausstattung nach der Auffassung des Vermieters für

die gemietete Wohnung einschlägig ist, ausreichend, um den Mieter auf die im

Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung, insbesondere die dort an-

gegebene Spanne, hinzuweisen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungs-

verlangen nicht beigefügt werden, wenn es sich - wie im vorliegenden Fall - um

einen im Amtsblatt veröffentlichten und damit allgemein zugänglichen Mietspie-

gel handelt (vgl. MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 18 m.w.N.; Schmidt-

Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 34; Staudinger/

Emmerich, aaO, Rdnr. 25).

Mehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Ver-

mieters - einschlägigen Mietspiegelfeldes, das sowohl die Voraussetzungen für

die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergeben-

de Spanne ausweist, ist nicht erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu

ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebe-

nen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die

Spanne enthält, kann der Mieter das betreffende Feld ohne weiteres im Miet-

spiegel finden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einord-

nung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung

geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (vgl. Bamberger/Roth/Ehlert, BGB,

2. Aufl., § 558a Rdnr. 14a). Einer darüber hinausgehenden, ausdrücklichen Mit-

teilung der Spanne bedarf es dazu nicht (aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus,

aaO, Rdnr. 163). Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 558a Abs. 3 BGB

(BT-Drs. 14/4553, aaO) ist eine weitergehende Begründungspflicht des Vermie-

ters nicht herzuleiten. Soweit demgegenüber das Senatsurteil vom 12. Novem-

ber 2003 (aaO) zum Begründungserfordernis nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG

- ohne Einschränkung - gefordert hat, dass der Vermieter, der sein Mieterhö-

hungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Be-

gehrens die in der entsprechenden Kategorie des Mietspiegels genannten Miet-

zinsspannen (in jedem Fall) anzugeben hat, hält der Senat daran nicht fest.

b) Danach ist das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 29. Oktober

2003 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Über die Angaben des Miet-

spiegels für die Wohnung (§ 558a Abs. 3 BGB) hat der Kläger die Beklagten

informiert, indem er ihnen mitgeteilt hat, dass ihre Wohnung in das Mietspiegel-

feld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 für die westlichen Bezirke einzuordnen

ist. Die Beklagten konnten, wenn sie die Berechtigung des Erhöhungsverlan-

gens überprüfen wollten, durch Einblick in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner

Mietspiegels 2003 auf einen Blick ablesen, von welchen tatsächlichen Gege-

benheiten der Wohnung hinsichtlich der Wohnfläche (90 qm und mehr), des

Zeitraums der Bezugsfertigkeit (bis 1918), der Wohnlage (einfach) und der Aus-

stattung (mit Sammelheizung oder Bad, mit WC in der Wohnung) der Kläger

ausgegangen ist und welche Spanne der Mietspiegel für eine solche Wohnung

ausweist (2,46 € – 3,44 €/qm). Dem berechtigten Informationsbedürfnis der Be-

klagten, einen konkreten Hinweis zur Berechtigung des Mieterhöhungsverlan-

gens zu erhalten, hat der Kläger damit genügt.

III.

Da die Revision begründet ist, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562

Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht

- von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zur materiellen

Berechtigung des Erhöhungsverlangens getroffen hat; sie ist daher an das Be-

rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO).

Ball

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Milger

Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 04.05.2006 - 15 C 164/04 -

LG Berlin, Entscheidung vom 23.11.2006 - 62 S 154/06 -