Gesetze / Rechtsprechung / BGH
BGH Urteil vom 13.03.2009 – V ZR 157/08
V. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
Verkündet am: 13. März 2009 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
a) Die Ausübung des Vorkaufsrechts des Nutzers nach § 57 SchuldRAnpG lässt die
Ansprüche des Erstkäufers aus seinem Kaufvertrag grundsätzlich unberührt. Wird
der Erstkäufer in dem Kaufvertrag auf das Bestehen des Vorkaufsrechts des Nut-
zers hingewiesen, ist das in der Regel dahin zu verstehen, dass die Ansprüche
des Erstkäufers unter der auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) der Aus-
übung des Vorkaufsrechts stehen sollen.
b) Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen von mehreren gemeinschaftlich
vorkaufsberechtigten Nutzern für sich allein ist unwirksam. Sie steht einer Nicht-
ausübung des Vorkaufsrechts durch ihn gleich und führt gemäß § 472 Satz 2 BGB
zu einem Anwachsen seiner Berechtigung auf die verbliebenen, zum Vorkauf be-
rechtigten Nutzer (Fortführung von Senat, Urt. v. 14. März 1962, V ZR 2/62, WM
1962, 722 und BGHZ 136, 327, 330).
c) Bestehen Nutzungsbefugnisse nur jeweils an Teilflächen eines Grundstücks (§ 57
Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG), kann das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wenn die
Summe der überlassenen Flächen, an denen Nutzer bei Ausübung des Vorkaufs-
rechts auf Grund vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossener Verträge berechtigt
sind, die halbe Grundstücksgröße übersteigt. Nicht erforderlich ist es, dass die
vertraglichen Befugnisse derjenigen, die das Vorkaufsrecht durch Erklärung aus-
üben, sich auf eine solche Fläche erstreckt.
BGH, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08 - OLG Brandenburg
LG Neuruppin
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Rich-
ter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und
Dr. Roth
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Branden-
burgischen Oberlandesgerichts vom 3. Juli 2008 wird auf Kosten
der Kläger zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
1
Die Kläger sind Eigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten
Grundstücks in W. (Brandenburg). Die beklagte Stadt ist Eigentümerin des angrenzenden Grundstücks mit einer Größe von 543 m2, das mit insgesamt
elf Garagen bebaut ist. Dieses Grundstück wurde bis zum 2. Oktober 1990 von
dem V. Gebäudewirtschaft bewirtschaftet, der zwischen 1982 bis 1986 Nut-
zungsverträge über Teilflächen zur Errichtung von Garagen abschloss.
2
Acht der insgesamt elf Garagen mit einer Grundfläche von 200 m2 wer-
den noch auf Grund solcher Verträge von Dritten genutzt. Eine Doppelgarage mit einer Grundfläche von 55 m2 nutzt der Kläger zu 1 auf Grund eines 1989 mit
dem V. Gebäudewirtschaft abgeschlossenen Mietvertrags. Eine der Garagen
vermietete die Beklagte im Jahre 2003 neu. Die Kläger nutzen eine weitere Teil- fläche von 20 m2 auf Grund eines im Jahre 2000 mit der Beklagten geschlosse- nen Vertrags. Die Restfläche des Grundstücks von 248 m2 besteht aus gemein-
sam genutzten Zufahrts- und Wendeflächen.
Mit notariellem Vertrag vom 5. Dezember 2005 verkaufte die Beklagte
das Garagengrundstück an die Kläger zu einem Preis von 8.145 €. Der Kauf-
vertrag enthält den Hinweis auf das Vorkaufsrecht der Garagennutzer nach
Nach Genehmigung des Kaufvertrages nach der Grundstücksverkehrs-
ordnung erklärten acht Garagennutzer in einem von ihnen allen unterzeichneten
Schreiben an die Beklagte, dass die Garagengemeinschaft - wie bereits im Ja-
nuar 2006 mitgeteilt - das Vorkaufsrecht ausübe. Die Kläger erklärten demge-
genüber, dass sie das Vorkaufsrecht nur für sich persönlich und ausdrücklich
nicht im Zusammenhang mit einer neu gegründeten Garagen GbR ausübten.
Mit notariellem Vertrag vom 5. Oktober 2006 ließ die Beklagte das Gara-
gengrundstück an sieben Nutzer und den Kläger zu 1 auf und bewilligte die Ein-
tragung einer Auflassungsvormerkung.
Die Kläger sind der Ansicht, dass das gesetzliche Vorkaufsrecht von den
Berechtigten nicht wirksam ausgeübt worden sei. Sie verlangen von der Be-
klagten die Erklärung der Auflassung und die Bewilligung der Umschreibung
des Eigentums. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen erfolglos ge-
blieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen
die Kläger ihren Antrag weiter.
3
4
5
6
Entscheidungsgründe:
I.
7
8
Das Berufungsgericht meint, auf Grund wirksamer Ausübung des gesetz-
lichen Vorkaufsrechts nach § 57 SchuldRAnpG durch die anderen Nutzer stün-
den den Klägern keine Ansprüche aus dem Grundstückkaufvertrag mit der Be-
klagten mehr zu
Die anderen acht Nutzer seien nach § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG vor-
kaufsberechtigt gewesen. Für einen Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 57
Abs. 2 Nr. 1 SchuldRAnpG wegen vertragswidriger Nutzung hätten die Kläger
nicht hinreichend vorgetragen, weil sie bei vier Garagen nur deren Überlassung
durch die Nutzer an Dritte, aber nicht auch dargelegt hätten, dass die Beklagte
das den betroffenen Nutzern nicht gestattet habe.
9
Die Voraussetzungen des Vorkaufsrechts lägen auch im Übrigen vor.
Das Grundstück sei mit dem notariellen Vertrag vom 5. Dezember 2005 erstma-
lig an Dritte im Sinne des § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG verkauft worden. Die ande-
ren Nutzer hätten das Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.
10
Nach § 57 Abs. 6 Sätze 2 und 3 SchuldRAnpG i.V.m. § 472 Satz 1 BGB
stehe zwar das Vorkaufsrecht den Nutzern gemeinschaftlich zu und könne da-
her von ihnen auch nur gemeinsam und im Ganzen ausgeübt werden. Dies ha-
be zur Folge gehabt, dass die Ausübung durch den Kläger zu 1 nur für sich per-
sönlich unwirksam gewesen sei. Übe jedoch einer der Berechtigten sein Vor-
kaufsrecht nicht aus, so gehe dessen Recht gemäß § 472 Satz 2 BGB auf die
verbleibenden Vorkaufsberechtigten über. Eine unwirksame Ausübung des Vor-
kaufsrechts durch einen von mehreren Vorkaufsberechtigten stehe der Nicht-
ausübung gleich. Die anderen Nutzer hätten daher das Vorkaufsrecht ohne
Mitwirkung des Klägers zu 1 wirksam erklärt.
11
Schließlich sei auch dem Erfordernis in § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG
genügt, dass die Nutzungsbefugnis des vorkaufsberechtigten Nutzers die Hälfte
der Fläche des verkauften Grundstücks übersteigen müsse. Das sei hier der
Fall, weil der vertraglich genutzte Flächenanteil nicht nur die Garagenstellflä-
chen, sondern auch die gemeinsam genutzten Abstands-, Zufahrts- und Wen-
deflächen umfasse. Deren Fläche sei den vorkaufsberechtigten Nutzern anteilig
zuzurechnen, woraus sich hier ein Nutzungsanteil der vorkaufsberechtigten
Nutzer von 67,8 vom Hundert der Grundstücksgesamtfläche errechne.
12
13
II.
Das hält den Angriffen der Revision stand.
1. Die Kläger können von der Beklagten nicht mehr die Übereignung des
Garagengrundstücks aus dem Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) ver-
langen, nachdem die anderen Garagennutzer ihr Vorkaufsrecht nach § 57
SchuldRAnpG wirksam ausgeübt haben.
14
a) Rechtsfehlerhaft ist allerdings die auf § 464 Abs. 2 BGB gestützte Be-
gründung des Berufungsgerichts, dass den Klägern schon wegen des Zustan-
dekommens des Vertrages mit dem Vorkaufsberechtigten keine Ansprüche
mehr aus dem mit der Beklagten geschlossenen Kaufvertrag zustünden. Die
Ausübung eines Vorkaufsrechts berührt die Ansprüche des Erstkäufers aus
seinem Kaufvertrag grundsätzlich nicht (RGZ 121, 137, 138; Senat, Urt. v.
3. Dezember 1999, V ZR 329/98, NJW 2000, 1033).
15
Das gilt auch
für das Vorkaufsrecht des Nutzers nach § 57
SchuldRAnpG. Auch das Schrifttum zum Schuldrechtsanpassungsgesetz geht
- soweit es sich mit dieser Frage befasst - davon aus (Meyding in Kiethe,
SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 55; RVI/Zimmermann, SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 13).
Zwar kann es bei den gesetzlichen Vorkaufsrechten so sein, dass bereits deren
Ausübung das Erlöschen des Erfüllungsanspruchs des Erstkäufers zur Folge
hat. Eine solche Rechtsfolge tritt zum Beispiel bei den Vorkaufsrechten der
Kommunen nach §§ 24, 25 BauGB oder der Siedlungsunternehmen nach § 4
RSG (Mayer, NJW 1984, 100, 102; Erman/Grunewald, BGB, 12. Auflage, § 464
Rdn.11; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 505 Rdn. 27) ein. Bei dem Vorkaufs-
recht nach § 57 SchuldRAnpG sind die Rechtsfolgen jedoch keine anderen als
bei einem rechtsgeschäftlich vereinbarten Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB,
weil dieses Vorkaufsrecht nicht öffentlichen, sondern ausschließlich den priva-
ten Erwerbsinteressen vertraglich berechtigter Nutzer dient (BT-Drucks.
12/8035, S. 3; Winterstein in Thiele, Schuldrechtsänderungsgesetz, § 57
SchuldRAnpG Rdn. 7).
16
b) Richtig ist allerdings, dass die Kläger bei wirksamer Ausübung des
gesetzlichen Vorkaufsrechts der Nutzer wegen Eintritts einer auflösenden Be-
dingung (§ 158 Abs. 2 BGB) im Kaufvertrag nicht mehr dessen Erfüllung ver-
langen können.
17
Eine solche Bedingung ist im Kaufvertrag zwar nicht ausdrücklich verein-
bart worden; sie ergibt sich jedoch aus der gebotenen, von dem Berufungsge-
richt unterlassenen Auslegung des Hinweises auf das gesetzliche Vorkaufs-
recht. Ist dem Käufer das Bestehen eines Vorkaufsrechts bekannt, ist im Zwei-
fel anzunehmen, dass der Kaufvertrag nach dem Willen der Parteien unter der
auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts stehen soll (vgl. RG
JW 1922, 576; OLG Nürnberg MDR 1984, 755; BayObLGZ 1997, 223, 227).
Das muss erst recht gelten, wenn - wie hier - ausdrücklich Abreden zur Siche-
rung des Vorkaufsrechts getroffen werden und der Notar von den Parteien an-
gewiesen wird, den Vertrag nur bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts zu voll-
ziehen.
18
19
2. Die auflösende Bedingung ist eingetreten. Die anderen Nutzer haben
das Vorkaufsrecht nach § 57 SchuldRAnpG wirksam ausgeübt.
a) Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 57
Abs. 1 und Abs. 6 SchuldRAnpG hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei fest-
gestellt. Die Angriffe der Revision sind insoweit unbegründet.
20
aa) Der Verkauf der Beklagten an die Kläger war das erste Verkaufsge-
schäft, für welches das Vorkaufsrecht nach § 57 Abs. 1 SchuldRAnpG besteht
(vgl. Meyding in Kiethe, SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 17).
21
bb) Mehreren Nutzern steht das Vorkaufsrecht nach § 57 Abs. 6 Satz 2
SchuldRAnpG nur gemeinschaftlich zu; die Ausübung des gemeinschaftlichen
Vorkaufsrechts bestimmt sich auf Grund der Verweisung in § 57 Abs. 2 Satz 3
SchuldRAnpG nach § 472 BGB. Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit ei-
ner gemeinschaftlichen Ausübung des Vorkaufsrechts durch die übrigen Gara-
gennutzer rechtsfehlerfrei bejaht. Diese konnten das Vorkaufsrecht im Ganzen
ausüben, nachdem die Kläger das Vorkaufsrecht nur für sich allein und damit
nicht wirksam ausgeübt hatten.
22
(1) Der in § 472 Satz 1 BGB bestimmte Grundsatz der gemeinsamen
Ausübung des Vorkaufsrechts wird durch § 472 Satz 2 BGB eingeschränkt. Übt
einer der Berechtigten das Recht nicht aus oder ist sein Recht erloschen, be-
rührt das weder die Berechtigung der Verbliebenen noch hindert es diese, ihr
Vorkaufsrecht auszuüben (Senat, BGHZ 136, 327, 330). Der Nichtausübung
des Vorkaufsrechts durch einen der Berechtigten steht die unwirksame Aus-
übung gleich (vgl. Senat, Urt. v. 14. März 1962, V ZR 2/62, WM 1962, 722,
723). Die von den Klägern nur für sich in Anspruch genommene Ausübung wi-
dersprach der besonderen gesamthandsartigen Berechtigung der Beteiligten an
dem Vorkaufsrecht (Senat, BGHZ 136, 327, 329 f.) und war daher unwirksam
(Erman/Grunewald, BGB, 12. Auflage, § 473 Rdn 3; MünchKomm-BGB/H.-P.
Westermann, 5. Aufl., § 472 Rdn. 1; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 513
Rdn. 4).
23
Die unwirksame Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Kläger führte
jedoch nicht zum Untergang des gemeinschaftlichen Vorkaufsrechts, sondern
nach § 472 Satz 2 BGB zum Anwachsen der Berechtigung des Klägers zu 1 auf
die verbliebenen Vorkaufsberechtigten (vgl. PWW/D. Schmidt, BGB, 3. Aufl., §
472 Rdn. 2; Soergel/Huber, aaO Rdn. 3). Diese Bestimmung beruht auf der
Entscheidung des Gesetzgebers, dass die übrigen Vorkaufsberechtigten in der
Ausübung ihres Vorkaufsrechts nicht durch einen Mitberechtigten beschränkt
sein sollten, der sein Recht nicht ausüben kann oder will (Prot. II S. 1822 =
Mugdan, Materialien zum BGB, Bd. 2, S. 800 f.).
24
(2) Soweit die Revision demgegenüber meint, dass ein Vorkaufsrecht
nach der Ausübung durch einen Berechtigten für sich allein auch von den ande-
ren Vorkaufsberechtigten nicht ausgeübt werden könne, ist das weder mit dem
Wortlaut des § 472 Satz 2 BGB noch mit dem sich aus den Gesetzesmateria-
lien ergebenden Normzweck vereinbar. Anderes folgt auch nicht aus den von
ihr zitierten Entscheidungen des Reichsgerichts (RGZ 158, 57, 63) und des
Bundesgerichtshofs (Urt. v. 28. Oktober 1981, IVa ZR 163/80, NJW 1982, 330),
welche die Ausübung des Vorkaufsrechts der Miterben nach § 2034 Abs. 1
BGB beim Verkauf des Anteils eines Miterben an einen Dritten betreffen. Bei
der Erbengemeinschaft besteht nach § 2040 Abs. 1 BGB von vornherein eine
gemeinschaftliche Verfügungsbefugnis über die zum Nachlass gehörenden Ge-
genstände (RGZ 158, 57, 64), aus der sich die Notwendigkeit einer Einigung
auch über die Ausübung eines Vorkaufsrechts ergibt (BGH, Urt. v. 28. Oktober
1981, IVa ZR 163/80, aaO). Die für die Erbengemeinschaft geltenden Grund-
prinzipien werden durch § 472 Satz 2 BGB nicht so weit verdrängt, dass die
übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht auch gegen den erklärten Willen eines der
Miterben ausüben könnten (RGZ 158, 57, 63).
25
Eine der Erbengemeinschaft entsprechende gesamthänderische Bindung
der Nutzer bestand hier nicht. Die im Schuldrechtsanpassungsgesetz begrün-
deten Ansprüche standen den
jeweiligen Nutzern nach § 4 Abs. 1
SchuldRAnpG auf Grund der von dem VEB Gebäudewirtschaft mit ihnen abge-
schlossenen Verträge zur Errichtung von Garagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 3
SchuldRAnpG) zu; sie waren nicht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts
entstanden, was nach § 4 Abs. 2 SchuldRAnpG den Abschluss eines Nut-
zungsvertrages mit einer Personengemeinschaft nach §§ 266 bis 273 ZGB-
DDR vorausgesetzt hätte. Die Zusammenfassung der sich aus voneinander
unabhängigen Verträgen ergebenden Berechtigungen der Nutzer zu einem nur
gemeinschaftlich auszuübenden Vorkaufsrecht
in § 57 Abs. 6 Satz 2
SchuldRAnpG beruht allein auf dem § 472 Satz 1 BGB zugrunde liegenden
Gedanken. Die Unteilbarkeit des Vorkaufsrechts soll ausschließen, dass durch
die Ausübung selbständiger Vorkaufsrechte durch nur einige der vorkaufsbe-
rechtigten Nutzer eine Rechtsgemeinschaft an dem Grundstück aus diesen und
entweder dem Verpflichteten oder dem Erstkäufer entsteht, was in der Regel
deren Interessen zuwiderliefe (vgl. dazu: Bamberger/Roth/Faust, BGB, 2. Aufl.,
§ 472, Rdn 1; MünchKomm-BGB/H.-P. Westermann, aaO, § 472 Rdn. 1). Für
Vorkaufsrechte, die allein aus diesem Grund gemeinschaftlich auszuüben sind,
ist die Regelung in § 472 Satz 1 BGB uneingeschränkt anzuwenden. Das ent-
spricht auch dem Normzweck, da mit der Verweisung in § 57 Abs. 6 Satz 3
SchuldRAnpG erreicht werden sollte, dass die übrigen Nutzer ihr gesetzliches
Vorkaufsrecht auch dann ausüben können, wenn einer der Berechtigten dies
nicht kann oder will (vgl. Rövekamp. Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl,
Rdn. 807).
26
(3) Die Frage, ob ein Mitberechtigter durch seinen Widerspruch gegen-
über dem Eigentümer die Ausübung des Vorkaufsrechts auch für alle anderen
ausschließen kann (so MünchKomm-BGB/H.-P. Westermann, aaO Rdn 3), be-
darf hier keiner Entscheidung, weil die Kläger der gemeinschaftlichen Ausübung
des Vorkaufsrechts durch die übrigen Garagennutzer gegenüber der Beklagten
nicht ausdrücklich widersprochen, sondern nur die nicht wirksame Ausübung
des Vorkaufsrechts für sich allein erklärt haben.
27
cc) Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann nach § 57 Abs. 6 Satz 1
SchuldRAnpG nur ausgeübt werden, wenn die einem oder mehreren Nutzern
überlassene Teilfläche eines Grundstücks die halbe Grundstücksgröße über-
steigt (sog. Überwiegensprinzip).
28
(1) Die Vorschrift berücksichtigt das Interesse des Eigentümers, der nicht
dem gesetzlichen Vorkaufrecht ausgesetzt sein soll, wenn die Nutzungsbefug-
nis aus den vor dem 3. Oktober 1990 geschlossenen Verträgen sich auf weni-
ger als die halbe Grundstücksgröße erstreckt. Nutzer im Sinne der Bestimmung
sind danach nur diejenigen, die im Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung auf
Grund solcher Verträge (§§ 1, 3 SchuldRAnpG) noch zum Besitz berechtigt
sind. Die zu berücksichtigende Teilfläche bestimmt sich nach dem Umfang der
vertraglich gestatteten Nutzung (vgl. Kinne, ZOV 1994, 449, 451; Rövekamp,
Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl., Rdn. 805).
29
Dabei sind die an verschiedene Nutzer überlassenen Teilflächen zu-
sammenzurechnen. Der von der Revision vertretene Umkehrschluss zu § 20
Abs. 3 Satz 3 VermG, der für das im Vermögensgesetz bestimmte Vorkaufs-
recht eine solche Addition ausdrücklich anordnet, hat weder den Gesetzeswort-
laut noch die Materialien zu § 57 SchuldRAnpG noch den Zweck der Norm für
sich. Die von mehreren Nutzern genutzten Flächen stellen eine Teilfläche des
Grundstücks dar. Das Vorkaufsrecht in § 57 SchuldRAnpG ist im Gesetzge-
bungsverfahren in Anlehnung an das Vorkaufsrecht in § 20 VermG ausgestaltet
und nach § 57 Abs. 2 Nr. 2 SchuldRAnpG nur für die Fälle ausgeschlossen
worden, in denen der oder die Nutzer schon nach § 20 VermG zum Vorkauf
berechtigt sind (BT-Drucks. 12/7135, S. 30). Die Ansicht der Revision führte
schließlich zu einer Aushöhlung des Vorkaufsrechts, da die vertragliche Befug-
nis des einzelnen Nutzers einer Teilfläche (Gartenparzelle, Garage) in der Re-
gel die halbe Grundstücksgröße nicht übersteigt, so dass die Norm weitgehend
leer liefe. Auch das Schrifttum geht davon aus, dass der in § 20 Abs. 3 Satz 3
VermG bestimmte Grundsatz auf die in § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG be-
zeichneten Nutzungsbefugnisse entsprechend anzuwenden ist (vgl. Kinne, ZOV
1994, 449, 451; Meyding in Kiethe, SchuldRAnpG, § 57 Rdn. 41).
30
(2) Diese Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist erfüllt.
Die Nutzungsbefugnisse aus den vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen
Verträgen machen mehr als 50 vom Hundert der Gesamtfläche des Grund- stücks von 543 m2 aus.
31
Von den individuell genutzten Flächen von 295 m2 werden unter Zurech- nung der vom Kläger genutzten Doppelgarage 255 m2 (= 86,4 %) auf Grund
solcher Verträge genutzt.
32
Dies gilt auch für die gemeinschaftlich genutzten Flächen. Das Beru-
fungsgericht hat für die Feststellung, ob der Anteil der überlassenen Fläche die
halbe Grundstücksgröße übersteigt, die gemeinschaftlich genutzten Flächen
(Zufahrten, Wendeflächen usw.) von insgesamt 248 m2 anteilig den Flächen
zugeordnet, die den Nutzern nach den Verträgen zum individuellen Gebrauch
zugewiesen worden sind. Das ist rechtsfehlerfrei. Gemeinschaftlich genutzte
Flächen bei der Anwendung des § 57 Abs. 6 Satz 1 SchuldRAnpG gar nicht zu
berücksichtigen, höhlte das gesetzliche Vorkaufsrecht aus, weil es dann nicht
mehr ausgeübt werden könnte, obwohl die große Mehrheit der Nutzer noch auf
Grund alter Verträge zur Nutzung der auf dem Grundstück stehenden Bau-
werke (Garagen) befugt ist. Diese Flächen zu 100 % den alten vertraglichen
Nutzungsrechten zuzurechnen, widerspräche ebenfalls dem Normzweck, nach
dem das Vorkaufsrecht nur dann soll ausgeübt werden können, wenn der Anteil
der aus alten Verträgen begründeten Nutzungsbefugnisse überwiegt.
33
b) Die Geltendmachung des Vorkaufsrechts ist auch nicht nach § 57 Abs.
2 Nr. 1 SchuldRAnpG ausgeschlossen. Die von der Revision erhobene Rüge,
dass bei vier Garagennutzern von einer ungenehmigten Gebrauchsüberlassung
an Dritte ausgegangen werden müsse, ist nicht entscheidungserheblich.
34
Selbst wenn bei vier Nutzern das Vorkaufsrecht deshalb nicht bestünde,
verringerte sich die Teilfläche, die von zum Vorkauf berechtigten Nutzern (zu denen auch der Kläger zu 1 gehört) individuell genutzt wird, nur um 100 m2 auf 155 m2, was jedoch immer noch 52,5 % der individuell genutzten Teilflächen mit einer Größe von insgesamt 295 m2 wären. Da die Nutzungsbefugnisse an den
gemeinschaftlich genutzten Flächen (wie bereits ausgeführt) im selben Verhält-
nis anteilig den vertraglichen Nutzungsbefugnissen zuzurechnen sind, überstie-
ge die vorkaufsberechtigten Nutzern überlassene Fläche auch dann noch die
halbe Grundstücksgröße.
35
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
III.
Krüger
Klein
Stresemann
Czub
Roth
Vorinstanzen:
LG Neuruppin, Entscheidung vom 24.07.2007 - 3 O 166/07 -
OLG Brandenburg, Entscheidung vom 03.07.2008 - 5 U 125/07 -