BGH Urteil vom 18.03.2009 – XII ZR 200/06
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Verkündet am: 18. März 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
BGB § 535 Abs. 1
Zur Frage einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in
einem Mietvertrag über Gewerberäume.
BGH, Urteil vom 18. März 2009 - XII ZR 200/06 - LG Berlin
AG Berlin-Tiergarten
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. Januar 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die
Richterinnen Weber-Monecke und Dr. Vézina sowie die Richter Dose und
Dr. Klinkhammer
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landge-
richts Berlin in Berlin-Mitte vom 23. Oktober 2006 wird auf Kosten
der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von den Beklagten Ersatz der Kosten, die sie für
die Endrenovierung der von ihr gemieteten Gewerberäume aufgewendet hat.
Mit Vertrag vom 24. November 1998 mietete die Klägerin von der Be-
klagten zu 1, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter die
Beklagten zu 2 und zu 3 sind, Gewerberäume. Der Vertrag wurde einvernehm-
lich am 28. Februar 2005 beendet. Zu den Schönheitsreparaturen und der In-
standhaltung enthält er u.a. folgende Klauseln:
§ 1 Mieträume
...
7. Der übergebene Teppichboden ist etwa zwei Jahre lang benutzt
und grundgereinigt, wobei vor allem im ersten Zimmer optisch
noch leichte Verunreinigungen zu sehen sind. Es wird vereinbart,
dass während der Mietzeit vermieterseits keinerlei Arbeiten an
dem Teppichboden durchgeführt werden müssen, dass aber an-
dererseits der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses den
Teppichboden nicht durch einen neuen ersetzen muss, sondern
nur etwaige Beschädigungen, die durch unsachgemäße Behand-
lung entstanden sind, zu beseitigen hat.
§ 7 Instandhaltungen, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen und Ver-
änderungen
1. Schönheitsreparaturen
a) Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
b) Bei Beendigung des Vertrages sind die Mieträume vom Mieter
neu zu renovieren, wobei maßgebend der ursprüngliche Aus-
stattungsstandard ist. Die Verpflichtung zur Renovierung bei
Beendigung vereinbaren die Parteien deshalb, weil die Räume
bei Übergabe neu errichtet worden sind und weil sie davon
ausgehen, dass eine Neurenovierung nach Ablauf der Ver-
tragszeit angemessen ist.
2. Instandsetzung, Instandhaltung
…
Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart bedürfen der
Einwilligung des Vermieters.
…
Bei der Festsetzung der Höhe des Mietzinses ist berücksichtigt
worden, welche Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten
(auch Schönheitsreparaturen) der Mieter übernommen hat.
Die Klägerin führte gemäß § 7 Ziff. 1 b des Vertrages Endrenovierungs-
arbeiten durch. Mit der Klage verlangt sie von den Beklagten Ersatz der von ihr
hierfür aufgewendeten Kosten, weil die Klausel unwirksam sei.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist
erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-
folgt die Klägerin ihren Zahlungsanspruch weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in Das Grundeigentum
2007, 517 veröffentlicht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:
Es könne dahinstehen, ob § 7 Ziff. 1 des Mietvertrages unwirksam sei.
Dafür spreche allerdings die auch nach Vortrag der Beklagten nicht im Einzel-
nen ausgehandelte Klausel in § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages, nach der Abwei-
chungen von der bisherigen Ausführungsart der Zustimmung des Vermieters
bedürften. Diese Klausel sei als allgemeine Geschäftsbedingung wegen unan-
gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn
sie wirke sich wie eine unwirksame Endrenovierungsklausel aus, indem sie vom
Mieter, der während des Mietvertrages von der vorgegebenen Ausführungsart
abweiche, verlange, dass er bei Mietende in jedem Fall renoviere. Da § 7 Ziff. 2
des Mietvertrages im Kontext der einheitlichen Regelung des § 7 des Mietver-
trages zu sehen sei, dürfte dessen Unwirksamkeit auch auf § 7 Ziff. 1 durch-
schlagen.
Letztlich könne diese Frage aber ebenso dahinstehen, wie die Frage, ob
in dem Umstand, dass die Klägerin sich zur Durchführung der Schönheitsrepa-
raturen bereit erklärt habe, ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis liege. Denn
ein Anspruch der Klägerin auf Erstattung der für die Endrenovierung aufgewen-
deten Kosten bestehe in keinem Fall.
Aus ungerechtfertigter Bereicherung ergebe sich schon deshalb kein An-
spruch, weil dieser auf Ausgleich des durch die Leistung des Mieters eingetre-
tenen Wertzuwachses auf Vermieterseite gerichtet sei und die Klägerin nicht
substantiiert vorgetragen habe, dass der Beklagten zu 1 durch die Schönheits-
reparaturen ein höherer Ertragswert des Mietobjekts zugeflossen sei. Auch ein
Anspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag sei nicht
begründet. Es fehle nämlich an einem Fremdgeschäftsführungswillen der Klä-
gerin. Der Mieter, welcher irrig glaube, mit der Durchführung von Schönheitsre-
paraturen eine Vertragspflicht zu erfüllen, wolle ein eigenes Geschäft führen.
Dies komme zwar dem Erhalt und der Verbesserung des Mietobjekts und damit
letztlich auch dem Vermieter zugute. Darauf könne es jedoch nicht maßgeblich
ankommen. Denn auch wenn der Mieter irrtümlich meine, einer originären
- nicht übertragenen - Mieterpflicht nachzukommen, kämen seine Maßnahmen
der Mietsache zugute. In diesem Fall solle jedoch nach Langenberg (Schmidt-
Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 539 BGB Rdn. 30) - anders als im hier
zu entscheidenden Fall - eine irrtümliche Eigengeschäftsführung vorliegen, wel-
che gemäß § 687 Abs. 1 BGB die Anwendung der §§ 677 ff. BGB ausschließe.
Diese Differenzierung überzeuge nicht. So obliege grundsätzlich dem Vermieter
die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Insofern übernehme der Mieter
eine fremde Pflicht, wenn ihm die Schönheitsreparaturen überbürdet würden.
Aus dem Pflichtenkreis des Vermieters scheide diese damit aus. Scheitere die
Übertragung, trete zwar die gewollte Rechtsfolge nicht ein, gleichwohl nehme
der Mieter die Reparaturverpflichtung aber letztlich - wenn auch irrtümlich - sub-
jektiv als eigene wahr.
Dieses Ergebnis sei auch sachgerecht. Denn die wirksame Verpflichtung
zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter stelle eine Haupt-
pflicht des Mietvertrags mit Entgeltcharakter dar. Es handele sich um einen Teil
der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache,
die in der vereinbarten Miete berücksichtigt sei. Diese Kalkulationsgrundlage sei
gestört, wenn die vereinbarte Übernahme der Schönheitsreparaturen unwirk-
sam sei. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich vermeiden, zumindest
aber mildern, wenn etwaige Erstattungsansprüche des Mieters auf den nach
§ 818 Abs. 2 BGB geschuldeten Wertersatz begrenzt würden.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung jedenfalls im
Ergebnis stand. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Ersatz der von ihr aufge-
wendeten Endrenovierungskosten zu. Denn sie war gemäß § 7 Ziff. 1 b des
Mietvertrages zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet.
Es kann offen bleiben, ob der Ansicht des Berufungsgerichts gefolgt
werden kann, die Klägerin habe auch dann keinen Anspruch auf Ersatz der für
die Endrenovierung aufgewendeten Kosten, wenn § 7 Ziff. 1 b des Mietvertra-
ges, der die Klägerin zur vollständigen Renovierung der Räume bei Beendigung
des Mietvertrages verpflichte, unwirksam sei.
Ein Ersatzanspruch der Klägerin ist bereits deshalb nicht begründet, weil
die Endrenovierungsklausel wirksam ist.
1. Bei der Klausel handelt es sich um eine zwischen den Parteien im Ein-
zelnen ausgehandelte Vereinbarung und damit um eine Individualabrede, auf
die die AGB-Vorschriften nicht anwendbar sind (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Der
Senat kann hierüber selbst befinden, da das Landgericht zu dem streitigen Vor-
trag, ob § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages eine Individualabrede darstellt, keine
weiteren Feststellungen getroffen, sondern die Frage im Ergebnis offen gelas-
sen hat.
Eine solche Individualabrede liegt bei einem von einer Partei gestellten
Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Ge-
schäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernst-
haft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die
inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt (BGH
Urteile vom 18. Mai 1995 - X ZR 114/93 - WM 1995, 1455, 1456 und vom
25. Juni 1992 - VII ZR 128/91 - NJW 1992, 2759, 2760).
Diese Voraussetzungen liegen hier für die Endrenovierungsklausel (§ 7
Ziff. 1 b des Mietvertrages) vor. Nach dem im Berufungsurteil in Bezug genom-
menen schriftsätzlichen Vortrag der Parteien hat der Geschäftsführer der Kläge-
rin im Rahmen der Vertragsverhandlungen unstreitig von der Beklagten zu 1
verlangt, dass in den von dieser gestellten Vertragstext zusätzlich eine Klausel
aufgenommen wird, nach der die Klägerin bei Beendigung des Mietvertrages
nicht verpflichtet ist, den Teppichboden durch einen neuen zu ersetzen, son-
dern nur etwaige Beschädigungen, die durch unsachgemäße Behandlung ent-
standen sind, zu beseitigen. Die Parteien haben sich in § 1 Ziff. 7 des Mietver-
trages auf diese von der Klägerin gewünschte Klausel geeinigt.
Mit der Verhandlung über die von der Klägerin bei Vertragsbeendigung
am Teppichboden vorzunehmenden Arbeiten haben die Parteien über den Um-
fang der in § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages der Klägerin auferlegten Schönheits-
reparaturen bei Ende des Mietvertrages verhandelt. Sie haben für den von der
Beklagten zu 1 verlegten Teppichboden, dessen Grundreinigung Teil der
Schönheitsreparaturen ist (Senatsurteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07 -
NJW 2009, 510), eine gesonderte Regelung getroffen. Die Klägerin sollte bei
Beendigung des Mietvertrages nur verpflichtet sein, etwaige Beschädigungen
des Teppichbodens zu beseitigen. Damit hat sich die Beklagte zu 1 bereit er-
klärt, ihre Vorgabe zu dem Umfang der bei Beendigung des Vertrages durchzu-
führenden Schönheitsreparaturen abzuändern.
2. Die zwischen den Parteien individuell vereinbarte Endrenovierungs-
klausel (§ 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages) ist wirksam.
a) Bei der Geschäftsraummiete bestehen grundsätzlich keine Bedenken
dagegen, den Mieter individualvertraglich zur Endrenovierung - unabhängig
vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume - zu verpflichten. Ihre Schran-
ken findet die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung vor allem in den Ver-
BGB) und dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).
Dafür, dass § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages gegen diese Schranken ver-
stößt, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich.
b) Eine Unwirksamkeit der für sich allein gesehen unbedenklichen, indi-
viduell vereinbarten Endrenovierungsklausel (§ 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages)
folgt auch nicht aus dem Zusammentreffen mit anderen formularmäßig verein-
barten Klauseln des Vertrages und einem dadurch hervorgerufenen Summie-
rungseffekt. Eine sich daraus ergebende etwaige Unwirksamkeit hätte nur die
Unwirksamkeit der Formularklausel, nicht aber der Individualabrede zur Folge.
Denn die Individualabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB
(BGH Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 - juris).
Hahne
Weber-Monecke
Vézina
Dose
Klinkhammer
Vorinstanzen:
AG Berlin-Tiergarten, Entscheidung vom 24.05.2006 - 5 C 166/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 23.10.2006 - 62 S 187/06 -