BGH Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 15/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 15/07

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 8. Oktober 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB §§ 535 Abs. 1, 157 A

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Über-

tragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die

Grundreinigung des Teppichbodens.

BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07 - OLG Brandenburg

LG Cottbus

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die

Richterinnen Weber-Monecke und Dr. Vézina sowie die Richter Dose und

Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des

Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 13. Dezember 2006

im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der

Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom

19. Oktober 2005 wegen eines Betrages von 10.150 € zuzüglich

Zinsen zurückgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-

verfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt von der Beklagten nach Beendigung eines Mietver-

trages über Gewerberäume u.a. Zahlung fiktiver Reparatur- und Reinigungskos-

ten für einen inzwischen ausgewechselten Teppichboden.

Die Klägerin vermietete an die Beklagte für die Zeit vom 1. September

1994 bis zum 31. August 2004 eine ca. 4.000 m² große Gewerbeeinheit zum

Betrieb eines Bekleidungsgeschäfts. Nach § 10 Ziff. 2 des Mietvertrages waren

die Instandsetzung und die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsrepara-

turen im Inneren des Mietobjekts Sache der Beklagten. Nach Beendigung des

Mietvertrages war die Beklagte gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verpflich-

tet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an die Klägerin zu übergeben. Die

Beklagte sollte darüber hinaus vor ihrem Auszug nach Wahl der Klägerin die

durch die Nutzung verursachten Schäden beseitigen und fällige Schönheitsre-

paraturen auf ihre Kosten durchführen oder der Klägerin die für die Durchfüh-

rung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge bezahlen (§ 25 Ziff. 2

des Mietvertrages).

Die Mieträume waren mit einem von der Klägerin verlegten Teppichbo-

den ausgestattet. Nach Beendigung des Mietvertrages am 31. August 2004 ver-

langte die Klägerin von der Beklagten die Erneuerung des Teppichbodens.

Nachdem die Beklagte dies abgelehnt hatte, leitete die Klägerin ein selbständi-

ges Beweisverfahren (LG Cottbus 72 OH 2/04) zur Klärung der Frage ein, ob

der Teppichboden durch die Nutzung der Beklagten so beschädigt worden sei,

dass er ersetzt werden müsse.

Die Klägerin erneuerte den Teppichboden auf Wunsch der Nachmieterin.

Sie verlangt mit der Klage die von dem Sachverständigen im selbständigen

Beweisverfahren ermittelten Kosten für die Reparatur von Mängeln des Tep-

pichbodens (abgestolperte Kanten: 1.237,60 €, Bohrlöcher: 149,60 €) und die

Reinigung von Verfleckungen im Bereich der Näherei (280 €), sowie die Kosten

für eine Grundreinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich (10.150 €).

Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 1.517,60 € (abgestolperte

Kanten: 1.237,60 €, Verfleckungen im Bereich der Näherei: 280 €) stattgegeben

und sie im Übrigen abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der

Klägerin zurückgewiesen und die Revision zugelassen, soweit die Klägerin die

fiktiven Kosten für die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbereich in Hö-

he von 10.150 € verlangt. Im Umfang der Zulassung hat die Klägerin Revision

eingelegt, mit der sie insoweit ihren Klageantrag weiterverfolgt.

Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Einlegung zur Aufhe-

bung und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Be-

deutung - ausgeführt:

Die fiktiven Kosten für die Reinigung des Teppichbodens im Verkaufsbe-

reich seien nicht erstattungsfähig. Es könne dahinstehen, ob die Beklagte, wie

das Landgericht angenommen habe, gegen ihre Pflicht zur Rückgabe der Miet-

räume in ordnungsgemäß gereinigtem Zustand gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietver-

trages verstoßen habe. Denn die hieraus hinsichtlich des Teppichbodens fol-

gende Endreinigungspflicht, die wohl nur eine Beseitigung des sich allmählich

ansammelnden Schmutzes verlange, sei spätestens dadurch in Wegfall gera-

ten, dass die Klägerin den Boden allein aufgrund der geschmacklichen Vorstel-

lung des Nachmieters ausgetauscht habe. Es ergebe keinen Sinn, einen texti-

len Bodenbelag, der ohnehin weggeworfen werde, zuvor noch mit großem Auf-

wand zu säubern. Ein Anspruch auf Ausgleich in Geld sei insoweit ebenfalls

nicht entstanden, weil es sich bei der Reinigungspflicht um eine originäre Pflicht

der Mieterin handele, die sich aus der ihr obliegenden Obhutspflicht ergebe. Es

stelle sich bei der Nichterfüllung dieser Pflicht deshalb, anders als bei der Über-

tragung von originären Vermieterpflichten, wie der Vornahme von Schönheits-

reparaturen auf die Mieterin, nicht die Frage nach einem Ausgleich der Vermie-

terin in Geld, um die im Vertrag selbst angelegte Äquivalenz von Leistung und

Gegenleistung zu wahren.

Die verlangte Reinigung des Teppichbodens gehöre auch nicht zu den

von der Beklagten geschuldeten Schönheitsreparaturen. Das ergebe sich schon

daraus, dass die in § 28 Abs. 4 II. BV enthaltene abschließende Aufzählung der

Schönheitsreparaturen keinerlei Reinigungsarbeiten enthalte. Auch seien Rei-

nigen und Reparieren nach herkömmlichem Begriffsverständnis zwei völlig un-

terschiedliche Tätigkeiten. Des Weiteren würde es zu völlig lebensfremden Er-

gebnissen führen, wenn man die Reinigung des Teppichbodens den Schön-

heitsreparaturen zuordne. Dann wäre der Vermieter, der die Schönheitsrepara-

turen nicht auf den Mieter abgewälzt habe, stets verpflichtet, ohne gesonderte

Berechnung für die laufende Reinigung des Teppichbodens Sorge zu tragen.

Würde die Reinigung dagegen vom Mieter übernommen, so müsste sich dies

am Markt erkennbar auf die Höhe des zu zahlenden Nutzungsentgelts auswir-

ken. Dafür fehle indes jeder Anhaltspunkt.

Selbst wenn die Reinigung des Teppichbodens als Bestandteil der

Schönheitsreparaturen angesehen würde, stünde der Klägerin jedenfalls kein

Zahlungsanspruch in der hier geltend gemachten Höhe zu. Der Sachverständi-

ge habe in seinem schriftlichen Ergänzungsgutachten ausgeführt, dass lediglich

bezüglich der abgestolperten Kanten und der deutlich sichtbaren, nicht wasser-

löslichen Verfleckungen auf dem Teppichboden im Bereich der ehemaligen Nä-

herei, nicht aber im Verkaufsbereich, Schönheitsreparaturen erforderlich gewe-

sen seien. Dort habe der Bodenbelag, wie der Sachverständige ausgeführt ha-

be, auch nach rund zehnjähriger Nutzung noch immer eine in jedem Fall befrie-

digende Beschaffenheit mit geringster Abnutzung im Sinne der Textiltechnolo-

gie aufgewiesen. Somit könne es bei dem Teppichboden im Verkaufsbereich

höchstens um die Beseitigung des sich allmählich angesammelten Schmutzes

gehen, die sich jedoch nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fassen

lasse. So müsse der Mieter auch nicht etwa die - ebenfalls in § 28 Abs. 4 II. BV

erwähnten - Heizkörper, Türen oder Fenster neu streichen, wenn er eventuelle

Verschmutzungen ohne weiteres mit dem Wischlappen beseitigen könne.

II.

Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtli-

chen Überprüfung stand.

1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass ein

etwaiger Verstoß der Beklagten gegen die hier gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietver-

trages auferlegte Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in ordnungsgemäß gerei-

nigtem Zustand zu keinem Zahlungsanspruch der Klägerin führen kann.

Der Senat ist der Auffassung, dass die gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietver-

trages geschuldete ordnungsgemäße Reinigung keine Grundreinigung des

Teppichbodens, sondern nur die übliche Reinigung von dem sich allmählich

ansammelnden Schmutz umfasst. In diesem Umfang hat die Beklagte den

Boden während der Mietzeit aufgrund der ihr obliegenden Obhutspflicht zu pfle-

gen (Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 9. Aufl. § 546 BGB Rdn. 84).

a) Die etwaige Unterlassung einer solchen Reinigung begründet keinen

Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Denn der Klägerin ist hier-

aus kein Schaden entstanden. Sie hat den Teppichboden nämlich nicht reini-

gen, sondern entfernen lassen, weil er dem Geschmack der Nachmieterin nicht

entsprochen hat. Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wäre

aber auch deshalb nicht gegeben, weil die Klägerin der Beklagten keine Frist

zur ordnungsgemäßen Reinigung gesetzt hat (§§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB).

Die Klägerin hat vielmehr von der Beklagten zunächst die Erneuerung des Tep-

pichbodens und erst nachdem der Sachverständige im Beweissicherungsver-

fahren seine Gutachten (27. September 2004 und 6. März 2005, 72 OH 2/04

Landgericht Cottbus) erstattet hatte, nicht die Reinigung des Teppichbodens,

sondern die Zahlung der Reinigungskosten verlangt.

b) Ein Anspruch der Klägerin auf Geldersatz für die etwa unterlassene

übliche Reinigung des Teppichbodens lässt sich auch nicht im Wege der er-

gänzenden Vertragsauslegung von § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages begründen.

Bei der danach geschuldeten üblichen Reinigung des Teppichbodens handelt

es sich, anders als bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen, nicht um die

Übernahme einer ursprünglich der Klägerin als Vermieterin obliegenden Pflicht

und damit um einen Teil der Gegenleistung der Beklagten für die von der Kläge-

rin geschuldete Gebrauchsüberlassung (vgl. zu den Schönheitsreparaturen:

BGHZ 77, 301, 304 f.; 92, 363, 369 ff.). Vielmehr folgt die Pflicht der Beklagten

als Mieterin zur üblichen Reinigung des Teppichbodens aus der ihr unmittelbar

obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht.

2. Die Klägerin hat aber dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziel-

len Ausgleich für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, der sich aus er-

gänzender Vertragsauslegung ergibt (BGHZ 92, 363, 373; BGH Urteil vom

20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - NJW 2005, 425, 426; für Instandsetzungs-

kosten: Senatsurteil BGHZ 151, 53, 58 ff.).

Zu Unrecht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die von der Klä-

gerin verlangte Grundreinigung des Teppichbodens nicht zu den gemäß §§ 10

Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages auf die Beklagte übertragenen Schönheits-

reparaturen gehört. Schon dem Zusammenspiel der mietvertraglichen Regelun-

gen in § 25 Ziff. 1 einerseits, der lediglich die (übliche) ordnungsgemäße Reini-

gung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangt, und in

§§ 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 andererseits, die die Durchführung von Schönheits-

reparaturen beim Auszug vorsehen, lässt sich entnehmen, dass die Vertrags-

parteien unter der Regelung in den §§ 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 mehr als die blo-

ße Übergabe der Mieträume in gereinigtem Zustand verstanden haben. Ziel

dieser Regelung war vielmehr, die Mieträume insgesamt wieder in einen an-

sehnlichen, zur Weitervermietung geeigneten Zustand zu versetzen.

a) Da es keine für alle Mietverhältnisse geltende gesetzliche Definition

der Schönheitsreparaturen gibt und die Parteien nicht näher geregelt haben,

welche konkreten Arbeiten hiervon umfasst sein sollen, ist deren Umfang durch

Auslegung zu ermitteln. Dabei ist, da es sich nach den Feststellungen des

Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, um einen Formular-

vertrag handelt, von dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner unter

Abwägung der Interessen der an Geschäften dieser Art üblicherweise beteilig-

ten Kreise auszugehen (Senatsurteil BGHZ 162, 39, 44 m.w.N.).

Für das Verständnis des Begriffs Schönheitsreparaturen wird nach über-

einstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definiti-

on in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der allerdings unmittelbar nur für den preisge-

bundenen Wohnraum gilt, zurückgegriffen (BGHZ 92, 363, 368; KG NZM 2005,

181; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844; Staudinger/Emmerich BGB [Neubearb.

2006] § 535 Rdn. 102; Erman/Jendrek BGB 12. Aufl. § 535 Rdn. 93;

Langenberg Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 3. Aufl. I. Teil

Rdn. 3; ders. NZM 2005, 801, 805; Kraemer NZM 2003, 417, 418; Glaser ZMR

1986, 109).

Danach umfassen Schönheitsreparaturen "nur das Tapezieren, Anstrei-

chen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heiz-

körper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentü-

ren von innen". Von dieser Definition, die auch bei preisfreiem Wohnraum

zugrunde gelegt wird (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und

Rückbau 3. Aufl. I. Teil Rdn. 2; OLG Hamm NJW-RR 1991, 844), ist auch bei

der Gewerberaummiete auszugehen (Wolf in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann

Geschäftsraummiete Kap. 13 Rdn. 180; Kraemer in Bub/Treier Handbuch der

Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III Rdn. 1068; Staudinger/Emme-

rich aaO; Erman/Jendrek aaO).

b) Ob die Parteien eines Gewerberaummietvertrages, in dem nur allge-

mein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden, nach dem

typischen Verständnis redlicher Vertragspartner aus der Beschreibung der

Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV schließen müssen, dass da-

von auch die gründliche Reinigung von Teppichböden umfasst wird, ist umstrit-

ten.

Nach einer Ansicht soll - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - an die

Stelle des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV genannten nicht mehr zeitgemäßen Strei-

chens der Fußböden bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Rei-

nigung treten (Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 538 BGB

Rdn. 7; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 535 Rdn. 356; Fritz Gewerberaum-

mietrecht 4. Aufl. Rdn. 220; Langenberg aaO Teil I Rdn. 3 m.w.N.; Kraemer

NZM 2003, 417, 418; Sternel NZM 1998, 833, 843; Both WM 2007, 3; Erman/

Jendrek 12. Aufl. § 535 Rdn. 94; MünchKomm/Schilling BGB 4. Aufl. § 535

Rdn. 115; Soergel/Heintzmann BGB [Stand:Sommer 2007] § 538 Rdn. 18).

Nach anderer Ansicht, die auch das Berufungsgericht vertritt, fällt die

Reinigung von Teppichböden ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht unter den

Begriff der Schönheitsreparaturen (AG Braunschweig WuM 1986, 310; Stau-

dinger/Emmerich [Neubearbeitung 2006] § 535 Rdn. 103; Bub in Bub/Treier

aaO Kap. II Rdn. 479).

c) Der Senat schließt sich der ersten Auffassung an.

aa) Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich nicht um Reparaturen

im eigentlichen Sinn, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines anspre-

chenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der

Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs (Erman/Jendrek aaO Rdn. 93; Lan-

genberg aaO I. Teil Rdn. 16; Staudinger/Emmerich aaO § 535 Rdn. 102). Nach

§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV werden hierunter in erster Linie Malerarbeiten für das

gesamte Innere der Mieträume verstanden. Soweit auch für die Böden Malerar-

beiten, nämlich deren Streichen vorgesehen ist, geht die Vorschrift von den frü-

her üblichen, inzwischen aber kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdie-

lenböden aus. Da die Schönheitsreparaturen folglich nicht nur die Oberflächen

der Decken und Wände, sondern auch die Oberfläche des Bodenbelags in

einen ansehnlichen Zustand versetzen sollen, muss der redliche Mieter davon

ausgehen, dass er an Stelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens

des Bodens die Maßnahme ergreifen muss, die für den vorhandenen Boden zu

einem vergleichbaren Ergebnis führt.

bb) Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch

Streichen entspricht bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung.

Dadurch wird die Oberfläche des Fußbodens aufgefrischt. Nicht ausreichend ist

demgegenüber die nur übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammeln-

den Schmutz durch Staubsaugen. Diese Reinigung ist - wie oben ausgeführt -

keine Schönheitsreparatur. Sie ergibt sich vielmehr aus der vertraglichen Sorg-

falts- und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und

entspricht dem Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern und

Türen.

cc) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts führt die Annahme, es

handele sich bei der Grundreinigung von Teppichböden um eine Schönheitsre-

paratur, auch nicht zu lebensfremden Ergebnissen. Ebenso wie der Vermieter

gemäß § 535 BGB ohne Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter

verpflichtet ist, Decken, Wände und Böden immer dann, wenn sie unansehnlich

geworden sind, zu streichen, ist er verpflichtet, den im Laufe der Jahre infolge

des vertragsgemäßen Gebrauchs unansehnlich gewordenen Teppichboden

einer Grundreinigung zu unterziehen.

3. Die Klägerin kann danach gemäß §§ 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietver-

trages von der Beklagten im Rahmen der Schönheitsreparaturen eine Grund-

reinigung des Teppichbodens verlangen, wenn der Boden bei Beendigung des

Mietvertrages infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse

durch Zeitablauf unansehnlich geworden war. Dazu hat das Berufungsgericht

keine Feststellungen getroffen.

Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richten sich der Umfang und damit

die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreini-

gung. Diese Kosten kann die Klägerin von der Beklagten als Ausgleich in Geld

verlangen, da eine Grundreinigung durch die Entfernung des Teppichbodens

zunichte gemacht worden war (BGHZ 92, 363, 373).

Die von der Klägerin geltend gemachten Reinigungskosten hat der Sach-

verständige im Beweissicherungsverfahren aus den qm-Kosten, die er für die

Beseitigung der Flecken im Bereich der Näherei angesetzt hat, errechnet. Da

der Verkaufsraum nach den Ausführungen des Sachverständigen aber keine

Verfleckungen aufwies, kann von diesem Betrag, worauf das Berufungsgericht

zu Recht hinweist, nicht ausgegangen werden.

Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden. Das Beru-

fungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellung

dazu getroffen, ob und in welchem Umfang eine Grundreinigung des Teppich-

bodens erforderlich war und welche Kosten bezogen auf den Zeitpunkt der

Vertragsbeendigung gegebenenfalls angefallen wären. Die Sache war daher

zur Nachholung dieser Feststellungen an das Oberlandesgericht zurückzuver-

weisen.

Hahne

Weber-Monecke

Vézina

Dose

Klinkhammer

Vorinstanzen:

LG Cottbus, Entscheidung vom 19.10.2005 - 72 O 24/05 -

OLG Brandenburg, Entscheidung vom 13.12.2006 - 3 U 200/05 -