BGH Urteil vom 04.06.2009 – III ZR 82/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

III ZR 82/08

Verkündet am: 4. Juni 2009 K i e f e r Justizangestellter als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 652 Abs. 1 Satz 1

Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjekts beauftragte Makler hat den für

das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis

der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht, wenn er seinem

Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die

Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner

über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (st. Senatsrechtspre-

chung); dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der

mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem

angebotenen Objekt ähnlich ist.

BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 - III ZR 82/08 - OLG Köln

LG Aachen

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 4. Juni 2009 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Richter

Dr. Herrmann, Hucke, Seiters und Schilling

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 24. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Köln vom 19. Februar 2008 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die mit Immobiliengeschäften befassten Parteien streiten um die Berech-

tigung eines von der Klägerin geltend gemachten Provisionsanspruchs im Zu-

sammenhang mit einer von der Beklagten verkauften Eigentumswohnung. Am

20. Oktober 2004 unterzeichneten die Zeugin D. für die Klägerin und der

Alleingesellschafter der Beklagten, der Zeuge H. B. , eine mit "Auftragser-

teilung zur Immobilienvermittlung - Alleinauftrag" überschriebene Vereinbarung.

Beabsichtigt war der Verkauf von vier Eigentumswohnungen mit PKW-

Stellplätzen in dem Objekt P. weg in A. ; für erfolgreiche Nach-

weis- oder Vermittlungsleistungen sollte die Klägerin bei jedem zustande ge-

kommenen Kaufvertrag 3,48% des Kaufpreises einschließlich der gesetzlichen

Mehrwertsteuer als Provision erhalten. Unter dem 20. März 2005 kündigte die

Beklagte diesen Vertrag mit Wirkung zum 20. April 2005. Danach kam es zu

weiteren Gesprächen zwischen den Parteien, deren Inhalt im Einzelnen streitig

ist. Am 1. Juni 2005 schloss die Beklagte mit dem Zeugen

G. einen notariellen Kaufvertrag über eine Wohnung in dem genann-

ten Objekt, deren Kaupreis in der Vereinbarung zwischen den Parteien mit

633.150 € netto angegeben war. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2005 forderte

die Klägerin eine Maklercourtage von 22.033,62 €, weil sie mit der Schaltung

eines Zeitungsinserats, verschiedenen Telefonaten und einer Besichtigung mit

dem späteren Käufer vertragsgemäße Maklerleistungen erbracht und die Be-

klagte mehrfach hierüber unterrichtet habe.

Das Landgericht hat die Beklagte wegen Vorliegens einer Vermittlungs-

leistung zur Zahlung der geforderten Provision verurteilt. Auf die Berufung der

Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom er-

kennenden Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Anspruch

auf Zahlung der Maklerprovision weiter.

Die Revision der Klägerin hat Erfolg und führt zur Aufhebung des ange-

fochtenen Urteils sowie zur Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz.

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Vorausset-

zungen für den geltend gemachten Provisionsanspruch seien nicht erfüllt; eine

Nachweisleistung der Klägerin könne nicht angenommen werden, weil die dafür

erforderliche Kaufbereitschaft des Zeugen G. während der von der Kläge-

rin dargestellten eigenen Aktivitäten zu keinem Zeitpunkt bestanden habe. Auch

bei Zugrundelegung ihrer Angaben habe ihre Tätigkeit die Beklagte nicht in die

Lage versetzt, mit diesem Kaufinteressenten in konkrete Verhandlungen über

den angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Denn er habe im Januar 2005 mit-

geteilt, sich erst innerhalb von vier Wochen zu entscheiden, ob er eine Woh-

nung in dem Objekt erwerben wolle; die Kaufentscheidung und damit die Be-

reitschaft, mit der Beklagten Vertragsverhandlungen zu führen, habe er, wie die

Klägerin weiter ausgeführt habe, erst bei der Besichtigung am 12. Mai 2005

gefasst. Eine Nachweisleistung liege aber auch nicht in der Durchführung die-

ses Besichtigungstermins oder den nachfolgenden Geschehnissen. Nach den

eigenen Angaben der Klägerin habe der Zeuge G. noch in einem Telefo-

nat am 18. Mai 2005 mit dem bei ihr beschäftigten Zeugen L. geäußert,

er benötige abermals zwei Wochen Bedenkzeit und im Übrigen habe er sich

auch mit dem bei der Beklagten tätigen Zeugen B. wegen technischer Fra-

gen und Preisfragen in Verbindung gesetzt. Sofern der spätere Käufer am

18. Mai 2005 aufgrund erbetener Bedenkzeit noch nicht zum Kauf entschlossen

gewesen sei, könne die Klägerin in dem von ihr behaupteten Gespräch schon

einen Tag später nicht den Nachweis eines kaufbereiten Interessenten erbracht

haben. Sei der Zeuge G. dagegen bereits an diesem Tag zum Kauf ent-

schlossen gewesen, habe am 19. Mai 2005 Vorkenntnis der Beklagten bestan-

den, so dass ein für den Abschluss des Hauptvertrages ursächlicher Nachweis

nicht mehr habe erbracht werden können.

Ein Provisionsanspruch komme letztlich auch deshalb nicht in Betracht,

weil weder die - streitige - Übersendung eines Exposés, das ohnehin ein bloßes

Werbemittel sei, noch die Ermöglichung einer Besichtigung eine Vermittlungs-

leistung darstellten. Ob unter besonderen Umständen eine andere Beurteilung

für die Durchführung einer Besichtigung gerechtfertigt sei, könne dahin stehen.

Jedenfalls sei nicht ersichtlich, dass die Klägerin dadurch über das herkömmli-

che Maß hinaus auf das Erwerbsinteresse des späteren Käufers eingewirkt ha-

be.

II.

Diese Ausführungen halten den Revisionsangriffen insoweit nicht stand,

als sie gegen das Verständnis des Begriffes "Nachweis" in § 652 Abs. 1 Satz 1

BGB gerichtet sind.

1.

Das Berufungsgericht hat allerdings zutreffend eine Maklertätigkeit der

Klägerin in Form einer Vermittlung im Zusammenhang mit der Übersendung

eines Exposés und der Durchführung eines Besichtigungstermins verneint.

Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur dann vor, wenn er auf

den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt.

Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Ab-

schlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages. Der

Vermittlungsmakler soll seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten

und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers,

das die Abschlussbereitschaft herbeiführt, verdienen (vgl. Senatsurteil vom

17. April 1997 - III ZR 182/96 - NJW-RR 1997, 884 sowie BGH, Urteil vom

2. Juni 1976 - IV ZR 101/75 - NJW 1976, 1844, 1845; MünchKommBGB/Roth,

5. Aufl. 2009, § 652, Rn. 106 f; Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 5. Aufl. 2008,

Rn. 223). Vorliegend kann jedoch nicht angenommen werden, dass die Klägerin

durch die - von ihr behauptete - Übersendung eines Exposés an den Kaufinte-

ressenten G. bereits im Sinne einer Vermittlungstätigkeit auf seinen

Kaufentschluss eingewirkt und diesen gefördert hat. Die Zusendung eines sol-

chen Exposés stellt sich, wie hier auch, regelmäßig lediglich als Werbung für

das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von

Interessenten. Es dient grundsätzlich nur der Information im Vorfeld von Ver-

handlungen und hat noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensent-

schließung eines potentiellen Käufers.

Darüber hinaus ist eine Vermittlungstätigkeit regelmäßig auch noch nicht

darin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der

Immobilie ermöglicht (vgl. Schwerdtner/Hamm, aaO, Rn. 226; Staudinger/Reu-

ter, BGB, Neubearbeitung 2003, §§ 652, 653, Rn. 42; Fischer, NJW 2007, 183,

185). Ob besondere Umstände gegeben sind und in einem Maße auf den Er-

werbsentschluss eines Interessenten eingewirkt haben, das die Annahme einer

Vermittlung nahe legt, ist eine Frage des Einzelfalles. Eine derartige Fallgestal-

tung liegt nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor; übergange-

nen Sachvortrag hat die Revision nicht aufgezeigt.

2.

Dagegen lässt sich eine die vertraglich vereinbarte Provision auslösende

Nachweistätigkeit der Klägerin nicht mit der Begründung des Berufungsgerichts

ausschließen. Nach den bislang getroffenen Feststellungen und dem für die

revisionsrechtliche Beurteilung zugrunde zu legenden Klägervortrag ist vielmehr

von der vertragsgemäßen Erbringung der wesentlichen (geldwerten) Maklerleis-

tung in Form des Nachweises eines Kaufinteressenten auszugehen. Die gegen-

teilige Auffassung des Berufungsgerichts überspannt die Anforderungen an die

Voraussetzungen eines solchen Nachweises.

a) Der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisi-

onsanspruchs erforderliche "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines

Vertrages" (des sogenannten Hauptvertrages) ist nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an

seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete

Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm ange-

strebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende

Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler dem Kunden

einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit

hinweist (vgl. zu den Anforderungen an einen Nachweis z.B. die Senatsurteile

BGHZ 141, 40, 46; vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007,

402, 403, Rn. 13; vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062 f, Rn. 13;

BGH, Urteile vom 15. Juni 1988 - IVa ZR 170/87 - NJW-RR 1988, 1397, 1398

und vom 14. Januar 1987 - IVa ZR 206/85 - NJW 1987, 1628, 1629; Ibold, Mak-

lerrecht, 2003, Rn. 77; Roth, aaO, Rn. 95 f).

b) Entsprechend diesen Grundsätzen ist im Streitfall nach dem Vorbrin-

gen der Klägerin - wonach man nach Kündigung des Alleinauftrags übereinge-

kommen sei, dass sie weiterhin die Wohnungen anbieten dürfe und im Erfolgs-

falle die vereinbarte Provision erhalten solle - eine den Anforderungen genü-

gende Nachweisleistung erbracht worden. Sie hat danach ein Inserat geschal-

tet, auf das sich der Zeuge G. mit ihr in Verbindung gesetzt hat. Daraufhin

hat sie mit ihm mehrere Telefongespräche geführt, am 12. Mai 2005 eine Be-

sichtigung des Objektes vorgenommen, bei der die später gekaufte Wohnung

nunmehr im Rohbau fertig gestellt war, und danach jedenfalls noch zweimal mit

ihm telefoniert. Nachdem das Interesse dieses Zeugen durch die von der Kläge-

rin initiierte und von ihm als besonders wesentlich angesehene Besichtigung in

einem fortgeschrittenen Baustadium zur besseren Beurteilung von Lage und

Aussicht intensiviert worden war, stand der Beklagten spätestens zu diesem

Zeitpunkt bereits ein Kaufinteressent zur Verfügung, mit dem sie in entspre-

chende Verhandlungen eintreten konnte. Auf die von dem späteren Käufer ge-

äußerte Bedenkzeit kommt es danach nicht an, so dass für die Annahme des

Berufungsgerichts, die Tätigkeiten der Klägerin, auch die Besichtigung am

12. Mai 2005, reichten für einen Nachweis wegen Fehlens einer Kaufbereit-

schaft dieses Interessenten nicht aus, bei Anwendung der aufgeführten Recht-

sprechungsgrundsätze kein Raum ist. Danach ist es für einen Nachweis gerade

nicht erforderlich, dass dem Auftraggeber des Maklers eine Person benannt

wird, die bereits zum Kauf der jeweiligen Immobilie fest entschlossen ist. Eine

andere Beurteilung hätte zur Folge, dass ein vom Verkäufer beauftragter Makler

kaum in der Lage wäre, einen tauglichen Nachweis zu liefern. Denn im Unter-

schied zur umgekehrten Konstellation - Nachweis einer verkaufsbereiten Per-

son gegenüber einem Kaufinteressenten - ist der Kaufinteressent, der einem

Grundstücks- oder Wohnungseigentümer namhaft gemacht wird, typischerwei-

se noch "auf der Suche" und deshalb, was das konkrete Objekt angeht, regel-

mäßig noch unentschlossen. Daher muss es bei dieser Konstellation ausrei-

chen, wenn der potentielle Käufer generell am Erwerb eines Hauses oder einer

Wohnung interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnelt.

In Verbindung mit dem für die revisionsrechtliche Beurteilung zu unter-

stellenden Vortrag der Klägerin, sie habe die Beklagte über die laufenden Ge-

spräche und die Besichtigung mit dem späteren Käufer telefonisch und in einem

persönlichen Gespräch am 19. Mai 2005 über die von ihr entfaltete Maklertätig-

keit unterrichtet (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1994 - IV ZR 101/93 - NJW-RR

1994, 1260, 1261), hat sie einen ordnungsgemäßen Nachweis erbracht.

3.

Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Da der Senat

in der Sache nicht abschließend entscheiden kann, ist diese zur neuen Ver-

handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Dabei erhält das Berufungsgericht gegebenenfalls auch die Gelegenheit,

sich mit dem von der Beklagten erhobenen Einwand der Vorkenntnis des Zeu-

gen G. auseinanderzusetzen. Insoweit spricht vieles für die Würdigung

des Landgerichts, dass erst die Tätigkeit der Klägerin dem Zeugen die ent-

scheidenden Informationen lieferte, dem Kauf der Wohnung näher zu treten

(vgl. BGH, Urteil vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94 - NJW-RR 1996, 114,

115); dafür spricht im Übrigen auch, dass die Beklagte selbst den Zeugen G. -

im Maklervertrag vom 20. Oktober 2004 nicht als bereits bekannten "eige-

nen Interessenten" (Nr. 8 des Maklervertrages) angegeben hat.

Schlick

Herrmann

Hucke

Seiters

Schilling

Vorinstanzen:

LG Aachen, Entscheidung vom 13.06.2007 - 42 O 87/06 -

OLG Köln, Entscheidung vom 19.02.2008 - 24 U 95/07 -