BGH Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 205/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 8. Juli 2009 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 1, 6

Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrun-

de zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um

nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom

23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).

BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08 - LG Hamburg

AG Hamburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 17. Juni 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 16

des Landgerichts Hamburg vom 8. Juli 2008 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in H. . Im

Mietvertrag vom 30. Juli 1987 ist die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben; die

tatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 51,03 qm. Die Miete für die Woh-

nung belief sich seit November 2003 auf 360,47 € zuzüglich Nebenkosten so-

wie eines Betrages von 7,85 €, den die Beklagte im Hinblick auf den Einbau

eines Wasserzählers als "Modernisierungszuschlag" entrichtet.

Mit Schreiben vom 24. November 2006 forderte die Klägerin die Beklagte

auf, einer Erhöhung der Nettomiete von 360,47 € auf 432,56 € (jeweils zuzüg-

lich des Modernisierungszuschlags von 7,85 €) mit Wirkung ab 1. Februar 2007

zuzustimmen. Sie verwies dabei auf die Einordnung der Wohnung in das ein-

schlägige Rasterfeld des Hamburger Mietspiegels, welches eine Spanne von

6,43 € je qm bis 9,83 € je qm und einen Mittelwert von 7,83 € je qm ausweist.

Die Beklagte stimmte nicht zu. Mit der Klage hat die Klägerin Zustimmung zur

Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 24. November

2006 begehrt.

Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zustimmung zu einer Erhöhung der

Nettomiete auf 432,56 € mit Wirkung vom 1. Februar 2007 verurteilt und in den

Gründen ausgeführt, dass der frühere Modernisierungszuschlag in der neuen

Nettomiete aufgehe. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurück-

gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die

Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-

sentlichen ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei nach der Rechtsprechung

des Bundesgerichtshofs auf der Grundlage der im Mietvertrag angegebenen

Wohnfläche von 55,75 qm zu beurteilen, weil die Abweichung zur tatsächlichen

Wohnfläche unter 10 % liege. Da sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf min-

destens 7,76 € je qm belaufe, sei die von der Klägerin verlangte Mieterhöhung

auf der Grundlage der vereinbarten Wohnfläche berechtigt.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die

Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht aus § 558 Abs. 1 BGB ein An-

spruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 432,56 € mit Wirkung

vom 1. Februar 2007 zu.

1. Das Berufungsgericht geht stillschweigend davon aus, dass die Kläge-

rin mit dem Schreiben vom 24. November 2006 ein formwirksames Mieterhö-

hungsverlangen gestellt hat, dass auch die weiteren Voraussetzungen des

§ 558 BGB (Kappungsgrenze, Jahressperrfrist und Wartefrist) erfüllt sind und

dass die ortsübliche Vergleichsmiete, wie vom Amtsgericht festgestellt, zumin-

dest 7,76 € je qm beträgt. Insoweit werden von der Revision keine Einwendun-

gen erhoben und sind Rechtsfehler auch nicht ersichtlich.

2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass dem

Mieterhöhungsverlangen der Klägerin die im Mietvertrag angegebene Wohnflä-

che von 55,75 qm zugrunde zu legen ist und nicht die geringere tatsächliche

Wohnfläche von 51,03 qm.

In der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag liegt nach der Rechtspre-

chung des Senats eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch für die Beurtei-

lung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich ist, wenn die Flächenab-

weichung - wie hier - nicht mehr als 10 % beträgt (Senatsurteile vom 7. Juli

2004 - VIII ZR 192/03, NZM 2004, 699, unter II 1, sowie vom 23. Mai 2007

- VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 17 f. ). In der Entscheidung vom 7. Juli

2004 ging es um eine Abweichung von mehr als 10 %; der Senat hat aus die-

sem Grund einen Anspruch des Mieters auf Erstattung überzahlter Miete bejaht,

weil der Mieterhöhung zu Unrecht die überhöhte vereinbarte Wohnfläche

zugrunde gelegt worden war. In dem der Entscheidung vom 23. Mai 2007

zugrunde liegenden Sachverhalt war die tatsächliche Wohnfläche - unterhalb

der Grenze von 10 % - größer als die vereinbarte Wohnfläche, so dass sich die

Verbindlichkeit der geringeren Größe zum Nachteil des Vermieters auswirkte.

Vorliegend geht es hingegen um die Frage, ob sich auch der Mieter bei der

Mieterhöhung nach § 558 BGB an einer für ihn nachteiligen, aber im Rahmen

der Toleranzgrenze von 10 % liegenden Wohnflächenvereinbarung festhalten

lassen muss. Dies hat das Berufungsgericht zutreffend bejaht. Entgegen der

Auffassung der Revision ist die Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien über

die Wohnfläche auch für diesen Fall maßgebend.

Allerdings leitet eine verbreitete Auffassung aus § 557 Abs. 4 bzw. § 558

Abs. 6 BGB (zuvor § 10 Abs. 1 MHG) her, dass die Vereinbarung einer gemes-

sen an den tatsächlichen Verhältnissen zu großen Wohnfläche für spätere

Mieterhöhungen nach § 558 BGB nicht verbindlich sei, weil es sich um eine

verkappte Mieterhöhungsmöglichkeit handele, die dem Vermieter gestatte, die

Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu erhöhen (OLG Hamburg,

NZM 2000, 654, 655; LG Berlin, WuM 2004, 613; Sternel, Mietrecht Aktuell,

4. Aufl., IV Rdnr. 167; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558

BGB Rdnr. 64; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 558 Rdnr. 32; Münch-

KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558 Rdnr. 23; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl.,

§ 558 Rdnr. 28; Kraemer, WuM 1998, Beil. zu Heft 12, 13, 18; Vehslage, DWW

1998, 227, 228). Dieser Auffassung folgt der Senat indessen nicht. Eine Wohn-

flächenvereinbarung wird von den Mieterschutzbestimmungen der § 557 Abs. 4,

§ 558 Abs. 6 BGB nicht erfasst.

Nach § 557 BGB kann der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht

während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart (§ 557 Abs. 1 BGB),

nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB verlangen. Mit dem in § 557 Abs. 4 BGB

enthaltenen und in § 558 Abs. 6 BGB noch einmal wiederholten Verbot von

Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Bestimmungen zum Nachteil des

Mieters abweichen, sind Abreden gemeint, die die formellen oder materiellen

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung abändern (vgl. Senatsurteil vom

7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NJW-RR 2007, 667, Tz. 15 f. zum Zustim-

mungserfordernis). Dies trifft auf eine Wohnflächenvereinbarung nicht zu, selbst

wenn sie im Rahmen eines späteren Mieterhöhungsverfahrens mittelbar Bedeu-

tung erlangen kann.

Auch der Mieter muss sich deshalb - innerhalb der Toleranzgrenze - an

einer Wohnflächenvereinbarung im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens

nach § 558 BGB in gleicher Weise wie der Vermieter festhalten lassen. Erst bei

einer Differenz von mehr als 10 % ist es dem davon jeweils nachteilig betroffe-

nen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten,

und ist infolge dessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

Ball

Dr. Frellesen

Herrmanns

Dr. Milger

Dr. Hessel

Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 05.12.2007 - 46 C 32/07 - LG Hamburg, Entscheidung vom 08.07.2008 - 316 S 22/08 -