BGH Urteil vom 07.02.2007 – VIII ZR 122/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 122/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6

Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebunde-

nen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit

der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach

§ 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist

nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weite-

re Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll.

BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05 - LG Berlin

AG Charlottenburg

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. Oktober 2006 durch den Richter Wiechers als Vorsitzenden, die Rich-

ter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und

Dr. Hessel

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Klägerinnen werden das Urteil der Zivil-

kammer 67 des Landgerichts Berlin vom 25. April 2005 aufgeho-

ben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom

5. August 2004 abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerinnen 124,83 € nebst

Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

seit dem 17. April 2004 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die derzeit von den Klägerinnen an die

Beklagte zu zahlende Kaltmiete für die Mietwohnung N.

straße in B. 359,07 € netto nicht überschreitet und

dass Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB zu-

lässig sind.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Klägerinnen sind aufgrund Mietvertrages vom 27. November 2002

Mieterinnen einer Wohnung der Beklagten im Haus N. straße in B.

. Das Gebäude ist etwa 1900 errichtet und in den siebziger Jahren saniert

worden. Dazu bewilligte die zuständige Behörde öffentliche Mittel und geneh-

migte nach Abschluss der Baumaßnahme die ermittelte Durchschnittsmiete.

Der Mietvertrag der Parteien lautet unter anderem wie folgt:

"§ 1 Mietsache

…

Art der Wohnung: Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt für Sozialwohnung § 17. Die Wohnung ist preisgebunden.

§ 3 Miete und Nebenleistungen

(1) Die vom Wohnungsunternehmen ggf. unter Berücksichtigung von Objekt- und Subjektverbilligungen ermittelte Miete beträgt ab Vertragsbeginn monatlich ....

(2) Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgewiesenen Zuschüsse/ Subventionen/ Minderungen/ Nach- lässe aufgrund objekt- bzw. subjektbezogener, z.T. einkommens- abhängiger Umstände wegfallen können und sich daraus eine Er- höhung der ausgewiesenen Zahlmiete ergeben kann.

...

§ 5 Mietänderungen

Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die in § 3 Abs. 1 ge- nannte Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart.

Die Miete ändert sich insbesondere durch planmäßige oder au- ßerplanmäßige Kürzung, Fortfall oder Änderung des Zinssatzes bei dem vom Land B. gewährten Förderungsmitteln (Objekt- bzw. Subjektverbilligungen).

...

Neben den förderungsbedingten Mietsteigerungen kann sich die vom Mieter zu zahlende Miete ändern aufgrund

- veränderter und durch die I. bank B. (I. ) bewillig- ter Durchschnittsmiete,

…"

Als monatliche Miete (ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten und für

Heizkosten/Warmwasser) wurden 359,07 € vereinbart. Durch Erklärungen vom

27. Mai 2003 und 26. Februar 2004 erhöhte die Beklagte die Nettokaltmiete

zum 1. Juli 2003 um 10,11 € und zum 1. April 2004 um 23,73 €. Die Klägerin-

nen bezahlten die geforderten Beträge bis zum 30. April 2004.

In dem vorliegenden Rechtsstreit begehren die Klägerinnen von der Be-

klagten Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge von

insgesamt

124,83 € nebst Verzugszinsen. Weiter beantragen sie die Feststellung, dass die

von ihnen geschuldete Nettokaltmiete den Betrag von 359,07 € nicht über-

schreitet und Mieterhöhungen unter Anwendung der §§ 558 ff. BGB zu erstellen

sind. Die Klägerinnen sind der Ansicht, die Erhöhungsbeträge seien von ihnen

ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Beklagte sei zu den einseitig vorge-

nommenen Erhöhungen der Miete nicht berechtigt gewesen. Da die Vorausset-

zungen nach § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nicht vor-

gelegen hätten, seien Mieterhöhungen nicht einseitig nach § 10 des Gesetzes

zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbin-

dungsgesetz – WoBindG) zulässig, sondern nur im Zustimmungsverfahren

nach §§ 558 ff. BGB durchsetzbar.

Die Klage ist bei Amts- und Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Klägerinnen ihr

Klagebegehren weiter.

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Die Klägerinnen hätten keinen Rückforderungsanspruch nach § 812

Abs. 1 Satz 1 BGB wegen überzahlter Mieten. Die geschuldete monatliche Mie-

te sei nicht auf dem ursprünglichen Niveau von 359,07 € stehen geblieben,

sondern habe sich aufgrund der Mieterhöhungserklärungen der Beklagten je-

weils zum 1. Juli 2003 und zum 1. April 2004 auf zuletzt 392,91 € erhöht. Die

Beklagte sei berechtigt gewesen, die Mieten in der vorgenommenen Weise zu

erhöhen.

Dabei könne davon ausgegangen werden, dass die gesetzlichen Vor-

aussetzungen einer Sozialwohnung nach § 17 Abs. 1 II. WoBauG in der allein

in Betracht kommenden Alternative des Satzes 2 nicht vorgelegen hätten. Die

Parteien hätten indes die von der Beklagten angewandten Mieterhöhungen

nach dem Verfahren im sozialen Wohnungsbau vertraglich vereinbart. Eine sol-

che Regelung sei möglich. Entscheidend sei, dass hier die öffentliche Förde-

rung in Anspruch genommen worden sei. Es habe sich so die Vorstellung bei-

der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages realisiert. Die Beklagte

habe eine öffentlich geförderte Wohnung vermieten und dabei den Mietpreis der

Kostenentwicklung insbesondere aufgrund eines Förderungsabbaus anpassen

können wollen. Die Klägerinnen hätten eine solche Wohnung anmieten wollen.

Es liege im Rahmen der Vertragsfreiheit, eine Anwendung der Vorschriften über

die Mietpreisbindung zu vereinbaren, wenn eine öffentliche Förderung tatsäch-

lich gewährt worden sei. Darin liege für den Mieter kein Nachteil. Das System

der öffentlichen Förderung diene den Interessen wirtschaftlich schwächerer

Mieter, denen daran gelegen sei, angemessenen Wohnraum zu bezahlbaren

Preisen zu erhalten.

Die Klägerinnen hätten aus den genannten Gründen auch keinen Fest-

stellungsanspruch.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht

stand.

1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von den Klägerinnen geltend

gemachten Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der

von ihnen an die Beklagte geleisteten Mieterhöhungsbeträge von insgesamt

124,83 € verneint.

a) Die Leistung der Klägerinnen ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Die von

der Beklagten vorgenommenen Mieterhöhungen sind unwirksam, da sie hierzu

entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht einseitig berechtigt war.

aa) Eine solche Berechtigung der Beklagten ergibt sich, wie auch das

Berufungsgericht unausgesprochen angenommen hat, nicht aus § 10

WoBindG. Diese Vorschrift sieht zwar im Bereich des mit öffentlichen Mitteln

geförderten, preisgebundenen Wohnraums eine Befugnis des Vermieters zur

einseitigen Erhöhung der Kostenmiete vor. Um solchen Wohnraum handelt es

sich jedoch bei der von den Klägerinnen gemieteten Wohnung trotz der mit öf-

fentlichen Mitteln geförderten Sanierung des Hauses nicht. Das Berufungsge-

richt ist davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht ausreichend dargelegt

hat, dass die Voraussetzungen des – nach ihrem eigenen Vorbringen – allein in

Betracht kommenden Wohnungsbaus durch Ausbau gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2

II. WoBauG erfüllt sind. Diese tatrichterliche Würdigung wird von der Revisions-

erwiderung nicht angegriffen und ist aus Rechtsgründen auch sonst nicht zu

beanstanden. Der bestandskräftige Bescheid der zuständigen Behörde, durch

den die öffentlichen Mittel für die Sanierung des Gebäudes bewilligt worden

sind, entfaltet insoweit keine Bindungswirkung (vgl. KG WuM 1985, 387 = ZMR

1985, 411; ferner BVerwG NVwZ 1987, 496, 497).

bb) Eine Berechtigung der Beklagten zur einseitigen Mieterhöhung be-

steht entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch nicht nach §§ 1, 3

und 5 des Mietvertrages der Parteien.

Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmungen allerdings wie

schon das Amtsgericht dahin ausgelegt, dass die Eigenschaft der Mieträume,

öffentlich gefördert und preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt ge-

worden ist und die Beklagte dementsprechend im Fall einer Erhöhung der lau-

fenden Aufwendungen – etwa infolge des Abbaus der öffentlichen Förderung –

gemäß § 10 WoBindG zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete befugt sein

soll. Ob die Angriffe der Revision gegen diese Auslegung berechtigt sind, kann

dahinstehen. Jedenfalls ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreis-

bindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung

nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Wie die Revision zu Recht

geltend macht, wird dadurch zum Nachteil des Mieters von § 557 Abs. 3 BGB

und § 558 Abs. 1 BGB abgewichen, wonach der Vermieter Mieterhöhungen,

sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart

(§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB, das heißt – von

den Sonderfällen der §§ 559, 560 BGB abgesehen – nur mit Zustimmung des

Mieters verlangen kann.

(1) Die Abweichung besteht darin, dass die Mieterhöhung nicht der Zu-

stimmung des Mieters bedarf. Diese Abweichung ist grundlegend. Das Zustim-

mungserfordernis im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens nach § 558 BGB

ist Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach der Vorstellung des

Gesetzgebers im Bereich des preisfreien Wohnraums nicht nur für die Einigung

über die Höhe der Miete bei Vertragsschluss, sondern auch bei der Erhöhung

der Miete während des laufenden Mietverhältnisses gelten soll, wie sich insbe-

sondere aus der die Regelungen über die Miethöhe einleitenden Vorschrift des

§ 557 Abs. 1 BGB ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl.,

§ 559 BGB Rdnr. 2). Das damit nicht zu vereinbarende Recht des Vermieters

zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 10 WoBindG ist demgegen-

über Ausfluss der strengen staatlichen Reglementierung der Miethöhe im Be-

reich des preisgebundenen Wohnraums.

(2) Die Abweichung ist für den Mieter auch nachteilig. Er kann zwar die

Zahlung der vom Vermieter einseitig erhöhten Miete verweigern, so dass dieser

gegebenenfalls Zahlungsklage erheben muss, in deren Rahmen die Vorausset-

zungen für eine Erhöhung der Kostenmiete gerichtlich nachgeprüft werden.

Durch die Zahlungsverweigerung setzt sich der Mieter jedoch der Gefahr einer

außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3, § 569

Abs. 3 BGB aus, der er nicht mehr begegnen kann, wenn sich die einseitige

Mieterhöhung des Vermieters erst im Räumungsprozess als berechtigt erweist.

Diese Gefahr besteht dagegen nicht, wenn die Mieterhöhung gemäß § 558

Abs. 1 BGB der Zustimmung des Mieters bedarf, da der Vermieter insoweit

nach § 558b Abs. 2 BGB erst – erfolgreich – Klage auf Erteilung der Zustim-

mung erheben muss, bevor ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete ent-

steht.

Der in der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung

bestehende Nachteil der Kostenmiete kann nicht durch etwaige Vorteile, na-

mentlich eine geringere Höhe, ausgeglichen werden

(vgl. Schmidt-

Futterer/Börstinghaus, aaO, § 557 BGB Rdnr. 66; a.A. Soergel/Heintzmann,

BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 6). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut

des § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB, der für eine Einschränkung der Unwirk-

samkeit einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung nichts er-

kennen lässt. Dafür spricht auch der Schutzzweck der Vorschriften, der beein-

trächtigt wäre, wenn sich der Vermieter eine derartige Vereinbarung durch Ge-

währung anderweitiger Vorteile erkaufen könnte. Im Übrigen bietet die Kosten-

miete dem Mieter, abgesehen von der Berechtigung des Vermieters zur einsei-

tigen Mieterhöhung, nicht nur Vorteile. § 558 BGB sieht Beschränkungen der

Mieterhöhung (Wartefristen, Kappungsgrenze) vor, die in § 10 WoBindG fehlen.

Deswegen ist keineswegs sicher, dass die erhöhte Kostenmiete in jedem Fall

niedriger ist als die nach § 558 BGB zu zahlende Miete. Angesichts dessen ist

eine Vereinbarung der Kostenmiete nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der

Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit

der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (Mersson

in Fischer-

Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6 Mietrecht, Erg.-Lfg.

Juni 2005, § 557 BGB Anm. 6 Nr. 1; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006),

§ 557 Rdnr. 51). Dafür lässt sich dem Mietvertrag der Parteien nichts entneh-

men.

(3) Das vom Berufungsgericht angeführte Senatsurteil vom 21. Januar

2004 – VIII ZR 115/03 (NJW-RR 2004, 1017) rechtfertigt keine andere Beurtei-

lung. In dieser Entscheidung hat der Senat in einem Fall, in dem der Vermieter

die öffentlichen Fördermittel für die Sanierung seines Hauses nicht in Anspruch

genommen hatte, die Auslegung des Mietvertrags durch das dortige Beru-

fungsgericht gebilligt, dass die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung

als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" in Verbin-

dung mit der Vereinbarung der nach den einschlägigen Förderrichtlinien

höchstzulässigen Miete eine Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichs-

miete gemäß § 557 Abs. 3 BGB wirksam ausgeschlossen haben, so dass eine

Mieterhöhung nur in den Fällen der Änderung der Kostenmiete zulässig ist. So-

weit darin unausgesprochen zum Ausdruck kommt, dass der Vermieter nach

der vertraglichen Vereinbarung zur einseitigen Erhöhung der Miete berechtigt

sei, hält der Senat daran nicht fest.

b) Das Berufungsurteil stellt sich insoweit auch nicht aus anderen Grün-

den als richtig dar (§ 561 ZPO).

aa) Die Geltendmachung des in Rede stehenden Bereicherungsan-

spruchs verstößt nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242

BGB). Der Senat hat allerdings in mehreren Parallelsachen, in denen er die

vom jeweiligen Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Be-

schluss nach § 552a ZPO zurückgewiesen hat, angenommen, dass die Rück-

forderung der jahrelang vorbehaltlos gezahlten Mieterhöhungsbeträge treuwid-

rig ist. Das kommt hier schon deswegen nicht in Betracht, weil zwischen der

ersten Mieterhöhung zum 1. Juli 2003 und der Klageerhebung im April 2004 nur

einige Monate vergangen sind.

bb) Für einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) auf Seiten

der Beklagten fehlt es an entsprechendem Vortrag. Soweit die Revisionserwide-

rung auf die Ausführungen der Beklagten in der Vorinstanz verweist, wonach

sie gegebenenfalls Mieterhöhungen nach § 558 BGB vorgenommen hätte, sind

deren Voraussetzungen nicht dargetan.

2. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich zugleich, dass entge-

gen der Ansicht des Berufungsgerichts auch die Feststellungsanträge der Klä-

gerinnen begründet sind.

III.

Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Da es

weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf, ist der Rechtsstreit zur End-

entscheidung reif. Daher sind das Berufungsurteil aufzuheben und das erstin-

stanzliche Urteil abzuändern, und der Klage ist gemäß den Anträgen der Kläge-

rinnen stattzugeben.

Wiechers

Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Hermanns

Dr. Hessel

Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 05.08.2004 - 224 C 99/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.04.2005 - 67 S 264/04 -