BGH Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 16. September 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 346/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 556

Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe

unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen.

BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 16. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter

Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin

Dr. Fetzer

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer

des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Dezember 2008 im Kosten-

punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers er-

kannt ist.

Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,

an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in D. . Der

Kläger macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die

Jahre 2001 bis 2004 geltend.

Der Kläger hat Zahlung von 3.385,90 € nebst Zinsen begehrt. Das Amts-

gericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zah-

lung von 3.164,38 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat

das Landgericht - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das

Urteil des Amtsgerichts insoweit abgeändert und die Klage abgewiesen, als die

Beklagten zu mehr als 2.355,10 € nebst Zinsen verurteilt worden sind. Mit der

vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wieder-

herstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit

für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Die Klage sei in Höhe

des auf die Position "Versicherung" entfallenden Betrages von insgesamt

809,28 € unbegründet, weil die Abrechnungen des Klägers insoweit mangels

Aufschlüsselung der unterschiedlichen Versicherungsarten formell unwirksam

seien. Eine Aufgliederung sei erforderlich, damit sich der Mieter Gedanken zur

Umlagefähigkeit und Plausibilität der Höhe der einzelnen Kosten machen kön-

ne. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die streitigen Betriebskostenabrech-

nungen der Unterteilung der Anlage 3 zu § 27 II. BV entsprächen. Da die Be-

triebskostenabrechnungen des Klägers bezüglich der Position Versicherung

schon wegen unzureichender Aufschlüsselung formell unwirksam seien, kom-

me es auf die fehlende Nachvollziehbarkeit der Position Versicherung, soweit

sie auch das Nachbarhaus betreffe, nicht mehr an.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom

Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf

Zahlung restlicher 809,28 € aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre

2001 bis 2004 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungs-

gerichts genügt es, nach den Betriebskostenarten zu differenzieren, die jeweils

unter einer Ziffer im Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV oder in § 2 BetrKV zu-

sammengefasst sind.

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung

ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber

auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits

aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsicht-

nahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung

von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen

nicht überspannt werden (Senatsurteil vom 23. November 1981 - VIII ZR

298/80, NJW 1982, 573, unter I 2 a aa).

Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann

gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten - wie hier

die Kosten für Sach- und Haftpflichtpflichtversicherung - in einer Summe zu-

sammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzel-

beträge anzugeben (vgl. Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM

2009, 516, Tz. 19, zur Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Abwasser

in einer Position). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es

auch unschädlich, dass der Kläger diese Kostenposition nur allgemein als "Ver-

sicherung" bezeichnet und nicht ausdrücklich die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27

II. BV und § 2 Nr. 13 BetrKV genannte Bezeichnung "Kosten der Sach- und

Haftpflichtversicherung" verwendet hat. Eine Kontrolle der Kostenposition "Ver-

sicherung" daraufhin, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflicht-

versicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die

beiden Versicherungsarten verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermögli-

chen; hierfür steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung.

III.

Das Berufungsurteil kann deshalb, soweit zum Nachteil des Klägers er-

kannt worden ist, mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist

daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur

Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht die Nachvollziehbarkeit der

Abrechnung, soweit die Position Versicherung auch das Nachbarhaus betrifft,

offen gelassen hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuver-

weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ball

Dr. Frellesen

Dr. Milger

Dr. Achilles

Dr. Fetzer

Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.10.2007 - 230 C 9555/06 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.12.2008 - 21 S 496/07 -