BGH Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 340/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 340/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 15. Juli 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB § 556

Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Be-

triebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und ein-

heitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zäh-

ler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.

BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 - LG Nürnberg - Fürth

AG Fürth

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-

mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. Juni 2009 durch den

Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger,

den Richter Dr. Achilles sowie die Richterin Dr. Fetzer

für Recht erkannt:

Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 7. Zivilkammer

des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 25. November 2008 wird

zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Die Kläger vermieteten dem Beklagten mit Vertrag vom 16. Juli 1999 ei-

ne Wohnung in C. .

Die Nebenkostenabrechnung vom 1. September 2006 für das Jahr 2005

weist eine Nachzahlungsverpflichtung der Beklagten in Höhe von 184,65 € aus.

Die nach dem durch Zähler ermittelten Frischwasserverbrauch abgerechneten

Kosten für Wasser und Abwasser belaufen sich nach der Abrechnung auf

118,40 €; eine Aufschlüsselung nach Frischwasser und Abwasser enthält die

Abrechnung nicht.

Die Kläger setzten dem Beklagten eine Zahlungsfrist bis zum 4. Oktober

2006. Der Beklagte zahlte daraufhin - vor Rechtshängigkeit - einen Betrag von

100 €. Mit der Klage haben die Kläger - soweit für das Revisionsverfahren noch

von Interesse - zunächst Zahlung des Restbetrages von 84,65 € aus der Ne-

benkostenabrechnung 2005 sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in Hö-

he von 200,63 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Nach Rechtshängigkeit hat der

Beklagte auf die Nebenkosten einen weiteren Betrag von 50 € gezahlt und ha-

ben die Kläger insoweit (einseitig) die Erledigung der Hauptsache erklärt.

Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 235,28 € nebst Zin-

sen verurteilt und in Höhe eines Betrages von 50 € die Erledigung der Hauptsa-

che festgestellt. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurück-

weisung der weitergehenden Berufung insoweit abgeändert, als es die Verurtei-

lung des Beklagten zur Zahlung nur in Höhe eines Betrages von 58,38 € (Ne-

benkosten in Höhe von 24,26 € sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe

von 33,92 €) aufrechterhalten und die weitergehende Klage abgewiesen hat.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene

Revision des Beklagten.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit

für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:

Aus der Nebenkostenabrechnung 2006 ergebe sich eine begründete

Nachforderung in Höhe von 174,46 €, worauf der Beklagte vorgerichtlich 100 €

und nach Rechtshängigkeit weitere 50 € gezahlt habe; daher verbleibe noch ein

Betrag von 24,46 € und sei die Erledigungsfeststellungsklage bezüglich des

Betrages von 50 € begründet.

Die Nebenkostenabrechnung der Kläger vom 1. September 2006 genüge

den formellen Anforderungen. Es sei zulässig, die Abrechnungspositionen Was-

ser und Abwasser - wie in der vorliegenden Abrechnung geschehen - zusam-

menzufassen. Typischerweise werde beiden der gleiche Umlagemaßstab

zugrunde gelegt und sei der durch Zähler ermittelte Frischwasserverbrauch

auch für die Abrechnung des Schmutzwassers maßgeblich, da insoweit eine

Erfassung durch einen gesonderten Zähler nicht stattfinde. Für denjenigen, der

eine Abrechnung erstelle, liege es deshalb nahe, beide auf demselben Ablese-

ergebnis beruhenden Kosten zu einer Position zusammenzufassen und dann

diesen Betrag unter Ansatz des Verhältnisses des individuellen Verbrauchs des

Mieters zum Gesamtverbrauch im Objekt auf die Mieter aufzuteilen. Dieser Re-

chenweg führe weder zu sachlichen Fehlern noch leide die Nachvollziehbarkeit

der Abrechnung, wenn klargestellt sei, dass die Abrechnung zwei Kostenarten

betreffe. Der Aufwand des Mieters, der die Abrechnung durch Belegeinsicht

überprüfen wolle, werde dadurch nicht erhöht.

Die Abrechnung sei auch nicht deshalb formell unwirksam, weil die Posi-

tion "Kalt- und Abwasser" doppelt auftauche, nämlich einmal mit einer Abrech-

nung nach individuellem Verbrauch und einmal als "Wasser und Kanal allge-

mein" nach dem Flächenmaßstab. Es sei für den Mieter transparent, dass es

sich bei der letzteren Position um die Kosten für die Grundstücksbewirtschaf-

tung als solche handele.

Vorgerichtliche Anwaltskosten aus einem Geschäftswert von 74,46 €

schulde der Beklagte aus dem Gesichtspunkt des Verzuges.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-

sion zurückzuweisen ist.

1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Umlage der Kos-

ten für die Außenanlagen und der "sonstigen Kosten" bzw. der unter diesen

Positionen abgerechneten Kosten für die Reinigung des Glasdachs und der

Zisterne richtet. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt - wegen

der Kosten für Wasser und Abwasser - zugelassen. Das ergibt sich zwar nicht

aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts-

hofs ausreicht (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), aus den Gründen des Urteils.

Darin hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision damit begründet, es

sei höchstrichterlich noch nicht entschieden, ob die Kosten für Wasser und

Schmutzwasser in einer zusammengefassten Kostenposition abgerechnet wer-

den können. Dies betrifft lediglich die Abrechnungsposition der (individuellen)

Wasserkosten sowie die davon abhängende Nebenforderung (Verzugskosten),

nicht aber die übrigen Positionen der Betriebskostenabrechnung. Diese Be-

schränkung auf einzelne Betriebskosten ist nach der Rechtsprechung des Bun-

desgerichtshofs wirksam, weil sie einen tatsächlich und rechtlich selbständigen

Teil des Gesamtstreitstoffes betrifft, auf den der Revisionskläger selbst seine

Revision wirksam hätte beschränken können (Senatsurteil vom 16. Juli 2008

- VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556, Tz. 14 m.w.N.).

2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Den Klägern

steht der Restbetrag von 24,46 € aus der Nebenkostenabrechnung 2005 nebst

Anwaltskosten in Höhe von 33,92 € zu; auch hat das Berufungsgericht die Erle-

digungsfeststellungsklage bezüglich des Betrags von 50 €, den der Beklagte

nach Rechtshängigkeit gezahlt hat, zutreffend als begründet angesehen.

a) Die Kläger haben die - als solche zwischen den Parteien nicht streiti-

gen - Kosten für Frischwasser und Abwasser formell richtig abgerechnet, so

dass das Berufungsgericht diese Kosten zu Recht bei der Betriebskostenab-

rechnung der Kläger berücksichtigt hat. Dem Berufungsgericht ist darin bei-

zupflichten, dass die Zusammenfassung der Kosten von Frischwasser und Ab-

wasser bei der Abrechnung zulässig ist.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie

den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete

Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine beson-

deren Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Min-

destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die

Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berech-

nung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr.

des Senats, z.B. Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007,1059,

Tz. 8). Wie stark dabei die einzelnen Kostenarten aufgegliedert sein müssen, ist

bislang nicht abschließend geklärt.

aa) Überwiegend wird verlangt, dass sämtliche angesetzten Kostenarten

einzeln abgerechnet werden (OLG Dresden, NZM 2002, 437; OLG Hamburg,

WuM 2003, 268, 269). Dabei wird zumindest eine Differenzierung entsprechend

den Betriebskostenarten in § 2 der BetrKV für erforderlich gehalten (Sternel,

Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 426 f.; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet-

und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 76), teils wird aber auch noch

eine zusätzliche Spezifizierung verlangt, etwa bei der Position Versicherung die

Angabe der einzelnen Versicherungsarten (KG, NZM 2002, 954; Langenberg,

Betriebskostenrecht

der Wohn-

und Gewerberaummiete,

5. Aufl.,

G Rdnr. 144 f.).

bb) Bei den Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, die nach der

Systematik der Betriebskostenverordnung zwei verschiedene Positionen - Ziffer

2 (Wasserversorgung) und Ziffer 3 (Entwässerung) – betreffen, wird jedoch von

einer verbreiteten Meinung eine zusammengefasste Abrechnung für zulässig

erachtet, zumindest dann, wenn auch die Berechnung der Kosten für Abwasser

an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist (LG Berlin, GE 2003, 121; Kinne,

aaO; Sternel, aaO, Rdnr. 427; aA LG Itzehoe, ZMR 2007, 539). Diese Auffas-

sung teilt der Senat.

(1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrech-

nung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Diese ist auch

dann gewährleistet, wenn die - nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng mit-

einander zusammenhängenden - Kosten für Frischwasser und Abwasser in der

Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet

werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Umlage einheitlich nach

dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. An-

hand dieser Angaben ist es dem Mieter ohne weiteres möglich zu überprüfen,

ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig

sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde, sowie den Rechen-

schritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil der Frisch-

wasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde.

(2) Die Prüffähigkeit und damit die formelle Wirksamkeit einer solchen

Abrechnung wird auch nicht durch den Einwand der Revision in Frage gestellt,

die Abwasserkosten könnten "nachhinken", wenn der Zählerstand erst mit eini-

ger Verzögerung vom Wasserversorgungsbetrieb dem Entsorgungsbetrieb

übermittelt werde. Da für die Abrechnung jeweils derselbe Frischwasser-

verbrauch (Zählerstand) maßgeblich ist, spielt es für den vom Mieter zu tragen-

den Kostenanteil keine Rolle, ob der Wasserversorgungsbetrieb den abgelese-

nen Zählerstand sofort oder erst mit einiger Verzögerung an den Entsorgungs-

betrieb übermittelt.

(3) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abrechnung der Was-

serkosten schließlich nicht deshalb (formell) unwirksam, weil die Betriebskos-

tenabrechnung außerdem noch die Position "Wasser und Abwasser allgemein"

enthält. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass für den Mieter hin-

reichend deutlich wird, dass es sich dabei um die für die Grundstücksbewirt-

schaftung als solche angefallenen und nach dem Flächenmaßstab umgelegten

Kosten (im Gegensatz zu den durch individuellen Verbrauch in den Wohnungen

angefallenen Kosten) handelt.

b) Das Berufungsgericht hat den Klägern zu Recht auch einen Anspruch

aus § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1, 2 BGB auf Erstattung der Kosten für die vor-

gerichtliche Tätigkeit ihrer Prozessbevollmächtigten nach dem hier einschlägi-

gen niedrigsten Gegenstandswert (Gebührenstufe bis 300 €) zugebilligt. Dem

steht nicht entgegen, dass die Kläger nach dem von der Revision als übergan-

gen gerügten Vortrag des Beklagten Belegkopien für die "sonstigen Kosten"

erst übersandt haben, nachdem dieser geltend gemacht hatte, dass ihm eine

Einsichtnahme bei der Hausverwaltung wegen der ungünstigen öffentlichen

Verkehrsverbindungen nicht zumutbar sei; hieraus ergibt sich entgegen der Auf-

fassung der Revision kein vertragswidriges Verhalten der Kläger, das dem gel-

tend gemachten Kostenerstattungsanspruch entgegenstehen könnte.

Ball

Dr. Frellesen

Dr. Milger

Dr. Achilles

Dr. Fetzer

Vorinstanzen:

AG Fürth, Entscheidung vom 15.05.2008 - 350 C 2998/06 -

LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 25.11.2008 - 7 S 6015/08 -