BGH Urteil vom 16.09.2009 – XII ZR 73/07

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 73/07

in dem Rechtsstreit

Verkündet am: 16. September 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-

mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 29. Juli 2009 am 16. September

2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, den Richter Fuchs, die

Richterin Dr. Vézina und die Richter Dose und Dr. Klinkhammer

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 10. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19. April 2007 aufgeho-

ben.

Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entschei-

dung, auch über die Kosten der Revision, an das Oberlandesge-

richt zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Gewerbe-

räumen sowie darüber, ob der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe des Mietobjek-

tes an den Ersteigerer einen Bereicherungsanspruch gegen diesen hat.

Mit schriftlichem Vertrag vom 15. Mai 1998 mieteten die Beklagten von

der damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre mit an-

schließender Verlängerungsoption. Die B. -Bank AG, deren 100 %ige Tochter

die Klägerin ist, betrieb in der Folgezeit die Zwangsversteigerung des Miet-

grundstücks. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 15. Dezember 2003 erhielt

die Klägerin den Zuschlag für das Grundstück. Sie kündigte mit Schreiben vom

29. Dezember 2003 gegenüber den Beklagten das Mietverhältnis unter Bezug-

nahme auf § 57 a ZVG zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Die Beklagten verwei-

gerten unter Hinweis auf von ihnen getätigten Investitionen die Herausgabe des

Mietobjektes.

Das Landgericht hat der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben

und die von den Beklagten hilfsweise erhobene Feststellungswiderklage als

unzulässig abgewiesen. Im Berufungsverfahren haben die Parteien die Räu-

mungsklage in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagten haben wider-

klagend beantragt,

a) festzustellen, dass sie gegen die Klägerin in Folge ihrer Einbauten

durch die Steigerung des Ertragswertes des streitbefangenen Mietobjekts um

den monatlichen Mehrerlös an Miete von 2,44 € pro vermieteten Quadratmeter,

bezogen auf die Zeit vom 1. Juli 2004 bis zu ihrem Auszug Bereicherungsan-

sprüche haben, so dass der Klägerin keine Nachzahlungsansprüche auf Miete

für diese Zeit zustehen, in der sie das Mietobjekt noch in Besitz gehabt hätten,

b) die Klägerin zu verurteilen, an sie 18.052,03 € nebst 8 % Zinsen über

den Basiszinssatz seit dem 1. April 2007 zu zahlen,

hilfsweise hierzu festzustellen, dass ihnen Bereicherungsansprüche ge-

gen die Klägerin wegen der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjektes

aufgrund der Mietdifferenz zwischen der von ihnen laut Mietvertrag geschulde-

ten Miete in Höhe von 2,56 € pro Quadratmeter bis 31. März 2009, von 2,71 €

pro Quadratmeter vom 1. April 2009 bis 31. März 2014 und von 2,87 € pro

Quadratmeter vom 1. April 2014 bis 31. März 2019 und der von der Klägerin

erzielten beziehungsweise zu erzielenden Miete zustehen. Der Bereicherungs-

anspruch errechnet sich nach der Steigerung des Ertragswertes des Mietobjek-

tes aufgrund der Steigerung des Jahresmietwertes, in Verbindung mit der Rest-

nutzungsdauer laut Mietvertrag, multipliziert mit dem Vervielfältiger laut Tabelle

in der Anlage zu § 16 Abs. 3 WertV bei einem Liegenschaftszins von 6,5 %.

Gegen die Abweisung der Widerklage wenden sich die Beklagten mit der vom

Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils

und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

1. Das Oberlandesgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeu-

tung, ausgeführt: Die Widerklage sei nicht begründet. Das Mietverhältnis sei

unabhängig von den Voraussetzungen der §§ 57 a, c ZVG beendet und die Be-

klagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mieträu-

me verpflichtet. Wegen der fehlenden Beurkundung des von den Parteien ver-

einbarten verlorenen Baukostenzuschusses sei die Schriftform nicht eingehal-

ten. Gemäß § 566 Satz 2 a.F. BGB gelte der Vertrag deshalb als auf unbe-

stimmte Zeit abgeschlossen und könne daher von der Klägerin gemäß § 580 a

Abs. 2 BGB jederzeit spätestens am 3. Werktag eines Kalenderjahres zum Ab-

lauf des nächsten Kalendervierteljahres ordentlich gekündigt werden. Von die-

ser Kündigungsmöglichkeit habe die Klägerin spätestens mit Wirkung zum

31. Dezember 2005 Gebrauch gemacht.

Nach der wegen des Beklagtenvorbringens zu unterstellenden Vereinba-

rung eines verlorenen Baukostenzuschusses komme ein Bereicherungsan-

spruch in Betracht, weil wegen der vorzeitigen Beendigung des langfristig kon-

zipierten Mietvertrages der Baukostenzuschuss nicht "abgewohnt" sei und so-

mit der rechtliche Grund der für die Zeit nach der Beendigung des Mietvertrages

erbrachten Leistung weggefallen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesge-

richtshofs sei die Bereicherung weder nach den mit dem Zuschuss gedeckten

Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Werterhöhung

des Bauwerks zu bemessen, sondern allein nach den Vorteilen, die der Vermie-

ter daraus erzielen könne, dass er vorzeitig in den Genuss der Nutzungsmög-

lichkeit gelangt sei, die dem Mieter für die Zeit nach tatsächlicher Vertragsbe-

endigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sei. Ob bei

der Bestimmung dieses Ertragswertes ein fiktiv erzielbarer oder der mit einem

Mietnachfolger tatsächlich vereinbarte Mietzins maßgebend sei, könne dahin-

stehen. Der Bereicherungsanspruch richte sich nämlich nicht gegen den Erstei-

gerer des Grundstücks, sondern gegen den ursprünglichen Vermieter. Seien

die wertsteigernden Aufwendungen bereits zu einer Zeit vorgenommen worden,

als der ursprüngliche Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen

sei, richte sich der Bereicherungsanspruch nach der Entscheidung des Bun-

desgerichtshofs vom 5. Oktober 2005 (- XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294) ge-

gen den Erwerber. Dies gelte aber nicht, wenn das Grundstück nicht rechtsge-

schäftlich, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben worden sei.

Bei einem verlorenen Baukostenzuschuss, um den es sich nach dem Vorbrin-

gen der Beklagten handele, komme nach der Rechtsprechung des Bundesge-

richtshofs (BGHZ 16, 31, 35 f.; BGH Urteil vom 14. Juli 1960 - VIII ZR 156/59 -

WM 1960, 1125) ein Bereicherungsanspruch nur gegen den früheren Vermie-

ter, nicht aber gegen den Ersteher in Betracht. Der Entscheidung des Bundes-

gerichtshofs vom 5. Oktober 2005, der ein rechtsgeschäftlicher Eigentums-

wechsel zugrunde liege, lasse sich nicht entnehmen, dass der Bundesgerichts-

hof insoweit von seiner früheren Rechtsprechung habe abweichen wollen. Zwar

bestünden keine durchgreifenden Bedenken gegen die Haftung des Erstehers

für als Baukostenzuschuss geleistete Mietvorauszahlungen; der Ersteher müs-

se nämlich ebenso wie der Realgläubiger mit solchen rechnen und könne sich

ebenso wie dieser nach ihnen erkundigen. Die Erkundigungsmöglichkeit versa-

ge aber, wenn - wie hier - die Einsicht in die Mietverträge nicht zu einer Klärung

führe, weil der verlorene Zuschuss nicht dokumentiert sei und der Mietvertrag

auch keine Belege über eine Abwohnbarkeit, Anrechenbarkeit auf Mietzins, Zu-

rückzahlung usw. enthalte. Jedenfalls in diesem Fall gebiete es der Schutz der

Realgläubiger, den Ersteher bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Be-

reicherungsrecht für einen verlorenen Baukostenzuschuss des gewerblichen

Mieters haften zu lassen. Die Erzielung angemessener Erlöse in der Zwangs-

versteigerung sei im Rahmen der dinglichen Rechtsordnung für die Realgläubi-

ger von ausschlaggebender Bedeutung. Ihre Rechtsstellung werde gegenüber

der Anerkennung ausdrücklicher Abwohn-, Mietvorauszahlungs- und Verrech-

nungsvereinbarungen viel weitgehender beeinträchtigt, wenn sich in der

Zwangsversteigerung kein angemessener Erlös mehr erzielen lasse, weil der

Ersteher dem Risiko eines Bereicherungsanspruchs ausgesetzt sei. Die Real-

gläubiger könnten dem nur begegnen, indem sie kein oder nur ein geringeres

Gebot abgäben. Vor diesem Hintergrund könne die Entscheidung des Bundes-

gerichtshofs vom 5. Oktober 2005 im Interesse der Rechtssicherheit im Real-

kreditwesen nicht auf den Erwerber des Grundstücks in der Zwangsversteige-

rung angewendet werden.

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass den

Beklagten ein Bereicherungsanspruch (Bereicherung in sonstiger Weise) zu-

stehen kann, weil die Klägerin als Vermieterin vorzeitig, und zwar in Folge ihrer

Kündigung schon zum 31. Dezember 2005 und nicht erst mit Ablauf der vertrag-

lich vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investition der

Beklagten gekommen ist (BGH Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR

43/02 - NJW-RR 2006, 294). Dem steht auch nicht entgegen, dass - nach Auf-

fassung des Berufungsgerichts - der auf eine bestimmte Zeit fest geschlossene

Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzli-

cher Kündigungsfrist kündbar war. Der Umstand, dass der Mietvertrag in einem

solchen Fall vorzeitig kündbar ist, ändert nichts daran, dass die Parteien einen

auf 15 Jahre unkündbaren Mietvertrag haben vereinbaren wollen. Der Ab-

schluss eines insoweit langfristigen Vertrages bietet nach wie vor die Grundlage

für die von den Beklagten getätigten Investitionen. Mit der Beendigung des

Mietvertrages vor dem von den Parteien geplanten Ende ist der Rechtsgrund

für die von den Beklagten vorgenommene Investition weggefallen (BGH Urteil

vom 21. Januar 1960 - VIII ZR 16/59 - WM 60, 497, 498) mit der Folge, dass

der Vermieter bereichert sein kann.

b) Soweit das Berufungsgericht aber unter Bezugnahme auf die Ent-

scheidungen des Bundesgerichtshofs vom 17. Dezember 1954 (BGHZ 16,

31 ff.) und vom 14. Juli 1960 (- VIII ZR 156/59 - WM 1960, 1125 ff.) meint, ein

etwaiger Bereicherungsanspruch richte sich nicht gegen den Ersteigerer, son-

dern gegen den ursprünglichen Vermieter, kann ihm nicht gefolgt werden. Mit

nach Erlass des Berufungsurteils ergangenem Urteil vom 20. Mai 2009 (- XII ZR

66/07 - NJW 2009, 2374) hat der Senat entschieden, dass sich der Bereiche-

rungsanspruch nicht gegen den ursprünglichen Vermieter, sondern gegen den

Ersteigerer richtet.

aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof in den vom Berufungsgericht zitier-

ten Entscheidungen einen Bereicherungsanspruch gegen den Ersteigerer ver-

neint. Mit Urteil vom 5. Oktober 2005 (aaO) hat der erkennende Senat aber ent-

schieden, dass bei einem Vermieterwechsel infolge Grundstücksveräußerung

nicht derjenige Bereicherungsschuldner ist, der im Zeitpunkt der Vornahme der

Investition Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vor-

zeitig zurückerhält. Tragender Grund dieser Entscheidung ist, dass sich der

Umfang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters

richtet und auch nicht im Zeitwert der Investition und der Verkehrswertsteige-

rung des Mietobjektes bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren

Zeitpunkt) besteht, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit

der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige

Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann. Um eine derartige

Möglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten

Mietzins dem Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und ge-

währt hat, nicht bereichert worden. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter,

der die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie da-

durch zu einem höheren Mietzins weitervermieten kann (Senatsurteil aaO).

bb) Diese Grundsätze gelten auch bei einem Erwerb im Zwangsverstei-

gerungsverfahren. Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündigung die Miet-

sache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb

das Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist allein er

und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert. Die vom Berufungsgericht

angeführten Bedenken, der Schutz der Realgläubiger gebiete es, den Ersteher

bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nicht nach Bereicherungsrecht haften zu

lassen, teilt der Senat nicht. Seine Auffassung, in der Zwangsversteigerung lie-

ßen sich keine angemessenen Erlöse mehr erzielen, weil der Interessent ge-

zwungen sei, kein oder nur ein geringeres Gebot abzugeben, vermag nicht zu

überzeugen. Sie beruht auf einem unzutreffenden Verständnis der Bereiche-

rung. Dem vom Senat in der Entscheidung vom 5. Oktober 2005 bejahten Be-

reicherungsanspruch ist der Ersteigerer nur dann ausgesetzt, wenn er die Miet-

sache vorzeitig zurückerhält und sie zu einem höheren Mietzins als bisher wei-

ter vermieten kann. Nur wenn er mehr erlösen kann, als er nach dem bisherigen

Vertrag erhalten hat, ist er bereichert. Erlöst er nur das, was er bisher erhalten

hat, besteht kein Anspruch gegen ihn. Er muss also gerade nicht befürchten,

dass seine Einnahmemöglichkeiten durch einen Bereicherungsanspruch ge-

schmälert werden und hat deshalb keine begründete Veranlassung, ein gerin-

geres Gebot im Versteigerungsverfahren abzugeben. Die Auffassung des Bun-

desgerichtshofs in den vom Berufungsgericht erwähnten Entscheidungen be-

ruht auf der - überholten - Vorstellung, dass der ursprüngliche Vermieter durch

die Investition des Mieters bereichert ist. Sieht man den Umfang der Bereiche-

rung aber nicht in der Höhe der Aufwendung des Mieters und nicht im Zeitwert

der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjektes bei Rück-

gabe, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, den der Vermieter frü-

her als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höhe-

ren Mietzins realisieren kann (so Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 aaO), so

kann sich der Anspruch nur gegen die Person richten, die das Mietobjekt vor-

zeitig zurückerhält.

3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da das Ober-

landesgericht keine Feststellungen getroffen hat, ob und gegebenenfalls in wel-

cher Höhe die Klägerin bereichert ist. Der Rechtsstreit muss deshalb an das

Oberlandesgericht zurückverwiesen werden, damit es die erforderlichen Fest-

stellungen nachholen kann.

Hahne

Fuchs

Vézina

Dose

Klinkhammer

Vorinstanzen:

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 31.07.2006 - 1 O 557/04 -

OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.04.2007 - I-10 U 127/06 -