BGH Urteil vom 05.10.2005 – XII ZR 43/02

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

XII ZR 43/02

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

Verkündet am: 5. Oktober 2005 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BGB §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2

a) Zur Berechnung des Bereicherungsanspruchs des Mieters, wenn der Ver- mieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorge- sehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertrags- werts gelangt (Fortführung der Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265 ff. und vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]).

b) Eine Bereicherung des Vermieters liegt auch dann vor, wenn eine Weiter- vermietung zu einem höheren Mietzins wegen von ihm zu vertretender Män- gel nicht möglich ist.

c) Bei einem Vermieterwechsel ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Dies gilt bei einer Grundstücksveräußerung auch dann, wenn der ursprüngliche Vermieter mit Rücksicht auf die wertsteigernden Investitionen des Mieters einen höheren Veräußerungserlös erzielt hat.

BGH, Urteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - OLG Koblenz

LG Mainz

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 5. Oktober 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter

Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und Dose

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Koblenz vom 18. Januar 2002 im Kostenpunkt

und insoweit aufgehoben, als die Klage auf die Berufung der

Beklagten wegen eines Teilbetrages

von 238.585,77 €

(466.633,20 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 un-

ter Abänderung des Urteils der 1. Zivilkammer des Landgerichts

Mainz vom 11. Januar 2001 abgewiesen und die Anschlussberu-

fung der Klägerin wegen des weiteren Zinsanspruchs gemäß

Buchstaben a) - m) der Ziffer 1 ihrer Klageerweiterung vom

28. September 2001 zurückgewiesen wurde.

Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-

handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions-

verfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1

Die Parteien streiten über gegenseitige Ansprüche aus einem gewerbli-

chen Mietvertrag über den Gewölbekeller unter dem Hotel "S. " in

M. , F. straße …, den der Rechtsvorgänger der Beklagten mit schrift-

lichem Vertrag vom 24. Juni 1983 für die Zeit vom 1. Juli 1983 bis 1. Juli 2003

zum Betrieb einer Gaststätte (Weinkeller) zu einem monatlichen Mietzins von

10.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer - mit Indexanpassungsklausel - an die

Klägerin vermietet hatte.

2

Die Klägerin verlangt wegen von ihr durchgeführter Umbaumaßnahmen

Ausgleich einer angeblichen Wertsteigerung des Objekts

in Höhe von

1.054.852,40 DM sowie Wertersatz für zurückgelassene Gegenstände in Höhe

von 251.818,53 DM, während die Beklagte widerklagend von der Klägerin ein-

behaltenen Mietzins sowie Schadensersatz verlangt.

3

Mit Zustimmung des Rechtsvorgängers der Beklagten, der den Gewöl-

bekeller vor Vertragsbeginn als Lager und Verkaufsraum für seinen Handel mit

antiken Möbeln genutzt hatte, nahm die Klägerin umfangreiche Umbauten für

ihren Restaurantbetrieb vor und versah die Räume im Bereich der über 600 m²

großen Hauptnutzfläche mit Einrichtungen und Dekorationsobjekten. Insoweit

sah der Mietvertrag vor, dass "wegen der Bauinvestitionen" bis Ende 1983 kei-

ne Miete, für 1984 nur 5.000 DM netto und für das erste Halbjahr 1985 nur

6.000 DM netto monatlich zu zahlen waren.

4

In Bezug auf "Veränderungen an und in der Mietsache" bestimmt § 13

des Mietvertrages:

"Will der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat,

bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen, hat er sie zunächst

dem Vermieter anzubieten… Wenn der Vermieter die Einrichtungen

übernehmen will, hat er dem Mieter einen angemessenen Ausgleich zu

leisten."

5

1990 geriet die Klägerin in finanzielle Schwierigkeiten. Die Beklagte, die

zwischenzeitlich Eigentümerin des Grundstücks und damit Vermieterin gewor-

den war, erließ der Klägerin daraufhin gemäß schriftlicher Vereinbarung vom

28. Mai 1990 "zur Abwendung des Konkurses und im Rahmen eines außerge-

richtlichen Vergleiches" 65 % der bis dahin rückständigen Mietforderung von

knapp 50.000 DM.

6

Mit Schreiben vom 17. September 1992 forderte die Klägerin die Beklag-

te unter Bezugnahme auf vorausgegangene Gespräche auf, unverzüglich die

zugesagte Sanierung des Hofes in Auftrag zu geben, dessen Zustand offen-

sichtlich die Ursache der inzwischen aufgetretenen gravierenden Durchfeuch-

tung des Gewölbekellers sei. Zugleich kündigte sie an, die Miete wegen dieser

Feuchtigkeitserscheinungen ab Oktober 1992 zu mindern. In der Folgezeit zahl-

te sie monatlich nur noch einen Teil des vereinbarten Mietzinses und ab No-

vember 1994 nichts mehr.

Zugleich entwickelte sich der Streit der Parteien unter anderem wie folgt:

Mit Schreiben vom 22. Februar 1993 verlangte der Gesellschafter

S. der Beklagten Nachzahlung der als Minderung einbehaltenen Be-

träge. Er teilte der Klägerin mit, dass der bereits Anfang 1992 erteilte Sanie-

rungsauftrag wegen Überlastung des beauftragten Unternehmens erst zum

Jahresende ausgeführt werden könne, und versicherte ihr, dass der Beklagten

sehr daran gelegen sei, "die Ursache der in Ihren Räumen aufgetretenen

Feuchtigkeit schnellstmöglich zu beseitigen."

7

8

9

Im Oktober 1993 bot die Klägerin der Beklagten an, gemeinsam ein

Sachverständigengutachten über den Zustand des Gewölbekellers erstellen zu

lassen. Nachdem die Beklagte darauf nicht reagierte, leitete die Klägerin im

Februar 1994 ein selbständiges Beweissicherungsverfahren ein, in dessen Ver-

lauf der Sachverständige L. erhebliche Feuchtigkeits- und Nässeeinbrüche

sowie als deren Ursache eine fehlende vertikale und horizontale Abdichtung

gegenüber dem hohen und stark salzbelasteten Grundwasserstand feststellte.

Er bezifferte den Aufwand für eine Sanierung auf rund 285.000 DM; ein voll-

ständiger Feuchteabschluss könne indes nur durch eine Neubaumaßnahme

erreicht werden.

10

Nach Eingang des Gutachtens forderte die Klägerin die Beklagte mit An-

waltsschreiben vom 12. Oktober 1994 erfolglos zur Sanierung auf und kündigte

das Mietverhältnis über den Gewölbekeller sodann mit Anwaltsschreiben vom

27. Februar 1995 fristlos zum 1. Juni 1995.

11

Nach einer Betriebsbesichtigung am 11. April 1995 forderte das Ord-

nungsamt der Stadt M. die Klägerin unter dem 8. Mai 1995 auf, zur Vermei-

dung eines Bußgeldverfahrens unverzüglich Maßnahmen gegen das Herabfal-

len gelöster Teile des Farbanstrichs der Küche und von Fugenmörtel aus der

Gewölbedecke zu ergreifen.

12

Ab Juni 1995 verwehrte die Beklagte der Klägerin den Zutritt zu den

Mieträumen und verweigerte die Herausgabe der Klägerin gehörender Einrich-

tungsgegenstände unter Hinweis auf ihr Vermieterpfand- und Zurückbehal-

tungsrecht wegen rückständiger Mietzinsforderungen.

13

Mit Anwaltsschreiben vom 19. Februar 1996 erklärte die Beklagte, die

Kücheneinrichtung und Theke würden freigegeben und seien bis 4. März 1996

auszubauen und zu entfernen, andernfalls sie freihändig ohne Haftung für

Schäden beim Ausbau verwertet würden. Eine Bitte der Klägerin um Verlänge-

rung der Frist lehnte sie wegen termingebundener Arbeiten zur Neueröffnung

des Lokals ab.

14

Nach Durchführung von Sanierungs- und Umbauarbeiten wurde das Kel-

lerlokal im September/Oktober 1996 neu eröffnet. Die Parteien streiten darüber,

welche Teile der von der Klägerin zurückgelassenen Einrichtung und Dekorati-

on dabei bis zur endgültigen Schließung des Lokals im Mai 2000 weiterverwen-

det wurden, welche ausgelagert worden waren und welche jetzt nicht mehr vor-

handen sind.

15

Nach Einholung mehrerer Gutachten hat das Landgericht der Klage auf

Ausgleich der Wertsteigerung in Höhe des in erster Instanz beantragten Betra-

ges von 904.852,40 DM stattgegeben. Ferner hat es dem Hilfsantrag, als Ersatz

für das mit dem Hauptantrag herausverlangte Inventar 437.845 DM zu zahlen,

in Höhe von 150.000 DM sowie der Widerklage auf rückständigen Mietzins in

Höhe von 104.730,50 DM stattgegeben und Klage und Widerklage im übrigen

abgewiesen.

16

Die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Antrag auf vollständige

Abweisung der Klage weiterverfolgte und ihre Widerklageforderung um weitere

146.588,03 DM erhöhte, hatte weitgehend Erfolg. Hingegen führte die An-

schlussberufung der Klägerin, mit der diese ihren Antrag auf Abweisung der

Widerklage weiterverfolgte und ihre Klage um weitere 367.519,60 DM erhöhte,

lediglich zur Erhöhung des ihr auf den Hilfsantrag zugesprochenen Betrages

um 8.820 DM. Das Oberlandesgericht hat das Urteil des Landgerichts abgeän-

dert, der Klägerin 81.203,38 € (158.820 DM) nebst Zi nsen und der Beklagten

auf ihre Widerklage 53.547,85 € (104.730,50 DM) neb st Zinsen zugesprochen

und im übrigen die Klage und die Widerklage unter Zurückweisung der weiter-

gehenden Rechtsmittel der Parteien abgewiesen.

17

Dagegen richtet sich, soweit zu ihrem Nachteil entschieden wurde, die

Revision der Klägerin, die der Senat nur wegen eines Teilbetrages des Klage-

antrages zu 1 (Ausgleich für Wertsteigerung) in Höhe von 238.585,77 €

(466.633,20 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 sowie hinsichtlich

weiterer Zinsansprüche angenommen hat. Der Klageantrag zu 2 (Herausgabe

von bzw. Wertersatz für Einrichtungsgegenstände) ist daher auch im Umfang

seiner Abweisung nicht mehr Gegenstand des Revisionsverfahrens. Gleiches

gilt, soweit die Klägerin mit ihrer Revision auch ihre Verurteilung - auf die Wi-

derklage der Beklagten - zu 104.730,50 DM angegriffen hat. Auch insoweit ist

durch Nichtannahme der Revision Rechtskraft eingetreten.

Entscheidungsgründe:

I. (Ausgleich für Wertsteigerung)

18

Das Berufungsgericht lässt dahinstehen, ob ein Anspruch der Klägerin

auf Ausgleich einer durch ihre Umbaumaßnahmen bewirkten Wertsteigerung

des Mietobjekts aus dem Gesichtspunkt des Ersatzes notweniger Verwendun-

gen (§ 547 BGB a.F.), der Entschädigung für ein abgewendetes Wegnahme-

recht des Mieters (§ 547 a BGB a.F.) oder der ungerechtfertigten Bereicherung

(§ 812 BGB) gestützt werden könne. Jedenfalls verneint es einen entsprechen-

den Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte mit zweifacher Begründung

schon dem Grunde nach:

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1. Zum einen könnten sich derartige Ansprüche nur gegen den Rechts-

vorgänger der Beklagten, nicht aber gegen diese selbst richten. Denn sämtliche

Investitionen seien zu einer Zeit vorgenommen worden, als der ursprüngliche

Vermieter noch Eigentümer des Grundstücks gewesen sei. Ansprüche aus

§§ 547, 547 a BGB a.F. entstünden aber bei Vornahme der Verwendungen und

richteten sich gegen den jeweiligen Vermieter; für vor dem Eigentumswechsel

entstandene Verpflichtungen hafte der nach § 571 BGB a.F. auf Vermieterseite

in das Mietverhältnis eintretende Grundstückserwerber ebenso wenig, wie an-

dererseits vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Ansprüche gegen den

Mieter auf ihn übergingen. Gleiches gelte für einen Anspruch aus ungerechtfer-

tigter Bereicherung, denn durch wertsteigernde Investitionen sei allein der be-

reichert, der bei Eintritt der Wertsteigerung Eigentümer des Grundstücks sei.

Dies müsse hier um so mehr gelten, als die Beklagte das Objekt - unstreitig -

"mit der Wertsteigerung" gekauft und bezahlt habe.

20

2. Zum anderen sei der Gewölbekeller nach dem eigenen Vortrag der

Klägerin wegen der Feuchtigkeitserscheinungen für den Betrieb einer gehobe-

nen Gaststätte ohnehin unbrauchbar, so dass Investitionen im Hinblick auf eine

solche Verwendung schon deshalb nicht zu einer Wertsteigerung führen könn-

ten.

21

3. Beides hält der rechtlichen Prüfung und den Angriffen der Revision

nicht stand und erweist sich auch nicht aus anderen Gründen - etwa: Verjäh-

rung - als richtig:

22

a) Richtig ist zwar, dass sich Ansprüche des Mieters wegen Verwendun-

gen auf die Mietsache, soweit sie auf § 547 Abs. 1 BGB a.F. gestützt werden

und nicht nur als Bereicherungsansprüche gegeben sind, grundsätzlich im Zeit-

punkt der Vornahme der Verwendungen entstehen (BGHZ 5, 197, 199) und

sich nicht gegen den (neuen) Vermieter richten, der erst nach deren Vornahme

in das Mietverhältnis eintritt. Dies kann jedoch letztlich dahinstehen, da die Klä-

gerin - wie auch das Berufungsgericht annimmt und was von der Revision nicht

angegriffen wird - jedenfalls die Voraussetzungen des § 547 Abs. 1 BGB a.F.

(notwendige Verwendungen) nicht hinreichend dargelegt hat. Gleiches gilt für

einen Anspruch aus § 547 Abs. 2 BGB a.F. (sonstige Verwendungen) in Ver-

bindung mit den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Die Re-

vision führt zwar bei ihrer Rüge verletzter Vorschriften des materiellen Rechts

auch die §§ 667 ff. BGB an, führt demgegenüber aber im einzelnen aus, für ei-

ne Geschäftsführung ohne Auftrag ergäben sich keine Anhaltspunkte. Dem ist

schon deshalb zuzustimmen, weil die Klägerin die Investitionen im Interesse

ihres eigenen Betriebs vornahm und ein Fremdgeschäftsführungswille daher

fern liegt.

23

b) Hingegen entsteht der Anspruch auf angemessene Entschädigung bei

Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters (§ 547 a BGB) entgegen der

Auffassung des Berufungsgerichts erst, wenn der Vermieter erklärt, dass er die

Wegnahme abwenden will (BGH, Urteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR

246/86 - NJW 1988, 705 f.). Auch dies kann jedoch dahinstehen, weil die An-

sprüche der Klägerin, soweit sie Einrichtungen überhaupt wegnehmen konnte

und wollte, diese aber gemäß § 13 des Mietvertrages von der Beklagten über-

nommen wurden, Gegenstand ihres Antrages zu 2 waren und bereits mit den

der Klägerin auf ihren Hilfsantrag nunmehr rechtskräftig zugesprochenen

158.200 DM abgegolten sind. Mit dem hier zunächst zu beurteilenden Zah-

lungsantrag zu 1 verlangte die Klägerin hingegen einen Ausgleich für ihre In-

vestitionen in Gestalt des Umbaus des Gewölbekellers; insoweit schied eine

Wegnahme schon wegen der erheblichen Kosten der dann vom Mieter ge-

schuldeten Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ersichtlich aus.

24

c) In Betracht kommt vielmehr allein ein Anspruch der Klägerin aus § 812

BGB (Bereicherung auf sonstige Weise) i.V. mit § 818 Abs. 2 BGB, nämlich un-

ter dem Gesichtspunkt, dass die Beklagte als Vermieterin vorzeitig, und zwar

infolge der fristlosen Kündigung der Beklagten schon zum 1. Juni 1995 und

nicht erst mit Ablauf der vertraglich vorgesehenen Mietzeit zum 1. Juli 2003, in

den Genuss der wertsteigernden Investitionen der Klägerin gekommen ist (vgl.

Senatsurteile vom 8. November 1995 - XII ZR 202/94 - WM 1996, 1265 ff. und

vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 136/98 - NJW-RR 2001, 727 [red. Leitsatz]).

25

Daraus folgt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - zu-

gleich, dass die Beklagte Bereicherungsschuldnerin ist, auch wenn die wert-

steigernden Aufwendungen, die der Bereicherung zugrunde liegen, bereits zu

einer Zeit vorgenommen wurden, als der ursprüngliche Vermieter noch Eigen-

tümer des Grundstücks war. Denn der Umfang der Bereicherung richtet sich

nicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters und besteht auch nicht im

Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei

Rückgabe - und erst recht nicht zu einem früheren Zeitpunkt -, sondern allein in

der Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter diesen früher als vertrag-

lich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins rea-

lisieren kann (vgl. Senatsurteil vom 8. November 1995 aaO S. 1266; Gerber/

Eckert, Gewerbliches Mietrecht, 5. Aufl. Rdn. 243 m.N.; Wolf/Eckert/Ball Hand-

buch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rdn. 1168).

Um eine derartige Möglichkeit ist der Voreigentümer, der die Nutzung zum ver-

traglich vereinbarten Mietzins der Klägerin bis zum Eigentumsübergang gewäh-

ren musste und gewährt hat, nicht bereichert worden. Dem steht auch nicht ent-

gegen, dass die Beklagte ihm möglicherweise wegen der Investitionen der Klä-

gerin einen höheren Kaufpreis gezahlt hat; dies wäre das Entgelt dafür, dass

nach dem Ende der Vertragslaufzeit eine etwa noch vorhandene Ertragswert-

steigerung ihr zugute kommt und nicht dem Verkäufer. Denn ohne den Eigen-

tumswechsel hätte sie diesem ab 1. Juli 2003 nicht ohne rechtlichen Grund

- und folglich entschädigungslos - zugestanden; die Klägerin hätte ihre Investiti-

onen bis dahin wie vorgesehen amortisieren können.

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d) Zu Recht greift die Revision auch die Ansicht des Berufungsgerichts

an, durch den Umbau zu einer Gaststätte könne eine (Ertrags-)Wertsteigerung

des Objekts nicht eingetreten sein, weil die Klägerin selbst vortrage, dass es

wegen der Feuchtigkeitserscheinungen zum Betrieb einer Gaststätte unbrauch-

bar sei. Da die Beklagte als Vermieterin diesen Mangel zu vertreten hat, handelt

sie zumindest treuwidrig, wenn sie sich darauf beruft, schon wegen dieses

Mangels keine höhere Miete erzielen zu können. Eine solche könnte sie jeden-

falls erzielen, wenn sie ihrer auch einem Nachmieter gegenüber bestehenden

Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nachkäme.

27

Deshalb liegt insoweit - entgegen der Auffassung der Revisionserwide-

rung - auch kein Wegfall der Bereicherung nach § 818 Abs. 3 BGB vor. Die Be-

reicherung der Beklagten, die darin besteht, in der Folge eine höhere Miete er-

zielen zu können, ist - sofern die Beklagte ihren damit verbundenen Vermieter-

pflichten nachkommt - nach wie vor vorhanden.

28

e) Dieser Anspruch ist - entgegen der Auffassung der Beklagten, die sich

im zweiten Rechtszug hilfsweise auf Verjährung berufen hatte- nicht verjährt.

Denn Bereicherungsansprüche, die dem Mieter im Hinblick auf seine wertstei-

gernden Investitionen als Ausgleich dafür zustehen, dass der Vermieter das

Nutzungsrecht durch vorzeitige Vertragsbeendigung früher als ursprünglich

vereinbart zurückerhält, unterliegen nicht der kurzen Verjährung des § 558 BGB

a.F. (vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 1968 - VIII ZR 2/66 - NJW 1968, 888 f.;

Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 1180).

29

4. Zur Höhe ist die Bereicherungsklage aber nur teilweise schlüssig,

nämlich in Höhe der 238.585,77 € = 466.633,20 DM, hi nsichtlich derer der Se-

nat die Revision angenommen hat.

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Die Klägerin hat sich in erster Linie auf die vom Sachverständigen

E. ermittelte Steigerung des Verkehrswertes um 1,18 Mio. DM berufen.

Dies reicht zur Darlegung eines entsprechenden Bereicherungsanspruches

nicht aus, da die Bereicherung nur in der Steigerung des Ertragswertes besteht.

Der Klägerin oblag es daher, stattdessen darzulegen, wie viel mehr Miete die

Beklagte ab 1. Juni 1995 dank der Investitionen der Klägerin erzielt hat (vgl.

Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 539 Rdn. 8 m.N.) oder

zumindest hätte erzielen können.

31

Dieser Darlegungslast ist die Klägerin indessen nachgekommen. Sie hat

sich ersichtlich auf das Gutachten des Sachverständigen E. berufen

und sich dessen Ausführungen zu eigen gemacht, indem sie ihrer Forderung

die von ihm mit 1,18 Mio. DM ermittelte Wertsteigerung zugrunde gelegt und

diesen Betrag eingeklagt hat. Dabei hat sie sich - hilfsweise - auch ausdrücklich

darauf berufen, dass die Beklagte insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, als

sie 97 Monate früher als vorgesehen in den Genuss der wertsteigernden Inves-

titionen gekommen sei und in dieser Zeit die vom Sachverständigen errechnete

höhere Miete hätte erzielen können (S. 9 des Schriftsatzes vom 13. Dezember

2001).

32

Richtig ist zwar, dass der Sachverständige in seinem Gutachten zu dem

Ergebnis gelangt ist, um diesen Betrag sei der Verkehrswert des Objekts ge-

steigert worden. Allerdings hat er den Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswert-

verfahrens ermittelt und ist so zu dem Zwischenergebnis gelangt, dass der Er-

tragswert um 1,18 Mio. DM gesteigert worden sei und sich dies in gleicher Höhe

auf den Verkehrswert auswirke. Dabei ist er davon ausgegangen, dass der mit

dem Mietobjekt zu erzielende Reinertrag zum Stichtag 1. Juni 1995 ohne den

Umbau - bei einer Nutzung als Möbellager - jährlich 45.181 DM betrage, wäh-

rend nunmehr dank des Umbaus - bei einer Nutzung als Weinkeller - jährlich

73.140 DM mehr, nämlich 118.321 DM zu erzielen seien. Dies entspricht einer

Steigerung um 6.095 DM monatlich.

33

Die auf die Zeit vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 entfallende Bereiche-

rung der Beklagten würde sich demnach mit (97 Monate x 6.095 DM =)

591.215 DM errechnen, wenn keine Abzinsung vorzunehmen wäre. Letzteres

ist jedoch erforderlich, so wie auch der Sachverständige den Ertragswert durch

Abzinsung errechnet hat, und zwar gemäß § 16 Abs. 3 der Wertermittlungsver-

ordnung (WertV) vom 6. Dezember 1998 (BGBl. I 2209) auf der Grundlage ei-

ner 40-jährigen Restnutzungsdauer und eines Zinssatzes von 5,5 % p.a. Aus

den vorstehenden Ausführungen ergibt sich indes, dass die Höhe der Bereiche-

rung der Beklagten nicht den gesamten Zeitraum der möglichen Restnutzung

umfasst, sondern auf die 97 Monate vom 1. Juni 1995 bis 1. Juli 2003 be-

schränkt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. November 1995 aaO S. 1267). Gemäß

§ 16 Abs. 3 WertV ergibt sich dann für den Jahresbetrag von 73.140 DM bei

einer Nutzungsdauer von 8 Jahren ein Vervielfältiger von 6,33, bei 9 Jahren von

6,95. Für die Nutzungsdauer von 97 Monaten = 8 Jahren und einem Monat hat

der Senat diese Werte interpoliert: Vervielfältiger = 6,33 + (6,95 - 6,33) : 12 =

6,33 + 0,05 = 6,38, so dass insgesamt eine Bereicherung um 73.140 DM x 6,38

= 466.633,20 DM schlüssig dargelegt ist.

34

5. Ob diese zu erstatten ist, kann der Senat nicht selbst entscheiden, da

das Berufungsgericht zum Umfang der von der Klägerin behaupteten Umbauin-

vestitionen und der dadurch herbeigeführten Ertragswertsteigerung - aus seiner

Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat. Dies wird es nachzuholen

haben. Dabei wird das Berufungsgericht auch zu berücksichtigen haben, dass

der Rechtsvorgänger der Beklagten der Klägerin bereits zu Beginn des Miet-

verhältnisses "wegen der Bauinvestitionen" insgesamt (6 x 10.000 + 12 x 5.000

+ 6 x 4.000 DM =) 144.000 DM Mietzins nachgelassen hat; insoweit wird es zu

prüfen haben, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe dieser Nachlass einen

jetzt noch zu zahlenden Bereicherungsausgleich mindert.

II. (weitergehender Zinsanspruch)

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Zu Recht macht die Revision geltend, die Klägerin habe mit ihrer An-

schlussberufung nicht nur 4 % Zinsen seit dem 20. Januar 1996 verlangt, son-

dern zusätzlich gestaffelte Zinsen zwischen 1 % und 6,5 % aus unterschiedli-

chen Beträgen für unterschiedliche Zeiträume. Dies ergibt sich aus der Sit-

zungsniederschrift vom 23. November 2001. Dem kann die Revisionserwide-

rung nicht entgegenhalten, ausweislich des Tatbestandes des Berufungsurteils

habe die Klägerin überhaupt keine Zinsen verlangt. Insoweit ist ihr Antrag im

Tatbestand ersichtlich verkürzt wiedergegeben worden, zumal das Berufungs-

gericht andernfalls nicht 4 % Zinsen auch auf die auf Anschlussberufung weiter

zugesprochenen 8.220 DM hätte zusprechen dürfen.

36

Da das Berufungsurteil hinsichtlich dieses Zinsanspruchs nicht mit Grün-

den versehen ist, war es auch insoweit aufzuheben und die Sache an das

Oberlandesgericht zurückzuverweisen.

Hahne

Sprick

Fuchs

Ahlt

Dose

Vorinstanzen:

LG Mainz, Entscheidung vom 11.01.2001 - 1 O 465/95 -

OLG Koblenz, Entscheidung vom 18.01.2002 - 8 U 318/01 -