BGH Urteil vom 07.10.2009 – XII ZR 175/07
XII. Zivilsenat
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
BGHR:
nein
ja
Verkündet am: 7. Oktober 2009 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
SchuldRAnpG § 20 Abs. 1; NutzEV § 5 Abs. 1
Bei der Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts für Garagenflächen in den neuen Ländern (§ 5 Abs. 1 Nutzungsentgeltverordnung) müssen zwar Einzelfäl- le außer Betracht bleiben, in denen es einem Nutzungsgeber gelungen ist, ein völlig außerhalb des gängigen Preisspektrums liegendes Nutzungsentgelt zu erzielen. Die Frage, ob ein solcher Extremfall vorliegt, kann aber nicht ohne Be- rücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Marktes beantwortet werden.
Werden Garagenflächen in 80 % bis 90 % aller Fälle von Kommunen oder kommunalen Gesellschaften angeboten, so kann das ortsübliche Entgelt nicht allein durch die Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und dabei eine nicht unbeachtliche Anzahl privater Nutzungsverträge mit deutlich höheren Entgelten als "Ausreißer" außer Betracht gelassen werden.
Zur Ermittlung des ortsüblichen Entgelts bei erheblich divergierenden Nut- zungsvereinbarungen.
BGH, Urteil vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07 - LG Potsdam AG Potsdam
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. Oktober 2009 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Klinkhammer und Schilling
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des
Landgerichts Potsdam vom 4. Dezember 2007 in der Fassung des
Berichtigungsbeschlusses vom 4. Februar 2008 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Kläger verlangen vom Beklagten ein erhöhtes Entgelt für die Nutzung
einer in T. gelegenen Garagenfläche.
Die Garagenfläche steht im Eigentum der Kläger; an der aufstehenden
Garage besteht - nach dem insoweit fortgeltenden Recht der DDR über das
Eigentum des Nutzers an Baulichkeiten [§ 296 ZGB-DDR; Art. 231 § 5 Abs. 1
Satz 1 EGBGB] - Eigentum des Beklagten. Die Garagenfläche ist Teil einer Ga-
ragenanlage ("B. straße I"), die insgesamt 121 Garagen umfasst. 51 dieser
Garagen - auch die vom Beklagten genutzte Garage - liegen auf einem Grund-
stück der Kläger. Die übrigen 70 Garagen der Anlage liegen auf einem der
Stadt T. gehörenden Nachbargrundstück, das von der Wohnungsbaugesell-
schaft T. mbH verwaltet wird. Die Kläger sind ferner Eigentümer eines an-
grenzenden Grundstücks, das mit einem weiteren - 72 Plätze umfassenden -
Garagenkomplex ("B. straße II") bebaut ist.
Der Beklagte schloss am 18. Februar 1975 mit der VEB KWV T.
- "auf der Grundlage eines zwischen der VEB KWV T. und der Garagenge-
meinschaft T. , B. straße, geschlossenen Vertrags" einen als Pachtvertrag
bezeichneten Vertrag über die bereits mit einer Garage bebaute Stellfläche für
die Zeit ab 1. Januar 1975. Als jährlich zu entrichtendes Nutzungsentgelt waren
ursprünglich 12 Mark vereinbart; außerdem hatte der Beklagte an die Garagen-
gemeinschaft nach dem Gemeinschaftsstatut einen variablen Zusatzbetrag für
zu erwartende Ausgaben zu entrichten. Das Nutzungsentgelt wurde später auf
60 DM jährlich erhöht. Es wird - nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung -
über die Garagengemeinschaft an die Kläger gezahlt. Außerdem entrichtet der
Beklagte weiterhin an die Garagengemeinschaft einen Geldbetrag, aus dem
diese die Kosten für von ihr errichtete Gemeinschaftseinrichtungen sowie be-
stimmte Steuern und Versicherungsbeiträge deckt. Nicht zu diesen Kosten zäh-
len Eigentümerhaftpflichtversicherung und Grundsteuer, die bei den Klägern
anfallen.
Mit Schreiben vom 28. Juli 1994 erklärten die Kläger, das Nutzungsent-
gelt zum 1. November 1994 auf 60 DM monatlich zu erhöhen. Das erhöhte Ent-
gelt soll nach dem Willen der Kläger - als Brutto-Entgelt - auch bislang von der
Garagengemeinschaft - nach deren Statut - erbrachte Verwaltungs- und Neben-
leistungen umfassen und künftig monatlich und unmittelbar (also nicht über die
Garagengemeinschaft) an die Kläger gezahlt werden. Die Parteien streiten über
die Berechtigung dieses Verlangens.
Ein entsprechender Streit besteht zwischen den Klägern und den übrigen
[50] Nutzern der Garagenflächen der Garagenanlage B. strasse I, soweit die-
se zum Grundstück der Kläger gehören. Für die übrigen 70 Garagenplätze des
Garagenkomplexes "B. straße I", die auf dem von der Wohnungsbaugesell-
schaft T. mbH verwalteten Grundstück belegen sind, hat diese das Nut-
zungsentgelt durch Vereinbarung rückwirkend zum 1. Januar 2000 von bisher
60 DM auf 120 DM jährlich angehoben. Mit den Nutzern der Einstellplätze auf
dem weiteren den Klägern gehörenden Grundstück (Garagenkomplex "B.
straße II") haben die Kläger Erhöhungen vereinbart. Dabei wurde das Nut-
zungsentgelt für 49 der insgesamt 50 dem Schuldrechtsanpassungsgesetz un-
terliegenden Plätze auf 60 DM im Monat angehoben. Mit zwei Nutzern wurde
eine Erhöhung des Entgelts auf 70 DM vereinbart. 18 Garagen wurden für
100 DM monatlich vermietet. Die vereinbarten Entgelte umfassen als Bruttoent-
gelte auch die Abgeltung der den Klägern entstehenden Kosten für die Unter-
haltung und die öffentlichen Lasten des Objekts.
Mit ihrer Klage begehren die Kläger vom Beklagten rückständigen Miet-
zins für die Zeit von November 1994 bis Dezember 2003 in Höhe von [monat-
lich (geforderter 60 DM - gezahlter 5 DM =) 55 DM x 110 Monate = 6.050 DM =]
3.093,32 € nebst Zinsen.
Das Amtgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be-
rufung hatte nur in Höhe eines Betrags von 316,90 € nebst Zinsen Erfolg. Mit
der zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren
weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-
teils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
Nach Auffassung des Landgerichts durfte das Entgelt für die vom Be-
I.
klagten genutzte Garagenfläche - nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz in
Verbindung mit § 5 Abs. 1 Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) - ab dem
1. November 1993 bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte, jedoch mindestens
auf 60 DM je Stellplatz im Jahr, erhöht werden. Diese Erhöhung hätten die Klä-
ger mit ihrem Schreiben vom 28. Juli 1994 zum 1. November 1994 vollzogen,
so dass sie für die Nutzung des Garagengrundstücks die Zahlung eines ortsüb-
lichen und angemessenen Nutzungsentgelts verlangen könnten. Auf der Grund-
lage des Gutachtens des Sachverständigen M. O. sei davon auszugehen, dass
für eine in T. gelegene Garagenfläche in den Jahren 1994 bis 1997 [richtig:
bis 1996] ein jährliches Nutzungsentgelt von 90 DM und für die Jahre 1997 bis
2003 ein jährliches Nutzungsentgelt von 120 DM ortsüblich gewesen sei.
Der Sachverständige habe das ortsübliche Nutzungsentgelt unter Heran-
ziehung vergleichbar genutzter Grundstücke aufgrund zutreffender Erwägungen
ermittelt. Es sei nicht zu beanstanden, dass er Nutzungsverträge, in denen die
Nutzungsüberlassung seitens der T. Wohnungsbaugenossenschaft oder
der Wohnungsbaugesellschaft T. mbH erfolgt sei, in seine Vergleichsbe-
rechnung einbezogen habe. Die gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften
seien als Anbieter Teil des örtlichen Marktes. Die Nutzungsentgeltverordnung
lasse nur eine Differenzierung anhand von objektiven grundstücksbezogenen
Kriterien zu, nicht jedoch eine Differenzierung nach der Art des Vermieters bzw.
der Person des Überlassenden. Es sei damit - wie im Gutachten des Sachver-
ständigen auch geschehen - ausschließlich von der Art, Größe, Lage und Be-
schaffenheit des Grundstücks auszugehen. Nicht zu beanstanden sei auch,
dass der Sachverständige die - von ihm als Ausnahmeerscheinung gewerte-
ten - Entgelte für Garagenflächen des Garagenkomplexes "B. straße II" außer
Ansatz gelassen habe. Diese Vorgehensweise bewirke angesichts des gering-
fügigen Anteils dieser Garagenflächen an der Gesamtzahl der Nutzungsverträ-
ge im Gemeindegebiet T. keine Verzerrung des dargestellten Marktes.
Das zuvor eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses für Grund-
stückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, nach dem für eine in T. bele-
gene Garagenfläche ein monatliches Nutzungsentgelt von 40 DM (bis 1994)
bzw. 60 DM (ab 1995) angemessen und ortsüblich sei, stelle die Ergebnisse
des Sachverständigen M. O. nicht in Frage. Denn den vom Ausschuss ermittel-
ten Entgelten liege die fehlerhafte Auffassung zugrunde, dass es sich bei den
von den gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften angebotenen Garagen-
flächen um einen nicht zu berücksichtigenden Teilmarkt handele. Auch die vom
Gutachterausschuss im Rahmen einer Hilfserwägung vorgenommene Ableitung
des ortsüblichen Entgelts aus einer Verzinsung des Bodenwertes könne den
Beweiswert des Gutachtens des Sachverständigen M. O. nicht erschüttern.
Denn nach § 3 Abs. 3 Satz 1 NutzEV sei eine solche Ableitung nur zulässig,
wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren
Grundstücken mit nach dem 1. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehle. Das
sei, wie das Gutachten des Sachverständigen M. O. belege, hier nicht der Fall.
Dieses Gutachten sei auch nicht deshalb fehlerhaft, weil der Sachver-
ständige keine vergleichbaren Garagenflächen aus dem Stadtgebiet B. in
seine Bewertung einbezogen habe; denn insoweit fehle es schon im Hinblick
auf die unterschiedliche Größe von B. und T. am Erfordernis "ver-
gleichbarer Gemeinden" im Sinne von § 3 Abs. 2 NutzEV.
Allerdings sei zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Nutzungsentgelt
für Garagenflächen um Bruttobeträge handele; nach den Feststellungen des
Sachverständigen M. O. würden bei den Garagenflächen, welche die gemein-
nützigen Wohnungsbaugesellschaften zur Nutzung überließen, die anfallenden
Lasten und Kosten durch die jeweiligen Nutzer bzw. durch die von ihnen gebil-
deten Garagengemeinschaften getragen. Es sei davon auszugehen, dass auch
die gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften, müssten sie die laufenden
Kosten selbst tragen, ein diese Kosten berücksichtigendes Bruttoentgelt verlan-
gen würden. Bezogen auf die vom Beklagten genutzte Garagenfläche würden
die Haftpflichtversicherung und die Grundsteuer von den Klägern getragen. Die
vom Sachverständigen M. O. ermittelten Nutzungsentgelte seien deshalb um
diese Kosten zu erhöhen. Unter Berücksichtigung dieses Erhöhungsbetrags,
der nach § 315 BGB mit 14 DM (für 1996 [richtig: 1994] bis 2002) und 20,40 DM
(für 2003) bestimmt werde, errechne sich ein jährliches ortsübliches Nutzungs-
entgelt von 104 DM für die Jahre 1994 bis 1996, von 134 DM für die Jahre 1997
bis 2002 und von 140,40 DM für das Jahr 2003.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
1. Zwar geht das Landgericht zu Recht davon aus, dass die Kläger
- auch schon für die hier in Frage stehende Nutzungszeit (1994 bis 2003) - Ei-
gentümer der vom Beklagten genutzten Garagenfläche waren, dass sie damit
für die Forderung nach Nutzungsentgelt für den genannten Zeitraum (gemäß
§ 20 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz) aktiv legitimiert sind und dass ihr
Erhöhungsverlangen vom 28. Juli 1994 (nach § 6 Abs. 1 NutzEV in der damals
geltenden Fassung) formwirksam war.
2. Indes sind die Feststellungen, die das Landgericht zur Höhe des orts-
üblichen Nutzungsentgelts für die vom Beklagten genutzte Garagenfläche ge-
troffen hat, nicht frei von Rechtsfehlern. Das Gutachten des Sachverständigen
M. O., auf welches das Landgericht seine Entscheidung maßgebend stützt, bie-
tet keine tragfähige Grundlage für die Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsent-
gelts.
a) Die Höhe des ortsüblichen Nutzungsentgelts festzustellen ist Aufgabe
des Tatrichters, dem für eine - weil "punktgenau" regelmäßig gar nicht mögli-
che - Ermittlung des konkreten ortsüblichen Nutzungsentgelts ein Schätzungs-
ermessen (§ 287 ZPO) einzuräumen ist. Das Revisionsgericht ist auf die Prü-
fung beschränkt, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grund-
sätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht, ob wesentliche,
die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Betracht gelassen worden sind
oder ob die Entscheidung auf sonstigen Verfahrensverstößen beruht. Im Rah-
men seines Schätzungsermessens muss der Tatrichter alle wesentlichen Ge-
sichtspunkte, die Erfahrungssätze und die Denkgesetze beachtet haben (vgl.
etwa BGH Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 - NJW 2005, 2074
Rdn. 16).
b) Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung ausschließlich auf das
Gutachten des Sachverständigen M. O. gestützt. Dabei hat es - dem Gutachter
folgend - für die Entscheidung wesentliche Gesichtspunkte unbeachtet gelas-
sen.
aa) Im Ausgangspunkt nicht zu beanstanden ist, dass das Berufungsge-
richt - in Übereinstimmung mit dem Gutachter - auch Nutzungsverträge über
Garagenflächen einbezogen hat, die im Eigentum der Stadt T. stehen und
von kommunalen Wohnungsbaugesellschaften verwaltet werden.
Das ortsübliche Entgelt, bis zu dessen Höhe Nutzungsentgelte nach § 5
Abs. 1 Satz 2 NutzEV angehoben werden können, ist in § 3 Abs. 2 NutzEV de-
finiert. Danach sind ortsüblich die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in
der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für vergleichbar genutzte
Grundstücke vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächli-
che Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung
der Grundstücke maßgebend. Mit dieser Formulierung hat der Gesetzgeber
- ähnlich wie bei der Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete im Wohn-
raummietrecht (§ 558 Abs. 2 BGB, zuvor § 2 Abs. 1, 1 a Miethöheregelungsge-
setz, Art. 1 § 3 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz) - klargestellt, dass sich
die Preisbildung auf dem Garagengrundstücksmarkt ausschließlich nach den
zuvor genannten Nutzungs- und Bebauungsmerkmalen richtet. Diese Merkmale
lassen eine Differenzierung nach der Rechtsnatur des Nutzungsgebers oder
Grundstückseigentümers nicht zu. Versuche, die von Kommunen oder kommu-
nalen Gesellschaften zur Nutzung überlassenen Garagenflächen als "Teilmarkt"
oder "Sondermarkt" (vgl. zu diesen Begriffen Staudinger/Emmerich BGB [2006]
der Folge zu qualifizieren, dass Nutzungsverträge über solche Flächen bei der
Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts unberücksichtigt bleiben müssten,
sind deshalb mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Dies gilt unabhän-
gig von der Frage, ob und inwieweit Kommunen und kommunale Gesellschaf-
ten die Entgelte für die Nutzung solcher Garagenflächen nicht oder nicht nur
nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten kalkulieren, sondern auch politische As-
pekte - etwa der städtebaulichen Planung und der Strukturentwicklung, aber
auch sozialpolitische Gesichtspunkte - in ihre Preisgestaltung einfließen lassen.
Denn der Gesetzgeber hat - ungeachtet der Möglichkeit einer solchen Preispra-
xis, die in den Gutachten der Gutachterausschüsse von Landkreis und Land
nachdrücklich beklagt wird und angesichts des dort aufgezeigten Preisspekt-
rums jedenfalls als Erklärungsmöglichkeit nicht fern liegt - keinen Weg eröffnet,
eine solche nicht marktwirtschaftlich, sondern politisch motivierte Preisgestal-
tung als Teil- oder Sondermarkt zu qualifizieren und bei der Berücksichtigung
des ortsüblichen Nutzungsentgelts unberücksichtigt zu lassen.
bb) Mit der Zielrichtung der Nutzungsentgeltverordnung nicht im Einklang
steht dagegen, dass das Berufungsgericht - auch insoweit dem Gutachter fol-
gend - die von den Klägern für 49 Garagenflächen des Garagenkomplexes "B.
strasse II" vereinbarten Nutzungsentgelte bei der Ermittlung des ortsüblichen
Entgelts außer Betracht gelassen hat, weil es sich insoweit um "Ausreißer nach
oben" handele.
Das Berufungsgericht verkennt nicht, dass diese Nutzungsverträge, die
ein Nutzungsentgelt von monatlich 60 DM vorsehen, nicht schon deshalb als
Vergleichsobjekt bei der Feststellung des ortsüblichen Entgelts außer Betracht
bleiben, weil die Kläger selbst Vertragspartner auch dieser Verträge sind. Im
Wohnraummietrecht ist anerkannt, dass auch vom Vermieter selbst an Dritte
vermietete Wohnungen taugliche Vergleichsobjekte für die Feststellung der
ortsüblichen Miete hergeben (vgl. etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 2009 Rdn. IV
243 m.w.N.). Für das ortsübliche Nutzungsentgelt nach der NutzEV kann nichts
anderes gelten.
Das Berufungsgericht geht auch zu Recht davon aus, dass bei der Er-
mittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts Einzelfälle außer Betracht bleiben
müssen, in denen es einem Nutzungsgeber gelungen ist, ein völlig außerhalb
des gängigen Preisspektrums liegendes Nutzungsentgelt zu erzielen. Anderen-
falls träten Verzerrungen ein: Extremen Einzelfällen, die hinsichtlich der verein-
barten Entgelthöhe nicht repräsentativ sind, würde über eine Durchschnittsbe-
trachtung eine Marktbedeutung zugemessen, die ihnen in der - mit dem Kriteri-
um der Ortsüblichkeit abzubildenden - flächendeckenden Realität nicht zu-
kommt (vgl. etwa Staudinger/Emmerich aaO Rdn. 24).
Die Frage, ob ein solcher Extremfall ("Ausreißer") vorliegt, kann indes
nicht ohne Berücksichtigung der Besonderheiten des jeweiligen Marktes beant-
wortet werden. Werden Garagenflächen (bei Trennung von Grundeigentum und
Eigentum an der Garage) - wie vom Sachverständigen M. O. geschätzt - in
80 % bis 90 % aller Fälle von Kommunen oder kommunalen Gesellschaften
angeboten, so kann das ortsübliche Entgelt für die Nutzung solcher Flächen
nicht allein durch die - möglicherweise auch anderen als nur marktwirtschaftli-
chen Überlegungen folgende - Preisgestaltung dieser Anbieter bestimmt und
dabei eine nicht unbeachtliche Anzahl der von privaten Anbietern mit deutlich
höheren Entgelten abgeschlossenen Nutzungsverträge als "Ausreißer" außer
Betracht gelassen werden.
So liegen die Dinge hier: Den vom Sachverständigen ermittelten [angeb-
lich] 469 Nutzungsverträgen über Garagenflächen, aus denen kommunale T.
Gesellschaften jährliche Entgelte zwischen 60 und 144 DM erzielen, ste-
hen 49 von den Klägern geschlossene Ergänzungsverträge über Garagenflä-
chen gegenüber, in denen ein jährliches Entgelt von 720 DM vereinbart ist.
Damit werden in rund 10 % aller Fälle in T. Nutzungsentgelte erzielt, die ü-
ber dem vom Sachverständigen für ortsüblich erachteten Niveau liegen. Diese
rund 10 % aller Nutzungsverhältnisse sind schon für sich genommen keine un-
beachtliche Größenordnung. Jedenfalls geht es nicht an, eine solche Quantität
ohne weiteres als "Ausreißer" abzutun und deshalb bei der Ermittlung des ort-
üblichen Entgelts von vornherein außer Betracht zu lassen, wenn - wie im vor-
liegenden Fall - die verbleibenden 90 % aller Nutzungsverhältnisse ausschließ-
lich auf Nutzungsverträgen mit den beiden kommunalen Wohnungsgesellschaf-
ten basieren und die Nutzungsentgelte in einem Gutteil dieser Fälle und für wei-
te Strecken des hier in Frage stehenden Nutzungszeitraums lediglich auf das
von § 5 Abs. 3 Satz 2 NutzEV vorgesehene Mindestentgelt von 60 DM angeho-
ben worden sind.
3. Das angefochtene Urteil kann danach nicht bestehen bleiben. Der Se-
nat vermag in der Sache nicht abschließend zu entscheiden. Denn es fehlt an
den zu einer gesetzmäßigen Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts not-
wendigen Feststellungen. Das Berufungsurteil war deshalb aufzuheben und die
Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die erforderlichen
Feststellungen nachholt.
4. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:
a) Für die Ermittlung des ortsüblichen Entgelts werden - jedenfalls im
Grundsatz - neben den zu den kommunalen Anbietern bestehenden Nutzungs-
verhältnissen auch die von den Klägern abgeschlossenen (Nutzungs-) Ergän-
zungsverträge in die Betrachtung einzubeziehen sein. Das bedeutet indes nicht,
dass die von den kommunalen Anbietern erzielten und die von den Klägern in
Ergänzungsverträgen vereinbarten Nutzungsentgelte einem unmittelbaren, an
den jeweiligen Nominalbeträgen dieser Entgelte orientierten Vergleich zugäng-
lich wären.
Das Berufungsgericht weist zu Recht darauf hin, dass die von den Klä-
gern in den Ergänzungsverträgen vereinbarten Nutzungsentgelte - vom Sach-
verständigen unberücksichtigt - ein anderes Leistungsspektrum vorsehen als
die Nutzungsverträge der kommunalen Anbieter. Während die von den Klägern
neu vereinbarten Nutzungsentgelte sich als "Bruttoentgelte" verstehen und die
für die Garagenflächen zu entrichtenden öffentlichen Abgaben, Versicherungen
sowie Versorgungs- und Verwaltungsleistungen (etwa Gemeinstrom, Platzwart
etc.) einbeziehen, wird zumindest ein Teil dieser Leistungen bei den zu den
Kommunen bestehenden Nutzugsverhältnissen von den sogenannten Gara-
gengemeinschaften erbracht. In diesen Gemeinschaften waren schon vor 1990
die Nutzer der Garagenflächen zusammengeschlossen; für die von diesen Ge-
meinschaften erbrachten Leistungen haben die Nutzer gesonderte Entgelte zu
entrichten.
Ein Vergleich der von den Klägern in den Ergänzungsverträgen neu ver-
einbarten Entgelte mit den von den kommunalen Wohnungsverwaltungen ver-
langten Preisen müsste deshalb berücksichtigen, in welchem Umfang und für
welche Leistungen die Nutzer der von den kommunalen Wohnungsgesellschaf-
ten überlassenen Garagenflächen an die Garagengemeinschaften zusätzliche
Entgelte zu entrichten haben. Solche Entgelte müssten den an die kommunalen
Wohnungsgesellschaften (unmittelbar oder über die Garagengemeinschaften)
zu zahlenden Entgelten insoweit hinzugerechnet werden, als sie Leistungen der
Garagengemeinschaften abdecken, die auch in dem von den Klägern nunmehr
vereinbarten Bruttoentgelt enthalten sind. Im Interesse einer inhaltlichen Ver-
gleichbarkeit der Entgelte müsste zudem ermittelt werden, ob und inwieweit die
von den Klägern neu vereinbarten Bruttoentgelte Leistungen (etwa die Beauf-
sichtigung durch einen Platzwart) umfassen, die weder von den kommunalen
Anbietern noch von den Garagengemeinschaften erbracht werden. Der Wert
solcher Leistungen müsste folgerichtig von den von den Klägern vereinbarten
Bruttoentgelten in Abzug gebracht werden. Zu beidem enthält das Berufungsur-
teil ebenso wie das ihm zugrundeliegende Gutachten des Sachverständigen
M. O. keine Feststellungen.
Solche Feststellungen dürften sich nicht etwa deshalb als entbehrlich er-
weisen, weil die Kläger - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts - auch
die derzeit von den Garagengemeinschaften erbrachten Leistungen anbieten
und das erhöhte Nutzungsentgelt, dessen (Nach-) Zahlung sie vom Beklagten
begehren, als ein auch diese Leistungen umfassendes Bruttoentgelt zu verste-
hen ist. Die Leistungserbringung durch die Garagengemeinschaften und das
von den Nutzern hierfür an die Garagengemeinschaften zu zahlende Entgelt
dürfte ihre Grundlage in den bisherigen Nutzungsverträgen finden. Die NutzEV
erlaubt nur eine den Nutzungsvertrag gestaltende Erhöhung des vereinbarten
Nutzungsentgelts; eine einseitige Veränderung des vertraglich vereinbarten
Leistungsinhalts ermöglicht sie indes nicht. Erst anhand der gebotenen Korrek-
tur der von kommunalen Wohnungsverwaltungen verlangten ("Netto-") Preise
(um etwaige an die Garagengemeinschaften zu zahlende Vergütungen für die
von ihnen erbrachten Leistungen) und des von den Klägern begehrten (auch
etwaige weitergehende Leistungen umfassenden) Bruttoentgelts können des-
halb vergleichbare, weil für vergleichbare Leistungen geschuldete, Entgelte
ermittelt werden. Die so ermittelten vergleichbaren Entgelte können die Grund-
lage für die Feststellung eines ortsüblichen Entgelts ergeben, das dann jedoch
- bezogen auf das vom Beklagten an die Kläger zu entrichtende Nutzungsent-
gelt - um die von ihm auch weiterhin an die Garagengemeinschaft zu erbrin-
gende Vergütung zu vermindern ist.
b) Wenn und soweit auch zwischen den solchermaßen "bereinigten" Ent-
gelten, die von den Nutzern an die Kläger einerseits und an die kommunalen
Wohnungsgesellschaften andererseits zu zahlen sind, weiterhin erhebliche Dis-
krepanzen bestehen sollten, wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen ha-
ben, dass das ortsübliche Entgelt nicht als ein arithmetisches Mittel aus erheb-
lich divergierenden Vereinbarungen hergeleitet werden kann. Mit dem Maßstab
der ortsüblichen Vergleichsmiete wird vielmehr ein repräsentatives Angebot an
vergleichstauglichen Objekten vorausgesetzt, bei denen sich das festzustellen-
de ortsübliche Nutzungsentgelt an marktwirtschaftlichen Grundsätzen orientiert.
Die dynamische Entwicklung des Marktes führt dabei zu einer Anpassung der
für bestehende Nutzungsverhältnisse zu zahlenden Entgelte.
Das Berufungsgericht hat - in Übereinstimmung mit dem Gutachter - den
Kreis der tauglichen Vergleichsobjekte auf solche Nutzungsverhältnisse be-
schränkt, bei denen der Grundeigentümer dem Nutzer nur die in seinem Eigen-
tum stehende Garagenfläche überlässt, die auf dieser Fläche errichtete Garage
dagegen - nach dem Recht der DDR - im (Mobiliar-) Eigentum des Nutzers
steht und deshalb von der Nutzungsüberlassung und dem für sie an den
Grundeigentümer zu zahlenden Entgelt nicht umfasst wird. Das ist im Ansatz
richtig, da auch das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien, für das die Klä-
ger ein erhöhtes Entgelt beanspruchen, nur auf die Garagenfläche, nicht aber
auf die im Eigentum des Beklagten stehende Garage bezogen ist. Allerdings
führt gerade diese Beschränkung auf solche vom Recht der DDR geprägten
Nutzungsverhältnisse möglicherweise zu einer Konzentration der Anbieter auf
Kommunen und kommunale Wohnungsbaugesellschaften und damit zu einer
Verengung des Vergleichsmarktes. Falls sich deshalb auch bei einer erneuten,
die "bereinigten" Entgelte zugrunde legenden Vergleichsbetrachtung keine für
die Ermittlung eines ortsüblichen Entgelts hinreichend repräsentative Zahl von
Nutzungsverhältnissen mit unterschiedlichen Anbietern und zumindest nähe-
rungsweise kompatiblen Entgelten finden lässt, wird das Berufungsgereicht zu
erwägen haben, den Vergleichsmaßstab zu lockern und auch Nutzungsverträge
über im Eigentum des Grundeigentümers stehende Garagen (also nicht nur
über Garagenflächen) oder über bloße Stellplätze in seine Betrachtung einzu-
beziehen. Eine solche Vorgehensweise könnte den Unterschieden zwischen
Nutzungsverträgen über Garagenflächen einerseits und der Miete von (im Ei-
gentum des Grundeigentümers und Vermieters stehenden) Garagen anderer-
seits durch wirtschaftlich ermittelte Abschläge von dem für die Garagennutzung
festgestellten ortsüblichen Entgelt Rechnung tragen. Ebenso könnte der Unter-
schied zwischen Nutzungsverträgen über Garagenflächen einerseits und der
Miete von bloßen Stellplätzen andererseits durch entsprechende Zuschläge
zum ortsüblichen Entgelt für bloße Stellplätze Berücksichtigung finden. Eine
solche Möglichkeit ist im Ergänzungsgutachten des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark (vom 23. September 2005
Seite 6, 13) vorgezeichnet. Sie erscheint dem Senat als ein gangbarer Weg,
den Zielen der Nutzungsentgeltverordnung auch unter nur begrenzt marktwirt-
schaftlichen Prinzipien folgenden Angebotsverhältnissen angemessen Geltung
zu verschaffen. Soweit sich dieser Weg als nicht gangbar erweist, wird das Be-
rufungsgericht auf die von § 3 Abs. 3 NutzEV eröffnete Möglichkeit, das ortsüb-
liche Entgelt aus einer Verzinsung des Bodenwertes abzuleiten, zurückgreifen
müssen.
Hahne
Weber-Monecke
Wagenitz
Klinkhammer
Schilling
Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 19.07.2000 - 23 C 441/96 - LG Potsdam, Entscheidung vom 04.12.2007 - 6 S 19/00 -