BGH Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VIII ZR 110/04

URTEIL

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ

BGHR

: nein

:

ja

Verkündet am: 20. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ZPO § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2;

BGB §§ 558 Abs. 1, 2, 558 d

Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO

im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in

die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als

Schätzgrundlage zur Verfügung steht.

BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 - LG Berlin

AG Wedding

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 2. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die

Richterin Hermanns

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des

Landgerichts Berlin vom 4. März 2004 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Beklagten sind Mieter einer 59,92 m2 großen Wohnung im 1953 er-

richteten Haus der Klägerin. Der Mietzins betrug zuletzt 308,30 € brutto kalt (= 5,15 €/m 2). Unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2000 und den

darin für vergleichbare Wohnungen angegebenen Oberwert des Feldes D5 an- gegebenen Mietzins von 4,04 €/m 2 zuzüglich 0,11 €/m 2 für das Sondermerkmal Gartennutzung und 1,50 €/m 2 Betriebskosten verlangte die Klägerin mit Schrei-

ben vom 22. Dezember 2002 von den Beklagten eine Mieterhöhung auf 338,55 € brutto kalt (= 5,65 €/m 2) monatlich. Die Beklagten stimmten der be-

gehrten Mieterhöhung nicht zu.

Mit ihrer Klage haben die Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen,

einer Erhöhung des Mietzinses ab 1. März 2003 auf monatlich 338,55 € zuzu-

stimmen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die

hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer von dem

Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Anspruch auf

Zustimmung zur Mieterhöhung weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche den Anforderungen des

§ 558 a BGB. Die einschlägige Miete nach dem Mietspiegel 2000 sei angege-

ben. Der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens stehe es nicht ent-

gegen, wenn der Vermieter dort keine genaue Spanneneinordnung vornehme.

Auf das Mieterhöhungsverlangen sei nunmehr - worüber schon in erster Instanz

Einigkeit zwischen den Parteien bestanden habe - der im Sinne von § 558 d

BGB qualifizierte Berliner Mietspiegel 2003 anzuwenden. Für die Einordnung

der Wohnung innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspannen

sei auch die einheitliche Orientierungshilfe anzuwenden. Dem stehe nicht ent-

gegen, daß die Orientierungshilfe nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels sei.

Das Gericht könne die Orientierungshilfe gemäß § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO he-

ranziehen, da ihr wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde

liege und so erwartet werden könne, daß die Verhältnisse auf dem Berliner

Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet würden. Die Qualifizierung des Miet-

spiegels betreffe nur die Unter- und Oberwerte der Spannen. Die Festlegung

der ortsüblichen Vergleichsmiete, die das Gericht punktgenau zu treffen habe,

habe sich im Regelfall an die einheitliche Orientierungshilfe anzulehnen. Sie sei

im Rahmen der freien richterlichen Beweiswürdigung auch wegen der guten

Erfahrungen mit früheren Mietspiegeln als Indikator für die ortsübliche Ver-

gleichsmiete anzusehen. Von einem Sachverständigengutachten seien in der

Regel keine besseren Erkenntnisse zu erwarten, da einem Sachverständigen

umfangreichere Datenmengen nicht zur Verfügung stünden. Bei Anwendung

der Orientierungshilfe sei für ein Erhöhungsverlangen kein Raum. Nachdem die

Merkmalsgruppen 1 (Bad/WC), 2 (Küche) und 5 (Wohnumfeld) der Orientie-

rungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2003 negativ, die Merkmalsgruppe 3 (Woh-

nung) positiv und die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) neutral zu bewerten seien,

seien von der Spanne zwischen dem Unter- und dem Mittelwert des Feldes D5

40% abzuziehen. Es ergebe sich mithin eine ortsübliche Vergleichsmiete von lediglich 307,39 € brutto kalt (= 5,13 €/ m 2).

II.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß die

Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen An-

spruch der Klägerin gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zu der geltend ge-

machten Mieterhöhung verneint.

1. Dabei ist es zunächst zutreffend davon ausgegangen, daß auf die von

der Klägerin erklärte Mieterhöhung, wie sich aus Art. 229 § 3 Ziffer 2 EGBGB

ergibt, die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil das Mieter-

höhungsverlangen nach dem 1. September 2001 gestellt wurde. Ferner hat es

zu Recht angenommen, daß das Mieterhöhungsverlangen ausreichend erklärt

und begründet, mithin im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB formell wirksam

war.

2. Die Rüge der Revision (§§ 286, 287 ZPO), das Berufungsgericht habe

die örtliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, 2 BGB) verfahrensfehlerhaft festge-

stellt, greift nicht durch.

Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom

Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter

geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der Ver-

mieter - wie hier - auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese

Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen

Mietzinsspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat

der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise

verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW

2004, 1379 unter II 2 c). Er hat mithin die in § 558 Abs. 2 BGB definierte ortsüb-

liche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung festzustellen und die Woh-

nung innerhalb der Spanne einzustufen (vgl. MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl.,

§ 558 Rdnr. 8; § 558 b Rdnr. 16; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 561, III

Rdnr. 755; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht,

8. Aufl.,

§ 558 b

Rdnr. 121). Die zur Einordnung der fraglichen Wohnung in die Mietzinsspanne

erforderlichen Feststellungen (§ 558 BGB) hat das Berufungsgericht verfah-

rensfehlerfrei getroffen (§§ 286, 287 Abs. 2 ZPO).

a) Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen, daß

hinsichtlich der Spannenwerte des Berliner Mietspiegels 2003 (Amtsblatt für

Berlin vom 27. März 2003, S. 1121 ff.) gemäß § 558 d Abs. 3 BGB die Vermu-

tungswirkung des § 292 ZPO eingreift. Nach § 558 d Abs. 3 BGB wird vermutet,

daß die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Ver-

gleichsmiete wiedergeben. Einen über den Oberwert des Mietspiegels hinaus-

gehenden Mietzins verlangt die Klägerin nicht.

b) Die Auffassung der Revision, für die materielle Berechtigung der Miet-

erhöhung reiche bereits aus, daß sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im

Rahmen des Mietspiegels halte, greift nicht durch. Es mag zwar richtig sein,

daß die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert ist, sondern sich

innerhalb einer Spanne bewegt. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die

ortsübliche Miete übersteigt, erfordert indes im Prozeß eine konkrete Feststel-

lung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete.

Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Miet-

spiegelspanne übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im

Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde (vgl. Senatsurteil vom

12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 c; Münch-

KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b Rdnr. 16; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III

Rdnr. 561, 755; zu § 2 MHG a.F.: Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutz-

gesetz und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 173; a.A. Blümmel GE

2003, 1005, 1006).

c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht die konkrete ortsübliche

Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gemäß

§ 287 ZPO ermittelt. Es ist entgegen der Auffassung der Revision nicht zu be-

anstanden, daß es den Sachverhalt nicht durch Einholung eines Sachverstän-

digengutachtens vollständig aufgeklärt hat (§ 286 ZPO).

aa) Die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO sind ge-

geben. Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete in-

nerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sach-

verständigengutachten gemäß §§ 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO wäre im

vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden,

der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung

der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht

(vgl. BVerfG, NJW 1992, 1377; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b

Rdnr. 16; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 121; Sternel,

Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 743, 747f, 753; Lammel, Wohnraummietrecht,

2. Aufl., § 558 b Rdnr. 41; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-

raummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 83; Börstinghaus NZM 2002, 273, 278; a. A. OLG

Hamburg, NJW 1983, 1803, 1804).

Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung

der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnun-

gen (BVerfGE 37, 132, 143). Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsen-

tativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358;

Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 560). Ein Sachverständiger müßte im Rah-

men der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden Woh-

nung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsen-

tative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln (Schmidt-Futterer/Bör-

stinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 102, 104, 121; Sternel, Mietrecht,

3. Aufl., III Rdnr. 565 f.; zu § 2 MHG a.F.: Barthelmess, Wohnraumkündigungs-

schutzgesetz und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 174a, 178).

bb) Ein Sachverständigengutachten, das die obengenannten Vorausset-

zungen erfüllt, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,30 €/m 2 bis 4,43 €/m 2 ein-

zuordnen. Ein solcher Aufwand ist jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn

- wie hier - zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten

wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Inte-

ressenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d Abs. 1

BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

Bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung handelt es sich um Aus-

sagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung

beteiligten Experten getragen werden (Berliner Mietspiegel 2003, aaO, Ziffer 4,

S. 1123). Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als

auch der Rechtsprechung (Berliner Mietspiegel 2003, aaO, Ziffer 12, S. 1143).

Wenn - wie die Revision meint - auch bei Vorliegen eines qualifizierten Miet-

spiegels in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung

einzuholen wäre, würde die in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung ihre

verfahrensvereinfachende Funktion weitgehend verlieren. Die Verwendung ei-

nes qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch

das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine ra-

sche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im

Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern

oder sogar aufzehren können (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Miet-

rechtsreformgesetzes BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerwG, NJW 1996, 2046,

2047).

cc) Eine Verletzung des Grundsatzes auf rechtliches Gehör (Art. 103

Abs. 1 GG) ist entgegen der Auffassung der Revision nicht gegeben. Das Ver-

fahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG bietet keinen Schutz davor, daß Be-

weismittel aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts unberücksichtigt

bleiben (BVerfG, WuM 1991, 523). Die gerichtliche Verwendung eines geeigne-

ten Mietspiegels ohne Heranziehung eines Sachverständigen ist verfassungs-

rechtlich unbedenklich. Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin,

daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich

breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachver-

ständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streit-

wert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis

stünde (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes

BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerfG, WuM 1991, 523; WM 1992, 707, 708;

BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047).

d) Das Berufungsgericht hat auch das ihm gemäß § 287 Abs. 2 ZPO er-

öffnete Schätzermessen ohne Rechtsfehler ausgeübt.

aa) Die Ausübung des dem Berufungsgericht eingeräumten tatrichterli-

chen Schätzermessens kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft

werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich

falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die

Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind (vgl.

Senatsurteil vom 9. Juni 1999 - VIII ZR 336/98, NJW 1999, 3487 unter II 4

m.w.Nachw.). Der Tatrichter muß bei der Ausübung seines Ermessens alle we-

sentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet ha-

ben (Urteil vom 18. Februar 1993 - III ZR 23/92, NJW-RR 1993, 795 unter II 2

m.w.Nachw.). Zur Ermöglichung der Überprüfung muß der Tatrichter die tat-

sächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen (Urteil

vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, NJW-RR 2003, 873, 874 unter 4

m.w.Nachw.).

bb) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht vorliegend beachtet. Es

hat als Grundlage der Schätzung die unter Ziffer 12 des Berliner Mietspiegels

veröffentlichte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zugrundegelegt.

Dies ist nicht zu beanstanden. Die Orientierungshilfe enthält 5 Merkmalsgrup-

pen (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld), die jeweils

wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale einer Wohnung auffüh-

ren und Einfluß auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben können (Berliner

Mietspiegel 2003, Amtsblatt für Berlin 2003 vom 27. März 2003, S. 1143 f.). Die

Berücksichtigung dieser Merkmale wird bei der Ermittlung der ortsüblichen Ver-

gleichsmiete empfohlen (Berliner Mietspiegel ebenda). Da die auf allgemeinen

Erfahrungen beruhende Orientierungshilfe einen Einfluß der Merkmalsgruppen

auf die Miethöhe innerhalb der Mietspiegelspannen wiedergibt und deshalb eine

Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung darstellt, kann - was revisions-

rechtlich allein überprüfbar ist - nicht festgestellt werden, daß das Berufungsge-

richt bei der Heranziehung der Orientierungshilfe grundsätzlich falsche oder

offensichtlich unrichtige Erwägungen angestellt hat. Auch wenn der Orientie-

rungshilfe die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt (vgl.

Berliner Mietspiegel 2003, aaO, S. 1121, 1123), hindert dies entgegen der Auf-

fassung der Revision ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO

nicht; hätte eine Orientierungshilfe Vermutungswirkung (§§ 558 d Abs. 3 BGB,

292 ZPO), wäre eine Schätzung ohnehin entbehrlich. Schließlich hat das Beru-

fungsgericht sich auch nicht fälschlich an die Orientierungshilfe für gebunden

gehalten, sondern sein Schätzermessen ausreichend ausgeübt (vgl. Staudin-

ger/Emmerich, BGB (2003), § 558 b Rdnr. 32). Es hat die Orientierungshilfe

unter anderem deshalb herangezogen, weil ihr wie dem Mietspiegel eine um-

fassende Datenmenge zugrunde liegt und so erwartet werden kann, daß die

Verhältnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend abgebildet werden.

Das Berufungsgericht hat hinzugefügt, von einem Sachverständigengutachten

seien, da dem Sachverständigen in der Regel umfangreichere Datenmengen

nicht zur Verfügung stünden, in der Regel keine besseren Erkenntnisse zu er-

warten.

Die von dem Berufungsgericht aufgrund der Orientierungshilfe im einzel-

nen vorgenommene Spanneneinordnung wird von der Revision nicht angegrif-

fen.

Dr. Deppert Dr. Leimert Dr. Wolst

Dr. Frellesen

Hermanns