BGH Urteil vom 22.05.2026 – V ZR 22/25

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts - 5. Zivilsenat - vom 9. Januar 2025 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin ist eine Planungs- und Projektentwicklungsgesellschaft; sie plante, auf einem Grundstück der beklagten Stadt (im Folgenden: Grundstück) Ferienwohnungen zu errichten. Unter dem 12. November 2015 schlossen die Parteien einen notariell beurkundeten „Optionsvertrag“. In dem Vertrag räumt die Beklagte der Klägerin das Recht ein, bis zum 31. Dezember 2016 einen Kaufvertrag über das Grundstück und ein weiteres Grundstück der Beklagten (im Folgenden: weiteres Grundstück) zu einem Gesamtpreis von 207.500 € abzuschließen. Die Klägerin behält sich in dem Vertrag das Recht vor, einen eventuellen Bebauungsplan für beide Grundstücke neu vorzubereiten, abzustimmen und dann zu erstellen; die beklagte Stadt verpflichtet sich, soweit öffentlich-rechtlich zulässig, an den Planungen zum Bebauungsplan mitzuwirken. Der Optionsvertrag verlängert sich über den 31. Dezember 2016 hinaus vierteljährlich stillschweigend, falls das Bebauungsplanverfahren noch nicht abgeschlossen ist. Nach Ausübung der Option ist der Optionsgeber verpflichtet, mit dem Optionsnehmer einen Kaufvertrag über die Grundstücke abzuschließen, jedoch nur bei einem Nachweis, dass die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist.

Zugunsten der Klägerin wurden Auflassungsvormerkungen in das Grundbuch eingetragen. Am 11. Mai 2016 wurde die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Grundstück beschlossen; umgesetzt worden ist dies bisher allerdings nicht. Am 25. Januar 2019 schlossen die Parteien einen Kaufvertrag über das weitere Grundstück und hielten außerdem fest, dass die in dem Vertrag vom 12. November 2015 hinsichtlich des Grundstücks getroffenen Vereinbarungen fortbestehen sollten.

Mit Schreiben vom 18. Mai 2021 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass sie ihre Option bezüglich des Grundstücks ausübe, und forderte die Beklagte zum Abschluss eines Kaufvertrags auf. Gestützt auf die Unwirksamkeit des Optionsvertrags sowie das Erlöschen des Optionsrechts wegen Zeitablaufs erklärte die Beklagte den Rücktritt und kündigte den Optionsvertrag.

Mit ihrer Klage beantragt die Klägerin die Feststellung, dass die Beklagte auf Grund der Ausübung der Option verpflichtet ist, mit ihr einen Kaufvertrag über das Grundstück zu einem Kaufpreis von 107.500 € abzuschließen. Mit einer Zwischenfeststellungsklage beantragt sie zudem die Feststellung der Wirksamkeit des Optionsvertrags. Des Weiteren verlangt sie festzustellen, dass die Beklagte Schadensersatz für die Verzögerung bei der Grundstücksübergabe zu leisten hat. Die Beklagte verlangt widerklagend, die Klägerin zur Zustimmung der Löschung der Auflassungsvormerkung zu verurteilen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihrer Anträge weiter.

I.

Das Berufungsgericht meint, hinsichtlich der Widerklage sei die Berufung bereits unzulässig. Die Rüge, das Landgericht habe zu Unrecht der Widerklage stattgegeben, reiche als Berufungsbegründung nicht aus. Unerheblich sei insofern, dass die gegen die Klageabweisung vorgebrachten Ausführungen auch im Rahmen der Widerklage bedeutsam sein könnten, da die Klägerin einen solchen Zusammenhang nicht darlege.

Im Hinblick auf die Klage sei die Berufung zulässig, aber unbegründet. Ein Anspruch der Klägerin auf Abschluss des Kaufvertrags bestehe nicht. Offenbleiben könne, ob der Optionsvertrag wirksam und die Option wirksam ausgeübt worden sei; denn der Klägerin stehe der Anspruch jedenfalls deswegen nicht zu, weil er durch den bislang fehlenden Nachweis der Finanzierung des Kaufpreises aufschiebend bedingt sei. Dass diese Bedingung noch eintreten könne, führe nicht zu einer Abweisung des Feststellungsantrags als „derzeit“ unbegründet, sondern zu einer uneingeschränkten Abweisung.

Die auf Feststellung der Wirksamkeit des Optionsvertrags bezogene Zwischenfeststellungsklage sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Es sei weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die begehrte Feststellung über die im Rechtsstreit befindlichen Anträge hinaus für die Klägerin Bedeutung hätte.

Der Antrag auf Feststellung der Schadensersatzpflicht wegen der verzögerten Übergabe des Grundstücks sei unbegründet, weil es an einer Pflichtverletzung der Beklagten fehle.

II.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

1. Mit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Berufung der Klägerin gegen die Stattgabe der Widerklage sei mangels hinreichender Berufungsbegründung unzulässig.

a) Wie das Berufungsgericht nicht verkennt, muss die Berufungsbegründung nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Gemäß § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen in dem angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger bekämpft und welche Gründe er ihnen entgegensetzt. Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen in erster Instanz zu verweisen (st. Rspr., vgl. nur Senat, Beschluss vom 12. Februar 2026 - V ZB 44/25, juris Rn. 4 mwN).

b) Bei einem teilbaren Streitgegenstand oder in Fällen der Abweisung mehrerer verschiedener Ansprüche muss der Berufungskläger daher seine Begründung auf alle Teile des angefochtenen Urteils erstrecken, hinsichtlich derer er eine Änderung beantragt; die Begründung der Berufung muss grundsätzlich alle tragenden Erwägungen beanstanden, mit denen die Entscheidung über die einzelnen Ansprüche in dem angefochtenen Urteil begründet worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. September 2000 - XII ZR 281/98, NJW-RR 2001, 789, 790 mwN).

c) Das Berufungsgericht verkennt aber, dass es nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung derartiger im Einzelnen differenzierender Beanstandungen in einer Berufungsbegründung nur dann bedarf, wenn die Vorinstanz die erhobenen mehreren Ansprüche aus jeweils eigenen, besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Gründen und nicht aus einem einheitlichen, allen Ansprüchen gemeinsamen Grund für unbegründet erklärt hat. Im letztgenannten Fall genügt es, wenn die Berufungsbegründung nur diese einheitliche Begründung im Ganzen angreift (vgl. BGH, Urteil vom 27. September 2000 - XII ZR 281/98, NJW-RR 2001, 789, 790 mwN). Nichts anderes gilt, wenn bei Klage und Widerklage ein einheitlicher Grund sowohl zur Abweisung der Klage als auch zur Stattgabe der Widerklage führt.

d) So ist es hier im Hinblick auf die Abweisung der Anträge auf Feststellung des Bestehens eines Anspruchs auf Abschluss des Kaufvertrags sowie einer Schadensersatzpflicht auf der einen Seite und der Stattgabe der Widerklage auf der anderen Seite. Das Landgericht hat die Feststellungsklagen als unbegründet angesehen, weil das Optionsrecht erloschen sei. Den widerklagend geltend gemachten Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. BGB auf Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung hat es als begründet angesehen, weil mit dem Erlöschen des Optionsrechts der Rechtsgrund für die Eintragung der Auflassungsvormerkung entfallen sei. Zur Begründung der Berufung bezüglich der Widerklage genügte es daher, dass die Klägerin ausführte, warum die Würdigung des Landgerichts, das Optionsrecht sei erloschen, nach ihrer Auf-fassung unrichtig ist. Diese Ausführungen sind im Rahmen der Auseinandersetzung mit der Abweisung der Feststellungsklagen erfolgt. Eines ausdrücklichen Vortrags, dass sich die Einwände auch auf die Widerklage beziehen, bedurfte es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht.

2. Die Abweisung der Klage durch das Berufungsgericht kann ebenfalls keinen Bestand haben.

a) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist zunächst die uneingeschränkte Abweisung des Antrags auf Feststellung des Bestehens eines Anspruchs auf Abschluss des Kaufvertrags.

aa) Das Berufungsgericht lässt offen, ob der Optionsvertrag und die Ausübung der Option wirksam sind, und meint, ein Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrags bestehe jedenfalls deswegen nicht, weil dessen Entstehung durch den bislang fehlenden Nachweis der Finanzierung des Kaufpreises aufschiebend bedingt sei. Dass die Klägerin den Nachweis noch erbringen könne, führe nicht zu einer Abweisung der Klage als derzeit unbegründet, sondern zu einer uneingeschränkten Klageabweisung.

bb) Diese Ausführungen sind rechtsfehlerhaft.

(1) Wird die Abweisung einer Klage auf Feststellung eines Anspruchs allein darauf gestützt, dass eine aufschiebende Bedingung noch nicht eingetreten ist, muss sich zumindest aus den Gründen ergeben, dass die Klage als jedenfalls derzeit unbegründet abgewiesen wird; eine uneingeschränkte Klageabweisung kommt nicht in Betracht. Dies ergibt sich aus den unterschiedlichen Feststellungswirkungen.

(a) Ein Urteil, mit dem eine Klage auf Feststellung eines Anspruchs uneingeschränkt abgewiesen wird, stellt grundsätzlich das Nichtbestehen dieses Anspruchs bezogen auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung fest (vgl. BGH, Urteil vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR 41/93, NJW 1994, 657, 659; Urteil vom 14. Februar 2006 - VI ZR 322/04, NJW-RR 2006, 712 Rn. 15 f.). Die Wirkung der Abweisung einer auf Feststellung eines Anspruchs gerichteten Klage unterscheidet sich insofern - anders als die Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erwogen hat - nicht von den Wirkungen des die Leistungsklage abweisenden Sachurteils. Auch dieses stellt grundsätzlich fest, dass der Anspruch aus dem Lebenssachverhalt bezogen auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt hergeleitet werden kann (vgl. Senat, Urteil vom 17. Februar 2023 - V ZR 212/21, NJW 2023, 2281 Rn. 15 mwN).

(b) Ein Urteil, mit dem eine Leistungsklage oder eine Klage auf Feststellung eines Anspruchs allein mit der Begründung abgewiesen wird, dass es jedenfalls noch an dem Vorliegen einer bestimmten Voraussetzung fehle, etwa weil eine aufschiebende Bedingung noch nicht eingetreten ist, stellt hingegen lediglich das Fehlen dieser Voraussetzung rechtskraftfähig fest; weitere der Rechtskraft fähige Feststellungen lassen sich einem solchen Urteil grundsätzlich nicht entnehmen (vgl. Senat, Urteil vom 9. Dezember 2022 - V ZR 72/21, NJW-RR 2023, 632 Rn. 14; BGH, Urteil vom 17. Dezember 2002 - XI ZR 90/02, BGHZ 153, 239, 242).

(2) Hieran gemessen hätte das Berufungsgericht die Klage nicht uneingeschränkt abweisen dürfen. Denn es stützt die Abweisung allein darauf, dass eine aufschiebende Bedingung noch nicht eingetreten sei. Eine Auslegung des Urteils (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 7. August 2024 - VIa ZR 929/23, MDR 2024, 1309 Rn. 16 mwN) dahin, dass die Abweisung als jedenfalls derzeit unbegründet erfolgt ist, scheidet wegen der ausdrücklichen gegenteiligen Aussage des Berufungsgerichts aus.

cc) Die Entscheidung erweist sich insoweit auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Eine Abweisung des Feststellungsantrags als (uneingeschränkt) unbegründet käme nur in Betracht, wenn der Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrags aus dem Optionsvertrag aufgrund der Ausübung der Option am 18. Mai 2021 endgültig nicht mehr entstehen könnte, etwa weil der Optionsvertrag unwirksam (geworden) wäre oder die Ausübung der Option unwirksam gewesen wäre. Ob es sich so verhält, lässt das Berufungsgericht ausdrücklich offen.

b) Unzutreffend sieht das Berufungsgericht die Zwischenfeststellungs-klage mangels Rechtsschutzbedürfnisses als unzulässig an.

aa) Richtig ist zwar, dass eine Zwischenfeststellungsklage (§ 256 Abs. 2 ZPO) nur dann zulässig ist, wenn die zu klärenden Rechtsbeziehungen nicht bereits durch die Entscheidung in der Hauptsache erschöpfend geregelt würden. Hierfür genügt aber grundsätzlich schon die bloße Möglichkeit, dass das inzidenter ohnehin zu klärende Rechtsverhältnis zwischen den Parteien noch über den gegenwärtigen Streitgegenstand hinaus Bedeutung hat oder gewinnen kann (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 1993 - V ZR 158/92, BGHZ 124, 321, 322; BGH, Urteil vom 5. Mai 2011 - VII ZR 179/10, NJW 2011, 2195 Rn. 21, jeweils mwN).

bb) Letzteres verneint das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft. Ob der Optionsvertrag wirksam ist, ist nicht nur für die streitgegenständlichen Ansprüche relevant, sondern bestimmt insgesamt die zwischen den Parteien bestehenden Rechtsbeziehungen. Von der Wirksamkeit des Optionsvertrags hängt insbesondere auch ab, ob bei einem Nachweis der Finanzierung des Kaufpreises oder - bei Annahme einer Unwirksamkeit der bisherigen Optionsausübung - bei einer erneuten Ausübung der Option ein Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrags bestehen kann. Eine der Rechtskraft fähige Feststellung der Wirksamkeit des Optionsvertrags ergibt sich nach dem derzeitigen Verfahrensstand auch nicht aus der Abweisung der Klage auf Feststellung des Bestehens eines Anspruchs auf Abschluss des Kaufvertrags. Zwar können sich - wie die Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zutreffend angemerkt hat - bei einer Abweisung der Klage als derzeit unbegründet der Rechtskraft fähige Feststellungen auch aus den Gründen des Urteils ergeben, soweit in ihnen die übrigen Anspruchs-voraussetzungen bejaht worden sind (vgl. Senat, Urteil vom 9. Dezember 2022 - V ZR 72/21, NJW-RR 2023, 632 Rn. 8). Hier hat das Berufungsgericht die Klage aber weder als derzeit unbegründet abgewiesen noch hat es die Wirksamkeit des Optionsvertrags bejaht (vgl. Rn. 18).

c) Mit der gegebenen Begründung kann auch der Antrag auf Feststellung der Schadensersatzpflicht für die Verzögerung bei der Grundstücksübergabe nicht abgewiesen werden. Das Berufungsgericht meint, ein Anspruch auf Schadensersatz bestehe nicht, weil es die Klägerin selbst in der Hand habe, den Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrags zur Entstehung zu bringen, indem sie den Nachweis der Finanzierung erbringe. Dabei lässt es - wie die Revision zu Recht rügt - außer Acht, dass die Klägerin insoweit geltend gemacht hat, die Beklagte habe die Erlangung der Finanzierungszusage vereitelt.

III.

Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO).