Landgericht Köln Urteil vom 12.01.2024 – 18 O 223/20

18. Zivilkammer · ECLI:DE:LGK:2024:0112.18O223.20.00

18 O 223/20

Landgericht Köln

IM NAMEN DES VOLKES

Urteil

In dem Rechtsstreit

hat die 18. Zivilkammer des Landgerichts Köln

auf die mündliche Verhandlung vom 24.11.2023

durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht, den Richter am Landgericht und den Richter

für Recht erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, den Notar Dr. P. in T. anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 20.10.2015 zu Urkundennummer XXXX/2015 bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des [zuständigen Amtsgerichts der Stadt T., Blatt … pp.] betreffend das

Wohnungseigentum, bestehend aus einem 101/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum der [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] mit Nummer 3 gekennzeichneten Wohnung nebst Kellerraum gleicher Nummer im Untergeschoss und

Wohnungseigentum, bestehend aus einem 51/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum der [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] mit Nummer 4 gekennzeichneten Wohnung nebst Kellerraum gleicher Nummer im Untergeschoss und

Wohnungseigentum, bestehend aus einem 100/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum der [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] mit Nummer 5 gekennzeichneten Wohnung nebst Kellerraum gleicher Nummer im Untergeschoss und

Teileigentum, bestehend aus 10/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] mit Nummer 4 gekennzeichneten Stellplatz in der Tiefgarage,

Teileigentum, bestehend aus 10/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] Nummer 7 gekennzeichneten Stellplatz in der Tiefgarage,

zu beantragen.

Die Beklagte wird verurteilt, den Notar Dr. P. in T. anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 19.10.2015 zu Urkundennummer XXXX/2015 bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des [zuständigen Amtsgerichts der Stadt T., Blatt … pp.] betreffend das

Wohnungseigentum, bestehend aus einem 197/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum der [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] mit Nummer 2 gekennzeichneten Wohnung und

zu beantragen.

Die Beklagte wird verurteilt, den Notar Dr. P. in T. anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 28.04.2016 zu Urkundennummer XXXX/2016 bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des [zuständigen Amtsgerichts der Stadt T., Blatt … pp.] betreffend das

Wohnungseigentum, bestehend aus einem 100/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum der [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] mit Nummer 8 gekennzeichneten Wohnung nebst Kellerraum gleicher Nummer im Untergeschoss und

zu beantragen.

Die Beklagte wird verurteilt, den Notar Dr. P. in T. anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 04.05.2017 zu Urkundennummer XXXX/2017 bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des [zuständigen Amtsgerichts der Stadt T., Blatt … pp.] betreffend das

Wohnungseigentum, bestehend aus einem 143/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum der [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] mit Nummer 1 gekennzeichneten Wohnung und dem mit Nr. 1 bezeichneten Kellerraum im Untergeschoss und

zu beantragen.

Wohnungseigentum, bestehend aus einem 107/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum der [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] mit Nummer 6 gekennzeichneten Wohnung und dem mit Nr. 7 bezeichneten Kellerraum im Untergeschoss und

zu beantragen.

Die Widerklage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.

Die Gerichtskosten tragen der Kläger zu 1) zu 7% und die Beklagte zu 93%. Die außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 1) tragen der Kläger zu 1) und die Beklagte jeweils hälftig. Der Kläger zu 1) trägt 7 % der außergerichtlichen Kosten der Beklagten. Ansonsten trägt diese ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Die außergerichtlichen Kosten der Kläger zu 2) -8) trägt die Beklagte voll.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Für die Klägerin zu 2) jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 57.000,00 €.

Für die Kläger zu 3) und 4) jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 87.000,00 €.

Für die Kläger zu 5) und 6) jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 41.000,00 €.

Für den Kläger zu 7) jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 22.000,00 €.

Für den Kläger zu 8) jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000,00 €.

Tatbestand

Die Kläger machen jeweils Ansprüche auf Eigentumsüberschreibung aus Bauträger-Kaufverträgen gegen die Beklagte [, die F. GmbH,] geltend.

Die Kläger erwarben von der Beklagten als Bauträgerin mit notariellen Verträgen („Bauträger-Kaufvertrag“) aus den Jahren 2015-2017 jeweils Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze im Objekt H.-straße 000 in T.-V.. Die nachfolgenden Klauseln sind jeweils gleichlautend.

In Ziffer 5.2. wurden folgende Zahlungsvereinbarungen hinsichtlich des Kaufpreises getroffen:

„3,5% nach vollständiger Fertigstellung“

In Ziffer 5.5 heißt es:

„Zur Klarstellung der Fälligkeit der einzelnen Raten wird folgendes vereinbart:

[…]

(b) Das Kaufobjekt ist dann vollständig fertiggestellt, wenn alle vertragsgemäß vereinbarten Leistungen - auch am Gemeinschaftseigentum - erbracht sind, also auch die Außenanlagen gemäß Baubeschreibung erstellt worden sind. Mängel, die nach der Abnahme auftreten, hindern den Eintritt des Auszahlungsmerkmals „vollständige Fertigstellung“ nicht.“

In Ziffer 5.6 heißt es:

„Der Verkäufer hat dem Käufer spätestens bei Anforderung der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des verkauften Grundbesitzes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Kaufpreises zu leisten. Der Verkäufer hat dabei folgende Wahl, wie die Sicherheit geleistet wird:

Entweder. Der Verkäufer kann den Käufer auffordern, bei Zahlung der ersten Abschlagszahlung 5 % vom Kaufpreis einzubehalten; dies 5 % werden dann zur Zahlung fällig, wenn der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann (also nach rechtzeitiger Herstellung). Oder:

Der Verkäufer stellt dem Käufer über 5 % des Kaufpreises eine Bankbürgschaft gemäß § 632a (4) BGB. Die Bürgschaft ist zurückzugeben, wenn der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Kommt der mit der Rückgabe in Verzug, hat er dem Verkäufer den dadurch entstehenden Schaden zu ersetzten.“

Unter 11. 3 eines jeden Bauträger-Kaufvertrages heißt es wie folgt:

„Auflassung: Der Verkäufer und der Käufer sind einig, dass das Eigentum an dem verkauften Grundbesitz auf den Käufer (wie oben in Ziffer 2.1 und 2.2 angegeben) übergeht.“

Unter 11.4:

„Der Verkäufer bewilligt und der Käufer beantragt, den Eigentumswechsel in das Grundbuch einzutragen.

Der Notar wird von den Beteiligten hiermit angewiesen, den Umschreibungsantrag erst zu stellen, wenn der Verkäufer zustimmt oder der Käufer nachweist, dass der oben in Ziffer 4.1 vereinbarte Kaufpreis bezahlt ist. Vorher soll der Notar dem Käufer nur Abschriften oder Ausfertigungen dieser Urkunde ohne die Auflassung erteilen.

Der Verkäufer ist zur Zustimmung zur Umschreibung verpflichtet, wenn der Käufer den dann tatsächlich geschuldeten (unter Berücksichtigung etwaiger Minderung und sonstige Änderungen) Kaufpreis gezahlt hat. Der Käufer kann die Zustimmung zur Umschreibung auch verlangen, wenn das Unvermögen des Verkäufers, den Bau fertig zu stellen, feststeht, und der Käufer den Teil des Kaufpreises gezahlt hat, der dem erreichten Bautenstand entspricht.“

Zwischen den Parteien wurden nach den Bauträger-Kaufverträgen folgende Kaufpreise vereinbart:

Kläger zu 1): 583.000,00 € für die Wohnung zuzüglich 29.500,00 € für den Tiefgaragenstellplatz.

Klägerin zu 2): 1.334.000,00 € für die drei Wohnungen zuzüglich 29.500,00 € für drei Tiefgaragenstellplätze.

Kläger zu 3) und 4): 869.000,00 € für die Wohnung zuzüglich 29.500,00 € für den Tiefgaragenstellplatz.

Kläger zu 5) und 6): 540.000,00 € für die Wohnung zuzüglich 29.500,00 € für den Tiefgaragenstellplatz.

Kläger zu 7): 531.250,00 € für die Wohnung und einen Tiefgaragenstellplatz

Kläger zu 8): 581.000,00 € für die Wohnung zuzüglich 29.500,00 € für den Tiefgaragenstellplatz.

Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlagen K1-K6, Bl. 16-50 d.A. verwiesen.

Folgendes Zahlenwerk hinsichtlich der maximalen offenen Restkaufpreise ist zwischen den Parteien jedenfalls unstreitig:

Klägerin zu 2): 49.787,50 €.

Kläger zu 3) und 4): 76.372,50 €.

Kläger zu 5) und 6): 35.500,00 €.

Kläger zu 7): 18.593,75 €.

Kläger zu 8): 12.360,00 €

Die Besitzübergabe fand überwiegend im Sommer 2017, teilweise auch später, statt. Auf Grund Vorbegehung am 28.08.2017 verweigerten die Kläger am 05.10.2017 die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wegen Mängeln.

Vor dem Landgericht Köln sind mehrere Rechtsstreite bezüglich des Objektes H.-straße 000 in T.-V. rechtshängig. Unter dem Aktenzeichen 18 O 110/18 verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Mangelbeseitigung an der Tiefgarage. Unter dem Aktenzeichen 18 O 261/18 verlangt die hiesige Beklagte von den hiesigen Klägern zu 3) und zu 4) Restkaufpreiszahlung. Widerklagend verlangen die Kläger zu 3) und 4) in jenem Verfahren Mangelbeseitigung am Schallschutz. Mit Teilurteil vom 21.04.2023 hat das Landgericht Köln die Klage mit Teilurteil als derzeit unbegründet abgewiesen. Das Berufungsverfahren wird derzeit vor dem Oberlandesgericht Köln geführt (Aktenzeichen 11 U 67/23).

Die Kläger sind der Auffassung, dass der Beklagten kein Leistungsverweigerungsrecht zustünde. Jedenfalls sei die Berufung hierauf treuwidrig. Insgesamt seien die offenen Kaufpreisforderungen gering im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB.

Mit übereinstimmenden Schreiben vom 28.10.2021 bzw. 13.12.2021 der Kläger zu 1) und der Beklagten haben diese den Rechtsstreit hinsichtlich des Klägers zu 1) für erledigt erklärt.

Die Klägerin zu 2) beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, den Notar Dr. P. in T. anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 20.10.2015 zu Urkundennummer XXXX/2015 bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des [zuständigen Amtsgerichts der Stadt T., Blatt … pp.] betreffend das

zu beantragen.

Die Kläger zu 3) und 4) beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, den Notar Dr. P. in T. anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 19.10.2015 zu Urkundennummer XXXX/2015 bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des [zuständigen Amtsgerichts der Stadt T., Blatt … pp.] betreffend das

zu beantragen.

Die Kläger zu 5) und 6) beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, den Notar Dr. P. in T. anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 28.04.2016 zu Urkundennummer XXXX/2016 bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des [zuständigen Amtsgerichts der Stadt T., Blatt … pp.] betreffend das

Wohnungseigentum, bestehend aus einem 100/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum der [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] mit Nummer 8 gekennzeichneten Wohnung nebst Kellerraum gleicher Nummer im Untergeschoss und

Teileigentum, bestehend aus 10/986 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem [in dem als Anlage zu der betreffenden notariellen Urkunde genommenen Plan] Stellplatz in der Tiefgarage,

zu beantragen.

Der Kläger zu 7) beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, den Notar Dr. P. in T. anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 04.05.2017 zu Urkundennummer XXXX/2017 bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des [zuständigen Amtsgerichts der Stadt T., Blatt … pp.] betreffend das

zu beantragen.

Der Kläger zu 8 beantragt,

zu beantragen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt die Beklagte,

die Klägerin zu 2) zu verurteilen an die Beklagte 49.787,50 € Zug um Zug gegen die von der Beklagten zu erteilende Anweisung gem. dem Klageantrag (S.2 der Klageschrift) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. März 2020 zu zahlen;

die Kläger zu 5) und zu 6) zu verurteilen, an die Beklagte 35.500,00 € Zug um Zug gegen die von der Beklagten zu erteilende Anweisung gem. dem Klageantrag (S.4 der Klageschrift) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. März 2020 zu zahlen;

den Kläger zu 7) zu verurteilen, an die Beklagte 24.422,25 € Zug um Zug gegen die von der Beklagten zu erteilende Anweisung gem. dem Klageantrag (S.5 oben der Klageschrift) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. März 2020 zu zahlen;

den Kläger zu 8) zu verurteilen, an die Beklagte 12.360,00 € Zug um Zug gegen die von der Beklagten zu erteilende Anweisung gem. dem Klageantrag (S.6 und 7 der Klageschrift) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. März 2020 zu zahlen.

Die Kläger zu 2), sowie 5) -8) beantragen,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte meint, sie habe nach Ziffer 11.4 der Bauträger-Kaufverträge ein Zurückbehaltungsrecht, sodass die Ansprüche auf Eigentumsumschreibung mangels vollständiger Kaufpreiszahlung nicht bestünden. Jedenfalls stünden ihr die unstreitigen Restkaufpreise zu, wie die Kläger das in ihrem Schriftsatz vom 11.03.2022 ab S.17 vorgerechnet hätten, rechnerische Korrekturen durch die Beklagte vorbehalten.

Zur Widerklage behauptet sie, dass das Gemeinschaftseigentum mangelfrei fertiggestellt worden sei. Die Mängel am Elektrozähler- und verteilerkasten seien beseitig worden. Sämtliche Stellplätze der Tiefgarage seien funktionsfähig und nutzbar. Sie meint, die Tiefgarage sei jedenfalls fertiggestellt und aus diesem Grund sei der geltend gemachte Anspruch fällig.

Mit Schreiben vom 09.11.2023 hat die Beklagte die Aussetzung des Rechtsstreits bis zur Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln in der Sache 11 O 67/23 beantragt. Da die Kammer in der Sache 18 O 261/18 die Klage der Beklagten auf Zahlung des Restkaufpreises gegen die hier klagenden Kläger zu 3) und 4) in ihrem Teilurteil mit der Begründung abgewiesen habe, der Anspruch sei nicht fällig, da die Tiefgarage nicht fertiggestellt sei und Mängel aufweise, bestünde die Gefahr divergierender Entscheidungen. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf den Beklagtenschriftsatz vom 09.11.2023, Bl. 394-399 d.A. verwiesen. Die Parteien wurden zum Aussetzungsantrag angehört (Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.11.2023, Bl. 434-436 d.A.). Mit Beschluss vom 24.02.2023 hat die Kammer die Akte des Landgerichts Köln 18 O 261/18 sowie das Gutachten des Sachverständigen N. aus dem Verfahren des Landgerichts Köln 18 O 110/18 nebst ersten und zweiten Ergänzungsgutachten beigezogen, gemäß § 411a ZPO verwertet und mit den Parteien erörtert (vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 24.11.2023 (Bl. 434-436 d.A.)).

Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 24.02.2023 (Bl. 268-69 d.A.) sowie 24.11.2023 (Bl. 434-436 d.A.) verwiesen.

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 01.12.2023 bestreitet die Beklagte erstmalig, dass der Elektrounterverteiler- und zählerkasten überhaupt jemals mangelhaft gewesen sei.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet. Die zulässige Widerklage ist derzeit unbegründet.

Die Klage ist insgesamt erfolgreich.

Es ist sind die §§ 631 ff BGB a. F. anzuwenden, da der Erwerb der Wohnungen vor der Neufassung der werkvertraglichen Regelungen im BGB erfolgte.

Die Kläger haben jeweils einen Anspruch gegen die Beklagte aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträger-Kaufverträgen darauf, dass diese den Notar Dr. P. in T. anweist, die in den notariellen Urkunden erklärte Auflassung zu vollziehen und die Eigentumsumschreibung vorzunehmen.

Die unter 11.4 der jeweiligen Bauträger-Kaufverträge statuierte Vorlagesperre ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urt. v. 07.06. 2001 - VII ZR 420/00, juris; OLG Rostock, Beschl. v. 21.12.2021 - 4 U 79/18.).

Bei der unter 11.4 statuierten Klausel handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen nach § 305 Abs. 1 BGB. Dies folgt schon daraus, dass die Beklagte diese Klausel in allen hier streitigen Rechtsbeziehungen verwendet hat und dadurch der Charakter der Klausel als vom Verkäufer gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen eindeutig hervorsticht.

Die Klausel führt zu einer Vorleistungspflicht der Kläger, die als Erwerber erst dann als Eigentümer eingetragen werden können, wenn sie den gesamten Kaufpreis für das auf dem Grundstück zu errichtende Einfamilienhaus entrichtet haben. Der damit verbundene Verlust des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes als unangemessene Benachteiligung zu bewerten (BGH, Urt. v. 07.06.2001, a. a. O. Rn. 18f.). Denn durch die mit einer solchen Klausel in einem Bauträgervertrag auferlegte Pflicht zur Vorleistung verliert der Erwerber die Möglichkeit, sein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB zur Geltung zu bringen, wenn der Veräußerer nicht oder schlecht erfüllt. Eine solche Vorleistungsverpflichtung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nur dann wirksam, wenn sie durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist, der auch bei der Abwägung mit den hierdurch für den Erwerber entstehenden Nachteilen Bestand hat (BGH, a. a. O.; vgl. auch KG Berlin, Urt. v. 29.08.2011 -. 8 U 90/10, juris Rn. 50; OLG München, Urt. v. 13.11.2007, 13 U 3419/07 - juris Rn. 6).

Bei dem vorliegenden Vertrag handelt es sich um einen typengemischten Vertrag bei dem die Pflicht zur Eigentumsverschaffung kaufvertraglich ist, auf dessen Pflicht zur Bauerrichtung und diesbezügliche Mängelansprüche aber Werkvertragsrecht Anwendung findet (vgl. Koeble in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Aufl., Teil 10 Rn. 164ff.; BGH, Urt. v. 12.05.2016 - VII ZR 171/15, juris Rn. 20ff.; MüKoBGB/Heermann, 8. Aufl. 2020, BGB § 675 Rn. 103). Ein ausreichender sachlicher Grund für die durch die Klausel bewirkte Pflicht zur Vorleistung, der bei der gebotenen Abwägung mit den hierdurch für den Erwerber entstehenden Nachteilen Bestand haben könnte und den damit verbundenen Verlust der Möglichkeit des gesetzlichen Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB rechtfertigen könnte, ist nicht ersichtlich (vgl. auch BGH, Urt. v. 07.06.2001 - VII ZR 420/00 -, BGHZ 148, 85-89; OLG Rostock, Beschl. v. 21.12.2021 - 4 U 79/18, m.w.N.).

Auch die in der vorliegenden Klausel statuierte Ausnahme zur Vorleistungspflicht bei Unvermögen des Bauträgers führt aus Sicht der Kammer nicht zu einer anderen Einschätzung. Zwar führt diese dazu, dass beispielsweise bei Insolvenz des Bauträgers oder endgültiger Verweigerung zur Herstellung des Werkes die Eigentumsumschreibung erfolgen kann. Jedoch ergibt die vorzunehmende kundenfeindlichste Auslegung, dass dem Beklagten durch die hier verwendete Klausel selbst bei geringfügigen Abweichungen von der Kaufpreiszahlung ein volles Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Auflassung zustehen würde und er die Fälligkeit der Eigentumsumschreibung selbst bei Vorliegen von Mängeln hinauszögern kann. Dies gilt ebenso für die in der streitgegenständlichen Klausel statuierte Ausnahme, dass der Verkäufer zur Zustimmung verpflichtet sei, wenn der Käufer „den dann tatsächlich geschuldeten (unter Berücksichtigung etwaiger Minderung und sonstige Änderungen) Kaufpreis gezahlt hat“. Auch hier ergibt die vorzunehmende kundenfeindlichste Auslegung, dass der Beklagten als Verwenderin in Fällen von Mängeln ein volles Verweigerungsrecht zur Zustimmung verbleibt. Wie genau sich der „tatsächlich geschuldete Kaufpreis“ ergeben soll geht aus der Klausel nicht hervor. Soweit auf eine etwaige Minderung abgestellt wird, könnte man dies noch als Verweis auf § 638 BGB verstehen. Dies würde jedoch dazu führen, dass der Käufer für die Zustimmung gezwungen wäre, bei Vorliegen von Mängel eine Minderung geltend zu machen, statt sich auf seine anderweitigen Mängelrechte aus § 634 BGB zu stützen. Auch dies ist nicht mit dem gesetzlichen Leitbild des Werkvertragsrechts vereinbar. Zudem bleibt unklar, was mit „sonstigen Änderungen“ gemeint ist.

Die Unwirksamkeit der vorgenannten Klausel führt gemäß § 306 Abs. 1 BGB dazu, dass der Vertrag im Übrigen wirksam bleibt und die Kläger gemäß der unter Ziffer 11.3 der Bauträger-Kaufverträge bereits erklärten Auflassung und Eintragungsbewilligung ohne Weiteres im Grundbuch einzutragen sind. Die Parteien haben gemäß dieser Ziffer mit Vertragsschluss bereits wirksam die Auflassung erklärt und lediglich die Eintragung der Beklagten im Grundbuch durch die unter Ziffer 11.4 vorgesehene Vorlagesperre gehemmt, sodass sich die vorleistungsunabhängige Eintragungspflicht direkt aus dem Vertrag ergibt (vgl. OLG Rostock, Beschl. v. 21.12.2021 - 4 U 79/18; Hertel, in: Herrler/Hertel/Kesseler, Aktuelles Immobilienrecht 2023, 5. Auflage 2023).

Die zwischen den Parteien seit dem schriftsätzlichen Vorbringen aus Ende November streitige Frage, ob der Umbau des Elektrounterverteiler- und zählerkasten sach- und fachgerecht erfolgte und einen etwaigen Mangel hieran beseitigt hat, war aufgrund der vorgenannten Erwägungen der Kammer nicht entscheidungserheblich. Die Frage bedurfte keiner Befassung durch die Kammer.

II.

Die zulässige Widerklage ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Zahlung aus §§ 631 Abs. 1, i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträger-Kaufverträgen.

Der Anspruch ist nicht fällig.

Die zwischen den Parteien vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen liegen nicht vor.

Unstreitig haben die Kläger die jeweiligen Kaufpreise für die Wohnungen inklusive Tiefgaragenstellplatz noch nicht vollständig an die Beklagte gezahlt, wobei sich folgende offene prozentuale maximalen Restforderungen für die einzelnen Vertragsverhältnisse ergeben, auf die sich auch die Beklagte und Widerklägerin in ihrer Widerklage stützt (vgl. Bl. 395 d.A.):

Klägerin zu 2): Kaufpreis laut Vertrag: 1.363.500,00 €. Maximal offener Betrag: 49.787,50 €. = 3,6%

Kläger zu 5) und 6): Kaufpreis laut Vertrag: 569.500,00 €. Maximal offener Betrag: 35.500,00 €. = 6,2%

Kläger zu 7): Kaufpreis laut Vertrag: 531.250,00 €. Maximal offener Betrag: 189.593,75 €. = 3,5%

Kläger zu 8): Kaufpreis laut Vertrag: 610.500,00 €. Maximal offener Betrag: 12.360,00 €. = 2,0%.

Aufgrund offener Mängel ist jedenfalls die letzte Kaufpreisrate über 3,5 % nach Ziffer 5.2 der Bauträger-Kaufverträge nicht fällig, zudem sind die Erwerber zum Einbehalt der Erfüllungssicherheit in Höhe von 5 % nach Ziffer 5.6 der Bauträger-Kaufverträge berechtigt, sodass insgesamt 8,5% des im jeweiligen Verhältnis zu leistenden Kaufpreise derzeit nicht fällig sind.

Das streitgegenständliche Objekt ist nicht i. S. d. vertraglichen Absprachen „vollständig fertiggestellt“, sodass gemäß Ziffer 5.2 die Schlussrate in Höhe von 3,5% nicht fällig ist. Die Parteien haben unter Ziffer 5.5 diesen Begriff definiert. In Ziffer 5.5 heißt es:

„Zur Klarstellung der Fälligkeit der einzelnen Raten wird folgendes vereinbart:

[…]

Folglich ist Voraussetzung, dass auch das Gemeinschaftseigentum vertragsgemäß, das heißt ohne Mängel, fertiggestellt ist.

Die für die Voraussetzungen der begehrten Kaufpreisrestzahlungen, insb. auch die Fälligkeit dieser, darlegungs- und beweisbelastete Beklagte, vermochte dies nicht darzutun und nachzuweisen. Die Kammer vermag eine Fertigstellung der Tiefgarage nicht festzustellen.

Die Kammer vermag nicht festzustellen, dass sich die Tiefgarage für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann, § 633 Abs. 2, S. 2 Nr. 2 BGB. Sie vermag nicht festzustellen, dass die Tiefgarage überwiegend mit üblichen Fahrzeugen nutzbar ist und sich folglich für die gewöhnliche Verwendung eignet.

Hiervon vermochte sich die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch das beigezogene Gutachten des Sachverständigen N. aus dem Verfahren vor dem Landgericht Köln 18 O 110/18 vom 31.01.2020 inklusive der Ergänzungsgutachten nicht überzeugen, § 286 ZPO. Das Sachverständigengutachten wurde gemäß § 411a ZPO durch Beschluss vom 24.02.2023 verwertet und mit den Parteien erörtert (vgl. Bl. 271 d.A.).

Der Sachverständige hat festgestellt, dass die Befahrung der Tiefgarage mit kleineren Fahrzeugen möglich sei, jedoch bereits eine Befahrung mit Mittelklassewagen ohne Kollision nicht möglich sei (vgl. S. 15 des Gutachtens vom 31.01.2020). Dies läge an der Verringerung der Zufahrtsbreite des Tiefgaragentors als auch an der Veränderung der Stützen sowie der Errichtung des Heizungsraumes (vgl. S. 22 des Gutachtens vom 31.01.2020).

Zudem sei die Zufahrt der Tiefgarage mit 2,657 m² zu gering (vgl. ebenda).

Die Kammer folgt den überzeugenden und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen. Dieser hat verständlich und nachvollziehbar erläutert, wie er zu den dargestellten Erkenntnissen gekommen ist. Dabei hat er die Messgrundlagen anhand von Abbildungen (vgl. S. 16 f. des Gutachtens vom 31.01.2020) nachvollziehbar dargestellt. Zudem hat er die Gründe für die Probleme anschaulich benannt, sodass aus Sicht der Kammer auch in Hinblick auf die Einwendungen der Beklagten keine Zweifel an der teilweisen Nichtnutzbarkeit der Tiefgarage bestehen.

Auch die Einwendungen der Beklagten im hier beigezogenen Verfahren 18 O 261/18 verhelfen aus Sicht der Kammer dem Vorbringen der Beklagten nicht zum Erfolg.

Soweit die Beklagte einwendet, dass die Zufahrtsbreite die vom Sachverständigen bzw. der [für das Bundesland geltenden Sonderbauordnung] geforderte Breite nur geringfügig unterschreiten würde und die Funktionsfähigkeit für die Nutzer nicht nennenswert eingeschränkt würde, ist dem aus tatsächlichen Gründen nicht zu folgen. Denn der Sachverständige hat nachvollziehbar unter Erörterung der örtlichen Gegebenheiten und seiner Mess-/Simulationsergebnisse festgestellt, dass die zu geringe Breite der Tiefgaragenzufahrt im Torbereich die Nutzbarkeit erheblich einschränke (vgl. S. 15 des Gutachtens vom 31.01.2020). Folglich liegt die von der Beklagten verneinte Einschränkung gerade vor.

Die von der Beklagten aufgeworfene Rechtsfrage, ob das Tor Teil der Zu- und Abfahrt sei und deshalb die vorgegebene Breite der Sonderbauordnung erfüllen müsse, kann aus Sicht der Kammer dahinstehen. Denn jedenfalls folgt aus der zu geringen Torbreite die nur erheblich eingeschränkte Nutzbarkeit der Tiefgarage unabhängig von der Frage, ob die [für das Bundesland geltende Sonderbauordnung] eingehalten wurde.

Entgegen der Ansicht der Beklagten liegt auch keine Abnahme seitens der Kläger vor. Diese haben ausdrücklich erklärt, dass das Gemeinschaftseigentum aufgrund der Mängel bzw. Nichtfertigstellung nicht abgenommen werde. Es war zudem eine förmliche Abnahme vereinbart. Der Angriff der Beklagten in der jeweiligen Widerklage, die Kläger hätten dennoch das Bauvorhaben (später) konkludent abgenommen und damit auf die förmliche Abnahme verzichtet, verfängt nicht. Einerseits scheitert ein Verzicht schon an der notariellen Form. Andererseits dient die förmliche Abnahme gerade dem Schutz des Auftraggebers vor der Bewertung seines Verhaltens als Abnahme, d. h. der Wertung eines Verhaltens, das u.U. nicht von dem Willen getragen ist, so oder überhaupt eine Abnahme zu erklären (OLG Bamberg, Urt. v. 09.12.2015 - 8 U 23/15, juris Rn. 34; OLG Köln, Urt. v. 30.01.2002 - 27 U 4/01, juris Rn. 4). Es bedarf deshalb hinreichender Anhaltspunkte für die Annahme derartiger Aufhebungsvereinbarungen. An das Vorliegen der Voraussetzungen sind strenge Anforderungen zu stellen (BGH, Urt. v. 22.12.2000 - VII ZR 310/99, juris Rn. 37 m. w. N.). Hierfür ist vorliegend nichts Hinreichendes vorgetragen oder sonst ersichtlich. Sekundärrechte werden nicht geltend gemacht, lediglich Mangelbeseitigung gefordert und dies seit Jahren.

Auch an dieser Stelle kann die Kammer dahinstehen lassen, ob die Mängel am Elektrounterverteiler- und zählerkasten nunmehr beseitigt worden sind, wie von der Beklagtenseite behauptet. Die geltend gemachten Zahlungsansprüche der Beklagten gegenüber den Klägern scheitern nämlich schon wegen der nicht festzustellenden Mangelfreiheit der Tiefgarage.

Zudem sind aufgrund der in Ziffer 5.6 vereinbarten Erfüllungssicherheit weitere 5 % von den (noch) zu leistenden Kaufpreiszahlungen nicht fällig. Mangels Stellung einer Bankbürgschaft dürfen die Kläger 5 % des Kaufpreises einhalten, bis der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Dies ist aufgrund der dargestellten Mängel an der Tiefgarage noch nicht der Fall.

Alle Kläger haben weniger als 8,5% des vereinbarten Kaufpreises nicht entrichtet, sodass die Ansprüche der Beklagten nicht fällig sind.

III.

Der mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 01.12.2023 erstmals erfolgte Vortrag der Beklagten, dass der Elektrounterverteilers- und zählerkasten in seiner ursprünglichen Gestaltung schon mangelfrei gewesen sei, ist gemäß § 296a ZPO unbeachtlich; im Übrigen auch entscheidungsunerheblich. Auch rechtfertigt der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten keine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, was die Kammer geprüft hat.

IV.

Der Rechtsstreit war nicht nach §148 ZPO auszusetzen. § 148 ZPO erfasst schon nicht den hier vorliegenden Sachverhalt, dass Klagen gegen Dritte (auf Kaufpreiszahlung) in der Berufungsinstanz rechtshängig sind (BeckOK ZPO/Wendtland, 51. Ed. 1.12.2023, ZPO § 148 Rn. 8 m. w. N. aus der Rspr.). Ohnehin ist das Verfahren vor dem Oberlandesgericht in der Sache 11 O 67/23 nicht vorgreiflich, da die Entscheidung unabhängig von dem Ausgang des Berufungsverfahrens ergehen kann. Im Rechtsverhältnis zwischen den hiesigen Parteien hat das Verfahren keine präjudizielle Bedeutung. Eine Aussetzung nach § 148 Abs. 1 ZPO kommt zudem nur dann in Betracht, wenn mit einer - vorgreiflichen - Entscheidung zu rechnen ist (Erfolgsaussicht); bei der Abwägung ist auch zu bedenken, ob die Aussetzung das Verfahren über Gebühr verzögert (OLG Koblenz, Beschl. v. 02.09.2021 - 2 Sch 3/20, BeckRS 2022, m. zahlreichen Nachweisen aus der höchstrichterlichen Rspr. und der Lit.).

Die Nebenentscheidung ergeben sich aus §§ 91, 709 ZPO.

Hinsichtlich der übereinstimmend erklärten Erledigungserklärung in Hinblick auf den Kläger zu 1) sind die Kosten nach § 91a ZPO hälftig zu teilen, da der Ausgang des Rechtsstreits offengeblieben ist.

VI.

Der Streitwert wird auf 362.367,50 € festgesetzt.