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Landgericht Köln Urteil vom 13.06.2024 – 6 S 209/23
ECLI:DE:LGK:2024:0613.6S209.23.00
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des
weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des Amtsgerichts Köln vom
10.11.2023 wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte zu 11 wird verurteilt, das Einfamilienhaus H.- Weg N01,
NO2A. bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und
Obergeschoss nebst Grundstücksfläche und Garagen vollständig zu
räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten erster und zweiter Instanz trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 11 darf, soweit die
Klägerin die Herausgabe des streitgegenständlichen Einfamilienhauses
vollstreckt, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von
5.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Hinsichtlich der Kosten darf die
Beklagte zu 11 die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages
abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in
Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
1
Gründe:
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I.
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Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks H.- Weg N01 in NO2 A. und
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des auf diesem Grundstück errichteten Einfamilienhauses. Mit Mietvertrag vom
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21.12.0000 wurde das Einfamilienhaus einschließlich des Grundstücks und zweier
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Garagen (Nr. 000 und 000) von der Klägerin an die Eheleute S. und F.
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T. vermietet, die die Eltern der Beklagten zu 1) bis 10) sind. Die monatlich zu
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zahlende Nettomiete belief sich auf 1.661,64 €. Die volljährigen Beklagten zu 1) bis
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11) bewohnen dieses Einfamilienhaus ebenfalls und sind dort gemeldet, die Beklagte
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zu 11 seit dem 01.01.2023. Sie ist die Lebensgefährtin einer der Söhne der Eheleute
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S. und F. T., nämlich des Beklagten zu 8.
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Mit mittlerweile rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 10.03.2022, Az.:
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217 C 7/21, wurden die Eheleute S. und F. T. wegen
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Zahlungsverzugs verurteilt, das Einfamilienhaus zu räumen und mit sämtlichen
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Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben.
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Die Stadt A. beschlagnahmte das streitgegenständliche Einfamilienhaus in der
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Vergangenheit bereits zweimal, weil ein Ersatzwohnraum auf absehbare Zeit nicht
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zur Verfügung stand. Seither erhält die Klägerin – auch für die Beklagten –
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Zahlungen von der Stadt A. in Höhe des Mietzinses.
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Nachdem die Klägerin die Herausgabe des Objekts auch nicht im Wege der
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Zwangsvollstreckung mit Erfolg durchsetzen konnte, erhob sie im März 2023 Klage
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gegen die nunmehrigen Beklagten und beantragte, die Beklagten kostenpflichtig und
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vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, das Einfamilienhaus H.- Weg N01, NO2
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A. bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss nebst
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Grundstücksfläche und Garagen vollständig zu räumen und geräumt an die Klägerin
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herauszugeben.
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Die Beklagten beantragten die Klageabweisung, u.a. mit der Begründung, sie seien
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als eigenständige Mieter zu qualifizieren.
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Hilfsweise begehrten sie die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist gem. §
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721 ZPO.
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Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 10.11.2023, das den Beklagten am 14.11.2023
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zugestellt wurde, diese zur Räumung verurteilt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf
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Bl. 162 ff AG Bezug genommen.
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Mit ihrer Berufung vom 14.12.2023 wenden sich die Beklagten gegen ihre
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Verurteilung zur Räumung.
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Mit Beschluss vom 20.03.2024 (Bl. 90 eA) hat die Kammer den Beklagten für die
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Durchführung des Berufungsverfahrens Prozesskostenhilfe bewilligt und darauf
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hingewiesen, dass die Berufung Erfolg haben dürfte. Die Klägerin hat hierzu Stellung
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genommen und – bis zuletzt unbestritten – vorgetragen, dass es sich bei den
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Beklagten um Mitglieder einer Schaustellerfamilie handele. Diese zeichne sich
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dadurch aus, dass immer mal wieder einzelne Mitglieder der Familie über Wochen
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oder Monate auf einer Veranstaltung als Schausteller tätig seien. Vor diesem
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Hintergrund sei es weltfremd, anzunehmen, dass die Eltern mit 10 mittlerweile
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volljährigen Kindern und - jedenfalls einer Lebensgefährtin eines der Söhne - über 30
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Jahre hinweg unverändert ein Haus bewohnt hätten. Es dürfte dagegen naheliegend
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sein, dass hier mehrfach Auszüge und Wiedereinzüge diverser Beklagten
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stattgefunden haben, wobei die Klägerin hiervon keine nähere Kenntnis hätten.
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Darüber hinaus habe der zuständige Obergerichtsvollzieher unter dem 07.03.2023 –
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insoweit wiederum unstreitig – mitgeteilt, dass die Beklagte zu 11 in dem Objekt
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wohne und gemeldet sei und die für den 09.03.2023 angesetzte Räumung nicht
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durchgeführt werden könne. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Bl. 113 ff und 121
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ff eA verwiesen.
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II.
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Die zulässigen Berufungen der Beklagten zu 1 – 10, der erwachsenen Kinder der
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ehemaligen Mieter, haben Erfolg. Denn nach der Rechtsauffassung der Kammer fehlt
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der Räumungsklage insoweit das Rechtsschutzbedürfnis. Die Klägerin kann die
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Räumung gegen diese Beklagten allein auf der Basis des Titels vollstrecken, den sie
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gegen die Eltern im Verfahren vor dem Amtsgericht Köln, 217 C 7/21, erwirkt hat.
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Eines gesonderten Titels gegen die Beklagten zu 1 - 10 bedarf die Klägerin nicht.
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1.
61
Im Ausgangspunkt zu Recht hat das Amtsgericht für die Frage, ob für eine
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Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe des Wohnhauses nach § 885
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ZPO auch ein gegen die Beklagten gerichteter Vollstreckungstitel erforderlich ist, die
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Rechtsprechung des BGH herangezogen. Hiernach haben minderjährige Kinder, die
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mit ihren Eltern zusammenleben, grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam
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genutzten Wohnung, sodass für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel
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gegen die Eltern ausreicht. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die
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Familie lebt, ändern sich im Regelfall aber auch dann nicht, wenn das Kind volljährig
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wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach
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Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im
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Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der
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Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt.
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Etwas Anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse
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volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar
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geworden ist. Die Einräumung des Mitbesitzes muss durch eine von einem
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entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters
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nach außen erkennbar sein. Aus den Gesamtumständen muss sich klar und
78
eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist, weil das
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Zwangsvollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Gläubiger vor einer
80
Verschleierung der Besitzverhältnisse durch den Schuldner zur Vereitelung der
81
Zwangsvollstreckung geschützt werden muss (BGH, Beschluss vom 19. März 2008 –
82
I ZB 56/07 –, Rn. 19 ff, juris).
83
2.
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Dies ist vorliegend nicht der Fall.
85
a)
86
Bei Abschluss des Mietvertrages waren die Beklagten zu 1 – 10 noch nicht volljährig,
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teils noch gar nicht geboren. Sie haben somit originär keinen Besitz an dem
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Wohnhaus erworben, sondern waren Besitzdiener. Allein der Umstand, dass die
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Beklagten zu 1 - 10 in der Folge volljährig geworden sind und nun seit längerem
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nämlich - mit Ausnahme des jetzt erst dreiundzwanzigjährigen Beklagten zu 10 -
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bereits deutlich über 10 Jahre, teils über 20 Jahre lang, als Volljährige mit ihren
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Eltern zusammen leben, ändert an den Besitzverhältnissen nichts. Bloß
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fortschreitendes Alter der besitzdienenden Kinder führt nicht dazu, dass sich die
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Besitzverhältnisse an dem Wohnhaus der Familie ändern würden.
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Erst Recht kann ohne weiteren Vortrag nicht davon ausgegangen werden, dass sich
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die Besitzverhältnisse an der streitgegenständlichen Immobilie auch nach außen
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erkennbar geändert haben. Vielmehr ist bei lebensnaher Betrachtung davon
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auszugehen, dass die Eltern, die den Mietvertrag über das Objekt geschlossen und
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Besitz hieran erlangt haben, auch nach Volljährigkeit der Kinder ihnen gegenüber
100
weiterhin weisungsbefugt geblieben sind, sodass die Kinder wiederum im Hinblick
101
auf das Mietobjekt den Weisungen der Eltern Folge zu leisten haben (vgl.
102
MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 3). Dass die volljährigen
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Beklagten zu 1 -10 in ihrer Lebensführung mutmaßlich frei sind und in diesem
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Rahmen etwa darüber selbst entscheiden dürfen, wann sie das Haus verlassen und
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sicherlich einen eigenen Schlüssel haben, ändert hieran nichts.
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Insoweit ist zu sehen, dass auch minderjährige Kinder ab einem gewissen Alter
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Hausschlüssel erhalten, ohne dass dies an den Besitzverhältnissen etwas ändern
108
würde. Maßgeblich ist allein, wer das Bestimmungsrecht über die Sache innehat,
109
also über den Fortbestand des Besitz- bzw. Mietverhältnisses entscheidet oder etwa
110
darüber, wer Besitzer oder Besitzdiener ist. Die diesbezügliche
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Entscheidungskompetenz bleibt insoweit bei den Eltern. Dass dies vorliegend anders
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wäre, ist nicht ersichtlich. Dies gilt umso mehr nach dem erstinstanzlichen
113
Beklagtenvorbringen, das unbestritten geblieben ist, wonach die Beklagten
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zumindest zum Teil nicht in der Lage sein sollen, für sich selbst zu sorgen.
115
Dass die Beklagten mutmaßlich einem Beruf nachgehen, ändert an den
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Besitzverhältnissen ebenso wenig etwas. Auch durch eigenes Einkommen
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wirtschaftlich von ihren Eltern unabhängige volljährige Kinder können im Einzelfall
118
Besitzdiener bleiben, weil die Weisungsabhängigkeit, die die Besitzdienerschaft
119
mitgegründet, normativ und nicht ökonomisch zu bestimmen ist (MüKoBGB/F.
120
Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 15).
121
Auch der Umstand, dass einer der Beklagten mit der Beklagten zu 11 eine
122
Lebensgemeinschaft im elterlichen Haushalt führt, ist ohne Bedeutung. Selbst wenn
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eine volljährige Tochter der Schuldnerin verheiratet ist und mit ihrem Ehepartner in
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der Wohnung der Schuldnerin lebt, besagt dies nichts über die tatsächlichen
125
Besitzverhältnisse (BGH, Beschluss vom 19. März 2008 – I ZB 56/07 –, Rn. 12, N01,
126
juris).
127
b)
128
Soweit die Klägerin auf den Hinweis der Kammer ergänzend vorgetragen hat, es
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handele sich vorliegend um eine Schaustellerfamilie , bei der „immer mal wieder“
130
einzelne Mitglieder der Familie über Wochen oder Monate auf einer Veranstaltung
131
als Schausteller tätig seien, verfängt dies nicht.
132
Zwar werden volljährige Kinder, die nach Erreichen der Volljährigkeit aus und dann
133
wieder zu den Eltern zurückziehen, nicht wieder zu Besitzdienern (vgl. MüKoBGB/F.
134
Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 15).
135
Vorliegend sind die veranstaltungsbedingten Abwesenheiten als Schausteller jedoch
136
icht mit einem Auszug und die Rückkehr in die streitgegenständliche Wohnung nicht
137
mit einem Wiedereinzug verbunden, in deren Zusammenhang die Besitzverhältnisse
138
an dem Wohnhaus neu geordnet werden würden. Es ist nämlich fernliegend
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anzunehmen, dass die jeweiligen Familienmitglieder zum Zwecke der Schaustellerei
140
auf Veranstaltungen jeweils aus dem streitgegenständlichen Objekt ausziehen, also
141
stets ihren gesamten Hausstand und sonstige persönliche Gegenstände mitnehmen
142
würden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass hierfür in erster Linie Bekleidung
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benötigt und mitgenommen wird. Insoweit macht es für die Beurteilung der
144
Besitzverhältnisse keinen Unterschied, ob jemand beruflich als Unternehmensberaterin, Personal auf einem Kreuzfahrtschiff oder - wie hier - als Schausteller arbeitet.
145
c)
146
Auch aus dem seitens der Beklagten vorgetragenen, unstreitigen Umstand, dass die
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Beklagten Leistungen nach dem SGB beziehen und diese direkt an die Klägerin
148
gezahlt werden, ergibt sich nichts Anderes.
149
Nach § 35 Abs 1 Satz 1 SGB XII werden Leistungen für die Unterkunft und Heizung
150
"in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen" erbracht. Dabei ist nicht Voraussetzung,
151
dass solchen Zahlungen eine (miet-)vertragliche oder andere Verpflichtung des
152
Leistungsberechtigten gegenüber einem Dritten zugrunde liegt. Ist der
153
Leistungsberechtigte verpflichtet und insbesondere einer wirksamen
154
Mietzinsforderung ausgesetzt, folgt zwar schon allein daraus ein entsprechender
155
Bedarf. Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten als tatsächliche Aufwendungen im
156
normativen Sinn gehören aber auch die Kosten, die dem Leistungsberechtigten
157
durch die Nutzung der Wohnung tatsächlich entstehen und von diesem faktisch (mit-)
158
getragen werden (vgl BSG SozR 4-4200 § 11 Nr 52 RdNr 13 zu Kosten bei Nutzung
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einer von den Eltern angemieteten Wohnung). Insoweit genügt, dass sich die
160
betroffenen Bewohner der Unterkunft faktisch einig sind, ohne dass daraus eine
161
rechtliche Verpflichtung entstehen muss (BSG, Urteil vom 17. Dezember 2015 – B 8
162
SO 10/14 R –, SozR 4-3500 § 35 Nr 4, Rn. 16).
163
Vor diesem Hintergrund kann allein aus dem Umstand, dass für die Beklagten zu 1 –10 Leistungen für die Unterkunft und Heizung erbracht und direkt an die Klägerin
164
gezahlt werden, nicht gefolgert werden, dass die Eltern der Beklagten zu 1 -10 ihren
165
Kindern hierfür Besitz an dem Wohnhaus einräumen mussten.
166
d)
167
Die Kammer war auch nicht gehalten, den Beklagten zu 1- 10 aufzugeben nach den
168
Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zu ihren Lebensverhältnissen näher
169
vorzutragen.
170
Der Gerichtsvollzieher hat im Räumungsverfahren nur die tatsächlichen
171
Besitzverhältnisse zu beurteilen.
172
Allerdings hat der Gerichtsvollzieher - wie ausgeführt - nicht das behauptete Recht
173
zum Besitz, sondern allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen, gleich
174
wie der Besitz erlangt ist (BGH, Beschluss vom 14. August 2008 – I ZB 39/08 –, Rn.
175
13, juris; Saenger, Zivilprozessordnung, ZPO § 885 Rn. 11, beck-online). Insoweit ist
176
der Prüfungsumfang des Gerichtsvollziehers mit den Erkenntnismöglichkeiten der
177
Klägerin identisch, sodass für eine sekundäre Darlegungslast auch kein Bedürfnis
178
besteht.
179
3.
180
Das Rechtsschutzbedürfnis lässt sich auch nicht damit begründen, dass die Klägerin
181
dadurch eine „bessere Vollstreckungssituation“ erwirkt. Dem Umstand, dass der
182
Gerichtsvollzieher sich geweigert hat, eine Vollstreckungshandlung dem Auftrag
183
gemäß auszuführen, hier also die Räumung auch im Hinblick auf die volljährigen
184
Kinder durchzusetzen, ist mit der Vollstreckungserinnerung gem. § 766 Abs. 2 ZPO
185
zu begegnen.
186
III.
187
Im Hinblick auf die Beklagte zu 11 gilt dies jedoch nicht.
188
1.
189
Ihr gegenüber ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin nach erneuter Prüfung und
190
entgegen der ursprünglichen Rechtsauffassung der Kammer gegeben.
191
Anders als die Beklagten zu 1 – 10 ist die Beklagte zu 11 kein Kind der Eheleute
192
S. und F. T., sondern die Lebensgefährtin des Beklagten zu 8.
193
Bei einem nichtehelichen Lebensgefährten kann allein aus der Aufnahme in die
194
Wohnung seines besitzenden Lebensgefährten nicht auf einen Mitbesitz geschlossen
195
werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls beurteilt
196
werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nur Besitzdiener ist.
197
Die Einräumung von Mitbesitz an den nichtehelichen Lebensgefährten muss
198
aufgrund einer von einem entsprechenden Willen getragenen Handlung des zuvor
199
alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein. Aus den Gesamtumständen
200
muss sich klar und eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist, weil das
201
Zwangsvollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Gläubiger vor einer
202
Verschleierung der Besitzverhältnisse durch den Schuldner zur Vereitelung der
203
Zwangsvollstreckung geschützt werden muss. Anhaltspunkte, durch die sich nach
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außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters
205
an den Vermieter von der Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine
206
Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen
207
(BeckOGK/Götz, 1.4.2024, BGB § 866 Rn. N01; BGH, Beschluss vom 19. März 2008 –
208
I ZB 56/07 –, Rn. 16, juris).
209
Dies ist auf die Lebensgefährtin eines Kindes der Mieter zu übertragen.
210
Zwar kann der Beklagte zu 8 der Beklagten zu 11 rechtmäßig keinen Besitz
211
eingeräumt haben, da er selbst kein Mitbesitzer ist, sondern nur seine Eltern (s.o.
212
unter II).
213
Aufgrund des Umstands, dass die Beklagte zu 1 bei lebensnaher Betrachtung nur mit
214
Kenntnis der Eltern der Beklagten zu 1 – 10 in den Haushalt aufgenommen worden
215
sein kann, dass sie dort mit ihrem minderjährigen Kind lebt und dass sie dort ihren
216
Wohnsitz nach den entsprechenden Meldegesetzen angemeldet hat, kann und darf
217
der Gerichtsvollzieher bei Anwendung des oben näher beschrieben
218
Prüfungsumfangs davon ausgehen, dass der Beklagten zu 11 Mitbesitz eingeräumt
219
wurde und sie nicht nur Besitzdienerin / Besucherin ist.
220
Zwar ist es gleichermaßen denkbar, dass sie ähnlich einer Pflegetochter in den
221
Haushalt aufgenommen wurde und deswegen eine Weisungsabhängigkeit besteht.
222
Dies ist für den Gerichtsvollzieher im Rahmen des formalisierten
223
Zwangsvollstreckungsverfahrens aber nicht überprüfbar. Es sind keinerlei objektiv
224
nach außen zu Tage tretende Faktoren denkbar, anhand derer die internen
225
Familienverhältnisse für einen außenstehenden Dritten festzumachen wären.
226
2.
227
Die Klägerin hat als Eigentümerin gegenüber der Beklagten zu 11 als Besitzerin
228
einen Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Einfamilienhauses gem. § 985 BGB.
229
Die Beklagte zu 11 hat kein entgegenstehendes Recht zum Besitz gem. § 986 BGB.
230
Der Beklagte zu 8 war und ist kein Besitzer, sondern lediglich Besitzdiener, sodass er
231
ihr keinen berechtigten Besitz einräumen konnte.
232
Durch die rechtskräftige Kündigung des Mietverhältnisses mit den Eltern der
233
Beklagten zu 1) bis 10) konnten auch diese der Beklagten zu 11, die erst ab dem
234
01.01.2023 in dem streitgegenständlichen Objekt gemeldet war, hierfür kein
235
Besitzrecht mehr einräumen.
236
Es ist auch kein eigenständiges Mietverhältnis zwischen der Beklagten zu 11 und der
237
Klägerin entstanden, aufgrund dessen ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB
238
bestehen würde. Die amtsgerichtlichen Ausführungen, dass die Klägerin weder
239
ausdrücklich noch konkludent durch schlüssiges Verhalten eine Willenserklärung
240
abgegeben habe, die auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtet war, sind
241
zutreffend und überzeugend. So hat die Klägerin durch Klageerhebung gegen die
242
Eltern der Beklagten zu 1) bis 10) deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie an
243
einem Fortbestand des Mietverhältnisses kein Interesse habe und die Herausgabe
244
der Mietsache begehrt. Es spricht daher nichts für einen Rechtsbindungswillen im
245
Hinblick auf einen gesonderten Mietvertrag mit der Beklagten zu 11.
246
Auch aus dem Umstand, dass für die Beklagten seitens der Stadt Köln Zahlungen an
247
die Klägerin erbracht werden, ergibt sich nichts Anderes. Insoweit wird zunächst auf
248
die Ausführungen unter II 2 c.) verwiesen. Erfolgt die Zahlung des jeweiligen
249
Leistungsträgers also, ohne dass das Bestehen eines Mietvertrags vorausgesetzt
250
wird, so kann in der Entgegennahme der Zahlungen durch die Eigentümerin keine
251
konkludente Erklärung liegen, die auf Annahme / Bestätigung eines Mietvertrages
252
gerichtet ist.
253
IV.
254
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 ZPO.
255
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711
256
ZPO.
257
V.
258
Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO
259
liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung i.S.d. § 543
260
Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zulassung der Revision ist auch nicht i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 2
261
ZPO zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen
262
Rechtsprechung erforderlich, da nicht über streitige oder zweifelhafte Rechtsfragen
263
zu entscheiden war.
264
Streitwert: 19.939,68 € (12 x 1661,64 €)