BGH Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 11. November 2009 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VIII ZR 221/08

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

BGB § 556; BetrKostVO § 4

a) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind

umlagefähige Betriebskosten.

b) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wie-

derkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden,

in dem sie entstehen.

BGH, Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08 - LG Heidelberg

AG Wiesloch

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 11. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin

Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin

Dr. Fetzer

für Recht erkannt:

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des

Landgerichts Heidelberg vom 18. Juli 2008 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in W. . Er hat

mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die

Abrechnungsjahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Streit ist

noch ein Betrag von 103,50 €, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrech-

nung für das Jahr 2004/2005 belastet worden ist. Hierbei handelt es sich um

den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum

durchgeführte Reinigung des Öltanks, die gemäß der Rechnung der K.

GmbH vom 28. Februar 2005 insgesamt 606,68 € kostete.

Der Kläger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Be-

triebskostenabrechnung eingestellt worden seien, und begehrt Rückzahlung

des auf ihn umgelegten Betrages von 103,50 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht

hat die Klage insoweit abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg

gehabt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der

Kläger sein Rückzahlungsbegehren weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Dem Kläger stehe für den Abrechnungszeitraum 2004/2005 kein Rück-

zahlungsanspruch in Höhe von 103,50 € zu. Denn bei den in die Abrechnung

eingestellten Kosten in Höhe von 606,68 € für die Öltankreinigung handele es

sich um umlagefähige Wartungskosten und nicht um Instandhaltungs- oder In-

standsetzungskosten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 der am 1. Januar 2004 in

Kraft getretenen Betriebskostenverordnung (im Folgenden: BetrKostVO).

Nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO umfassten die als Betriebskosten

umlagefähigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die

Kosten für die Pflege und die Reinigung der Anlage. Eine Einschränkung da-

hingehend, dass die Kosten für die Reinigung bestimmter Heizungssysteme

oder Anlagenteile hiervon ausgenommen seien, finde sich in § 2 Nr. 4 Buchst. a

BetrKostVO nicht. Damit fielen auch die in regelmäßigen Abständen von mehre-

ren Jahren anfallenden Kosten für die Reinigung eines Öltanks unter die umla-

gefähigen Kosten des Betriebs der Heizungsanlage.

Der Umlagefähigkeit der Kosten stehe im konkreten Fall nicht entgegen,

dass die Öltankreinigung im Zusammenhang mit einer wenige Tage zuvor auf-

getretenen Störung der Heizungsanlage durchgeführt worden sei. Nach den

Feststellungen des Amtsgerichts, deren Unrichtigkeit der Kläger nicht aufge-

zeigt habe, sei die K. GmbH beauftragt worden, den Öltank zu reinigen,

und nicht, um eine Störung der Heizungsanlage zu beseitigen.

Es sei auch nicht zu beanstanden, dass die Kosten der Reinigung des

Öltanks in vollem Umfang in die Nebenkostenabrechnung für den Abrech-

nungszeitraum 2004/2005 eingestellt worden seien. Der Vermieter sei grund-

sätzlich nicht verpflichtet, Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern nur in grö-

ßeren Abständen anfielen, anteilig über mehrere Jahre zu verteilen. Ob eine

andere Beurteilung geboten wäre, wenn die angefallenen Kosten besonders

hoch wären und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten erheblich

belastet würde, könne dahinstehen. Bei Kosten in Höhe von 103,50 € sei die

Belastung für den Kläger im vorliegenden Fall nicht so erheblich, dass die Um-

lage unbillig wäre.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die

Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom-

men, dass die Beklagten berechtigt waren, die im Abrechnungszeitraum

2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebs-

kostenabrechnung für diesen Zeitraum einzustellen. Dem Kläger steht daher

kein Anspruch auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Betriebskostenvoraus-

zahlungen hinsichtlich des von ihm zu tragenden Anteils an den Kosten der Öl-

tankreinigung in Höhe von 103,50 € zu.

1. Bei den wiederkehrenden Kosten für die Reinigung des Öltanks han-

delt es sich um umlagefähige Betriebskosten im Sinne der für den Abrech-

nungszeitraum 2004/2005 maßgeblichen Bestimmung in § 2 Nr. 4 Buchst. a

BetrKostVO. Danach sind Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKostVO (jetzt:

§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB) die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanla-

ge; dazu gehören auch die in § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO ausdrücklich ge-

nannten Kosten der Reinigung der Anlage. Bei einer Ölheizungsanlage ist der

Brennstofftank integraler Bestandteil der Heizungsanlage. Ohne den Tank kann

eine Ölheizung nicht betrieben werden. Die Reinigung einer Ölheizungsanlage

umfasst daher auch die Reinigung des Öltanks, die von Zeit zu Zeit erforderlich

wird, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen und dadurch zu verhindern,

dass es durch Verschmutzungen zu einer Unterbrechung der Ölzufuhr und da-

mit zum Ausfall der Heizung kommt (Langenberg, Betriebskostenrecht der

Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Anh. I Rdnr. 26). Die wiederkehrenden

Kosten einer solchen Öltankreinigung gehören daher zu den umlagefähigen

Betriebskosten nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO (ebenso AG Karlsruhe,

DWW 2006, 119; AG Regensburg, WuM 1995, 319; Langenberg, aaO;

Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 27; Kinne in: Kin-

ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 132;

Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 7 HeizKV Rdnr. 30; Pfeifer, Be-

triebskosten bei Wohn- und Geschäftsraummiete, 2002, S. 61 f.; Sternel, Miet-

recht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 12 und 542; Wall in: Eisenschmid/Rips/Wall, Be-

triebskostenkommentar, 2. Aufl., Rdnr. 2968 f.; Staudinger/Weitemeyer, BGB

(2006), § 556 Rdnr. 25; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl.,

Rdnr. 5101; aA AG Speyer, ZMR 2007, 871; AG Hamburg, WuM 2000, 332; AG

Rendsburg, WuM 2002, 232; AG Gießen, WuM 2003, 358; LG Landau, WuM

2005, 720).

a) Entgegen der Auffassung der Revision, die sich auf die abweichende

Rechtsprechung der oben genannten Instanzgerichte beruft (AG Speyer, aaO;

AG Rendsburg, aaO; AG Gießen, aaO; LG Landau, aaO), handelt es sich bei

den wiederkehrenden Kosten der Öltankreinigung nicht um Instandhaltungskos-

ten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKostVO, die nicht als Betriebskosten um-

lagefähig sind.

Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur

und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestim-

mungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung,

Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen

Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; Instandsetzung und Instandhaltung be-

treffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (Senats-

urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 10 m.w.N.).

Regelmäßig durchzuführende Maßnahmen etwa zur Überprüfung der Funkti-

onsfähigkeit einer technischen Anlage gehören dagegen nicht zur Instandhal-

tung (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 12, zur Überprüfung der

Funktionsfähigkeit einer elektrischen Anlage).

Für die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks gilt

nichts anderes. Sie dient nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln

an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer

Funktionsfähigkeit und stellt damit - ebenso wie andere regelmäßig durchzufüh-

rende Reinigungsarbeiten an der Heizungsanlage - keine Instandhaltungsmaß-

nahme dar. Die Revision räumt selbst ein, dass mit der Tankreinigung die Ver-

schlammung des Tanks und der Zuleitungsrohre verhindert und dadurch die

ordnungsgemäße Funktion der Heizungsanlage gesichert werden soll. Die

Tankreinigung unterscheidet sich damit nicht von der turnusmäßig durchzufüh-

renden Reinigung anderer Teile der Heizungsanlage (z.B. Brenner, Heizkessel,

Umlaufpumpe oder Schornsteinzug), deren Kosten nach § 2 Nr. 4 Buchst. a

BetrKostVO ebenfalls zu den umlagefähigen Betriebskosten und nicht zu den

Instandhaltungskosten gehören (ebenso Langenberg, aaO, Anh. I Rdnr. 25;

Kinne, aaO m.w.N.; vgl. auch Senatsurteile vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03,

WuM 2004, 292, und VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875, zu den wiederkeh-

renden und damit umlagefähigen Kosten der Dachrinnenreinigung).

b) Nicht zu folgen ist der Revision auch insoweit, als sie meint, die Tank-

reinigungskosten könnten deshalb nicht als umlagefähige Betriebskosten ange-

sehen werden, weil es sich jedenfalls nicht - wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a

BetrKostVO erforderlich - um "laufend entstehende" Kosten handele. Nach den

von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts

werden Öltankreinigungen in regelmäßigen Abständen von mehreren Jahren

durchgeführt; empfohlen wird nach der vom Berufungsgericht zugrunde geleg-

ten Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts ein Reinigungsintervall von fünf bis

sieben Jahren. Ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkeh-

renden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen (vgl. Senatsur-

teil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 15 m.w.N.). Unüberschaubar sind die Zeit-

abstände damit noch nicht.

c) Vergeblich macht die Revision ferner geltend, die Tankreinigungskos-

ten könnten jedenfalls im vorliegenden Fall nicht auf die Mieter umgelegt wer-

den, weil es sich bei der Reinigung des Öltanks um eine einmalige Maßnahme

zur Beseitigung einer aufgetretenen Störung der Heizungsanlage gehandelt

habe. Dies trifft nach den rechtsfehlerfreien Tatsachenfeststellungen des Beru-

fungsgerichts nicht zu.

Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, dass nach der Rechtspre-

chung des Senats hinsichtlich der Umlagefähigkeit von Kosten zur Dachrinnen-

reinigung danach unterschieden werden muss, ob die Dachrinnenreinigung

nach den örtlichen Gegebenheiten in regelmäßigen Abständen durchgeführt

werden muss oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vor-

liegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll (Se-

natsurteile vom 7. April 2004, aaO, unter II 1 bzw. II 1 a). Ein damit vergleichba-

rer Fall einer zur Mängelbeseitigung durchgeführten Reinigungsmaßnahme liegt

hier jedoch nicht vor.

Das Berufungsgericht hat auf der Grundlage des Ergebnisses der erstin-

stanzlichen Beweisaufnahme festgestellt, dass die K. GmbH beauftragt

worden war, den Öltank zu reinigen, und nicht, um eine kurz zuvor aufgetretene

Störung der Heizungsanlage zu beseitigen. Rechtsfehler der Beweiswürdigung

des Berufungsgerichts oder übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht

auf. Sie setzt nur ihre Würdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme an die

Stelle der Beweiswürdigung des Tatrichters.

2. Das Berufungsgericht hat auch mit Recht angenommen, dass die Be-

klagten berechtigt waren, die Kosten für die Öltankreinigung in vollem Umfang

in die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 2004/2005 einzustellen. Der

Senat ist bereits bei den Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage, die im

Turnus von vier Jahren entstehen, davon ausgegangen, dass diese in dem Ab-

rechnungszeitraum umgelegt werden dürfen, in dem sie entstehen (Urteil vom

14. Februar 2007, aaO; ebenso Langenberg, aaO, Rdnr. G 121, zu Betriebs-

kosten allgemein, die nicht jährlich, sondern nur in größeren zeitlichen Abstän-

den wiederkehren). Für die hier zu beurteilenden Kosten der Öltankreinigung,

die nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts im Ab-

stand von fünf bis sieben Jahren wiederkehren, gilt nichts anderes.

Ob ein Vermieter auch berechtigt ist oder - unter besonderen Umstän-

den - sogar verpflichtet sein kann, in mehrjährigem Turnus anfallende Betriebs-

kosten nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen, in dem

sie anfallen, sondern über mehrere Jahre verteilt umzulegen, bedarf hier keiner

Entscheidung (dazu Langenberg, aaO, m.w.N. zum Meinungsstand; Schmidt-

Futterer/Lammel, aaO, Rdnr. 34; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556a

Rdnr. 31 f. m.w.N.; vgl. auch AG Gießen, aaO). Denn das Berufungsgericht hat

rechtsfehlerfrei festgestellt, dass ein besonderer Ausnahmefall, in dem etwa die

angefallenen Kosten besonders hoch wären und der Mieter durch die einmalige

Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet würde, hier nicht

vorliegt. Dagegen bringt die Revision nichts vor.

Ball

Dr. Milger

Dr. Achilles

Dr. Schneider

Dr. Fetzer

Vorinstanzen:

AG Wiesloch, Entscheidung vom 01.02.2008 - 2 C 39/07 -

LG Heidelberg, Entscheidung vom 18.07.2008 - 5 S 14/08 -