Oberlandesgericht Köln Beschluss vom 05.12.2025 – 2 W 198/25

1.

Durch Teilungserklärung vom 08.09.2000 (UR Nr. N02 des Notars W. in J.; Bl. 2 ff. in Grundakte zu Blatt 12221) hatte die damalige Eigentümerin, die V. mbH, den Grundbesitz G05, G06, G03 und G04 auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes unter Bezugnahme auf einen beigefügten Aufteilungsplan in Miteigentumsanteile aufgeteilt. In einer „Berichtigungs- bzw. Ergänzungserklärung“ der Eigentümerin vom 28.09.2000 (UR Nr. N04 des Notars W. in J.) wurde § 10 der Teilungserklärung wie folgt ergänzt: „Der Eigentümer behält sich vor, die Einstellplätze (umrandet mit A, B, C, D, E, E, F, G, H, I, J, K) einzelnen Sondereigentumen zuzuordnen.“ Die Miteigentumsanteile wurden am 11.10.2000 in den Grundbuchblättern 12221 bis 12263 verzeichnet, wobei in den Bestandsverzeichnissen folgender Vermerk eingetragen wurde: „Es bestehen Sondernutzungsrechte an PKW-Einstellplätzen.“ Wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte wurde auf „die Bewilligung vom 08.09.2000/28.09.2000 (UR Nr. N08 Notar W., J.)“ Bezug genommen.

Mit Vertrag vom 03.05.2002 (Bl. 3 ff. in Grundakte zu Blatt 12232) veräußerte die V. mbH den in Blatt 12232 eingetragenen Miteigentumsanteil an Frau G. Z. sowie Herrn C. Z. und erklärte die Auflassung. In der Beschreibung des Kaufgegenstandes hieß es im Anschluss an die Bezeichnung des Miteigentumsanteils und des Sondereigentums an der Wohnung: „verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Einstellplatz „C“ (im Lageplan umrandet „C“ Anlage Nr. 1)“. Mit Notarschriftsatz vom 01.07.2002 (Bl. 31 in Grundakte zu Blatt 12232) wurde die Eigentumsumschreibung auf die Erwerber beantragt.

Mit Vertrag vom 13.12.2024 (UVZ Nr. N07 der verfahrensbevollmächtigten Notarin, Bl. 48 ff. in Grundakte zu Bl. 12231) veräußerten die beiden vorgenannten Erwerber u.a. den in Blatt 12232 eingetragenen Miteigentumsanteil an den Beteiligten.

Mit Schriftsatz der Urkundsnotarin vom 25.04.2025 (Bl. 69 in Grundakte zu Blatt 12231) ist neben der Eigentumsumschreibung und weiteren Anträgen beantragt worden, „den PKW-Stellplatz „C“ in Blatt 12232 nachzutragen“. Diesen Antrag hat die Grundbuchrechtspflegerin unter Fristsetzung auf den 15.06.2025 durch Zwischenverfügung vom 08.05.2025 (Bl. 85 in Grundakte zu Blatt 12231) mit der Begründung beanstandet, der Stellplatz C sei zwar im Kaufvertrag vom 03.05.2002 als Inhalt des Kaufvertrages erwähnt worden, allerdings sei keine aktive Zuordnung und Eintragungsbewilligung durch die vormalige Eigentümerin erfolgt. Diese habe das in der Erklärung vom 28.09.2000 in Bezug auf Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen vorbehaltene Zuordnungsrecht nicht ausgeübt. Es bedürfe daher der Zustimmung aller Miteigentümer und deren Gläubiger in Abteilung III. Im Hinblick auf diese Zwischenverfügung hat die Notarin den Antrag auf „Sondernutzungsrechtszuordnung“ mit Schriftsatz vom 21.05.2025 (Bl. 87 in Grundakte zu Blatt 12231) zurückgenommen. Daraufhin ist am 27.05.2025 der Miteigentumsanteil auf den Beteiligten umgeschrieben worden. Mit Schriftsatz vom 28.05.2025 hat die verfahrensbevollmächtigte Notarin den Antrag auf Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz „C“ erneut gestellt (Bl. 57 ff. in Grundakte zu Blatt 12232); diesen hat die Grundbuchrechtspfleger unter Fristsetzung auf den 15.08.2025 durch Zwischenverfügung vom 03.07.2025 beanstandet (Bl. 60 f. in Grundakte zu Blatt 12232).

Mit am 01.09.2025 erlassenem Beschluss vom 28.08.2025 (Bl. 64 ff. in Grundakte zu Blatt 12232) hat die Grundbuchrechtspflegerin den Antrag gestützt auf ihre bereits geäußerte Auffassung zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die mit Notarschriftsatz vom 17.10.2025 bei dem Oberlandesgericht Köln eingelegte Beschwerde (Bl. 1 ff.). Die Beschwerde macht geltend, die Zuordnung des Stellplatzes „C“ durch die Eigentümerin ergebe sich aus dem Kaufvertrag vom aus dem Jahre 2002. Deren Zuweisungsrecht sei von Anfang an in jedem der 42 Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern verzeichnet gewesen.

2.

Die nach § 71 Abs. 1 GBO statthafte Grundbuchbeschwerde ist begründet. Die Voraussetzungen für die Eintragung des Sondernutzungsrechts am Stellplatz „C“ in Blatt 12232 liegen vor.

Sondernutzungsrechte können durch Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder durch den teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 2, § 5 Abs. 4 i.V.m. § 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden (BGH, Urteil vom 02.12.2011 - V ZR 74/11 -, juris Rn. 10). Hier liegt eine Begründung durch die teilende Eigentümerin vor. Diese hat den Stellplatz „C“ rechtswirksam der in Blatt 12232 verzeichneten Wohnungseigentumseinheit zugeordnet.

a)

Diese hatte sich die Begründung von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen vorbehalten.

aa)

Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung ermächtigen, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen. Eine solche Gestaltung ist rechtlich unbedenklich, sofern und solange der dadurch Begünstigte Eigentümer einer Wohnungs- oder Teileigentümereinheit ist. Das gilt nicht nur für die Ermächtigung, bereits bestehende Sondernutzungsrechte zu konkretisieren oder zu ändern, sondern auch für einen Vorbehalt, der es dem teilenden Eigentümer ermöglicht, die Teile des Gemeinschaftseigentums, von deren Mitgebrauch die übrigen Wohnungseigentümer ausgeschlossen und an denen Sondernutzungsrechte begründet werden sollen, zu einem späteren Zeitpunkt festzulegen (BGH, Urteil vom 20.01.2012 - V ZR 125/11 -, juris Rn. 8).

Auch eine Ermächtigung, durch die sich der teilende Eigentümer vorbehält, Sondernutzungsrechte zu einem späteren Zeitpunkt zu begründen, muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernis genügen. Denn dieses verlangt, dass jedermann den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen kann; das gilt für den Inhalt des Sondereigentums entsprechend. Zu diesem Inhalt gehören alle Regelungen der Teilungserklärung mit und damit auch Ermächtigungen, durch die Entscheidungen, welche nach dem Gesetz einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedürfen, auf den teilenden Eigentümer übertragen werden. Da Sondernutzungsrechte nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden können, hat eine Regelung, mit der diese Kompetenz dem teilenden Eigentümer vorbehalten bleibt, Vereinbarungscharakter und gehört, wenn sie in das Grundbuch eingetragen wird, zu dem Inhalt des Sondereigentums (BGH, Urteil vom 20.01.2012 - V ZR 125/11 -, juris Rn. 11).

Der in der Urkunde vom 28.09.2000 erklärte Vorbehalt genügt dem sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernis, weil die Stellplätze unter Bezugnahme auf den Lageplan, aus dem sich die betroffenen Flächen genau ergeben („A“ bis „K“), hinreichend bezeichnet waren.

bb)

Inhalt des Sondereigentums wird ein solcher Vorbehalt indes nur, wenn dieser im Grundbuch eingetragen ist (BGH a.a.O., Rn. 13). Dies ist hier der Fall. Nach § 7 Abs. 3 WEG kann zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Dies ist hier in Ansehung des Vorbehaltes im Zusammenhang mit der Einräumung von Sondernutzungsrechten an Stellplätzen durch den Verweis im Bestandsverzeichnis auf die diesen Vorbehalt enthaltene Bewilligung der teilenden Eigentümerin vom 28.09.2000 geschehen, die wiederum in einer den Anforderungen des § 7 Abs. 4 WEG genügenden Weise auf die Teilungserklärung und den damit verbundenen Aufteilungsplan verwies (vgl. BGH, Urteil vom 01.10.2004 - V ZR 210/03 -, juris Rn. 11).

b)

Die danach wirksam begründete Ermächtigung, die mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber endet (BGH, Urteil vom 02.12.2011 - V ZR 74/11 -, juris Rn. 16), hat die teilende Eigentümerin auch in rechtswirksamer Weise ausgeübt. Der Vorbehalt hat den Inhalt, bei Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten dem jeweiligen Erwerber das Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen (BGH, Urteil vom 20.01.2012 - V ZR 125/11 -, juris Rn. 8). Die teilende Eigentümerin hat hier der in Blatt 12232 verzeichneten Miteigentumseinheit das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz „C“ wirksam zugeordnet. Dies ergibt sich im Wege der vorzunehmenden Auslegung daraus, dass sie in dem Kaufvertrag vom 03.05.2002 den „Kaufgegenstand“ aufließ, zu welchem gemäß dessen Beschreibung unter 1.1. des Vertrages das Sondernutzungsrecht an diesem Stellplatz gehörte. Dabei spielt es keine ausschlaggebende Rolle, dass - wie die Formulierung nahelegt - die Vertragsparteien davon ausgegangen sein mögen, dass das Sondernutzungsrecht bereits (zuvor) begründet worden war. Denn in jedem Fall ergibt sich daraus der Wille der verkaufenden Eigentümerin für den Fall, dass das Sondernutzungsrecht bis dahin noch nicht begründet war, dies in Verbindung mit der Auflassung der Miteigentumseinheit an die Erstkäufer zu tun. Soweit das Grundbuchamt eine beurkundete Erklärung vermisst, ist diese in der - der Form des § 29 GBO genügenden, auszulegenden und bei dem Grundbuchamt unmittelbar nach Beurkundung eingereichten - Kaufvertragsurkunde enthalten, die den auch für die Begründung von Sondernutzungsrechten erforderlichen Form entspricht. Dass - wie das Grundbuchamt ausführt - in Bezug auf alle das Objekt betreffenden weiteren Sonderrechtszuweisungen separat beurkundete Bewilligungen nebst Eintragungsanträgen vorlagen, steht der vorgenannten Auslegung der Erklärungen im hier gegenständlichen Kaufvertrag nicht entgegen. Zwar mag eine separat beurkundete Bewilligung den Willen zur Begründung von Sondereigentum klarer zum Ausdruck bringen, aus Rechtsgründen erforderlich ist sie nicht. Ausreichend ist, dass der Kaufvertragsurkunde im Wege der Auslegung die Zuordnungserklärung der teilenden Eigentümerin zu entnehmen ist.

c)

Soweit in obergerichtlichen Entscheidungen angenommen wurde, ein Unrichtigkeitsnachweis in Ansehung eines nicht gebuchten Sondernutzungsrechts scheitere daran, dass nicht auszuschließen sei, dass inzwischen eine isolierte Übertragung eines nicht gebuchten - und damit nur schuldrechtlich entstandenen - Sondernutzungsrechts im Wege der Abtretung auf einen anderen Miteigentümer stattgefunden haben könne, weshalb es für die (nachträgliche) Eintragung Bewilligungen der Miteigentümer einschließlich Gläubigerzustimmungen bedürfe (u.a. OLG München, Beschluss vom 22.12.2007 - 34 Wx 139/17 - juris Rn 33 ff.; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 27.10.2021 - 3 W 52/21 - juris Rn. 9 f.), folgt der Senat dem nicht.

Sie wird dem im Grundbuchrecht geltenden formellen Konsensprinzip nicht ausreichend gerecht. § 19 GBO verzichtet auf die Prüfung des der Eintragung zugrunde liegenden dinglichen Rechtsgeschäfts und lässt stattdessen mit der Bewilligung eine von dem materiellen Recht losgelöste Erklärung genügen, durch die der verlierende Teil dem Grundbuchamt gestattet, die Eintragung vorzunehmen. Ausschlaggebend für § 19 GBO ist dabei allein die dingliche Betroffenheit. Der Inhaber eines nur schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts kann deshalb nicht in einer dinglichen Rechtsstellung betroffen sein. In ihrer dinglichen Position als Wohnungseigentümer wiederum sind die Wohnungseigentümer ohnehin bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen worden; der Ausschluss aller nicht begünstigten Miteigentümer (negative Komponente) durch den Zuweisungsvorbehalt in der Teilungserklärung steht unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisungserklärung und wird mit dieser wirksam (KG, Beschluss vom 07.02.2023 - 1 W 213/22 - juris Rn. 2; OLG München, Beschluss vom 01.10.2025 - 34 Wx 106/25 -, Rn. 39 - 42, juris in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung). Das gestreckte Begründungsverfahren zielt gerade darauf ab, eine Mitwirkung der übrigen Berechtigten entbehrlich zu machen. Daran ändert sich auch nichts durch einen längeren Zeitablauf zwischen Zuordnung und Eintragung (OLG München, Beschluss vom 01.10.2025 - 34 Wx 106/25 - juris Rn. 39; vgl. auch OLG Karlsruhe, Beschluss vom 28.03.2024 - 14 W 104/23 - juris Rn. 67, wonach bloße Zweifel oder Ungewissheiten über die materielle Rechtslage nicht genügen sollen). Die Eintragung im Grundbuch ist nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nur für die Wirkung gegen den Sondernachfolger relevant. Wäre das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz „C“ außerhalb des Grundbuchs auf einen anderen Wohnungseigentümer übertragen worden, wäre dieser nicht im Sinn des § 19 GBO sachenrechtlich betroffen, denn die Nutzungsbefugnis ist mangels Buchung nicht zum Inhalt des Sondereigentums geworden. Für die Bewilligungsbefugnis kommt es auf einen lediglich schuldrechtlichen Anspruch nicht an (OLG München a.a.O.).

Unschädlich ist, dass die teilende Eigentümerin mit Übertragung der letzten Einheit aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden ist. Ihre in der Form des § 29 GBO nachgewiesene Zuweisungserklärung in der Kaufvertragsurkunde vom 03.05.2002 bleibt als Eintragungsgrundlage relevant, denn damit hat sie ihre ihr in der Teilungserklärung samt Nachtrag eingeräumte Zuweisungsbefugnis ausgeübt und zu diesem Zeitpunkt war sie selbst noch Mitglied der Gemeinschaft.

Dass der Antrag (§ 13 GBO) auf Eintragung des Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums erst nach Ausscheiden der teilenden Eigentümerin aus der Gemeinschaft gestellt worden ist, steht der Eintragung nicht entgegen (OLG Hamm, Beschluss vom 16.06.2017 - 15 W 474/16 - juris Rn. 14; OLG München, Beschluss vom 01.10.2025 - 34 Wx 106/25 - juris Rn. 42).

3.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde sind nicht erfüllt.