Amtsgericht Potsdam Urteil vom 05.08.2011 – 24 C 163/11

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete – für die in der […] Straße, Parterre rechts belegene 3-Raum Wohnung mit einer Größe von ca. 75,8 m² - von bisher monatlich 308,51 EUR auf 370,21 EUR ab dem 01.01.2011 zuzustimmen.

Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages, sofern nicht die Klägerin vorher Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

An dem 17.11.1998 schlossen die Beklagten mit dem Ministerium für Nationale Verteidigung ein Mietvertrag über eine Dienstwohnung der Nationalen Volksarmee in der …Straße. in Potsdam.

Seit dem 01.01.2007 zahlen die Beklagten eine Nettokalt Miete in Höhe von 308,51 EUR.

Mit Schreiben vom 28.10.2010 bekehrte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete von 308,51 EUR auf 370,21 EUR.

Wegen der Einzelheiten des Mieterhöhungsschreibens wird auf dieses verwiesen (Anlage K 3 Bl. 14 ff der Akte).

Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

Die Klägerin trägt vor, dass es sich bei der Wohnung um eine solche handele, die Baualtersklasse bis 1948 bei einer Wohnfläche von 60 bis 90 m², die teilsaniert und voll ausgestattet sei einzuordnen sei, so dass eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 5,48 EUR angemessen sei. Die Zustimmung einer Erhöhung auf 4,88 EUR pro m² sei daher angemessen.

Die Klägerin behauptet weiter, dass die Wohnung der Beklagten seit Errichtung des Wohngebäudes in den Jahren 1937/38 bestehe und das infolge von Umbauarbeiten im Jahre 1989 die Wohnung der Beklagten um einen Raum verkleinert und um eine innen liegende Wand entfernt worden sei.

Die Klägerin beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass das Gebäude 1937/38 lediglich mit 6 Wohnungen mit Balkon errichtet worden sei. Nach der Räumung des Hauses durch die Sowjetarmee im Jahr 1987 sei eine Nutzug als Wohnung nicht möglich gewesen und es hätte nur noch eine Gebäudehülle vorgelegen. Als folge der umfangreichen Bauarbeiten wurden 1998 sechs neue Wohnungen errichtet, davon sechs mit Balkon. Die Beklagten vertreten insoweit die Auffassung, dass das Gebäude in die Tabelle C 14 des Mietspiegels der Stadt Potsdam einzuordnen sei, da es sich um ein Gebäude mit einem Baualter bis 1990, voll ausgestattet und teilsaniert handle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf alle zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätzen Nebst Anlagen, die Sitzungsniederschrift sowie die sonstigen Aktenbestandteile Bezug genommen.

Die Klage ist begründet.

Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu.

Das streitgegenständliche Gebäude ist in das Mietspiegelfeld C 4 einzuordnen. es handelt sich um ein Gebäude, welches in die Baualtersklasse bis 1948 einzuordnen ist.

Dem stehen nicht die Umbauarbeiten entgegen, die in den Jahren 1987 bis 1989 stattgefunden haben. Dies führt nicht dazu, dass das Gebäude in das Mietspiegelfeld C 14 einzuordnen ist.

Entscheidend für die Bestimmung des Baualters ist der Zeitpunkt der Errichtung, also der Zeitpunkt, der den Baustandard bestimmt hat, nach dem das Gebäude errichtet worden ist (vgl. Schmidt-Futterer, 10. Auflage 2011, § 558 Rn. 80). Es kommt also auf das Alter des Gebäudes und nicht darauf an, zu welchen Zeitpunkt Umbauarbeiten innerhalb des Gebäudes stattgefunden haben. Dies zeigt auch ein Vergleich mit anderen rechtlichen Bestimmungen. So liegt ein Umbau im Sinne von § 76 Abs. 1 HOAI nicht vor, wenn eine (vollständig) neue technische Anlage im Rahmen eines Umbaus eines Gebäudes geplant wird. Die Neuplanung einer technischen Anlage stellt mithin kein Umbau im Sinne des § 76 Abs. 1 HOAI (vergleiche OLG Brandenburg Urteil vom 05.11.1999 Aktenzeichen 4 U 47/99). Dieser Gedanke kann die Bestimmung des Baualters einer Wohnung im Zusammenhang mit Einordnung in den Mietspiegel übertragen werden. Denn auch bei der umfassenden Sanierung eines Gebäudes lieg kein Umbau vor, der eine Einordnung in eine andere Baualtersstufe rechtfertigt, da diese durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13.10.2009 - 65 S 217/09). Dieser Charakter wird durch einen Umbau jedoch nicht verändert.

Darüber hinaus sind die Angaben der Klägerin aus dem Mieterhöhungsbegehren nicht zu beanstanden.

Das Mieterhöhungsschreiben entspricht den Erfordernissen des § 558a BGB.

Ausweislich des einschlägigen Mietspiegels für Potsdam von 2010 beträgt der Mittelwert für eine Wohnung Baualter bis 1948 und einer Größe von 60 – 90 m² 5,48 EUR.

Ausgehend von einer Nettomiete von 308,51 EUR war jedoch allenfalls eine Erhöhung um 61,70 EUR/monatlich gem. § 558 IV BGB zulässig.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.

Streitwert: 740,40 EUR (§§ 3 ZPO, 41 GKG)