Rechtsprechung / Amtsgericht Potsdam / 2015
Amtsgericht Potsdam Urteil vom 09.07.2015 – 24 C 247/14
Tenor§
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrages, sofern nicht der Beklagte vorher Sicherheit inHöhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert wird auf 738,99 EUR festgesetzt.
Tatbestand§
Der Kläger vermietete an den Beklagten mit Mietvertrag vom 13.08.2010 zum 01.09.2010 eine Wohnung in der … in Potsdam.
Unter dem 29.10.2012 rechnete der Kläger über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2011 ab. In der Abrechnung verwendete der Kläger einen Verteilerschlüssel (Gesamt) von insgesamt 6659,8000 für die Positionen „Hausstrom, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausmeister (Lohnkosten), Winterdienst“ und einen Verteilerschlüssel von 6280,1800 für die Positionen „Niederschlagswasser, Versicherungen, Hausreinigung, Dachrinnenreinigung, Gartenpflege und Ungezieferbekämpfung“ sowie einen Verteilerschlüssel von 2792,0000 für die Position „Aufzugsanlage“. Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Beklagten in Höhe von 623,96 EUR.
Mit Schreiben vom 21.12.2012 bestätigte der Beklagte den Eingang und teilte mit, dass er von seinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch mache und um einen Terminsvorschlag für Januar 2013 bitte.
Mit Schreiben vom 11.01.2013 bestätigte der Beklagte den Terminsvorschlag für den 18.01.2013, 10.00 Uhr und bat um Mitteilung, in welchen Räumen in Potsdam die Belegeinsicht stattfinden solle.
Mit Schreiben vom 16.01.2013 teilte die Hausverwaltung mit, dass die Einsichtnahme am Freitag, den 18.01.2013, Donnerstag, den 24.01.2013 oder Freitag, den 25.01.2013 in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung in Berlin stattfinden könne.
Mit Schreiben vom 15.01.2013 zeigte der Beklagte über seinen Prozessbevollmächtigten an, dass er eine Belegeinsicht in Potsdam wünsche und dass er bis zur Belegeinsicht ein Zurückbehaltungsrecht geltend mache.
Mit Schreiben vom 05.02.2013 bot die Hausverwaltung dem Beklagten wiederum 3 Termin zur Einsichtnahme in der Berlin an.
Mit Schreiben vom 11.02.2013 bat der Beklagte um Gewährung der Belegeinsicht innerhalb des Stadtgebietes Potsdam.
Unter dem 11.11.2013 rechnete der Kläger auf der Grundlage der gleichen Verteilerschlüssel wie im Jahr 2011 über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2012 ab. Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Beklagten in Höhe von 115,03 EUR.
Mit Schreiben vom 20.11.2013 bat der Beklagte ihm Einsicht in die Originalbelege zu gewähren. Mit Schreiben vom 21.11.2013 bot die Hausverwaltung eine Einsichtnahme am 29.11. bzw. 04.12.2013 in dem Büro der Hausverwaltung in der Berlin an.
Mit Schreiben vom 27.11.2013 zeigte der Beklagte an, dass er Einsicht in die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung 2012 begehre.
Mit Schreiben vom 30.12.2013 teilte die Hausverwaltung mit, dass sie es nicht für zweckmäßig erachte, weitere Ausführungen bzgl. des Ortes der Einsicht in die Belege zu führen.
Der Kläger trägt vor, dass dem Beklagten die Einsicht in sämtliche Belege zugestanden worden sei. Insoweit sei dem Beklagten die Einsichtnahme an dem Sitz der Hausverwaltung in Berlin zumutbar.
Darüber hinaus sei der Beklagte bereits bei der Wohnungsbesichtigung sowie auch bei der Wohnungsübergabe durch die Hausverwaltung darüber informiert worden, dass die gesamte Wohnanlage aus 90 Wohnungen bestehe und die jeweiligen Kosten somit durch viele Parteien getragen würden.
Die zur Wohnanlage gehörenden Objekte … bildeten den Teil UG 1 mit einer Wohnfläche von 4398,02 m² und die Teile der Wohnanlage ….. bildeten den 2. Teil UG 2 mit einer Wohnfläche von 1862,16 m², mithin insgesamt 6260,18 m². Die Teile von UG 1, Friesenstraße hätten Aufzüge, wobei die Wohnfläche hierfür 2792 m² betrage. Der weitere Teil der Gesamtanlage, …. verfüge insgesamt über 399,62 m² Wohnfläche. Die Gesamtfläche UG 1 + UG 2 + … umfasse danach insgesamt 6659,80 m². Der Verteilerschlüssel sei im Übrigen aus der Abrechnung ersichtlich und entsprechend gekennzeichnet.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 738,99 EUR zzgl. hieraus Zinsen in Höhe von 5 % über dem aktuellen Basiszins seit dem 15.07.2014 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, dass die Abrechnung bereits formal unwirksam sei, da die Abrechnungen verschiedene Umlageschlüssel enthalten, die nicht erläutert worden seien. Darüber hinaus sei eine Einsichtnahme der Betriebskostenunterlagen in Berlin unzumutbar, so dass dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB zustehe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf alle zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschrift sowie sonstige Aktenbestandteile Bezug genommen.
Entscheidungsgründe§
Die Klage ist derzeit unbegründet.
Die Klage ist nicht bereits wegen formal unwirksamer Betriebskostenabrechnungen unbegründet, Denn der Kläger hat innerhalb der Abrechnungsfrist von § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung dem Beklagten für die Jahre 2011 und 2012 vorgelegt.
Voraussetzung für eine solche ist, dass die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Des Weiteren hat die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtausgaben, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen zu enthalten. Ob die Abrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, beurteilt sich danach, ob der Mieter imstande ist, die zur Verteilung anstehenden Betriebskostenpositionen zu erkennen und auf der Grundlage des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an den Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Zweck der Abrechnung ist es, dass der Mieter allein schon durch die Darstellung in der Abrechnung in die Lage versetzt wird, die Berechnung und damit letztlich den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dabei ist stets auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen.
Diese Voraussetzungen sind erfüllt, dann der Beklagte kann anhand der Abrechnung rechnerisch nachvollziehen, wie der ihm in Rechnung gestellte Kostenanteil ermittelt worden ist.
Dem steht auch nicht entgegen, dass der Kläger unterschiedliche Fläche angegeben hat. Zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gehört auch die Offenlegung des Umlageschlüssels. Diese Voraussetzung ist im Streitfall jedoch ebenfalls gegeben. Denn die Betriebskostenabrechnung ist rechnerisch nachvollziehbar und der Kläger hat den Umlageschlüssel und die Gesamtflächen angegeben. Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gesamtflächen angegeben sind, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die („formelle“) Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung. Für die Errechnung des flächenabhängigen Anteils des Beklagten an den Betriebskosten kommt es nur auf die Angabe der Gesamtfläche der Gebäude oder Gebäudeteile an, die in der Abrechnung für die jeweilige Betriebskostenposition zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden sind. Diese Gesamtflächen sind in den Betriebskostenabrechnungen angegeben (LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011 - 63 S 467/10).
Dem Kläger steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen 2011 und 2012 auf der Grundlage des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages i. V. m. § 556 BGB jedoch nicht zu, da der Anspruch derzeit nicht fällig ist und dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB zusteht.
Die mangelnde Fälligkeit beruht auf dem Umstand, dass dem Beklagten die von ihm geforderte Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen am Ort der Wohnung nicht gewährt wurde. Grundsätzlich wird ein Abrechnungssaldo mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Der Mieter hat nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung aber ein eigenständiges Prüfungsrecht, so dass eine diesbezügliche Abrechnung bzw. ein daraus resultierender Saldo erst fällig wird, wenn dem Mieter auf dessen Verlangen eine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht wurde (BGH NZM 2006, 340). Liegt der Sitz des Vermieters und die Wohnung im gleichen Ort, so hat der Mieter grundsätzlich nur das Recht, die Belege am Sitz des Vermieters einzusehen (BGH: Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05).
Liegt die Wohnung nicht am Sitz des Vermieters und ist die Entfernung zwischen beiden Orten sehr groß, so hat der Mieter das Recht die Belege am Mietort einzusehen (LG Freiburg, NJW-RR 2011, 1096).
Umstritten ist die Frage, wo die Belegeinsicht zu erfolgen hat, wenn der Sitz des Vermieters oder auch der Verwaltung an einem anderen Ort ist als sich die Wohnung befindet, die Distanz aber nicht sehr groß ist. Insoweit ist die Entscheidung danach zu fällen, ob dem Mieter eine Anreise zum Sitz des Vermieters zumutbar oder dem Vermieter es zumutbar ist, die Originalbelege an den Ort der Mietwohnung zu verbringen, wobei wiederum eine Einzelfallbetrachtung erforderlich ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19.01.2010 - VIII ZR 83/09)
Im Streitfall ist die Belegeinsicht am Mietort in Potsdam durchzuführen.
Insoweit hat das Gericht berücksichtigt, dass die Entfernung von der Mietwohnung zum Sitz der Hausverwaltung des Klägerin ausweislich Googelmaps zwischen 27,7 km und 34,5 km beträgt, wobei die Fahrtzeit ohne Berücksichtigung des Verkehrs zwischen 32 min und 38 min für eine einfache Fahrt angeben wird, was in der Praxis zu längeren Fahrtzeiten führen dürfte. Auch eine Anreise mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist dem Beklagten nicht zuzumuten, da die Fahrtzeiten zwischen 50 min und 1 Stunde und 4 min bei Googlemaps für eine einfache Fahrt angeben sind. Den Beklagten bei dieser Sachlage auf eine Anreise zum Sitz der Hauptverwaltung zu beschränken, ist unzulässig. Es ist auch nicht nachvollziehbar, wieso der Kläger keine Belegeinsicht vor Ort zu organisieren vermag. Nicht der Beklagte sondern der Kläger würde sich treuwidrig verhalten, wenn er den Beklagten auf eine Belegeinsicht am Sitz der Hausverwaltung in Berlin verweisen würde.