Landgericht Neuruppin Urteil vom 11.05.2015 – 1 O 273/14

Es wird festgestellt, dass die zwischen dem Kläger als Vermieter und dem Beklagten als Mieter die

a) am 5.5.2006 über die Wohnung WE Nr. 1, EG links, ... 42 in xxx, bestehend aus 1 Wohnraum, 1 Schlafraum, 1 Kinderzimmer, 1 Arbeitszimmer, Küche, Flur, Abstellraum, WC, Bad/WC, Balkon nebst Tiefgaragenstellplatz Nr. 46 und dem Keller Nr. 1,

sowie

b) am 6.2.2006 über die Wohnung WE Nr. 2, EG rechts, ... 42 in 1xxx, bestehend aus 1 Wohnraum, 1 Schlafraum, 3 Kinderzimmern, Küche, Flur 1 und 2, Abstellraum 1 und 2, Dusche/WC, Bad/WC, Terrasse und Gartenanteil nebst Tiefgaragenstellplatz Nr. 104 und dem Keller Nr. 2,

geschlossenen Mietverträge am 30.9.2014 endeten.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.500€ vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger hat dem Beklagten mit Mietverträgen vom 6.2.2006 und 5.5.2006 zwei in seinem Eigentum stehende Wohnungen zur Untervermietung an betreuungsbedürftige Senioren, die eine Wohngemeinschaft im Sinne „selbstbestimmten Wohnens“ eingehen wollten, überlassen.

Der Kläger hat die Mietverträge durch Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 24.3.2014 schriftlich mit weiteren Ausführungen außerordentlich und hilfsweise ordentlich zum 30.9.2014 gekündigt.

Der Kläger hält die ausgesprochenen Kündigungen für wirksam und beantragt

Es wird festgestellt, dass die zwischen dem Kläger als Vermieter und dem Beklagten als Mieter die

a) am 5.5.2006 über die Wohnung WE Nr. 1, EG links, ... 42 in xxx, bestehend aus 1 Wohnraum, 1 Schlafraum, 1 Kinderzimmer, 1 Arbeitszimmer, Küche, Flur, Abstellraum, WC, Bad/WC, Balkon nebst Tiefgaragenstellplatz Nr. 46 und dem Keller Nr. 1,

und

b) am 6.2.2006 über die Wohnung WE Nr. 2, EG rechts, ... 42 in xxx, bestehend aus 1 Wohnraum, 1 Schlafraum, 3 Kinderzimmern, Küche, Flur 1 und 2, Abstellraum 1 und 2, Dusche/WC, Bad/WC, Terrasse und Gartenanteil nebst Tiefgaragenstellplatz Nr. 104 und dem Keller Nr. 2,

geschlossenen Mietverträge am 30.9.2014 enden.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte beruft sich auf die Kündigungsschutzvorschriften aus dem Wohnungsmietrecht. Diese seien direkt anzuwenden, jedenfalls hätten die Parteien die entsprechende Anwendung der Vorschriften konkludent vereinbart. Er bestreitet das Vorliegen der vom Kläger behaupteten Gründe für eine außerordentliche Kündigung.

Für die Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die Schriftsätze ihrer Verfahrensbevollmächtigten und insbesondere die abgereichten Abschriften der Mietverträge Bezug genommen.

I.

Das Landgericht ist sachlich zuständig. § 23 Ziff. 2 a GVG, der die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses vorsieht, steht dem nicht entgegen. Maßgeblich ist die Rechtsnatur des Anspruchs, wie er sich aus dem Antrag und dem Tatsachenvortrag des Klägers ergibt. Danach handelt es sich trotz der anders lautenden Bezeichnung im Mietvertrag um kein Wohnraummietverhältnis, sondern um ein Zwischenmietverhältnis, welches dem Beklagten die Vermietung der Räume an Dritte gestatte. Es bedurfte hier auch nicht der Anwendung der Bestimmungen der Rechtswegzuständigkeit, nachdem der Beklagte die vereinbarte Nutzung der Räume nicht bestreitet, sondern allein die Vereinbarung der Anwendung der Kündigungsregelungen aus dem Wohnungsmietrecht annimmt. Der Begriff des Wohnraums in § 29a ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung entspricht dem des Wohnraums im Sinne des BGB. Danach ist für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur Wohnnutzung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend (BGH, Urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13 -, juris).

Die Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien beendet ist, ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Dem Kläger steht das erforderliche Feststellungsinteresse zur Seite, nachdem der Beklagte der Wirksamkeit der Kündigung entgegentritt. Insoweit ist bei dem Streit wegen der Kündigung eines Mietverhältnisses im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO dessen Bestand Gegenstand der begehrten Feststellung, nicht dagegen die Wirksamkeit der Kündigung (Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 256 Rn. 3 m.w.N.). Das Feststellungsinteresse ist auch deshalb gegeben, weil der Kläger allein den Bestand des Mietverhältnisses im Verhältnis zum Beklagten klären lassen will, ohne die Herausgabe nach § 546 BGB aufgrund der vertragskonformen Weitervermietung an Dritte zu verlangen.

II.

Die Klage hat auch in der Sache Erfolg. Die Mietverhältnisse der Parteien sind durch formell ordnungsgemäße ordentliche Kündigungen der Kläger zum 30. September 2014 beendet worden.

Der Beklagte kann sich nicht auf die speziellen Kündigungsregelungen für Wohnraum berufen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsachen durch den Beklagten erfolgt nicht durch ihn als Mieter, sondern durch Überlassung der von ihm gemieteten Wohnungen an Dritte, hier an Senioren. Diese Nutzung der Wohnungen haben die Parteien in § 11 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart. Bei Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, WM 1979, 148). Dieser vertragsgemäße Zweck bestand in der Weitervermietung an Dritte, wie sich bereits aus § 11 des Mietvertrages ergibt. Auch wenn der Inhalt des Mietvertrags so gewählt ist, dass er Regelungen des Wohnungsmietrechts enthält, ändert das nichts an der Anwendbarkeit des gewerblichen Mietrechts, wenn ein eigenes Wohnen des Mieters nicht beabsichtigt ist (OLG Celle, Urteil vom 18.12.2002 – 2 U 141/02 – zitiert nach juris). Daran ändert sich auch nichts, weil der Kläger die Vermietungsabsicht an Dritte als Wohnung kannte. Die nach §§ 15, 16 der Verträge zu beurteilenden Kündigungen enthalten keine entsprechenden Einschränkungen.

Das Verständnis des Beklagten, der Kläger habe vertraglich einen dem gesetzlichen Wohnraummietrecht angelehnten Kündigungsschutz eingeräumt, ist unrichtig. Allein die Bezeichnung als „Wohnungs-Mietvertrag“ und die Übernahme einiger im Wohnungsmietrecht üblicher Klauseln rechtfertigen eine entsprechende Auslegung nicht. In dem Vertrag ist keine Verweisung auf die Vorschriften des Wohnraummietrechts erfolgt. Der einzige konkrete Bezug erfolgt in § 16. Dort werden § 543 BGB und § 569 BGB – eine Vorschrift aus dem Wohnungsmietrecht – bezeichnet. § 569 ergänzt die Vorschriften der außerordentlichen Kündigung für die Wohnraummiete. Die Bezugnahme lässt aber nicht den Schluss zu, die Parteien hätten insgesamt die Kündigungsvorschriften des Wohnungsmietrechts vereinbaren wollen.

Auch der Sinn und Zweck der Vorschriften spricht gegen das Verständnis des Beklagten. Er selbst benötigt den sozialen Schutz des Wohnraummietrechts nicht, da er dort nicht wohnt; es sind aus seiner Sicht allein Investitionen schutzbedürftig, die einen entsprechend starken Schutz nach dem Gesetz nicht haben. Die Mieter wären gegebenenfalls aufgrund des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts vom 11.6.1991 (– 1 BvR 538/90 – zitiert nach juris) geschützt, allerdings im Verhältnis zum Eigentümer. Das Bundesverfassungsgericht hat erkannt, dass der allgemeine Gleichheitssatz verletzt sei, wenn der unmittelbar vom Eigentümer mietende Mieter gesetzlichen Mieterschutz genieße, der von einem Dritten mietende Mieter aber nicht. Der gesetzlich angestrebte Mieterschutz werde bei einem solchen Verständnis der Vorschriften verfehlt. Die Schlussmieter wären danach geschützt, so dass ein Herausgabeverlangen ohne Weiteres wohl unbegründet wäre. Ein solches verfolgt der Kläger aber auch nicht; er nimmt sein Eintreten in die Mietverträge mit den Untermietern sogar selbst an. Für das Verhältnis des Zwischenvermieters zum Eigentümer lässt sich aus den angestellten Überlegungen nichts für den Beklagten Günstiges ableiten.

Das Argument des Beklagten macht nur auf die Spitze getrieben Sinn, nämlich dahin, dass ihm nur gekündigt werden dürfe, wenn er seinerseits zur Kündigung gegenüber dem Schlussmieter zur Kündigung berechtigt ist. Dogmatisch sind die verschiedenen Vertragsverhältnisse auseinanderzuhalten. Alle Parteien können in dem jeweiligen Vertragsverhältnis innerhalb der gesetzlichen Vorschriften kündigen.

Das wirtschaftliche Risiko, dass in der Investition für Möbel, die Verlegung von Laminat sowie Gardinen usw. lag, ist der Beklagte eingegangen, ohne sich in dem Vertrag durch einen ausdrücklichen Ausschluss der Kündigung für einen bestimmten Zeitraum abzusichern. Allein daraus, dass der Beklagte womöglich auf einen (noch) längeren Mietzeitraum vertraute, dürfte sich eine Einschränkung des Kündigungsrechts nicht ergeben. Es ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Verträge seit dem 6.2.2006 und 5.5.2006 bestehen, mithin seit über 9 Jahren. Selbst wenn die Kündigung konkludent oder wegen vertraglicher Treuepflichten für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen gewesen wäre, ist dieser überschritten.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91; 704, 709 ZPO.