Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 06.10.2010 – 4 U 36/10

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 26. Februar 2010 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

I.

Der Kläger begehrt mit seiner Klage unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Anpassung des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 22. August 2001 und teilweise Rückerstattung des gezahlten Kaufpreises, hilfsweise macht er die Rückabwicklung des Kaufvertrages geltend.

Mit dem genannten Kaufvertrag erwarb der Kläger von der Gemeinde B… das 362 qm große, im Grundbuch von B… auf Blatt 4463 eingetragene Grundstück, Flurstück 111/2 der Flur 11, Landwirtschaftsfläche, Gartenland, zu einem Kaufpreis von 52.490,00 DM. Zum Kaufpreis heißt es in Ziffer III des Kaufvertrages wie folgt:

„Der Kaufpreis beträgt als regelmäßiger Preis nach § 68 SachenRBerG (der Bodenrichtwert beträgt 300 DM je qm abzüglich 10 DM je qm Erschließungskosten = 290 DM je qm, halbiert 145 DM je qm)

52.490,00 DM“

Hintergrund des Grundstückserwerbs ist – über die in dem angefochtenen Urteil getroffenen Feststellungen hinaus, auf die im Übrigen hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes verwiesen wird (§ 540 Abs. 1 ZPO) – Folgender:

Die Gemeinde B… war aufgrund des Ersuchens des Präsidenten der Oberfinanzdirektion … am 1. März 2001 Eigentümerin des Flurstücks 111/2 geworden. Dieses Grundstück liegt, von der S…straße aus gesehen, neben dem Flurstück 112, das der Kläger mit seiner Ehefrau nach dem SachenRBerG erworben hatte, nachdem er zu DDR-Zeiten das vorhandene Gartenhaus zu einem Wohnhaus ausgebaut hatte; inzwischen ist der Kläger Alleineigentümer des Flurstück 112. Das Flurstück 111/2 hatte der Kläger ebenfalls bereits zu DDR-Zeiten, seit 1992 auf Grundlage eines Pachtvertrages u.a. als Zufahrt zu seiner Garage auf dem Grundstück Flurstück 112 genutzt und entsprechend bebaut.

Bei Abschluss des Kaufvertrages vom 22. August 2001 lag das Flurstück 111/2 im unbebauten Innenbereich gemäß § 34 BauGB, der Bodenrichtwert war vom Gutachterausschuss (Stand 01.01.2001) für Wohnbauflächen der Gemeinde R… auf 300 DM/qm festgesetzt worden. Nunmehr liegen die Flurstücke 112 und 111/2, die zusammen eine Fläche von etwa 1012 qm haben, im Geltungsbereich des am 10. Juli 2007 aufgestellten Bebauungsplans Nr. 18, der für eine Bebauung Mindestgrundstücksgrößen vorsieht, und zwar 600 qm für Doppelhaushälften und 700 qm für Einfamilienhäuser.

Der Kläger machte den Wegfall der Geschäftsgrundlage des notariellen Kaufvertrages mit der Behauptung geltend, die Parteien seien irrigerweise einvernehmlich davon ausgegangen, dass der Bodenrichtwert für das Grundstück 300 DM/qm betrage; tatsächlich habe es – entsprechend dem Privatgutachten des Sachverständigen Dr. Ing. K… vom 31. Juli 2008 (K 2, Bl. 27 ff. d.A.) – lediglich als Grünland und als Arrondierungsfläche bewertet werden dürfen mit der Folge, dass als voller Verkehrswert, respektive Bodenrichtwert nur 28 €/qm hätten in Ansatz gebracht werden dürfen. Hilfsweise begehrt der Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrages, den er wegen des, wie er meint, überhöhten Kaufpreises für sittenwidrig hält.

Die Beklagte wandte gegen ihre Inanspruchnahme im Wesentlichen ein, die Herleitung des Kaufpreises sei Vertragsinhalt geworden, könne mithin nicht Geschäftsgrundlage des Kaufvertrages sein. Im Übrigen trat sie der Grundstückswertbemessung des Klägers mit einer privatgutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen Dipl. Ing. S… (B 2, Bl. 56 ff. d.A.) entgegen.

Das Landgericht hat sein am 8. Oktober 2009 ergangenes klageabweisendes Versäumnisurteil aufrechterhalten und zur Begründung ausgeführt, der dagegen eingelegte Einspruch sei unbegründet. Ein Anspruch auf Anpassung des Kaufpreises nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bestünde nicht. Zu den Voraussetzungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage habe der Kläger nicht hinreichend vorgetragen. Da sich die Parteien auf ein Preisermittlungsverfahren geeinigt hätten, käme hinsichtlich des Preises ein Wegfall der Geschäftsgrundlage ohnehin nicht in Betracht. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen unrichtiger Vorstellungen darüber, dass die zum Ausgangspunkt der Berechnung gemachten Bodenrichtwerte in etwa dem Verkehrswert entsprächen, scheide aus, denn mit der ausdrücklichen Abrede zum Bodenrichtwert hätten die Parteien zu erkennen gegeben, dass sie eben nicht den Verkehrswert heranziehen wollten. Soweit der Kläger geltend mache, die Parteien seien von einem unzutreffenden Bodenrichtwert ausgegangen, sei dies durch die von ihm selbst herangezogene gutachterliche Stellungnahme des Dr. Ing. K… widerlegt, der eben diesen Bodenrichtwert seiner Verkehrswertberechnung zu Grunde lege. Soweit der Kläger geltend mache, ihm sei nicht bekannt gewesen, dass das Grundstück als Grünland zu bewerten sei, sei nicht ersichtlich, dass eine hiervon abweichende Vorstellung zur Geschäftsgrundlage geworden sei; ausweislich des Kaufvertrages sei das Grundstück als „Landwirtschaftsfläche/Gartenland“ verkauft worden. Es gebe auch keine Anhaltspunkte dafür, dass dem Vertrag die beiderseits irrtümliche Vorstellung, der Bodenrichtwert entspreche dem Verkehrswert, zugrunde gelegen habe.

Der Kläger könne auch nicht – wie hilfsweise beantragt – Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, denn der Kaufvertrag sei nicht sittenwidrig und damit nichtig. Die Voraussetzungen des Wuchertatbestandes gemäß § 138 Abs. 2 BGB seien weder dargetan noch ersichtlich. Auch die Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB lägen nicht vor. Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung lasse zwar den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu. Da dieser Schluss auf einer tatsächlichen und nicht auf einer gesetzlichen Vermutung i.S.d. § 292 ZPO beruhe, bedürfe es indes weiteren Vortrags zu den subjektiven Voraussetzungen (BGH WuM 2009, 755 ff.). Hieran fehle es. Soweit der Kläger behaupte, der Amtsdirektor sei persönlich auf ihn zugekommen und habe unter Hinweis auf gesetzliche Neuregelungen in Aussicht gestellt, dass er ab 2002 den Pachtvertrag verlieren werde und die Zuwegung rückbauen müsse, wenn er nicht das Grundstück ankaufe, sei nicht ersichtlich, dass dem Amtsdirektor bewusst gewesen sei oder er sich grob fahrlässig der Einsicht verschlossen habe, der Kläger lasse sich nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den Kaufvertrag ein. Der Kläger selbst stütze sich – so im Privatgutachten des Dr. K… – auf seine „starke Verhandlungsposition“. Im Übrigen wäre die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung widerlegt dadurch, dass die Vertragsparteien den zugrunde gelegten Preis durch den Bodenwert ermittelt hätten. Zudem hätten beide Vertragsparteien in etwa den gleiche Kenntnisstand über die wertbildenden Faktoren gehabt. Ein Vergleich mit den Preisen für Grünland sei nach § 19 Abs. 5 SachenRBerG nicht ausschlaggebend. Die Frage, ob das Grundstück als Grünland oder im Hinblick auf die vorhandene Überbauung als Bau- oder Bauerwartungsland einzustufen sei, richte sich auch danach, ob eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit nach Maßgabe der geordneten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebietes zu erwarten gewesen wäre; die Wertentwicklung dürfte bei Abschluss des Kaufvertrages im Jahre 2001 mit beiderseitigen Unwägbarkeiten verbunden gewesen sein. Schließlich spreche vor dem Hintergrund, dass ein Ankaufsrecht nach dem SachenRBerG durchaus zweifelhaft sei – die Errichtung einer Zuwegung habe allenfalls Rechte nach § 116 SachenRBerG auslösen können – viel dafür, dass sich der Kläger wegen seines besonderen Interesses am Grundstück und zur Vermeidung von Streitigkeiten über das Bestehen von Rechten nach dem SachenRBerG auf den Kaufvertrag eingelassen hat.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er – unter Wiederholung und Vertiefung seiner erstinstanzlichen Argumente – sein Klagebegehren weiter verfolgt.

Der Kläger hält daran fest, dass der Verkehrswert des erworbenen Grundstücks als bloße Seiten- bzw. Arrondierungsfläche mit lediglich 28,00 €/qm anzusetzen sei. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die Voraussetzungen des § 313 Abs. 2 BGB erfüllt. Beide Parteien hätten in ihren Willen die Vorstellung aufgenommen, dass die Bodenrichtwerte im konkreten Fall mit den Verkehrswerten übereinstimmten, dies ergebe sich letztlich aus dem Schreiben des Amtes R… vom 12. März 2001, aber auch aus der Kommentierung zu § 19 Abs. 5 SachenRBerG. Jedenfalls spreche hierfür eine Vermutung. Bei der Formulierung unter Ziffer III des Kaufvertrages handle es sich nicht um eine solche zur Kaufpreisfindung, sondern um eine Geschäftsgrundlage, die in dieser Form nicht Vertragsinhalt geworden sei.

Eine Bewertung nach den vereinfachten Grundsätzen des SachenRBerG sei von Anfang an nicht möglich gewesen, da das Flurstück wegen der zu geringen Größe kein eigenständiges Baugrundstück darstelle. Auch zu den weiteren Besonderheiten des Grundstücks – geringe Grundstücksbreite, vorhandene geschützte Bäume, atypische Grundstückssituation/Lage/Beschaffenheit –, die ein Vorgehen nach § 19 Abs. 5 SachenRBerG erfordert hätten, habe er hinreichend vorgetragen.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts streite die Rechtsprechung des BGH zugunsten des Vorliegens des subjektiven Merkmals des § 138 BGB. So sei der vorliegende Fall dadurch gekennzeichnet, dass die vom BGH im Urteil vom 19. Juli 2002 geforderten Bemühungen zur Ermittlung eines den Umständen nach angemessenen Leistungsverhältnisses – etwa durch Einholung eines Verkehrswertgutachtens – gerade nicht stattgefunden hätten.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 26.02.2010 und unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 8. Oktober 2009

1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 21.769,72 € zuzüglich 5 % über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 9. Oktober 2008 zu zahlen,

hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 26.837,72 € Zug um Zug gegen Rückauflassung des Grundstücks in der Gemarkung B…, Blatt 4463, Flur 11, Flurstück 111/2 zu zahlen,

2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.196,43 € zuzüglich 5 % über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 9.10.2009 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt mit näheren Ausführungen die angefochtene Entscheidung.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Beklagte ist zwar als Rechtsnachfolgerin der vertragsschließenden Gemeinde R…, die sich gemeinsam mit anderen bis dahin selbständigen Gemeinden zum 26. Oktober 2003 zur beklagten Gemeinde zusammenschloss, passiv legitimiert. Das Landgericht hat aber im Ergebnis zu Recht und mit überwiegend zutreffenden Erwägungen die klageweise geltend gemachten Ansprüche für unbegründet erachtet.

1.

Der Kläger kann nicht mit Erfolg geltend machen, der notarielle Kaufvertrag sei nach den von der Rechtsprechung entwickelten, nunmehr in § 313 Abs. 1 und 2 BGB normierten Grundsätzen des Fehlens oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage (i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB) anzupassen mit der Folge, dass als Kaufpreis lediglich 5.068,00 € anzusetzen und der überzahlte Betrag von 21.769,72 € rückzuerstatten sei.

Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht die Voraussetzungen des mit dem Hauptantrag geltend gemachten Anspruchs wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage – wenngleich unter dem Stichwort Wegfall der Geschäftsgrundlage – für nicht gegeben erachtet.

a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der anderen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (zuletzt: BGH, Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 160/09 –; s. auch Urteile vom 15. November 2000 – VIII ZR 324/99 – und vom 8. Februar 2006 – VIII ZR 304/04 –). Fehlt diese Grundlage oder ändert sie sich derart, dass der betroffenen Partei das Festhalten an der vereinbarten Regelung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zuzumuten ist, ist der Vertrag grundsätzlich den veränderten Verhältnissen anzupassen (z.B. BGH, Urteil vom 15. November 2000 – VIII ZR 324/99 –).

b) Gemessen an diesen Anforderungen scheidet eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage aus den nachfolgenden Gründen, die der Senat im Termin vom 8. September 2010 umfassend dargestellt hat, aus.

aa) Entgegen der Auffassung des Klägers kann nicht angenommen werden, dass Geschäftsgrundlage des Grundstückskaufvertrages die Übereinstimmung der Bodenrichtwerte mit dem Verkehrswert war.

Soweit der Kläger behauptet, beide Parteien hätten in ihren Willen die Vorstellung aufgenommen, dass die Bodenrichtwerte im konkreten Fall mit den Verkehrswerten übereinstimmen, ist diese Behauptung schon nicht durch hinreichend Tatsachenvortrag unterlegt. Der klägerische Sachvortrag bleibt jedwede Einzelheiten zu etwaig im Vorfeld des Vertragsschlusses geführten Gesprächen der Vertragsparteien, deren Gegenstand der Verkehrswert des Grundstücks, ja seine Entsprechung mit dem zur Kaufpreisbemessung herangezogenen Bodenrichtwert, gewesen sei, schuldig. Insbesondere sind Anhaltspunkte dafür, dass die Verkäuferin des Grundstücks, die Gemeinde B…, oder das diese vertretende Amt R… die Übereinstimmung von Bodenrichtwert mit Verkehrswert zur Grundlage des Grundstückskaufvertrages haben machen wollen, nicht ersichtlich. Solche ergeben sich nicht, wie der Kläger – auch noch im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 8. September 2010 – meint, aus dem als Anlage K 1b (Bl. 25 f. d.A.) eingereichten Schreiben vom 12. März 2001 des Amtes R… an den Kläger. Darin findet sich weder ausdrücklich noch sinngemäß ein Bezug zum konkreten Grundstücksverkehrswert; dieser Begriff findet in dem genannten Schreiben keinerlei Erwähnung.

Dem Kläger kann auch nicht darin gefolgt werden, dass in dem genannten Schreiben „der Wille der Parteien zum Ausdruck kommt, aufgrund des Bezugs zur Bebaubarkeit des Grundstücks die maßgeblichen Bestimmungsmerkmale des Verkehrswertes entsprechend heranzuziehen“. Ohnehin kann in dem Schreiben des Amtes R… allenfalls dessen Wille „zum Ausdruck kommen“. Dass das hierauf folgende Verhalten des Klägers – zu dem ohnehin nichts Konkretes mitgeteilt wird – über eine bloße Kenntnisnahme hinausging und nach Treu und Glauben als Einverständnis und Aufnahme der Erwartung in die gemeinsame Grundlage eines gemeinsamen Geschäftswillens hätte gewertet werden können, ist nicht ersichtlich. Davon abgesehen enthält das Schreiben des Amtes R… vom 12. März 2001 aber ohnehin keine Aussagen zu einer etwaigen „Bebaubarkeit“, also der Möglichkeit einer künftigen Bebauung des Grundstücks. Die Erwähnung der vorhandenen („nach Augenschein festgestellte“) Bebauung und die Einbeziehung des seinerzeitigen Pachtgrundstücks in die Nutzung des angrenzenden Wohngrundstücks (Flurstück 112) erfolgt vielmehr nur, um ein, Ankaufsrecht des Klägers nach dem SachenRBerG begründen zu können.

Es erschließt sich auch nicht, weshalb allein aufgrund der Verwendung des Begriffs „Sachenrechtsbereinigung“ in dem Schreiben vom 12. März 2001 – tatsächlich ist darin von „Quadratmeterpreis nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz “ die Rede – die Vermutung gerechtfertigt sein soll, dass „die Parteien auf Verkehrswertbasis verhandelt haben“, wie der Kläger mit seiner Berufungsbegründung (dort S. 21, Bl. 202 d.A.) meint. Es bedarf hier keiner Erörterung, ob der Gesetzgeber bei der Fassung des SachenRBerG davon ausging, die Bodenrichtwerte entsprächen den Verkehrswerten. Selbst wenn dies der Fall war, rechtfertigt dies jedenfalls nicht die Annahme, dass die Parteien eines Grundstückskaufvertrages, bei dem der Kaufpreis nach dem SachenRBerG gebildet wurde, die Übereinstimmung von Bodenrichtwert und Verkehrswert zur Geschäftsgrundlage des Vertrages gemacht haben. Einen Erfahrungssatz dieser Art gibt es – entgegen der im Senatstermin und zuletzt mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 8. September 2010 geäußerten Auffassung des Klägers – nicht. Weshalb der Kontrahierungszwang (§ 61 SachenRBerG) die Annahme rechtfertigen sollte, bei Abschluss des Kaufvertrages nähmen die Vertragsparteien die Vorstellung in sich auf, dass der Bodenrichtwert den Verkehrswert abbilde, erschließt sich auch mit Ausführungen des Klägervertreters im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 8. September 2010 nicht. Dieser Schriftsatz enthält keinen entscheidungserheblichen Sachvortrag und gibt – ebenso wenig wie derjenige vom 21. September 2010 und der Beklagtenschriftsatz vom 14. September 2010 – Anlaß für eine Wiedereröffnung der ohne Rechtsfehler geschlossen mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO.

Für die Anwendung der Grundsätze über das Fehlen der Geschäftsgrundlage allein wegen der vermeintlichen Abweichung des vereinbarten Kaufpreises bzw. des diesem zugrunde gelegten Bodenrichtwertes vom Verkehrswert ist schließlich auch deshalb kein Raum, weil nach der gesetzlichen Interessenbewertung – unterhalb der Schwelle einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises gemäß § 138 BGB (dazu unten 2.) – in der Regel der Käufer, hier also der Kläger, das Risiko zu tragen hat, dass der vereinbarte Preis angemessen ist und dem Verkehrswert entspricht.

bb) Soweit der Kläger ein Fehlen der Geschäftsgrundlage damit begründet, dass beide Parteien irrige Vorstellungen über den geltenden Bodenrichtwert gehabt hätten, ist dies angesichts der – dem Kläger mit dem Schreiben des Amtes R… vom 12. März 2001 übersandten – Bodenrichtwertliste des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis … vom 12. März 2001 (K 1b, Bl. 26 d.A.) nicht nachvollziehbar. Nach dieser Liste, deren inhaltliche Richtigkeit der Kläger auch nicht in Zweifel zieht, betrug der Bodenrichtwert in der Gemeinde B…, Stand 1. Januar 2001, 300 DM/qm. Dass die streitgegenständliche Grundstücksfläche einer anderen Bodenrichtwertkategorie oder –liste zuzuordnen war, wird vom Kläger nicht vorgetragen.

cc) Auch der Umstand, dass einer Bebauung des Flurstücks 111/2 wegen Unterschreitung der Mindestgröße die Festlegungen des nunmehr geltenden Bebauungsplans – die Satzung datiert nach den eigenen Angaben des Klägers vom 17. Juli 2007 – entgegenstehen, vermag die Anwendung der Grundsätze vom Fehlen oder dem Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht zu begründen, weil der Kläger das Risiko der künftigen Bebaubarkeit der erworbenen Fläche übernommen hat.

Nach der gesetzlichen Interessenbewertung beim Kaufvertrag trägt in der Regel der Käufer das Risiko, ob er den Kaufgegenstand wie beabsichtigt verwenden kann (BGH, Urteil vom 16. Januar 2004 – V ZR 166/03 –, NJW 2006, 899, 901; OLG Brandenburg, Urteil vom 08. März 2007 – 5 U 59/06 –). Hier kommt hinzu, dass die Vertragsparteien in Ziffer V 1. einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben, der sich ausdrücklich auch auf die „Zulässigkeit einer evtl. (weiteren) Bebauung“ bezieht.

2.

Der Senat teilt auch die Auffassung der Kammer, dass dem Kläger der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zusteht.

a) Beanstandungsfrei hat das Landgericht eine Sittenwidrigkeit wegen Wuchers (§ 138 Abs. 2 BGB) verneint. Die subjektiven Voraussetzungen des Wuchers, dass nämlich der Wucherer die beim anderen Teil bestehende Schwächesituation – Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen, erhebliche Willensschwäche – ausgenutzt hat, liegen bereits nach dem klägerischen Sachvorbringen nicht vor.

In Betracht käme hier ohnehin nur die erste der im Gesetz aufgeführten Varianten. Eine Zwangslage ist allerdings nur gegeben, wenn wegen einer erheblichen Bedrängnis ein zwingendes Bedürfnis nach einer Geld- oder Sachleistung besteht. Erforderlich, aber auch ausreichend ist, dass dem Betroffenen schwere Nachteile drohen. Hierzu reicht ersichtlich nicht, dass der Kläger – sein Vorbringen im Schriftsatz vom 11. November 2009 (dort S. 2, Bl. 117 d.A.) zu den Äußerungen des Direktors des Amtes R… Anfang 2001 als richtig unterstellt –, hätte er den Grundstückskaufvertrag nicht geschlossen, verpflichtet gewesen wäre, „einen Rückbau bzgl. der Zuwegung vorzunehmen“, weil er den bisherigen Pachtvertrag ab 2002 verlieren würde. Es fehlt bereits jedweder Vortrag dazu, welche wirtschaftlichen, finanziellen oder anderweitigen Zwänge sich aus einem Rückbau der vorgenommenen Bebauungen ergeben hätten; eine finanzielle Bedrängnis ist jedenfalls in Anbetracht des Umstandes, dass der Kläger offenbar in der Lage war, den dann vereinbarten Kaufpreis für das Grundstück von über 50.000,00 DM zu zahlen, ohnehin nicht erkennbar.

Davon abgesehen kann alleine die Pflicht zum Rückbau der Zuwegung und der sonstigen Bebauungen – der Kläger führt hier in seiner Berufungsbegründung vom 2. Juni 2010 eine Umzäunung inkl. Pfeiler und Sockel an – keine Zwangslage nach § 138 Abs. 2 BGB begründen, wenn und soweit die Bebauungen auf einem gepachteten Grundstück erfolgten und daher gemäß §§ 581 Abs. 1, 546 BGB bei Beendigung des Pachtverhältnisses zu entfernen sind. Der Kläger nutzte das Flurstück 111/2 jedenfalls seit 1992 auf Grundlage eines mit der Gemeinde B… geschlossenen Pachtvertrages. Zur Grundlage der Nutzung vor Abschluss des Pachtvertrages, namentlich während Bestehens der DDR, gibt das schriftsätzliche Vorbringen des Klägers nichts her; dem Schreiben des Amtes R… vom 12. März 2001 (Anlage K 16) nach hat der Kläger einen „Pachtvertrag von Frau R… vom 30.10.1970 übernommen, aber seinerzeit keinen eigenen Pachtvertrag erhalten“. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass das Nutzungsverhältnis des Klägers dem SchuldRAnpG mit der besonderen Kündigungsschutzvorschrift des § 23 SchuldRAnpG und der in § 15 SchuldRAnpG enthaltenen Regelung, dass der Nutzer bei Vertragsbeendigung zur Beseitigung der zu DDR-Zeiten errichteten Baulichkeiten nicht verpflichtet ist, unterlag. Vielmehr besteht Grund für die Annahme, dass die vom Kläger behaupteten – und von der Beklagten bestrittenen – Äußerungen des seinerzeitigen Amtsdirektors L…, wonach der Kläger bei „Verlust“ des Pachtvertrages verpflichtet sein würde, die vorhandene Zuwegung zurückzubauen, lediglich die Rechtslage bei Beendigung des Pachtverhältnisses wiedergeben.

b) Gegenseitige Verträge können allerdings, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt.

Das ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen Teils bewusst ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat (BGHZ 146, 298, 301 f.). Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob - hiervon ist bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung -, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (BGHZ 146, 298, 301 f.; Urteile vom 5. Oktober 2001 – V ZR 237/00 –, vom 19. Juli 2002 – V ZR 240/01 – und vom 29. Juni 2007 – V ZR 1/06 –). Diese tatsächliche Vermutung kommt nur dann nicht zum Tragen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist (BGHZ 146, 298, 305).

aa) Der Kläger hat zwar das Vorliegen eines derart besonders groben Missverhältnisses zwischen Verkehrswert des erworbenen Grundstücks und Kaufpreis behauptet. Er hat – entgegen der Auffassung des Landgerichts – auch hinreichend zum subjektiven Merkmal des § 138 Abs. 1 BGB vorgetragen. An den Vortrag der benachteiligten Partei sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Diese muss die verwerfliche Gesinnung der anderen Vertragspartei nicht ausdrücklich behaupten; nach der vom Landgericht zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. Oktober 2009 (- V ZR 178/08 – WuM 2009, 755 ff.) genügt es, wenn aus dem Kontext mit dem Vortrag zu einem groben objektiven Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung ersichtlich ist, dass die davon benachteiligte Vertragspartei sich auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung der anderen Vertragspartei beruft.

Hier hat der Kläger nicht nur behauptet, zwischen vereinbartem Kaufpreis und Verkehrswert bestünde ein besonders grobes Missverhältnis, er hat sich ausdrücklich – in der Replik vom 18. Mai 2009 – auf die daraus begründete Vermutung einer verwerflichen Gesinnung berufen.

bb) Eine Aufklärung der Höhe des Verkehrswertes zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses ist gleichwohl deshalb nicht geboten, weil die im Falle eines besonders groben Missverhältnisses zwischen Verkehrswert und Kaufpreis greifende Vermutung einer verwerflichen Gesinnung hier aufgrund einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls widerlegt ist.

(1) Als maßgeblicher Aspekt bei dieser Gesamtwürdigung kommt zum tragen, dass die Beklagte bei der Kaufpreisermittlung den gesetzlichen Regeltatbeständen der §§ 68 Abs. 1 und 19 Abs. 5 Satz 1 SachenRBerG gefolgt ist.

Nach § 68 Abs. 1 SachenRBerG beträgt der Kaufpreis die Hälfte des Bodenwertes; dieser bestimmt sich nach dem um etwaige Abzugsbeträge verminderten Wert eines baureifen Grundstücks (§ 19 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG), der wiederum gemäß § 19 Abs. 5 Satz 1 SachenRBerG., soweit für ein Grundstück Bodenrichtwerte vorliegen, „hiernach bestimmt“ werden „soll“. Nach dieser vom Gesetzgeber vorgegebenen regelmäßigen Verfahrensweise ist die Beklagte vorgegangen. Dass ihr hierbei Fehler unterlaufen sind, ist weder dargetan noch ersichtlich. Insbesondere hat die Gemeinde B… den für das Grundstück geltenden Bodenrichtwert mit 300 DM/qm zutreffend ermittelt, denn das Grundstück liegt im Gemeindegebiet und ist dem richtigen Bodenrichtwertbereich zugeordnet worden; für eine Korrektur des Bodenrichtwertes im Hinblick auf eine Geschoßflächenzahl (GFZ) bestand kein Anlass, denn mit Ausnahme des Bereichs Wohnpark „A…“ enthielt die Bodenrichtwerttabelle für das Gemeindegebiet B… diesen Parameter nicht.

In einem solchen Fall kann nach der bereits im Verhandlungstermin vom 8. September 2010 umfassend dargestellten Auffassung des Senats das subjektive Tatbestandselement der Sittenwidrigkeit regelmäßig nicht mehr ohne weiteres vermutet werden.

Der Schluss von dem besonders groben Äquivalenzmissverhältnis auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten leitet sich aus dem Erfahrungssatz her, dass außergewöhnliche Leistungen in der Regel nicht ohne Not oder einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand zugestanden werden und der Begünstigte diese Erfahrung teilt. In diesem Zusammenhang kann aber nicht unberücksichtigt bleiben, dass sich die veräußernde Gemeinde B… mit der Heranziehung der Vorschriften des SachenRBerG als Grundlage der Kaufpreisbildung durchaus sachgerecht um die Ermittlung eines den Umständen nach angemessenen Leistungsverhältnisses bemüht hat. Die Gemeinde konnte davon ausgehen, dass der nach § 68 SachenRBerG, mithin entsprechend der vom Gesetzgeber gewollten vereinfachten Verfahrensweise, auf Grundlage der Bodenrichtwerte gebildete Kaufpreis für das Grundstück angemessen ist.

(2) Dem vermag der Kläger nicht mit Erfolg entgegenzuhalten, dass eine Bewertung nach den vereinfachten Grundsätzen des SachenRBerG von vornherein wegen der atypischen Grundstückssituation nicht möglich gewesen sei. Die näheren Ausführungen des Klägers hierzu tragen nicht die Annahme, die Rechtsvorgängerin der Beklagten habe davon ausgehen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 1997 – V ZR 355/95 – Rdnr. 11), der nach den Regeltatbeständen der §§ 68 Abs. 1, 19 Abs. 5 SachenRBerG ermittelte Kaufpreis stehe in einem groben Missverhältnis zum wirklichen Verkehrswert.

(a) Der klägerische Sachvortrag rechtfertigt nicht den Vorwurf, die Gemeinde B… habe sich leichtfertig der Einsicht verschlossen, dass die Bodenrichtwerte als Grundlage für die Kaufpreisermittlung ungeeignet seien, weil das Grundstück nicht bebaubar gewesen sei.

Soweit der Kläger dazu vorträgt, das Grundstück sei „kein eigenes Baugrundstück“ – demgegenüber ist im Schriftsatz vom 6. Oktober 2009 nur noch von „eingeschränkter Bebaubarkeit“ die Rede –, spiegelt dies die Situation wider, wie sie sich erst durch die Festsetzungen der Mindestgrundstücksgrößen im Bebauungsplan vom 17. Juli 2007 ergeben hat. Zum für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses im August 2001 lag das Grundstück im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB), eine Bebauung zu Wohnzwecken war daher grundsätzlich möglich. Dass hier ausnahmsweise eine Bebauung unzulässig gewesen war, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Das schriftsätzliche Vorbringen des Klägers zu der vermeintlich für die eigenständige Bebauung deutlich zu geringen Grundstücksgröße stellt – ebenso wie das von ihm eingeholte Privatgutachten des Sachverständigen Dr. K… – nicht auf die seinerzeit bei Abschluss des Kaufvertrages nach § 34 BauGB zulässige Bebaubarkeit des Grundstücks ab, sondern auf die Bebaubarkeit nach den Festsetzungen in dem unstreitig erst Jahre später aufgestellten Bebauungsplan.

Der Kläger kann sich hinsichtlich der vermeintlich fehlenden Bebaubarkeit des Grundstücks auch nicht darauf stützen, dass das Grundstück in Ziffer I. 1. des notariellen Kaufvertrages als „Landwirtschaftsfläche, Gartenland“ bezeichnet ist. Dies erfolgte im Zusammenhang mit der grundbuchmäßigen Bezeichnung des Grundstücks als „Flur 11, Flurstück 111/2, groß 362 qm, Landwirtschaftsfläche, Gartenland“. Damit wird lediglich der Inhalt der Grundbucheintragungen in dem Bestandsverzeichnis wiedergegeben; Rückschlüsse auf die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit lassen sich aus den Angaben im Grundbuch zu „Wirtschaftsart und Lage“ nicht ziehen.

Es ist auch nicht dargetan, inwieweit die – so das klägerische Vorbringen im Schriftsatz vom 6. Oktober 2009 (dort S. 3, Bl. 98 d.A.) – 13 Birken, die auf dem Grundstück „standen“, einer Bebaubarkeit des Grundstücks hätten entgegenstehen können. Insbesondere sind tatsächliche Anknüpfungspunkte dafür nicht dargetan, dass es sich bei den Birken überhaupt um – etwa nach der nach der Wende in geltendes (Landes-)Recht übergeleiteten Baumschutzverordnung der DDR vom 28. Mai 1981 (GBl. I S. 273, zuletzt geändert mit ÄnderungsVO vom 17. Juni 1994, GVBl. II S. 560, und vom 21. Juli 2000,GVBl. II S. 251) – geschützte Bäume gehandelt hat; auch die als Anlage K 8 (Bl. 100 ff. d.A.) zum Schriftsatz vom 6. Oktober 2009 eingereichten Lichtbilder sind, soweit sie nicht ohnehin den gegenwärtigen Zustand des Grundstücks zeigen, hierzu unbehelflich.

Soweit der Kläger schließlich auf eine „geringe Grundstücksbreite“ verweist, wird auch diese nicht mit tatsächlichen Angaben unterlegt. Es handelt sich um eine offenkundig pauschale – und damit nicht berücksichtigungsfähige – Behauptung. Im Übrigen hat – auch darauf hat der Senat im Verhandlungstermin hingewiesen – der vom Kläger selbst beauftragte Sachverständige Dr. K… weder in seinem Kurzgutachten vom 31. Juli 2008 (K 2, Bl. 27 ff. d.A.) noch in seiner Stellungnahme vom 11. Mai 2009 (K 6, Bl. 72 ff. d.A.) eine vermeintlich „geringe Grundstücksbreite“ wertmindernd berücksichtigt.

(b) Es lässt sich auch nicht feststellen, dass sich der Gemeinde wegen einer untypischen Lage und/oder Beschaffenheit des veräußerten Grundstücks die Ungeeignetheit der Bodenrichtwerte als Ermittlungsgrundlage für den Kaufpreis quasi aufdrängen musste.

Der Einwand, die Grundstücksfläche sei wegen der „vertraglich gesicherten Garagenzufahrt“ an Dritte nicht ohne weiteres bzw. nicht sinnvoll veräußerbar, greift schon deshalb nicht, weil der bestehende Pachtvertrag nach den gesetzlichen Regelungen des BGB – von deren Geltung mangels anderweitiger Anhaltspunkte auszugehen ist – jederzeit zum Ende eines Pachtjahres kündbar war (§ 584 Abs. 1 BGB). Dass dem Kläger darüber hinaus ein dauerhaftes – und damit einer Veräußerung des Grundstücks an Dritte entgegenstehendes oder eine solche jedenfalls erschwerendes – Recht zur Nutzung des Grundstücks als Garagenzufahrt zustand, ist weder dargetan noch ersichtlich. Insbesondere rechtfertigt der Sachvortrag des Klägers nicht die Annahme, er sei als seinerzeit (Mit)Eigentümer des Flurstücks 112 bezüglich des benachbarten Flurstücks 111/2 gemäß § 917 BGB notwegberechtigt gewesen.

(3) Nach alledem hat die vertragschließende Gemeinde mit der Kaufpreisermittlung nach den vereinfachten Grundsätzen des SachenRBerG hinreichende, eine Übervorteilung des Klägers ausschließende Bemühungen zur Ermittlung eines angemessenen Leistungsverhältnisses angestellt (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16. Januar 2004 – V ZR 166/03). Es kommt als weiterer in die Gesamtwürdigung einzubeziehender Umstand hinzu, dass im vorliegenden Fall die Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages den gleichen Kenntnisstand hatten. Dem Kläger waren als jahrzehntelangem Nutzer des betroffenen und (Mit-)Eigentümer des angrenzenden Grundstücks Lage, Zuschnitt und Erschließungssituation hinlänglich bekannt und mit Schreiben der Gemeinde B… vom 12. März 2001 war ihm die Bodenrichtwerttabelle mitgeteilt worden. Zudem dürfte sich ein – im Vergleich zu Dritten – gesteigertes Interesse des Klägers am Erwerb gerade des Flurstücks 111/2 feststellen lassen. Der Kläger konnte mit dem Zuerwerb dieses Grundstücks auf Dauer die jahrzehntelang ausgeübte Nutzung beider Grundstücke sichern – nach seinem eigenen Vortrag nutzte er das Flurstück 111/2 bereits seit Anfang der 80er Jahre – sowie die auf diesem Flurstück befindliche Zufahrt zu seinem Wohnhaus nebst Garage und die errichteten Einfriedungen aufrechterhalten.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird gemäß den §§ 48, 47 GKG n.F. auf 26.837,72 € festgesetzt.