Brandenburgisches Oberlandesgericht Urteil vom 07.07.2011 – 5 U (Lw) 21/08

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neuruppin – Landwirtschaftsgericht – vom 27. November 2007 – Az. 44 Lw 24/07 – teilweise abgeändert und die Beklagten zu 2. bis 4. werden als Gesamtschuldner verurteilt, folgende landwirtschaftliche Nutzfläche mit einer Gesamtgröße von 1,5133 ha an den Kläger herauszugeben:

- P…, Flur 2, Flurstück 48 (0,0720 ha)

- P…, Flur 2, Flurstück 301 (0,5593 ha)

- P…, Flur 2, Flurstück 302 (0,0718 ha)

- P…, Flur 2, Flurstück 149/3 (0,2282 ha)

- P…, Flur 2, Flurstück 76 (0,3190 ha)

- P…, Flur 2, Flurstück 113 (0,2630 ha).

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten tragen der Kläger ¼ und die Beklagten zu 2. bis 4. als Gesamtschuldner ¾. Der Kläger trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. Die Beklagten zu 2. bis 4. tragen die außergerichtlichen Kosten des Klägers als Gesamtschuldner zu ¾. Eine weitere Kostenerstattung findet nicht statt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten zu 2. bis 4. können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus diesem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zu 1. vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Der Kläger begehrt von den Beklagten die Herausgabe einer landwirtschaftlichen Nutzfläche in einem Umfang von insgesamt 1,5133 ha.

Der Kläger ist Eigentümer der streitgegenständlichen landwirtschaftlichen Nutzflächen der Gemarkung P…. Durch schriftlichen Vertrag vom 8. Juli 2003 verpachtete der Kläger die Flächen an die Beklagte zu 1 für die Dauer von 12 Jahren zu einem jährlichen Pachtzins von 68,03 €. Auf Seiten des Pächters wurde der Vertrag von dem Beklagten zu 3, dem Gesellschafter der Beklagten zu 1, mit dem Zusatz „Gesellschafter der GbR“ unterzeichnet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landwirtschaftsgericht hat mit seinem am 27. November 2007 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

Dem Kläger stehe gegenüber den Beklagten weder ein pachtrechtlicher (§ 596 Abs.1 BGB) noch ein eigentumsrechtlicher Herausgabeanspruch (§ 985 BGB) zu. Gegen die Beklagte zu 1 bestehe kein Anspruch, weil sie sich identitätswahrend in die Milchproduktion P… OHG und diese sich sodann formwechselnd in die Beklagte zu 4 umgewandelt habe, die dadurch Träger sämtlicher vormals der Beklagten zu 1 zustehenden Rechte und der ihr obliegenden Pflichten geworden sei. Eine GbR könne rechtsformwechselnd in eine OHG umgewandelt werden, sofern die - im Vergleich zur GbR - zusätzlichen Voraussetzungen einer solchen Personenhandelsgesellschaft erfüllt seien. Davon sei regelmäßig auszugehen, wenn eine Änderung des Gesellschaftszweckes dahingehend eintrete, dass fortan ein Handelsgewerbe betrieben werden solle. Bei einer landwirtschaftlichen OHG ergebe sich die Kaufmannseigenschaft nur auf Grund der Eintragungsoption gem. § 3 Abs. 2 i. V .m. § 2 Satz 2 HGB, also mit der Eintragung in das Handelsregister. Daher komme es in diesem Falle nicht kraft Gesetzes, sondern kraft Willenserklärung bzw. Rechtsgeschäfts zu einer identitätswahrenden Umwandlung. Aus der von den Beklagten zu 2 und 3 unterschriebenen Neuanmeldung einer OHG vom 17. August 2006 ergebe sich, dass die Gesellschafter der Beklagten zu 1 einstimmig die Gründung der OHG beschlossen und deren Eintragung in das Handelsregister beantragt hätten; dieses Grundlagengeschäft beziehe sich auch auf die identitätswahrende Fortführung der Beklagten zu 1 in der Form der Milchproduktion P… OHG. Durch die Eintragung in das Handelsregister sei die GbR ex lege zur OHG geworden. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten zu 2 und 3 (ggf. ungewollt) in Vorbereitung der OHG zum 1. Juli 2006 eine weitere GbR – neben der Beklagten zu 1 – gegründet hätten, seien nicht ersichtlich. Die Beklagten zu 2 und 3 hätten nachvollziehbar dargelegt, dass der 1. Juli 2006 als Stichtag für die Abschlussbilanz der GbR bzw. für die Eröffnungsbilanz der OHG „gegriffen“ worden sei, um die Erstellung einer Zwischenbilanz zu vermeiden. Für eine Identität zwischen der Beklagten zu 1 und der Milchproduktion P… OHG sprächen neben dem identischen Unternehmenszweck auch der unveränderte Gesellschafterbestand und die Übernahme des Gesellschaftsvermögens. Dass beabsichtigt gewesen sei, den Gewerbebetrieb der Beklagten zu 1 in eine OHG umzuwandeln, ergebe sich auch daraus, dass dies dem beklagtenseits umgesetzten Sanierungskonzept entsprochen habe, wonach eine identitätswahrende Umwandlung erforderlich gewesen sei, um letztendlich der aus der OHG hervorgegangenen Beklagten zu 4 die pachtvertraglichen Rechte der Beklagten zu 1 zu sichern. Die aus der Beklagten zu 1 hervorgegangene Milchproduktion P… OHG habe sich auf Grund des Gesellschafterbeschlusses vom 24. November 2006 gemäß §§ 190 ff. UmwG formwechselnd in die Beklagte zu 4 umgewandelt, so dass letztere mit Eintragung der Umwandlung im Handelsregister am 17. Januar 2007 Träger sämtlicher Rechte und Pflichten der Milchproduktion P… OHG geworden sei (§ 202 Abs.1 Nr.1 UmwG). Pachtvertragliche bzw. eigentumsrechtliche Herausgabeansprüche könnten somit allenfalls gegenüber der Beklagten zu 4 und wegen der Fortdauer ihrer persönlichen Haftung gemäß § 224 Abs. 1 UmwG auch gegenüber den Beklagten zu 2 und 3 in Betracht kommen. Diese Ansprüche seien aber nicht begründet, weil der Pachtvertrag wirksam fortbestehe und der Beklagten zu 4 ein Recht zum Besitz verleihe (§ 585 Abs.2 BGB i. V. m. § 581 Abs.1 Satz 1 BGB, § 986 Abs.1 BGB). Die Überlassung der Pachtflächen an die Milchproduktion P… OHG und nachfolgend an die Beklagte zu 4 stelle keine (unbefugte) Nutzungsüberlassung an Dritte im Sinne von § 589 Abs.1 Nr. 1 BGB i. V. m. § 9 des Pachtvertrages dar. Die Personenidentität zwischen Pächter und Nutzer sei gewahrt; dies gelte sowohl für die Überlassung der Pachtflächen an die Milchproduktion P… OHG als auch für die nachfolgende Umwandlung der Milchproduktion P… OHG in die Beklagte zu 4. Da sich diese nach den Bestimmungen des Umwandlungsgesetzes vollzogen habe, sei die Beklagte zu 4 kraft Gesetzes an die Stelle der Milchproduktion P… OHG in den Pachtvertrag eingetreten, so dass § 589 BGB nicht zur Anwendung komme. Ein Kündigungsgrund ergebe sich auch nicht aus einem etwaigen Vermögensverfall des Pächters. Es bestehe keine erkennbare Gefährdung der Verpächterinteressen, die eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für den Verpächter unzumutbar machen könnte. Es liege auch kein Vertrauensbruch vor, da die Verpächter zureichend und zeitgerecht informiert worden seien. Der Pachtvertrag habe schließlich nicht gemäß § 594a Abs. 1 BGB ordentlich gekündigt werden können, da er auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen worden sei, die noch nicht verstrichen sei. Es liege zwar ein Mangel der Schriftform vor, weil der schriftliche Pachtvertrag allein durch den Beklagten zu 3 ohne Vertreterzusatz unterzeichnet worden sei, dem Verpächter sei jedoch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben die Berufung auf den Formmangel verwehrt. Eine unzulässige Rechtsausübung liege etwa dann vor, wenn die Parteien vereinbart hätten, den Vertrag schriftlich abzuschließen und daher zur Nachholung der Schriftform verpflichtet seien. Aus der Festlegung in § 14 des Pachtvertrages ergebe sich, dass der Vertrag schriftlich abzuschließen gewesen sei. Soweit diese Schriftform nicht eingehalten sei, seien die Parteien angesichts dieser Vereinbarung verpflichtet, die Schriftform nachzuholen.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner fristgerecht eingereichten und begründeten Berufung.

Er rügt die Verletzung materiellen Rechts und beruft sich weiterhin auf eine wirksame Kündigung des Pachtvertrages. Die fristlose Kündigung sei wegen Verstoßes gegen § 589 BGB gerechtfertigt. Die Pachtflächen seien unbefugt an einen Dritten, nämlich an die neu gegründete OHG und sodann an die Beklagte zu 4 überlassen worden. Die Beklagte zu 1 habe neben der zeitlich nachfolgend gegründeten OHG weiter fortbestanden. Für eine Umwandlung der Beklagten zu 1 in eine OHG fehle es an dem hierzu nötigen Grundlagenvertrag. Bis in den September 2006 sei die Beklagte zu 1 als GbR im Verkehr aufgetreten. Auch der Vermögensverfall der Beklagten zu 1 und die schwerwiegende Verletzung von Informationspflichten rechtfertigten eine fristlose Kündigung des Pachtvertrages. Jedenfalls habe die Klage auf der Grundlage der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung Erfolg. Der von dem Beklagten zu 3 unterzeichnete Pachtvertrag genüge dem Schriftformerfordernis nicht. Es fehle der Hinweis, als Vertreter für die Beklagte zu 1 gehandelt zu haben. Bei einer GbR sei ferner zu fordern, dass sich der Gesellschafterbestand und damit der dem Verpächter gesamtschuldnerisch haftende Personenkreis unmittelbar aus der Vertragsurkunde ergebe. Einer Kündigung stehe auch nicht der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen. Die Verpächterseite habe ein berechtigtes Interesse, sich vom Vertrag zu lösen, und die Pächterseite sei durch die fast zwei Jahre lange ordentliche Kündigungsfrist hinreichend in ihren Interessen geschützt.

Der Kläger trägt unter Vorlage eines aktuellen Grundbuchauszuges weiter vor, das streitgegenständliche Flurstück 149/2 der Flur 2 sei zwischenzeitlich aufgeteilt worden in die Flurstücke 301 und 302 der Flur 2.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neuruppin - Landwirtschaftsgericht - vom 27. November 2007 - Az. 44 Lw 23/07 - die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, folgende landwirtschaftlichen Nutzflächen in einem Gesamtumfang von 1,5133 ha an ihn herauszugeben:

- P…, Flur 2, Flurstück 48 (0,0720 ha)

- P…, Flur 2, Flurstück 301 (0,5593 ha)

- P…, Flur 2, Flurstück 302 (0,0718 ha)

- P…, Flur 2, Flurstück 149/3 (0,2282 ha)

- P…, Flur 2, Flurstück 76 (0,3190 ha)

- P…, Flur 2, Flurstück 113 (0,2630 ha).

Die Beklagten beantragen,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

Die Beklagte zu 1 habe sich formwechselnd und identitätswahrend zunächst in die OHG und sodann in die Beklagte zu 4 umgewandelt. Der für den Wechsel zur OHG nötige Grundlagenvertrag ergebe sich aus dem Gesellschafterbeschluss vom 17. August 2006. Da die OHG erst mit ihrer Eintragung in das Handelsregister am 25. September 2006 als solche entstanden sei, sei die Beklagte zu 1 bis dahin im Verkehr richtigerweise weiterhin als GbR aufgetreten. Eine fristlose Kündigung des Pachtvertrages sei auch nicht aus anderen Gründen gerechtfertigt. Die ordentliche Kündigung greife ebenfalls nicht durch. Gegen die Berufung auf einen Formmangel spreche schon der Zweck des Formerfordernisses, der in erster Linie auf den Schutz des späteren Erwerbers des Eigentums an der Pachtsache ziele. Zudem sei den Verpächtern bekannt gewesen, dass nur die Beklagten zu 2 und 3 Gesellschafter der Beklagten zu 1 gewesen seien; es habe keinerlei Zweifel über die Person des Pächters bestanden. Angesichts der seit 2001 anerkannten Rechtsfähigkeit der Außen-GbR sei es nicht geboten, die einzelnen Gesellschafter in die Vertragsurkunde aufzunehmen. Bei den Vertragsverhandlungen hätten die Beklagten zu 2 und 3 den Verpächtern den Gesellschaftsvertrag für die Beklagte zu 1 vorgelegt und auf ihre jeweilige Alleinvertretungsbefugnis hingewiesen. Jedenfalls wäre eine ordentliche Kündigung wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben unwirksam. Sie hätte für die Beklagtenseite eine besondere Härte zur Folge, weil hierdurch langfristige Investitionen, die „im Boden stecken“, verloren gingen; der Beklagten zu 4 drohe durch die (in zahlreichen Parallelverfahren) anhängigen Kündigungen ein Verlust von 50% der bewirtschafteten Flächen. Die Berufung der Verpächterseite auf einen Formmangel laufe dem Schutzzweck des Formerfordernisses zuwider und verstoße gegen die in der Schriftformklausel in § 14 des Pachtvertrages zum Ausdruck kommende Übereinkunft der Parteien, dass an der vereinbarten Pachtdauer festgehalten werden solle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

1.

Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere statthaft und form- und fristgerecht bei dem zuständigen Brandenburgischen Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat - eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und 2 Nr.1, §§ 517, 519, 520 ZPO, § 48 Abs.1 Satz 1, § 1 Nr.1 a, § 2 Abs.1 Satz 3 LwVG).

Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst teilweise Erfolg. Der Kläger kann nach wirksamer ordentlicher Kündigung von den Beklagten zu 2 bis 4 als Gesamtschuldnern die Herausgabe der streitgegenständlichen Flächen gemäß § 596 BGB verlangen; hinsichtlich der Beklagten zu 1 bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg.

2.

Die Herausgabeklage war im Verhältnis zur Beklagten zu 1 schon deswegen zurückzuweisen, weil es dieser an der erforderlichen Passivlegitimation fehlt. Ihre Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag sind bereits mit der Umwandlung in die OHG auf diese übergegangen (BGH ZIP 2010, 377).

3.

Im Verhältnis zu den Beklagten zu 2 bis 4 ist der Pachtvertrag nicht durch eine außerordentliche Kündigung des Klägers beendet worden. Wie der erkennende Senat in zahlreichen gleichgelagerten Fällen (u. a. Urt. vom 19. Mai 2011 – Az. 5 U (Lw) 17/08) entschieden hat, liegen die rechtlichen Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nicht vor.

4.

Der Kläger hat den Landpachtvertrag aber gemäß § 594 a Abs. 1 Satz 1, § 585 a BGB wirksam ordentlich gekündigt, weil wegen Nichteinhaltung der Schriftform ein Vertrag über eine feste Pachtzeit von 12 Jahren nicht wirksam zustande gekommen ist und damit die Pachtzeit nicht bestimmt ist.

Nach § 2 des Pachtvertrages ist die streitige Fläche für 12 Jahre - mit Verlängerungsoption - verpachtet worden. Diese Befristung ist unwirksam, weil der Pachtvertrag nicht in der vorgeschriebenen schriftlichen Form abgeschlossen worden ist, mit der Folge, dass der Pachtvertrag für unbestimmte Zeit gilt (§ 585a BGB) und daher von der Klägerin unter Einhaltung der Frist des § 594 a Abs.1 BGB gekündigt werden konnte.

a) Die Schriftform nach § 585a BGB dient – ebenso wie die Schriftform nach § 550 BGB – in erster Linie dem Zweck, den späteren Erwerber des Eigentums an den verpachteten Flächen, der kraft Gesetzes in den Landpachtvertrag eintritt (§ 566 Abs.1 i. V. m. § 593 b BGB), zuverlässig über den Inhalt bestehender Pachtverträge, insbesondere deren Dauer zu unterrichten. Daneben (nachrangig) kommt der Schriftform auch eine Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion zu (s. BGHZ 125, S. 175, 181; BGHZ 136, S. 357, 370; BGH NJW 2002, S. 3389, 3391; NJW 2006, S. 140, 141; NJW 2007, S. 3346, 3347; NJW 2008, S. 2178 f.; Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 585 a Rdn. 3; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 550 Rdn. 1; Münch.Komm.-Harke, BGB, 5. Aufl. 2006, § 585 a Rdn. 1; Münch.Komm.-Bieber, aaO., § 550 Rdn. 2 m.w.Nw.).

Zur Einhaltung der Schriftform nach § 585 a BGB ist es grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere auch die Parteien des Pachtverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Die – eindeutige, zweifelsfreie – Bestimmbarkeit dieser wesentlichen Vertragsbedingungen muss im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegen müssen (vgl. BGHZ 142, S. 158, 161, 164 f.; BGH NJW 1999, S. 3257, 3259; NJW 2002, S. 3389, 3391; NJW 2006, S. 139, 140; NJW 2006, S. 140, 141; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 550 Rdn. 10; Münch.Komm.-Einsele, a.a.O., § 126 Rdn. 7). Handelt der Unterzeichner als Vertreter der Vertragspartei, so müssen der Vertretungswille und die Vertretung als solche in der Urkunde hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (s. BGHZ 125, S.175, 178 f.; BGH NJW 2002, S. 3389, 3391; NJW 2003, S. 3053, 3054; NJW 2004, S. 1103; Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 126 Rdn. 9; Münch.Komm.-Bieber, a.a.O., § 550 Rdn. 10; Münch.Komm.-Einsele, a.a.O., § 126 Rdn. 13). Ein solcher Vertretungszusatz ist allerdings dann entbehrlich, wenn sich aus den Umständen zweifelsfrei ergibt, dass der Unterzeichnende als Vertreter der Vertragspartei aufgetreten ist (vgl. BGH NJW 2005, S. 2225, 2226 f.; NJW 2007, S. 288, 290; NJW 2007, S. 3346). Dementsprechend ist grundsätzlich auch ein die Vertretung kennzeichnender Zusatz erforderlich, wenn eine GbR Vertragspartei ist und nur ein Gesellschafter unterzeichnet, denn es bedarf der Klarstellung, ob dieser Gesellschafter nur für sich allein oder auch als Vertreter der übrigen Gesellschafter handelt, da die GbR regelmäßig durch alle Gesellschafter gemeinsam vertreten wird (§ 709 Abs.1, § 714 BGB). Hat dagegen für eine GbR nur ein Gesellschafter ohne Beifügung eines die Vertretung des anderen Gesellschafters erläuternden Zusatz unterschrieben, ist der Urkunde nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält (vgl. Urt. des Senats vom 2. September 2010 – 5 U (Lw) 4/10). Ein solcher klarstellender Zusatz ist nur dann entbehrlich, wenn die Vertretung des weiteren Gesellschafters durch die unterzeichnende Person auf andere Weise hinreichend deutlich zum Ausdruck gelangt (s. BGH NJW 2003, S. 3053, 3054; NJW 2004, S. 1103; NJW 2007, S. 3346, 3347; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 550 Rdn.10; Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 126 Rdn 9). Allerdings folgt aus dem Zweck des Schriftformerfordernisses, dass sich die Vertretung aus der Vertragsurkunde selbst ergeben muss. Das Schriftformerfordernis soll nämlich in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Verpächters in ein auf mehr als zwei Jahre abgeschlossenes Landpachtverhältnis eintritt (§ 593 b BGB i. V. m. § 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (BGH NL-BzAR 2010, 116 ff; BGHZ 176, 301, 304).

b) Diese Anforderungen an das Schriftformerfordernis sind vorliegend nicht gewahrt.

Zwar waren unstreitig nur die Beklagten zu 2 und 3 Gesellschafter der Beklagten zu 1, der Beklagte zu 3 hat aber dadurch, dass er den Pachtvertrag lediglich als „Gesellschafter“ unterzeichnet hat, nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er zugleich als Vertreter für den weiteren Gesellschafter, den Beklagten zu 2, den Pachtvertrag unterzeichnet. Entgegen der Auffassung der Beklagten kommt in der Urkunde die Vertretung des weiteren Gesellschafters nicht in anderer Weise hinreichend deutlich zum Ausdruck. Nicht entscheidend ist in diesem Zusammenhang, dass eingangs der Vertragsurkunde die Beklagte zu 1 als Pächter bezeichnet ist. Durch die Unterschrift des Beklagten zu 3 kommt damit allein zum Ausdruck, dass er mit seiner Unterschrift nicht einen Vertrag mit sich selbst, sondern mit der GbR, der Beklagten zu 1, abschließen will. Es wird aber allein hierdurch nicht hinreichend erkennbar, dass er mit seiner Unterschrift gleichzeitig eine Erklärung für den weiteren Mitgesellschafter, den Beklagten zu 2 abgeben will. Es genügt daher auch nicht, dass er über der Bezeichnung „Pächter“ den Vertrag unterzeichnet hat. Schließlich wird die Schriftform nicht dadurch gewahrt, dass der Beklagte zu 3 mit seiner Unterschrift die gesamte Unterschriftszeile ausgenutzt hat. Dieser Umstand genügt schon deswegen nicht, weil die Unterschriftszeile ohnehin nur Platz für eine Unterschrift bietet, es aber gleichwohl nicht ausgeschlossen ist, dass weitere Vertragspartner – etwa auch auf Verpächterseite – ihre Unterschrift neben die Unterschriftszeile setzen oder über der anderen Unterschrift unterzeichnen. Maßgeblich bleibt, dass der Beklagte zu 3, wie sich ebenfalls aus der Vertragsurkunde ergibt, den Vertrag lediglich als Gesellschafter der Beklagten zu 1 ohne weiteren Vertreterzusatz unterzeichnet hat und hierdurch für einen Dritten aus der Urkunde selbst nicht hinreichend deutlich wird, dass die Erklärung gleichzeitig für den weiteren Gesellschafter abgegeben werden sollte und damit die Vertragsurkunde alle notwendigen Unterschriften für einen wirksamen Vertragsschluss enthält.

Darauf, dass dem Kläger bei Unterzeichnung des Pachtvertrages aus Umständen außerhalb der Vertragsurkunde selbst bekannt war oder bekannt sein musste, dass die Beklagten zu 2 und 3 die alleinigen Gesellschafter der Beklagten zu 1 waren und der Beklagte zu 3 bei Abschluss des Vertrages auch für den Beklagten zu 2 handeln wollte, kommt es angesichts des dargestellten Schutzzwecks des Schriftformerfordernisses nicht entscheidend an.

c) Fehlt es somit an der wegen seiner langen Dauer notwendigen Schriftform, gilt der Landpachtvertrag für unbestimmte Zeit (§ 585a BGB) und konnte von der Klägerin spätestens am 3. Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres gekündigt werden (§ 594 a Abs. 1 S. 1 BGB).

Diese Kündigung hat der Kläger mit Anwaltsschreiben vom 22. November 2006 gegenüber den Beklagten zu 1 und 3 wirksam erklärt. Damit wurde das Pachtverhältnis – das Pachtjahr begann jeweils am 1. Oktober eines Jahres und endete am 30. September des Folgejahres – durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 15. November 2006 zum 30. September 2009 beendet.

Der ordentlichen Kündigung können die Beklagten zu 2 bis 3 nicht mit Erfolg den Einwand aus Treu und Glauben entgegenhalten. Zwischen den Parteien ist, wie bereits ausgeführt, ein auf unbestimmte Zeit geschlossener Pachtvertrag geschlossen worden. Der Kläger macht mit der ordentlichen Kündigung damit lediglich von einer ihm vom Gesetz eingeräumten Möglichkeit Gebrauch, den Vertrag zu beenden. Eine vertragliche Bindung für einen konkreten Zeitraum – hier von 12 Jahren – ist gerade nicht wirksam vereinbart worden, selbst dann nicht, wenn dem Kläger bekannt gewesen sein sollte, dass der Beklagte zu 3 bei Unterzeichnung des Vertrages auch eine Erklärung für den Beklagten zu 2 abgeben wollte.

Anhaltspunkte für eine schwere Treuepflichtverletzung seitens des Klägers – die etwa dann gegeben sein kann, wenn eine Vertragspartei die andere treuwidrig von der Einhaltung der Schriftform abhält – sind nicht ersichtlich. Angesichts der Länge der ordentliche Kündigungsfirst von nahezu zwei Jahren ist schließlich nicht ersichtlich, dass die ordentliche Kündigung für die Beklagten zu 2 bis 3 zu einem untragbaren Ergebnis führt.

d) Der Kläger kann danach die Herausgabe der Pachtfläche verlangen, und zwar nicht nur von der Beklagten zu 4 als der vormalig letzten Pächterin und gegenwärtigen unmittelbaren Besitzerin, sondern auch von den Beklagten zu 2 und 3 (§ 128 Satz 1 HGB analog). Diese Haftung blieb von der Umwandlung in die Beklagte zu 4 unberührt. Der Haftung der Beklagten zu 2 und 3 steht schließlich nicht entgegen, dass sie nicht mehr Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten zu 4 sind und nicht Besitzer der Flächen sind (vgl. BGH NL-BzAR 2010, 116 ff.).

Der Kläger hat durch Vorlage des Auszuges des Grundbuchs von P… Blatt 26 nachgewiesen, dass das vormalige Flurstück 149/2 in die Flurstücke 301 und 302 der Flur 2 aufgeteilt worden ist.

5.

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO), sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO.